Immobilie selbst verkaufen: Ablauf, Checkliste und Risiken

Eine Immobilie selbst zu verkaufen ist rechtlich möglich, organisatorisch aber anspruchsvoll. Der Eigentümer übernimmt die Aufgaben, die sonst zwischen Bewertung, Vermarktung, Interessentenmanagement und Verkaufsabwicklung verteilt sind. Dazu gehören ein belastbarer Angebotspreis, vollständige Objektangaben, die Auswahl zahlungsfähiger Interessenten und die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags.

Dieser Ratgeber setzt die Entscheidung für den Privatverkauf voraus. Wer noch zwischen den beiden Wegen abwägt, findet die Unterschiede im Beitrag Immobilie verkaufen mit Makler oder privat. Hier geht es um die praktische Frage: In welcher Reihenfolge sollte ein Selbstverkauf vorbereitet und durchgeführt werden?

Kann man eine Immobilie selbst verkaufen?

Ein Makler ist für den Verkauf nicht vorgeschrieben. Eigentümer können selbst inserieren, Besichtigungen durchführen, verhandeln und einen Käufer auswählen. Nicht entbehrlich ist dagegen die notarielle Beurkundung: Nach § 311b Absatz 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, notariell beurkundet werden.

Der Notar ersetzt keine Vermarktungsarbeit und keine einseitige Interessenvertretung. Er klärt den Sachverhalt, entwirft die Urkunde, belehrt beide Parteien über die rechtliche Tragweite und koordiniert später den Vollzug. Preisfindung, Objektpräsentation, Auswahl des Käufers und Verhandlung bleiben bis dahin Sache des Verkäufers.

Besondere Konstellationen sollten vor dem Marktstart erkannt werden. Dazu zählen mehrere Eigentümer, Erbengemeinschaften, laufende Darlehen, Nießbrauch oder Wohnrechte, Vermietung, Erbbaurecht, ungeklärte Baumaßnahmen und Wohnungseigentum. Bei einer Eigentumswohnung kann die Gemeinschaftsordnung eine Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG vorsehen.

Vor dem Start: Ziele und Grenzen festlegen

Bevor die erste Anzeige online geht, braucht der Verkauf einen Rahmen. Kläre, bis wann verkauft werden soll, ob die Immobilie noch bewohnt oder vermietet ist, welcher Übergabetermin realistisch wäre und welche finanziellen Verpflichtungen aus einer bestehenden Finanzierung abzulösen sind. Bei einem anschließenden Kauf sollte außerdem feststehen, ob der alte Verkauf zeitlich oder finanziell Voraussetzung für den neuen Erwerb ist.

Lege auch fest, wann du den privaten Versuch neu bewertest. Eine sinnvolle Grenze kann an qualifizierte Anfragen, belastbare Kaufangebote oder einen festen Zeitraum geknüpft werden. Ohne solche Kriterien führen einzelne Besichtigungen und mündliche Zusagen leicht dazu, dass ein objektiv schwacher Marktstart länger fortgeführt wird als geplant.

Zur Vorbereitung gehört eine nüchterne Bestandsaufnahme:

• Wer ist verfügungsberechtigt und muss dem Verkauf zustimmen?
• Welche Rechte, Belastungen oder laufenden Verträge betreffen das Objekt?
• Welche Mängel, Schäden oder nicht abschließend geklärten Umbauten sind bekannt?
• Welche Unterlagen fehlen und wie lange dauert ihre Beschaffung?
• Wann kann die Immobilie geräumt und übergeben werden?
• Welche Angaben dürfen erst nach einer fachlichen Prüfung verwendet werden?

Schritt 1: Marktwert und Angebotspreis bestimmen

Der Angebotspreis ist keine unverbindliche Wunschzahl. Er bestimmt, welche Interessenten die Immobilie sehen, wie sie im Vergleich zu Alternativen eingeordnet wird und welchen Verhandlungsspielraum Käufer erwarten. Ein zu hoher Einstieg kann Nachfrage aus dem relevanten Suchbereich verlieren; ein zu niedriger Preis kann unnötig Erlös verschenken oder eine Vielzahl wenig qualifizierter Anfragen auslösen.

Aktuelle Portalangebote sind ein Ausgangspunkt, aber kein Beleg für erzielte Kaufpreise. Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich Mikrolage, Grundstück oder Miteigentumsanteil, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Geschoss, Außenflächen, Stellplatz, Vermietung und rechtlicher Besonderheiten tatsächlich vergleichbar sein. Schon innerhalb Frankfurts unterscheiden sich Teilmärkte deutlich. Das gilt besonders für kleinteilige Lagen wie das Frankfurter Westend, in denen Straßenzug, Gebäudequalität und konkrete Wohnungseigenschaften den Vergleich beeinflussen.

Marc Härter Immobilien erstellt eine marktbezogene Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV für Kauf-, Verkaufs- und einvernehmliche Entscheidungsanlässe. Dabei handelt es sich nicht um ein förmliches Verkehrswert-, Marktwert- oder Gerichtsgutachten. Für steuerliche Nachweise, gerichtliche Verfahren oder streitige Vermögensauseinandersetzungen sind je nach Anlass der Gutachterausschuss oder entsprechend öffentlich bestellte und vereidigte beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 personenzertifizierte Sachverständige einzubeziehen.

Trenne Marktwert und Angebotsstrategie. Der Marktwert ordnet die Immobilie sachlich ein; der Angebotspreis berücksichtigt zusätzlich Nachfrage, Wettbewerb und das geplante Vermarktungsverfahren. Der Beitrag zur Preisstrategie beim Immobilienverkauf erläutert diese Unterscheidung ausführlicher.

Schritt 2: Unterlagen und Energieausweis beschaffen

Vollständige Unterlagen verkürzen Rückfragen und verhindern, dass wichtige Eigenschaften erst kurz vor dem Notartermin auffallen. Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von Haus, Wohnung, Grundstück, Bauzustand und Finanzierung des Käufers ab. Eine ausführliche objektbezogene Übersicht bietet die Checkliste der Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Typischerweise werden Grundbuchangaben, Flächen- und Bauunterlagen, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen sowie Angaben zu laufenden Kosten und Verträgen benötigt. Bei Eigentumswohnungen kommen insbesondere Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage in Betracht. Bei vermieteten Immobilien gehören Mietvertrag, Kaution, Abrechnungen und Informationen zu bestehenden Vereinbarungen in die Prüfung.

Flächen, Baujahr, Grundstücksgröße und Modernisierungsangaben sollten nicht aus Erinnerung übernommen werden. Stimmen Unterlagen und tatsächlicher Zustand nicht überein, muss die Abweichung geklärt oder transparent benannt werden. Das gilt etwa bei ausgebauten Dach- oder Kellerräumen, zusammengelegten Einheiten, veränderten Grundrissen und Anbauten.

Energieausweis rechtzeitig einplanen

Nach § 80 GEG ist beim Verkauf eines bebauten Grundstücks, eines Gebäudes oder von Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum grundsätzlich ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und keine Ausnahme greift. Potenziellen Käufern muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben.

Liegt bei Veröffentlichung in kommerziellen Medien bereits ein Energieausweis vor, nennt § 87 GEG die Pflichtangaben für die Immobilienanzeige. Dazu gehören je nach Gebäude und Ausweisart unter anderem Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehler bei Vorlage, Übergabe oder Pflichtangaben können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Schritt 3: Exposé und Immobilienanzeige erstellen

Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die ein ernsthafter Käufer für seine Vorauswahl benötigt. Es zeigt Lage und Grundriss, beschreibt Zustand und Ausstattung, nennt laufende Kosten und ordnet Besonderheiten sachlich ein. Wertende Formeln ersetzen keine konkreten Angaben. Eine renovierungsbedürftige Wohnung sollte nicht als „bezugsfertig“ beschrieben werden; ein Hobbyraum wird nicht allein durch Möblierung zur Wohnfläche.

Fotos sollten Räume vollständig erfassbar machen und den tatsächlichen Zustand zeigen. Räume werden vorbereitet, persönliche Dokumente entfernt und störende Gegenstände reduziert. Perspektive und Bearbeitung dürfen Proportionen, Ausblick, Materialien und bauliche Eigenschaften nicht verfälschen. Hinweise zur Vorbereitung findest du im Ratgeber Immobilie für den Verkauf vorbereiten; Fotografie, Grundriss und Exposé behandelt der Beitrag Immobilien richtig präsentieren.

Prüfe vor der Veröffentlichung jede Zahl und jede zugesicherte Eigenschaft. Bekannte Umstände, die für die Kaufentscheidung erheblich sein können, gehören nicht in eine interne Nebenakte, sondern müssen im Verkaufsprozess nachvollziehbar behandelt werden. Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

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Schritt 4: Anfragen, Besichtigungen und Datenschutz organisieren

Mit der Veröffentlichung beginnt ein Arbeitsablauf, der feste Kriterien braucht. Lege fest, welche Angaben du vor einer Besichtigung benötigst, in welchem Zeitraum du antwortest und wie Termine gebündelt werden. Ein kurzes Telefongespräch kann klären, ob Objekt, Lage, Preisrahmen und geplanter Einzug grundsätzlich passen. Sensible Unterlagen werden nicht ungeprüft an jede anfragende Person versendet.

Bei der Terminplanung sind Sicherheit und Privatsphäre mitzudenken. Erfasse Namen und Kontaktdaten, bestätige Termine, vermeide unangekündigte Besuche und sorge bei bewohnten Objekten dafür, dass Wertgegenstände und persönliche Dokumente nicht offenliegen. Welche personenbezogenen Daten du erhebst, sollte auf das notwendige Maß begrenzt bleiben. Nicht mehr benötigte Interessentendaten gehören gelöscht, sofern keine rechtliche Aufbewahrungspflicht oder ein anderer tragfähiger Grund entgegensteht.

Eine Besichtigung folgt einer klaren Route und lässt dennoch Raum für Prüfung. Bekannte Besonderheiten sollten nicht erst auf Nachfrage auftauchen. Notiere Fragen, zugesandte Unterlagen und wesentliche Aussagen. Das schafft einen konsistenten Informationsstand, wenn mehrere Personen besichtigen und später Angebote abgeben.

Schritt 5: Käufer prüfen und Preis verhandeln

Ein mündliches Kaufinteresse sagt noch nichts über die Finanzierung. Bevor du anderen Interessenten absagst oder den Notar beauftragst, sollte der ausgewählte Käufer seine Zahlungsfähigkeit nachvollziehbar belegen. Je nach Finanzierung kann das eine Bestätigung der finanzierenden Bank, eine Finanzierungszusage mit erkennbaren Bedingungen oder ein geeigneter Eigenkapitalnachweis sein. Prüfe Absender, Objektbezug, Höhe und etwaige Vorbehalte.

Bei mehreren Angeboten zählt nicht nur der höchste Betrag. Relevant sind auch Finanzierungsstand, gewünschter Übergabetermin, Bedingungen des Käufers, mitverkaufte Gegenstände und die Wahrscheinlichkeit, dass der Vertrag wie vereinbart vollzogen werden kann. Halte jedes Angebot mit Preis, Bedingungen und Frist schriftlich fest. Informelle „Reservierungen“ ohne klare Regelung können andere Verhandlungen blockieren, ohne einen gesicherten Abschluss zu schaffen.

Für die Preisverhandlung brauchst du eine vorab definierte Linie: Welche Einwände sind sachlich berechtigt? Welche Investitionen wurden bereits im Angebotspreis berücksichtigt? Welche Grenze ergibt sich aus Ablösung, Anschlusskauf und Nettoerlös? Der Ratgeber Immobilienpreis verhandeln zeigt, wie Angebote vergleichbar dokumentiert und Preisargumente vorbereitet werden.

Schritt 6: Notartermin vorbereiten

Der Notar benötigt vollständige Angaben zu Verkäufer, Käufer, Objekt, Kaufpreis, Finanzierung, Besitzübergang, mitverkauften Gegenständen und besonderen Vereinbarungen. Bei laufenden Darlehen sind die Daten der abzulösenden Gläubiger wichtig. Bei Wohnungseigentum, Vollmachten, Erbfällen oder Gesellschaften kommen weitere Nachweise hinzu.

Verkäufer und Käufer sollten den Vertragsentwurf vollständig lesen und offene Punkte vor der Beurkundung klären. Bei Verbraucherverträgen, die unter § 17 Absatz 2a BeurkG fallen, soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom beurkundenden Notar zur Verfügung gestellt werden. Das ist keine allgemeine starre Zweiwochenfrist für jeden privaten Immobilienverkauf; entscheidend sind die Beteiligten und die konkrete Vertragskonstellation.

Der Entwurf muss die tatsächlich verhandelte Vereinbarung wiedergeben. Dazu gehören insbesondere Kaufpreis und Zahlwege, Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, Räumung, Mietverhältnisse, Inventar, bekannte Besonderheiten sowie die Behandlung eingetragener Belastungen. Mündliche Nebenabreden sind bei einem beurkundungspflichtigen Geschäft riskant. Vereinbarungen, die zum Verkauf gehören, sollten dem Notar vollständig mitgeteilt werden.

Schritt 7: Zahlung und Übergabe abwickeln

Mit der Unterschrift ist der Verkauf verbindlich vereinbart, aber noch nicht abgeschlossen. Das Notariat veranlasst die im Vertrag vorgesehenen Sicherungs- und Vollzugsschritte. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind und das Notariat die Fälligkeit mitteilt. Bei abzulösenden Grundschulden kann der Kaufpreis auf mehrere Empfänger verteilt werden.

Die Schlüsselübergabe richtet sich nach dem Kaufvertrag. Regelmäßig wird sie an den vollständigen Kaufpreiseingang und den vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten geknüpft. Eine frühere Übergabe kann den Verkäufer ungesichert in Vorleistung bringen. Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen, erkennbare Zustände und offene vereinbarte Punkte sollten in einem von beiden Seiten unterschriebenen Protokoll festgehalten werden.

Der Ablauf von Beurkundung bis Schlüsselübergabe ist im Ratgeber Was passiert nach dem Notartermin? Schritt für Schritt erklärt.

Kosten und Zeitaufwand beim Selbstverkauf

Beim Selbstverkauf fällt keine Maklerprovision an. Das bedeutet nicht, dass der Verkauf kostenfrei ist. Abhängig von Objekt und Vorbereitung können Kosten für Energieausweis, Unterlagen, Grundrissaufbereitung, Fotografie, Portalinserate, Löschungsunterlagen sowie Rechts- oder Steuerberatung entstehen. Wer vorhandene Darlehen ablöst, sollte mögliche Bankkosten und die wirtschaftlichen Folgen einer vorzeitigen Ablösung gesondert prüfen.

Der Zeitaufwand verteilt sich nicht gleichmäßig. Unterlagen werden oft Wochen vor dem Inserat benötigt; Anfragen und Termine konzentrieren sich auf Abende und Wochenenden; Rückfragen von Bank oder Notariat treten später kurzfristig auf. Plane Vertretung und Erreichbarkeit ein, wenn du beruflich gebunden, nicht vor Ort oder während des Verkaufs verreist bist.

Für Eigentümer in Frankfurt kann eine strukturierte Begleitung sinnvoll werden, wenn Bewertung, Vermarktung und Abwicklung nicht zuverlässig in den eigenen Alltag passen. Auf der Leistungsseite Immobilie verkaufen in Frankfurt ist beschrieben, welche Aufgaben Marc Härter Immobilien in einem vollständigen Verkaufsprozess übernimmt. Der Immobilienmakler in Frankfurt stellt auf der Startseite Ansprechpartner und weitere Leistungen vor.

Wann der Selbstverkauf neu bewertet werden sollte

Ein privater Marktstart sollte nicht allein deshalb unverändert fortgesetzt werden, weil bereits Zeit und Geld investiert wurden. Prüfe die Strategie neu, wenn qualifizierte Anfragen ausbleiben, Besichtigungen wiederholt an denselben Punkten scheitern, belastbare Angebote deutlich unter dem Preis liegen oder Unterlagen und rechtliche Fragen den Prozess blockieren.

Auch während eines laufenden Selbstverkaufs kann der nächste Schritt fachlich eingeordnet werden. Dafür braucht es eine ehrliche Dokumentation: Veröffentlichungsdatum, Preisänderungen, Reichweite, Anzahl qualifizierter Gespräche, Besichtigungsfeedback, Angebote und offene Objektfragen. Diese Informationen zeigen, ob vor allem Preis, Präsentation, Zielgruppe oder Abwicklung angepasst werden müssen.

Checkliste: Immobilie selbst verkaufen

1. Eigentum und Verkaufsbefugnis klären: Beteiligte, Vollmachten, Grundbuch, Rechte und Belastungen prüfen.
2. Ziele festlegen: Zeitplan, Mindestanforderungen, Übergabetermin und Abbruchkriterien definieren.
3. Marktwert einordnen: Objektmerkmale, Mikrolage und belastbare Marktdaten zusammenführen.
4. Angebotspreis bestimmen: Marktwert und Vermarktungsstrategie getrennt entscheiden.
5. Unterlagen beschaffen: Objekt-, Bau-, Energie-, WEG- oder Mietunterlagen vollständig zusammenstellen.
6. Objektangaben prüfen: Flächen, Baujahr, Zustand, Modernisierungen und bekannte Besonderheiten belegen.
7. Präsentation erstellen: Räume vorbereiten, Fotos und Grundriss aufbereiten, Exposé sachlich schreiben.
8. Anzeige kontrollieren: Energieangaben, Kontaktdaten und alle Tatsachen vor Veröffentlichung prüfen.
9. Anfragen qualifizieren: Kriterien, Datenschutz, Terminablauf und Dokumentation festlegen.
10. Besichtigungen durchführen: Fragen konsistent beantworten und relevante Umstände offen behandeln.
11. Angebote vergleichen: Preis, Finanzierung, Bedingungen und Übergabetermin schriftlich erfassen.
12. Käufer prüfen: Finanzierung oder Eigenmittel nachvollziehbar belegen lassen.
13. Notar beauftragen: Parteien, Objekt, Vereinbarungen und erforderliche Nachweise vollständig übermitteln.
14. Vertragsentwurf prüfen: Kaufpreis, Fälligkeit, Belastungen, Übergabe und Sondervereinbarungen klären.
15. Vollzug abwarten: Fälligkeitsmitteilung, Zahlungseingang und vertragliche Voraussetzungen beachten.
16. Übergabe dokumentieren: Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen und Zustand protokollieren.

Gesetzliche Quellen: § 311b BGB, § 444 BGB, § 17 BeurkG, § 80 GEG, § 87 GEG und § 108 GEG. Abruf: 21. August 2026.