Was passiert nach dem Notartermin? Immobilienverkauf bis zur Übergabe

Was passiert nach dem Notartermin? Mit der Unterschrift beginnt die Vollzugsphase des Immobilienverkaufs. In dieser Zeit sichert das Notariat den Anspruch des Käufers, klärt die Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen und prüft die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung.

Für Verkäufer ist vor allem die Reihenfolge wichtig. Der Kaufpreis wird normalerweise nicht am Tag der Beurkundung überwiesen. Die Schlüssel sollten nicht allein deshalb übergeben werden, weil der Vertrag unterschrieben ist. Und auch nach vollständiger Zahlung bleibt der Verkäufer zunächst noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Kaufvertrag, Kaufpreisfälligkeit, wirtschaftliche Übergabe und Eigentumsumschreibung sind getrennte Schritte.

Der Vollzug nach der Beurkundung gehört zur vollständigen Verkaufsbegleitung. Wer eine Immobilie in Frankfurt verkaufen möchte, sollte deshalb schon vor dem Notartermin klären, wer offene Nachweise, Rückfragen und die spätere Übergabe koordiniert. Ein Immobilienmakler in Frankfurt kann diese Abstimmung begleiten, ersetzt dabei aber weder die notarielle noch die rechtliche Prüfung.

Was nach der Unterschrift passiert

Nach der Beurkundung versendet das Notariat die Ausfertigungen oder beglaubigten Abschriften an die Beteiligten und stößt den vertraglich vorgesehenen Vollzug an. Welche Stellen eingebunden werden, hängt vom Objekt und vom Grundbuchstand ab. Typischerweise gehören dazu das Grundbuchamt, bestehende Grundschuldgläubiger, Behörden und bei bestimmten Eigentumswohnungen die zuständige Stelle für eine Verwalterzustimmung.

Der Ablauf verfolgt zwei Sicherungsziele: Der Käufer soll den Kaufpreis erst zahlen, wenn sein späterer Eigentumserwerb ausreichend geschützt ist. Der Verkäufer soll sein Eigentum erst verlieren, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist. Das Notariat handelt dabei neutral und überwacht die in der Urkunde festgelegten Voraussetzungen.

1. Die Auflassungsvormerkung wird beantragt und im Grundbuch eingetragen.
2. Nicht zu übernehmende Belastungen werden zur Löschung vorbereitet.
3. Erforderliche Genehmigungen, Zustimmungen und Erklärungen werden eingeholt.
4. Nach Eintritt aller vertraglichen Voraussetzungen versendet das Notariat die Fälligkeitsmitteilung.
5. Der Käufer zahlt nach den dort und im Vertrag bezeichneten Zahlwegen.
6. Nach vollständiger Zahlung erfolgen Übergabe und später die Eigentumsumschreibung.

Auflassungsvormerkung sichert den Käufer

Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang. Bis der Käufer tatsächlich im Grundbuch eingetragen wird, schützt ihn regelmäßig eine Auflassungsvormerkung. Nach § 883 BGB sichert die Vormerkung den Anspruch auf die spätere Rechtsänderung. Verfügungen, die diesen Anspruch nach der Eintragung vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind dem Käufer gegenüber insoweit unwirksam.

Die Vormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer und berechtigt ihn noch nicht zur Nutzung. Sie ist vielmehr ein Sicherungsinstrument für die Zeit zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Dass sie ranggerecht eingetragen ist, gehört regelmäßig zu den Voraussetzungen, die vor der Kaufpreisfälligkeit erfüllt sein müssen.

Lastenfreistellung und weitere Voraussetzungen

Viele Immobilien sind noch mit Grundschulden oder anderen Rechten belastet. Auch eine vollständig getilgte Finanzierung verschwindet nicht automatisch aus dem Grundbuch. Sollen Rechte nicht vom Käufer übernommen werden, muss ihre Löschung gesichert sein. Das Notariat fordert dazu bei den eingetragenen Berechtigten Löschungsbewilligungen oder Freigabeerklärungen an.

Besteht bei der Verkäuferbank noch eine Restschuld, nennt die Bank regelmäßig einen Ablösebetrag und Bedingungen für die Freigabe. Der Kaufpreis kann dann entsprechend dem Kaufvertrag aufgeteilt werden: Ein Teil fließt direkt an die Bank, der verbleibende Betrag an den Verkäufer. Auf diese Weise soll der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten, ohne dass der Verkäufer die Finanzierung vorab aus eigenen Mitteln ablösen muss.

Je nach Objekt können weitere Nachweise erforderlich sein, etwa behördliche Erklärungen, Genehmigungen, Vertretungsnachweise oder eine Zustimmung nach § 12 WEG. Welche Unterlagen dazugehören, steht nicht in einer universellen Checkliste, sondern ergibt sich aus dem Kaufvertrag, dem Grundbuch und der rechtlichen Situation des Objekts.

Wann der Kaufpreis fällig wird

Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag löst regelmäßig noch keine sofortige Zahlungspflicht aus. Der Erwerb muss zunächst entsprechend der Urkunde abgesichert sein. Typische Voraussetzungen sind die Auflassungsvormerkung und die gesicherte Löschung der nicht übernommenen Belastungen.

Sind alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, versendet das Notariat eine Fälligkeitsmitteilung. Sie nennt, dass der Kaufpreis fällig ist, und kann verschiedene Zahlungsempfänger beziehungsweise Teilbeträge ausweisen. Ab Zugang läuft die im Kaufvertrag festgelegte Zahlungsfrist. Verkäufer sollten deshalb ihre Kontoverbindung und die Erreichbarkeit für Rückfragen bereits vor dem Notartermin eindeutig geklärt haben.

Die Fälligkeitsmitteilung ist kein bloßer Zwischenstand. Sie markiert den Übergang von der Sicherungsphase zur Zahlung. Gleichzeitig ersetzt sie nicht den Blick in die Urkunde: Zahlungsfrist, Verzinsung, Zahlwege und mögliche Sonderbedingungen ergeben sich aus dem konkreten Vertrag.

KI Generiert

Wie die Kaufpreiszahlung abgewickelt wird

Der Käufer zahlt nicht automatisch den gesamten Betrag auf ein Konto des Verkäufers. Bestehen abzulösende Grundschulden, kann die Fälligkeitsmitteilung mehrere Empfänger nennen. Die Summe der Zahlungen entspricht dem geschuldeten Kaufpreis; wirtschaftlich erhält der Verkäufer den Kaufpreis abzüglich der unmittelbar abgelösten Verbindlichkeiten.

Ein Notaranderkonto ist beim gewöhnlichen Immobilienkauf nicht der Normalfall. Es setzt ein berechtigtes Sicherungsinteresse voraus. Üblich ist die direkte Zahlung nach den Anweisungen der Fälligkeitsmitteilung. Verkäufer sollten keine abweichenden Kontodaten per einfacher E-Mail mitteilen und Käufer sollten Änderungen nicht ungeprüft übernehmen. Bei Zweifeln ist eine Rückbestätigung über einen bereits bekannten Kontaktweg zum Notariat oder zur berechtigten Partei sinnvoll.

Nach der Zahlung muss das Notariat erfahren, dass der Kaufpreis vollständig eingegangen ist. Wie dieser Nachweis geführt wird, bestimmt die Urkunde. Häufig bestätigt der Verkäufer den Eingang; bei direkten Ablösezahlungen können zusätzlich Mitteilungen der beteiligten Banken erforderlich sein. Erst wenn der Nachweis vollständig ist, darf das Notariat den nächsten Vollzugsschritt auslösen.

Besitz, Nutzen, Lasten und Eigentum unterscheiden

Bei der Abwicklung werden mehrere Zeitpunkte leicht verwechselt. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bildet den wirtschaftlichen Übergang. Von diesem Zeitpunkt an darf der Käufer die Immobilie in Besitz nehmen, erhält Erträge wie Mieten und trägt die vertraglich zugeordneten laufenden Kosten. Regelmäßig wird dieser Zeitpunkt an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft.

Die genaue Zuordnung von Hausgeld, Mieten, Grundsteuer, öffentlichen Abgaben und verbrauchsabhängigen Kosten richtet sich nach dem Kaufvertrag und den jeweiligen Rechtsverhältnissen. Zwischen Verkäufer und Käufer werden solche Positionen häufig auf den Stichtag des wirtschaftlichen Übergangs abgegrenzt. Gegenüber Behörden, Versorgern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft können daneben eigene Regeln gelten.

Die Immobilienübergabe vorbereiten

Der Übergabetermin sollte erst verbindlich festgelegt werden, wenn der vollständige Kaufpreiseingang entsprechend dem Vertrag feststeht oder sicher absehbar ist. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe kann den Verkäufer in eine ungesicherte Vorleistung bringen. Der Käufer könnte bereits umbauen oder Schäden verursachen, obwohl die Zahlung noch aussteht. Soll eine frühere Nutzung ausnahmsweise ermöglicht werden, gehört die Absicherung in eine klare Vereinbarung.

Vor der Übergabe sollten Verkäufer die Immobilie in den vertraglich geschuldeten Zustand versetzen. Dazu gehören insbesondere vereinbarte Räumung, mitverkaufte Gegenstände, übernommene Einbauten und ausdrücklich zugesagte Arbeiten. Der Vertrag entscheidet, was verbleibt und was entfernt werden muss. Ein Abgleich mit der Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf verhindert, dass Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise oder wichtige Schlüssel fehlen.

• Übergabetermin und teilnehmende Personen abstimmen;
• alle Haus-, Wohnungs-, Keller-, Briefkasten- und Garagenschlüssel zusammenstellen;
• Zähler und Zählernummern zugänglich machen;
• Objektunterlagen, Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise bereitlegen;
• vertraglich vereinbarte Räumung und Reinigung kontrollieren;
• bekannte, seit der Beurkundung eingetretene Veränderungen offen ansprechen;
• bei vermieteten Objekten Mietunterlagen, Kaution und laufende Abrechnungen geordnet übergeben.

Was in das Übergabeprotokoll gehört

Ein Übergabeprotokoll schafft einen gemeinsamen Tatsachenstand. Es hält fest, was die Beteiligten am Übergabetag gesehen, gezählt und übergeben haben. Das Protokoll ersetzt den notariellen Kaufvertrag nicht und sollte keine spontanen Erklärungen enthalten, deren rechtliche Tragweite unklar ist.

Sinnvoll sind mindestens diese Angaben:

• Objektanschrift, Datum und Uhrzeit der Übergabe;
• Namen der anwesenden Personen;
• Zählerstände mit Zählernummern für Strom, Wasser, Gas oder Wärme;
• Anzahl und Bezeichnung sämtlicher Schlüssel;
• übergebene Dokumente und technische Unterlagen;
• sichtbarer Zustand der Räume und Außenflächen;
• bereits vereinbarte offene Punkte mit Zuständigkeit und Termin;
• Unterschriften von Verkäufer und Käufer.

Fotos können Zählerstände und Zustand ergänzen. Sie sollten eindeutig dem Objekt und dem Übergabetag zugeordnet werden. Entdeckt eine Seite eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand, sollte sie sachlich dokumentiert werden. Ob daraus Ansprüche entstehen, lässt sich nicht allein im Übergabeprotokoll entscheiden.

Eigentümerwechsel und Versicherung

Nach vollständiger Kaufpreiszahlung beantragt das Notariat regelmäßig die Eigentumsumschreibung. Dafür benötigt das Grundbuchamt unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. § 22 GrEStG knüpft die Eintragung des Erwerbers grundsätzlich an diese Bescheinigung. Sie wird regelmäßig nach Entrichtung, Sicherstellung oder Stundung der Grunderwerbsteuer erteilt.

Zwischen Schlüsselübergabe und Grundbuchumschreibung können deshalb einige Zeit und zwei unterschiedliche Zuordnungen liegen: Wirtschaftlich hat der Käufer das Objekt bereits übernommen, rechtlich ist der Verkäufer noch eingetragen. Das ist im üblichen Vertragsvollzug vorgesehen und wird durch die Vormerkung sowie die vertraglichen Vollzugssperren abgesichert.

Die Gebäudeversicherung verdient in dieser Phase besondere Aufmerksamkeit. Nach § 95 VVG tritt der Erwerber während der Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus der Versicherung ein. Die Veräußerung ist dem Versicherer nach § 97 VVG unverzüglich anzuzeigen. Verkäufer sollten den bestehenden Schutz daher nicht eigenmächtig vor der Eigentumsumschreibung beenden, sondern Übergang und Anzeige mit Käufer und Versicherer abstimmen.

Was bei Verzögerungen zu tun ist

Nicht jede längere Bearbeitung bedeutet, dass der Verkauf gefährdet ist. Grundbuchamt, Banken, Behörden und Verwaltungen arbeiten in eigenen Abläufen. Verkäufer sollten zunächst klären, welche konkrete Voraussetzung noch fehlt und wer sie beschaffen muss. Das Notariat kann den Stand des Vollzugs erläutern, vertritt aber keine Partei gegen die andere.

Geht der Kaufpreis nach Eintritt der Fälligkeit nicht fristgerecht ein, ist eine andere Reaktion nötig als bei einer noch ausstehenden Fälligkeitsmitteilung. Zunächst sollten Verkäufer Zahlungseingänge und Zahlungswege prüfen und das Notariat informieren. Ob der Käufer bereits in Verzug ist, ob eine Mahnung erforderlich ist und welche Zinsen oder weiteren Rechte bestehen, richtet sich nach der Urkunde und den gesetzlichen Voraussetzungen. § 286 BGB regelt den Schuldnerverzug; § 288 BGB die Verzinsung von Geldschulden während des Verzugs.

Rücktritt, Vollstreckung oder Schadensersatz sind keine automatischen Standardmaßnahmen. Vor einer Fristsetzung oder einer rechtlich verbindlichen Erklärung sollte der konkrete Kaufvertrag anwaltlich geprüft werden. Die Schlüssel bleiben bis zur vertraglich geschuldeten Zahlung beim Verkäufer, sofern keine gesonderte, abgesicherte Vereinbarung besteht.

Fazit: Nach dem Notartermin folgt eine geordnete Sicherungs- und Zahlungsphase. Erst werden Vormerkung, Lastenfreistellung und weitere Voraussetzungen geklärt. Dann teilt das Notariat die Fälligkeit mit, der Käufer zahlt und die Parteien übergeben die Immobilie zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt. Die Eigentumsumschreibung folgt später. Wer diese Schritte trennt, Zahlung und Schlüssel nicht vorzieht und die Übergabe dokumentiert, reduziert vermeidbare Risiken auf beiden Seiten.

Gesetzliche Quellen und rechtliche Orientierung: § 883 BGB, § 22 GrEStG sowie § 95 VVG und § 97 VVG. Abruf: 20. August 2026.