Grundstückskaufvertrag: Diese Daten werden benötigt

Ein Vertrag über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Die Beurkundung macht den Kaufvertrag verbindlich; Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung des Käufers im Grundbuch über. Für den Vertragsentwurf benötigt das Notariat Angaben zur Immobilie, zu allen Beteiligten und zu den vereinbarten wirtschaftlichen Punkten.

Angaben zur Immobilie

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Typischerweise benötigt das Notariat:

• Grundbuchbezeichnung, Anschrift und gegebenenfalls Flurstücksdaten;
• Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und gewünschten Besitzübergang;
• Angaben zu bestehenden Grundpfandrechten und deren Ablösung;
• bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und eine mögliche Verwalterzustimmung;
• Angaben zu Mietverhältnissen, mitverkauftem Inventar und bekannten Besonderheiten;
• bei Erbbaurechten den Erbbaurechtsvertrag und mögliche Zustimmungsvorbehalte.

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, bestimmt der Einzelfall. Ein Grundbuchauszug allein bildet beispielsweise weder Baulasten noch sämtliche öffentlich-rechtlichen Beschränkungen ab.

Angaben zu den Verkäufern

Erforderlich sind vollständiger Name, Geburtsdatum, Anschrift, Steueridentifikationsnummer, Familienstand und gegebenenfalls Güterstand. Handelt eine Person aufgrund Vollmacht, Betreuung oder für eine Gesellschaft, benötigt das Notariat die passenden Vertretungsnachweise.

Bei verheirateten Verkäufern kann § 1365 BGB relevant sein, wenn im gesetzlichen Güterstand über das Vermögen im Ganzen verfügt wird. Eine Immobilie löst die Zustimmungspflicht nicht automatisch aus; maßgeblich sind Vermögensverhältnisse und Kenntnis des Vertragspartners. Ist eine Zustimmung erforderlich, muss der Ehepartner nicht zwingend persönlich im selben Termin erscheinen. Form und Nachweis stimmt das Notariat für den konkreten Fall ab. Mehr dazu erläutert unser Ratgeber zu § 1365 BGB beim Immobilienverkauf.

Angaben zu den Käufern

Das Notariat benötigt auch von den Käufern die vollständigen Personal-, Kontakt- und Steuerdaten. Bei mehreren Käufern ist festzulegen, in welchen Bruchteilen oder in welcher anderen zulässigen Rechtsform erworben wird. Eine Aufteilung zu gleichen Teilen ist möglich, aber weder für Ehegatten gesetzlich vorgeschrieben noch in jedem Fall wirtschaftlich passend. Finanzielle, steuerliche und erbrechtliche Folgen sollten vor der Beurkundung geklärt werden.

Bei Finanzierung für den Kaufpreis

Wird der Kauf finanziert, verlangt das Kreditinstitut regelmäßig eine Grundschuld. Die Bank stellt dafür Grundschulddaten oder ein Formular bereit, das dem Notariat rechtzeitig vorliegen sollte. Für die Eintragung im Grundbuch sind formgerechte Erklärungen erforderlich; häufig enthält die Grundschuldbestellung zusätzlich eine notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Ob sie direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet wird, stimmt der Käufer mit Bank und Notariat ab.

Bei Erbimmobilien

Bei einer Nachlassimmobilie muss die Erbfolge in grundbuchgeeigneter Form nachgewiesen werden. Nach § 35 GBO kommen insbesondere ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder eine öffentliche Verfügung von Todes wegen zusammen mit der Eröffnungsniederschrift in Betracht. Ein privatschriftliches Testament allein genügt für den Grundbuchnachweis regelmäßig nicht.

Eine vorherige Grundbuchberichtigung auf die Erben ist für einen unmittelbar anschließenden Verkauf nicht in jedem Fall erforderlich. Das Grundbuchamt benötigt aber einen lückenlosen Erbnachweis; bei mehreren Erben müssen grundsätzlich alle erforderlichen Erklärungen abgegeben oder wirksam vertreten werden. Details finden Sie im Ratgeber Immobilie geerbt – was ist zu tun?.

Liegen die erforderlichen Angaben vor, erstellt das Notariat den Entwurf und klärt offene Punkte mit den Beteiligten. Was nach der Beurkundung bis zur Schlüsselübergabe folgt, zeigt der Ratgeber zum Immobilienverkauf nach dem Notartermin.

Als Immobilienmakler in Frankfurt & Mittelhessen stehen wir Ihnen bei diesem wichtigen Schritt mit Engagement und Expertise zur Seite.