Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmietung und Teilverkauf im Vergleich

Der Wunsch, eine Immobilie zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben, entsteht aus sehr unterschiedlichen Situationen. Manche Eigentümer möchten im Ruhestand gebundenes Vermögen freisetzen. Andere benötigen Mittel für Pflege, Modernisierung oder die Unterstützung der Familie. Wieder andere wollen ihren späteren Umzug vorbereiten, aber nicht sofort ausziehen.

Die Modelle klingen zunächst ähnlich, schaffen rechtlich und wirtschaftlich jedoch völlig unterschiedliche Verhältnisse. Wer vollständig verkauft, gibt die Eigentümerstellung auf. Wer nur einen Anteil verkauft, bleibt Miteigentümer, bindet sich aber regelmäßig an einen gewerblichen Vertragspartner. Wohnungsrecht, Nießbrauch und Mietvertrag schützen zudem nicht auf dieselbe Weise.

Welche Ausgangsfrage zuerst zu klären ist

Eine sinnvolle Entscheidung beginnt nicht mit dem Produkt, sondern mit dem persönlichen Ziel. Vor einem Vergleich sollten Eigentümer schriftlich festhalten:

• Wie viel Kapital wird tatsächlich benötigt – einmalig oder laufend?
• Soll das Haus oder die Wohnung lebenslang genutzt werden oder nur für einen Übergangszeitraum?
• Muss eine spätere Vermietung möglich sein, etwa nach einem Umzug in eine Pflegeeinrichtung?
• Soll die Immobilie oder ein Anteil davon in der Familie bleiben?
• Welche monatliche Belastung ist auch langfristig tragbar?
• Wer soll größere Reparaturen, Modernisierungen, Versicherungen und öffentliche Lasten bezahlen?
• Wie wichtig sind ein einfacher späterer Ausstieg und eine klare Regelung für Erben?

Wer diese Fragen noch nicht beantworten kann, sollte zunächst den unbelasteten Marktwert der Immobilie, die vorhandene Finanzierung und den realistischen Kapitalbedarf ermitteln. Eine Immobilienbewertung in Frankfurt ist dabei die Ausgangsbasis, nicht bereits die Entscheidung für ein bestimmtes Modell.

Die vier Modelle im Überblick

Eine Leibrente ist davon zu unterscheiden. Sie beschreibt in erster Linie, wie der Kaufpreis gezahlt wird: ganz oder teilweise als laufende Rente. Sie kann mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch kombiniert werden, ist aber kein eigenständiger Schutz für das weitere Wohnen.

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Verkauf mit Wohnungsrecht

Was im Alltag meist „Wohnrecht“ heißt, ist rechtlich häufig ein dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Es kann dazu berechtigen, ein Gebäude oder einen konkret bezeichneten Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Das Gesetz erlaubt außerdem die Aufnahme der Familie sowie erforderlicher Pflegepersonen. Umfang, Räume und Mitbenutzungsrechte sollten in der notariellen Vereinbarung eindeutig beschrieben werden.

Ein Wohnungsrecht ist grundsätzlich auf die persönliche Nutzung zugeschnitten. Die Überlassung der Ausübung an andere ist nach § 1092 BGB nur möglich, wenn sie gestattet wurde. Wer sich die Möglichkeit offenhalten möchte, später auszuziehen und die Immobilie zu vermieten, benötigt daher eine weitergehende Gestaltung oder eher einen Nießbrauch.

Auch ein dauerhafter Umzug in ein Pflegeheim lässt ein Wohnungsrecht nicht allein deshalb automatisch erlöschen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis grundsätzlich nicht genügt. Gerade deshalb sollten Pflegefall, Überlassung an Dritte, Leerstand und eine mögliche Löschung bereits bei der Bestellung geregelt werden.

Was bei einem Wohnungsrecht geklärt werden sollte

• Gilt das Recht für die gesamte Immobilie oder nur für bestimmte Räume?
• Dürfen Partner, Familienmitglieder oder Pflegepersonen dauerhaft aufgenommen werden?
• Welche Nebenräume, Stellplätze, Gärten oder Gemeinschaftsflächen gehören zur Nutzung?
• Wer trägt gewöhnliche Unterhaltung, größere Sanierungen und verbrauchsabhängige Kosten?
• Was geschieht, wenn das Recht dauerhaft nicht mehr ausgeübt wird?
• Ist eine vorzeitige Löschung möglich, und wie wird eine Abfindung berechnet?

Das Grundstück kann trotz eingetragenem Wohnungsrecht verkauft werden. Solange das Recht nicht mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht wird, erwirbt der Käufer grundsätzlich eine belastete Immobilie. Die Einigung über das Recht und seine Eintragung ins Grundbuch sind deshalb für die Gestaltung zentral; § 873 BGB beschreibt die Grundmechanik von Einigung und Eintragung.

Verkauf mit Nießbrauch

Der Nießbrauch reicht weiter als ein reines Wohnungsrecht. Nach § 1030 BGB darf der Berechtigte die Nutzungen aus der Sache ziehen. Bei einer Immobilie umfasst das regelmäßig nicht nur das eigene Wohnen, sondern auch die Möglichkeit, sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu beziehen – soweit der bestellte Nießbrauch nicht abweichend beschränkt ist.

Das kann relevant werden, wenn ein späterer Umzug nicht ausgeschlossen ist. Zieht der Berechtigte beispielsweise in eine kleinere Wohnung oder Pflegeeinrichtung, kann die Vermietungsmöglichkeit wirtschaftlich wertvoll sein. Gleichzeitig schränkt ein umfassender Nießbrauch den Käufer stärker ein und wirkt sich meist deutlicher auf den Wert des belasteten Eigentums aus.

Instandhaltung nicht pauschal dem Käufer oder Berechtigten zuordnen

Nach § 1041 BGB trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung. Größere Erneuerungen und außergewöhnliche Maßnahmen lassen sich daraus nicht pauschal demselben Beteiligten zuweisen. In der Praxis sollte deshalb konkret geregelt werden, wer etwa Dach, Fassade, Heizung, Leitungen oder energetische Maßnahmen bezahlt und wer über deren Durchführung entscheidet.

Ein zugunsten einer natürlichen Person bestellter Nießbrauch erlischt nach § 1061 BGB mit deren Tod. Für die wirtschaftliche Bewertung sind deshalb Alter und gegebenenfalls eine fest vereinbarte Dauer relevant. Wie das Recht im Grundbuch nach seinem Erlöschen gelöscht werden kann, sollte bereits bei der Bestellung mitgedacht werden.

Verkauf mit Rückmietung

Beim Rückmietverkauf wird die Immobilie vollständig verkauft. Gleichzeitig oder in engem Zusammenhang schließen Verkäufer und Käufer einen Mietvertrag, sodass die bisherigen Eigentümer als Mieter wohnen bleiben. Das Modell benötigt kein lebenslanges dingliches Nutzungsrecht, kann aber um ein Wohnungsrecht ergänzt werden.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, insbesondere Miethöhe, künftige Anpassungen und Kündigungsregelungen genau zu prüfen. Ein vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einer Eigenbedarfskündigung muss juristisch wirksam formuliert und auf die gewünschte Dauer abgestimmt sein. Auf allgemeine Schutzvorschriften allein sollte sich die Gestaltung nicht verlassen.

Der höhere Verkaufserlös ist nicht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung

Weil kein lebenslanges Nutzungsrecht den Grundbesitz in gleicher Weise belastet, kann sich der Kaufpreis stärker am unbelasteten Marktwert orientieren. Dem stehen jedoch die künftige Miete und mögliche Mietanpassungen gegenüber. Entscheidend ist daher nicht nur der Kaufpreis am Tag des Verkaufs, sondern die voraussichtliche Nettobelastung über die geplante Wohndauer.

Vor Abschluss sollten mindestens folgende Punkte geklärt sein:

• Anfangsmiete, Betriebskosten und zulässige Anpassungsmechanismen
• Dauer und Kündigungsmöglichkeiten beider Seiten
• Instandhaltung, Modernisierung und Zutrittsrechte
• Regelungen bei Pflegebedürftigkeit, dauerhaftem Auszug oder Tod
• Folgen eines Weiterverkaufs durch den neuen Eigentümer
• Verhältnis zwischen Kaufvertrag, Mietvertrag und möglicher Grundbuchsicherung

§ 566 BGB enthält den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Ob und wie er bei der konkret gewählten zeitlichen Abfolge greift, sollte das beauftragte Notariat beziehungsweise eine anwaltliche Beratung prüfen. Kauf- und Mietvertrag müssen als zusammengehörige wirtschaftliche Entscheidung betrachtet werden.

Immobilien-Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird nicht ein bestimmtes Zimmer veräußert. Der Anbieter erwirbt einen ideellen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück beziehungsweise Wohnungseigentum. Der bisherige Eigentümer erhält einen anteiligen Kaufpreis, bleibt Miteigentümer und nutzt die Immobilie regelmäßig auf Grundlage eines vereinbarten, oft als Nießbrauch ausgestalteten Rechts weiter.

Dafür wird üblicherweise ein monatliches Nutzungsentgelt verlangt. Seine Höhe kann nach einer Festschreibungsperiode neu bestimmt oder vertraglich angepasst werden. Die BaFin-Checkliste zum Immobilienteilverkauf fragt deshalb ausdrücklich nach Entgelt, Bindungsdauer, Anpassungsformel, späterem Rückkauf und Kosten des Gesamtverkaufs.

Auch die Verbraucherzentrale weist auf mögliche Zusatzentgelte beim späteren Gesamtverkauf, unterschiedliche Instandhaltungsregelungen und vertragliche Mindesterlösanteile hin. Die Angebote sind nicht einheitlich. Ein niedriger anfänglicher Auszahlungsbetrag sagt daher wenig über die Gesamtkosten aus.

Welche Zahlen vollständig verglichen werden müssen

• Höhe des verkauften Anteils und tatsächlich ausgezahlter Betrag
• monatliches Nutzungsentgelt und Zeitraum seiner Festschreibung
• Formel für spätere Erhöhungen
• Verteilung von Instandhaltung und Modernisierung
• Kosten, Mindestanteile oder Serviceentgelte beim Gesamtverkauf
• Berechnung eines späteren Rückkaufs
• Regelungen bei Zahlungsproblemen, Pflegefall, Tod oder Anbieterinsolvenz

Auswirkungen auf Wert und Käuferkreis

Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch macht die Immobilie nicht unverkäuflich. Der Käufer erwirbt aber ein Eigentum, das er je nach Ausgestaltung über Jahre weder selbst nutzen noch vollständig vermieten kann. Das reduziert den wirtschaftlichen Nutzen und begrenzt den Käuferkreis häufig auf Kapitalanleger, Familienangehörige oder Käufer mit langfristigem Anlagehorizont.

Ausgangspunkt ist der Marktwert ohne das vorbehaltene Recht. Danach wird der wirtschaftliche Wert des Nutzungsrechts betrachtet. In die Einordnung fließen unter anderem ein:

• Art, Umfang und Rang des eingetragenen Rechts
• betroffene Räume oder Anteil der nutzbaren Fläche
• ortsüblicher Mietwert beziehungsweise wirtschaftlicher Nutzungsvorteil
• vereinbarte Dauer oder statistisch erwartbare Laufzeit
• Verteilung von Kosten, Instandhaltung und Modernisierung
• Finanzierbarkeit und Verwertbarkeit für den Käufer
• Marktnachfrage nach belasteten Immobilien

Steuerliche Kapitalwerte nach dem Bewertungsgesetz können für steuerliche Zwecke relevant sein. Sie sind aber nicht automatisch mit dem am Markt erzielbaren Abschlag gleichzusetzen. Für eine Verkaufsstrategie müssen rechtlicher Inhalt, tatsächliche Nutzung und Käuferperspektive gemeinsam bewertet werden.

Besteht noch eine Finanzierung, müssen zudem Grundschuld, Ablösebetrag und Rangfragen frühzeitig mit Bank und Notariat abgestimmt werden. Unser Ratgeber Immobilie verkaufen trotz laufender Finanzierung erläutert diesen Ablauf.

Was vertraglich geklärt werden sollte

Die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags ersetzt keine wirtschaftliche Entscheidungsprüfung. Notariat, anwaltliche Beratung, Steuerberatung und Immobilienbewertung haben unterschiedliche Aufgaben. Vor einer Bindung sollten Eigentümer einen Vertragsentwurf mit ausreichend Zeit prüfen lassen.

1. Recht exakt beschreiben: Wer ist berechtigt, welche Räume und Flächen umfasst das Recht und darf die Nutzung Dritten überlassen werden?
2. Dauer und Ende regeln: Gilt das Recht lebenslang, befristet oder bis zu einem bestimmten Ereignis? Was passiert bei dauerhaftem Auszug?
3. Kosten zuordnen: Wer zahlt Betriebskosten, Versicherungen, Grundsteuer, laufende Unterhaltung und größere Sanierungen?
4. Entscheidungen organisieren: Wer darf Modernisierungen veranlassen, vermieten, umbauen oder die Immobilie erneut verkaufen?
5. Rang und Finanzierung prüfen: An welcher Stelle steht das Recht im Grundbuch und welche Anforderungen stellt eine finanzierende Bank?
6. Ausstieg berechenbar machen: Wie werden Ablösung, Abfindung, Rückkauf oder späterer Gesamtverkauf bewertet und wer trägt die Kosten?
7. Sondersituationen einbeziehen: Pflegebedürftigkeit, Tod, Trennung, Zahlungsprobleme und Insolvenz eines Vertragspartners gehören in die Prüfung.

Auch steuerliche Folgen können je nach Haltedauer, Nutzung und Vertragsgestaltung entstehen. Einen allgemeinen Einstieg bietet unser Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Die konkrete Gestaltung sollte steuerlich individuell geprüft werden.

Welche Lösung zur Ausgangslage passt

Ein Verkauf mit Wohnungsrecht kann passen, wenn das eigene Wohnen geschützt werden soll und eine spätere Vermietung nicht benötigt wird. Ein Nießbrauch ist flexibler, wenn der Berechtigte die Immobilie auch nach einem Auszug vermieten und Erträge beziehen können soll. Beide Rechte reduzieren regelmäßig den unmittelbar verfügbaren Kaufpreis, weil der Käufer ein belastetes Eigentum erwirbt.

Eine Rückmietung kann sinnvoll sein, wenn ein vollständiger Verkauf gewünscht ist und eine dauerhaft tragfähige Miete vereinbart werden kann. Der Teilverkauf erhält einen Teil des Eigentums, schafft aber laufende Zahlungsverpflichtungen und komplexe Regeln für den späteren Ausstieg. Er sollte erst nach einer vollständigen Kostenrechnung und einem Vergleich mit Alternativen bewertet werden.

Manchmal ist keine dieser Varianten die überzeugendste Lösung. Eine Beleihung, ein vollständiger Verkauf mit Umzug, die Aufteilung eines größeren Hauses oder eine familieninterne Gestaltung können besser zur persönlichen Situation passen. Auch der Ratgeber Immobilie verkaufen oder behalten? hilft bei der vorgelagerten Grundentscheidung.

Für Eigentümer in Frankfurt beginnt die Prüfung mit drei belastbaren Größen: dem unbelasteten Marktwert, dem tatsächlich benötigten Kapital und den langfristig tragbaren Kosten. Als Immobilienmakler in Frankfurt ordnen wir diese Größen vor einer Vermarktungsentscheidung gemeinsam ein. Erst danach lässt sich beurteilen, ob ein Nutzungsrecht, ein Mietvertrag oder der Verzicht auf einen Teil des Eigentums wirtschaftlich angemessen ist.

Quellen und fachliche Grundlage

• § 1030 BGB – Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht
• § 1092 BGB – Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung
• § 873 BGB – Einigung und Eintragung
• § 1041 BGB – Erhaltung der Sache
• § 1061 BGB – Tod des Nießbrauchers
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Januar 2007 – V ZR 163/06
• BaFin – Checkliste zum Immobilienteilverkauf
• Notar.de – Teilverkauf des Eigenheims
• Verbraucherzentrale – Teilverkauf der eigenen Immobilie
• Verbraucherzentrale – Verkauf und Rückmietung