Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf:
Was Eigentümer in Frankfurt wissen müssen

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist keine eigenständige Steuerart, sondern die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) — und sie kann erheblich sein: Wer eine Frankfurter Eigentumswohnung nach sechs Jahren mit 100.000 Euro Gewinn verkauft, zahlt bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent über 40.000 Euro an das Finanzamt. Die entscheidende Frage lautet: Liegt der Verkauf innerhalb oder außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist — und gibt es Ausnahmen, die den Verkauf steuerfrei machen? Marc Härter Immobilien begleitet Eigentümer in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet täglich durch diese steuerlich relevanten Verkaufsentscheidungen.

In unserer Beratungspraxis in Frankfurt begegnet uns das Thema Spekulationssteuer regelmäßig — besonders bei Eigentümern, die ihre Kapitalanlage im Westend oder Sachsenhausen nach wenigen Jahren wieder verkaufen möchten. Dabei unterschätzen viele einen entscheidenden Fallstrick: Die Abschreibungen (AfA), die während der Vermietung steuermindernd geltend gemacht wurden, erhöhen beim Verkauf innerhalb der Frist den zu versteuernden Gewinn wieder. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen, wie die Spekulationssteuer konkret berechnet wird, welche Ausnahmen gelten, und was Sie beim Verkauf Ihrer Frankfurter Immobilie beachten müssen. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung, gibt Ihnen aber das Handwerkszeug, die richtigen Fragen zu stellen.

Warum die Spekulationssteuer für Frankfurter Eigentümer besonders relevant ist

Frankfurt am Main ist einer der dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands — und genau diese Dynamik macht die Spekulationssteuer für Eigentümer in der Stadt besonders folgenreich. Wer eine Eigentumswohnung 2018 für 400.000 Euro in Sachsenhausen oder dem Nordend gekauft hat und sie 2024 nach sechs Jahren für 530.000 Euro verkauft, erzielt auf dem Papier 130.000 Euro Gewinn — und steht steuerlich unter erheblichem Druck.

Der Frankfurter Markt: Stabilisierung nach Preiskorrektur

Laut Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt (Immobilienmarktbericht 2025, veröffentlicht Mai 2025) hat sich der Frankfurter Immobilienmarkt nach zwei turbulenten Jahren 2024 wieder stabilisiert und zeigt für 2025 stabile bis leicht steigende Preise. Die Transaktionszahlen sind gegenüber 2023 gestiegen: Rund 2.300 Bestandswohnungen wurden 2024 veräußert, nach 2.050 im Vorjahr. Für Altbaueigentumswohnungen wurden 2024 rund 5.900 Euro pro Quadratmeter erzielt — ein Niveau, das für die meisten Eigentümer erhebliche Buchgewinne gegenüber dem Erwerbszeitpunkt bedeutet.

Laut Hessenschau (Januar 2025) stiegen die Preise für Bestandswohnungen in Frankfurt je nach Baualter um bis zu zehn Prozent im Jahresvergleich 2024. Für Eigentümer, die ihre Immobilien in den Jahren 2015 bis 2019 erworben haben, laufen die zehnjährigen Spekulationsfristen sukzessive ab — zwischen 2025 und 2029. Wer dieses Fenster strategisch nutzen möchte, muss die relevanten Regelungen präzise kennen.

Frankfurt-Besonderheit: Hohe Wertzuwächse bedeuten hohe Steuern

In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt zeigt sich: Je attraktiver die Lage — ob Westend, Sachsenhausen, Bornheim oder Nordend — desto höher der Wertzuwachs und damit auch die potenzielle Steuerlast bei einem frühzeitigen Verkauf. Ein Verkauf wenige Monate zu früh kann bei einer Frankfurter Premiumlage den Unterschied zwischen einem steuerfreien Erlös und einer fünfstelligen Steuernachzahlung bedeuten. Dieses Bewusstsein fehlt vielen Eigentümern beim Erstkontakt mit uns.

Die gesetzliche Grundlage: § 23 EStG verständlich erklärt

Wer eine Immobilie im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem notariell beurkundeten Kauf mit Gewinn veräußert, erzielt nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sonstige Einkünfte, die der regulären Einkommensteuer unterliegen. Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist im Gesetz nicht zu finden — er ist eine umgangssprachliche Bezeichnung, die sich in der Praxis etabliert hat.

Die 10-Jahres-Frist: Was genau zählt?

Maßgeblich für Beginn und Ende der Spekulationsfrist ist ausschließlich das Datum der notariellen Beurkundung — weder der Einzug noch die Schlüsselübergabe noch der Eintrag im Grundbuch. Wer seine Immobilie beispielsweise am 12. März 2015 notariell beurkundet gekauft hat, kann sie am 13. März 2025 steuerfrei verkaufen. Eine Veräußerung am 12. März 2025 wäre hingegen noch steuerpflichtig, da exakt zehn Jahre und nicht zehn Jahre und mindestens ein Tag verstrichen sein müssen. Dieser Unterschied ist in der Praxis alles entscheidend.

Für Neubauten gilt eine besondere Regelung gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG: Gebäude und Außenanlagen sind in die Fristenberechnung einzubeziehen, soweit sie innerhalb des zehnjährigen Zeitraums nach dem Grundstückskauf errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden. Wer also 2016 ein unbebautes Grundstück kauft und 2018 ein Haus darauf baut, beginnt die Frist mit dem Grundstückskauf 2016 — kann also ab 2026 steuerfrei verkaufen, auch wenn das Gebäude erst 2018 fertiggestellt wurde.

Welche Immobilien fallen unter § 23 EStG?

Die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt im Privatvermögen für vermietete Häuser und Wohnungen, vermietete Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke, geschlossene Immobilienfonds sowie Erbbaurechte. Die Frist gilt ausdrücklich nicht für Immobilien im Betriebsvermögen — dort unterliegen Veräußerungsgewinne grundsätzlich immer der Besteuerung, unabhängig von der Haltedauer. Wer eine Immobilie aus dem Betriebs- ins Privatvermögen überführt, setzt damit eine neue zehnjährige Frist in Gang.

Quelle: § 23 EStG, gesetze-im-internet.de | Stand: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Individuelle steuerliche Beratung notwendig.

Ausnahmen von der Spekulationssteuer: Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Das Einkommensteuergesetz sieht wichtige Ausnahmen vor, die einen Immobilienverkauf auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei machen. Die bedeutendste davon ist die Eigennutzungsausnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Daneben gibt es Sonderregelungen bei Erbschaft und Schenkung sowie eine neu angehobene Freigrenze.

Die Eigennutzungsausnahme: Die Zwei-Silvester-Regel im Detail

Verkauft wird eine Immobilie steuerfrei, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Entscheidend ist, dass drei Kalenderjahre berührt werden — es müssen keine drei vollen Jahre sein. Die Regel wird daher im Fachjargon auch „Zwei-Silvester-Regel“ genannt.

Ein konkretes Praxisbeispiel aus dem Frankfurter Nordend: Eine Eigentümerin kauft im März 2019 eine Wohnung und vermietet sie zunächst. Im Dezember 2022 zieht sie selbst ein und meldet die Wohnung als Hauptwohnsitz an. Bereits im März 2024 kann sie steuerfrei verkaufen — denn die Immobilie wurde im Verkaufsjahr 2024 und in den Kalenderjahren 2023 und 2022 zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Nutzung muss die Wohnung nicht seit Kauf betreffen, sondern lediglich die relevanten drei Kalenderjahre. Diese Gestaltungsmöglichkeit kann erhebliche Steuern sparen.

Erbschaft und Schenkung: Die Frist läuft weiter

Wer eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhält, tritt steuerrechtlich in die Fußstapfen des Erblassers bzw. Schenkers: Die bereits laufende Spekulationsfrist wird fortgesetzt, nicht neu gestartet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser die Immobilie bereits 2012 erworben, läuft die Frist für den Erben ab 2022 ab — unabhängig davon, wann genau das Erbschaftsereignis eingetreten ist.

Ein häufiger Fehler, der uns in der Praxis bei Erbfällen im Frankfurter Westend begegnet: Erben gehen davon aus, dass die Spekulationsfrist für sie neu beginnt — und verkaufen, ohne zu wissen, dass die Immobilie für den Erblasser bereits steuerfrei hätte veräußert werden können. Umgekehrt können Erben, deren Erblasser erst kurz vor dem Erbfall gekauft hatte, in eine laufende Spekulationsfrist hineinerben und müssen diese vollständig abwarten.

Freigrenze und Verlustverrechnung

Seit dem Veranlagungszeitraum 2024 gilt eine angehobene Freigrenze von 1.000 Euro (zuvor 600 Euro) für private Veräußerungsgewinne — eingeführt durch das Wachstumschancengesetz. Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres auch nur einen Euro über 1.000 Euro, wird der vollständige Betrag besteuert. Eine Verrechnung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften ist möglich, allerdings nur mit Gewinnen aus gleichartigen Geschäften — nicht mit anderen Einkunftsarten. Nicht ausgeglichene Verluste können in die Vorjahre zurückgetragen (zwei Jahre) oder unbegrenzt vorgetragen werden.

Spekulationssteuer berechnen: Schritt für Schritt mit Frankfurter Beispielen

Der zu versteuernde Spekulationsgewinn ist nicht die einfache Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis. Das Berechnungsschema gemäß § 23 Abs. 3 EStG berücksichtigt Anschaffungsnebenkosten, Veräußerungskosten und — bei vermieteten Objekten — alle bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen (AfA). Das Ergebnis kann erheblich vom gefühlten Gewinn abweichen.

Die Berechnungsformel

Quelle: § 23 Abs. 3 EStG, gesetze-im-internet.de | Stand: April 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

Konkretes Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Frankfurt-Sachsenhausen

Ausgangssituation: Ein Eigentümer kauft im März 2020 eine 75 m² große Eigentumswohnung in Frankfurt-Sachsenhausen zur Kapitalanlage. Sie wird sofort vermietet. Im März 2026 — also nach sechs Jahren innerhalb der Spekulationsfrist — soll die Wohnung verkauft werden. Der persönliche Einkommensteuersatz des Eigentümers beträgt 42 Prozent.

Vereinfachtes Rechenbeispiel zur Illustration. Gebäudewertanteil angenommen mit 60 % des Kaufpreises (252.000 €). Alle Angaben ohne Gewähr. Individuelle steuerliche Beratung erforderlich. Stand: April 2026.

Hätte der Eigentümer bis April 2030 gewartet — also zehn Jahre und einen Tag nach Notarbeurkundung im März 2020 — wäre der gesamte Gewinn steuerfrei gewesen. Der Unterschied im Geldbeutel: rund 37.766 Euro, die dem Finanzamt nicht hätten gezahlt werden müssen. Dieses Beispiel macht deutlich, warum die Kenntnis des exakten Ablaufdatums der Spekulationsfrist bei jeder Verkaufsüberlegung an erster Stelle stehen sollte.

Der AfA-Effekt: Warum Abschreibungen beim Verkauf zum Problem werden

Die steuerliche Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung) erlaubt es Vermietern, jährlich 2 Prozent des Gebäudewerts von den Mieteinnahmen steuermindernd abzusetzen. Bei einem Gebäudewert von 252.000 Euro sind das 5.040 Euro pro Jahr. Über sechs Jahre summiert sich das auf 30.240 Euro an genutzten Steuervorteilen. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist werden diese Beträge dem Veräußerungsgewinn vollständig wieder hinzugerechnet — sie erhöhen also die Steuerlast, auch wenn sie in früheren Jahren bereits steuermindernd gewirkt haben.

Dieser sogenannte AfA-Rückholeffekt kann sogar dazu führen, dass Steuern anfallen, obwohl der Verkaufserlös unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. Wer beispielsweise eine Immobilie für 300.000 Euro kauft, über Jahre 30.000 Euro AfA geltend macht, und die Immobilie schließlich für 280.000 Euro verkauft, erzielt rechnerisch einen Verlust von 20.000 Euro — hat aber aufgrund der AfA-Hinzurechnung dennoch einen steuerlichen Gewinn von 10.000 Euro.

Sonderfälle: Scheidung, Zwangsversteigerung und gewerblicher Grundstückshandel

Neben den Standardfällen gibt es eine Reihe von Konstellationen, die besondere steuerliche Aufmerksamkeit erfordern. Im Folgenden werden die wichtigsten Sondersituationen kompakt erläutert — insbesondere jene, die uns in der Frankfurter Beratungspraxis wiederkehrend begegnen.

Scheidung und Gütertrennungsvereinbarung

Im Rahmen einer Scheidung überträgt ein Ehepartner dem anderen seinen Anteil an der gemeinsamen Immobilie als Teil der Gütertrennung. Dieser Vorgang gilt steuerrechtlich als entgeltlicher Erwerb in Höhe des abgefundenen Miteigentumsanteils — und setzt damit eine neue zehnjährige Spekulationsfrist in Gang. Gleichzeitig hat der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 14.02.2023, IX R 11/21) entschieden: Zieht ein Ehepartner aufgrund der Trennung aus dem gemeinsamen Haus aus, kann die Eigennutzungsausnahme dennoch greifen, wenn der ausgezogene Ehepartner die Wohnung weiterhin dem anderen Ehepartner (Mitbewohner) zur Nutzung überlässt.

Rückerwerbsoptionen und Rückabwicklungen

Die Nutzung einer Rückerwerbsoption — beispielsweise ein vertraglich vereinbartes Recht, die verkaufte Immobilie zurückzukaufen — setzt eine neue Spekulationsfrist in Gang. Sie wird steuerrechtlich nicht als Rückabwicklung des ursprünglichen Kaufs gewertet, sondern als eigenständiger Neuerwerb. Eine echte Rückabwicklung des Kaufvertrags hingegen, bei der der Kaufpreis vollständig erstattet wird, stellt nach BFH-Rechtsprechung kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft dar.

Gewerblicher Grundstückshandel: Die Drei-Objekte-Grenze

Die Spekulationssteuer nach § 23 EStG gilt nur für den privaten Bereich. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, überschreitet nach gefestigter Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekte-Grenze und gilt als gewerblicher Immobilienhändler. Die Konsequenz ist gravierend: Sämtliche Gewinne aus dem Immobilienhandel unterliegen dann nicht mehr der Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte, sondern den Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) — inklusive Gewerbesteuer. Die zehnjährige Spekulationsfrist schützt in diesem Fall nicht mehr.

Dabei zählen nicht nur direkte Käufe — auch Schenkungen oder Erbschaften können bei der Objektzählung berücksichtigt werden, wenn der Erwerb mit der Absicht der Weiterveräußerung verbunden war. Eigentümern in Frankfurt, die über mehrere Kapitalanlagen verfügen und kurzfristige Verkäufe planen, empfehlen wir ausdrücklich die vorherige Beratung durch einen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt.

Strategien zur legalen Minimierung der Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist veräußern muss oder möchte, ist nicht zwingend zur vollen Steuerlast verdammt. Es gibt legale Gestaltungsmöglichkeiten, die den zu versteuernden Gewinn reduzieren oder die Steuerpflicht unter Umständen ganz vermeiden können. Entscheidend ist die frühzeitige Planung — denn viele Maßnahmen entfalten erst nach Ablauf einer bestimmten Nutzungsdauer ihre steuerliche Wirkung.

1. Eigennutzung strategisch planen

Wer die Möglichkeit hat, seine Mietimmobilie selbst zu beziehen und als Hauptwohnsitz zu nutzen, kann die Eigennutzungsausnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG aktivieren. Der Einzug muss dabei spätestens in dem Kalenderjahr erfolgen, das dem Jahr des geplanten Verkaufs vorangeht. Wird die Wohnung im Dezember 2024 bezogen und im Frühjahr 2026 verkauft, sind drei Kalenderjahre (2024, 2025, 2026) berührt — die Voraussetzung ist damit erfüllt. Die Nutzung muss ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgen, Untervermietung ist in dieser Zeit schädlich.

2. Veräußerungskosten vollständig ausschöpfen

Alle mit dem Verkauf direkt zusammenhängenden Kosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Dazu zählen neben Maklercourtage und Notarkosten auch eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung, die anfällt, wenn ein laufendes Bankdarlehen für die Immobilie vorzeitig abgelöst werden muss. Auch die Kosten für Inserate, Exposé-Erstellung, Energieausweis sowie eventuelle Renovierungsmaßnahmen, die den Verkauf vorbereiten und unmittelbar damit zusammenhängen, können als Veräußerungskosten geltend gemacht werden. Diese Posten werden in der Praxis oft unterschätzt und unvollständig erfasst.

3. Notartermin strategisch wählen

Manchmal entscheidet eine einzige Woche darüber, ob der Verkauf steuer- oder steuerpflichtig ist. Liegt das Ablaufdatum der zehnjährigen Frist beispielsweise im Februar 2026, ist ein geplanter Notartermin im Januar 2026 noch steuerpflichtig — derselbe Termin im März 2026 wäre steuerfrei. Aus diesem Grund empfehlen wir unseren Kunden, bereits beim Auftragseingang den exakten Ablauf der Spekulationsfrist zu berechnen und die Vermarktungsstrategie entsprechend anzupassen. Ein professionell geführter Verkaufsprozess kann diesen Spielraum gezielt nutzen.

4. Verlustverrechnung nutzen

Wer in demselben Kalenderjahr auch andere private Veräußerungsgeschäfte mit Verlust abschließt — etwa den Verkauf einer anderen Immobilie oder von Wertpapieren, die unter § 23 EStG fallen — kann diese Verluste mit dem Spekulationsgewinn verrechnen. Die Verluste müssen durch Feststellungsbescheid festgestellt worden sein. Nicht ausgeglichene Verluste können auf die letzten beiden Veranlagungszeiträume zurückgetragen oder unbegrenzt in die Folgejahre vorgetragen werden, um künftige Spekulationsgewinne zu kompensieren.

Der Verkaufsprozess in Frankfurt: Timing als steuerlicher Erfolgsfaktor

Der steuerliche Erfolg eines Immobilienverkaufs hängt in Frankfurt nicht nur vom Verkaufspreis ab, sondern ganz wesentlich vom richtigen Timing. Ein strukturierter Verkaufsprozess dauert in der Regel drei bis sechs Monate — von der ersten Marktbewertung über die Käufersuche bis zum Notartermin. Wer diesen Zeitraum unterschätzt und zu spät mit dem Verkauf beginnt, riskiert, die Spekulationsfrist zu reißen oder suboptimale Käufer zu akzeptieren.

Schritt-für-Schritt: So planen Sie den steueroptimalen Immobilienverkauf

Schritt 1: Spekulationsfrist exakt berechnen. Der erste Schritt ist die genaue Bestimmung des Ablaufdatums der zehnjährigen Frist — auf Basis des notariellen Kaufvertragsdatums, nicht des Einzugs oder der Übergabe. Bei Unklarheit können Sie das Datum dem Notarvertrag oder dem Grundbuchauszug entnehmen.

Schritt 2: Steuerlichen Effekt abschätzen. Auf Basis des erwarteten Verkaufspreises, der Anschaffungskosten, der aufgelaufenen AfA und der Veräußerungskosten sollte ein Steuerberater den voraussichtlichen Spekulationsgewinn und die daraus resultierende Steuerlast berechnen. Diese Kennzahl ist entscheidend für die Wertabwägung: Übersteigt die Steuerlast die Opportunitätskosten des Wartens, ist ein späterer Verkauf in der Regel vorzuziehen.

Schritt 3: Verkaufsstrategie und Vermarktungszeitraum planen. Eine professionelle Immobilienbewertung in Frankfurt schafft die Grundlage für einen realistischen Angebotspreis. Wer zu früh mit überhöhtem Angebotspreis auf den Markt geht, riskiert eine Verlängerung der Vermarktungsphase und damit potenzielle Komplikationen mit dem Frist-Timing.

Schritt 4: Notartermin gezielt steuern. Kaufpreisverhandlung und Kaufvertragsentwurf sind so zu gestalten, dass der Notartermin nach Ablauf der Spekulationsfrist liegt — sofern dies mit Blick auf die Marktsituation und das Käuferinteresse realisierbar ist. In Abstimmung mit dem Notar lässt sich der Termin in der Regel innerhalb weniger Wochen flexibel anpassen.

Spekulationssteuer und Immobilienbewertung: Was den Wert Ihrer Frankfurter Immobilie bestimmt

Eine präzise Immobilienbewertung ist nicht nur Voraussetzung für einen marktgerechten Angebotspreis — sie ist auch die Grundlage für die steuerliche Planung des Verkaufs. Wer seinen Veräußerungsgewinn und damit die potenzielle Steuerlast kennt, kann fundiertere Entscheidungen über Zeitpunkt, Strategie und Verkaufsgestaltung treffen.

Der Frankfurter Markt 2025 und sein Einfluss auf den Spekulationsgewinn

Laut Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Frankfurt (Veröffentlichung Mai 2025) hat sich der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt nach den Preisrückgängen der Jahre 2022 und 2023 im Jahr 2024 wieder stabilisiert und zeigt für 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Für Altbau-Eigentumswohnungen wurden 2024 rund 5.900 Euro pro Quadratmeter erzielt — ein Niveau, das für viele Eigentümer, die in den Jahren 2014 bis 2018 erworben haben, noch immer erhebliche Buchgewinne bedeutet, die nach dem Ablauf der Frist steuerfrei realisiert werden können.

Eigentümer in begehrten Lagen wie dem Westend, Sachsenhausen oder Bornheim, die ihre Objekte zwischen 2014 und 2017 erworben haben, sehen ihre Spekulationsfristen zwischen 2024 und 2027 auslaufen. Diese Eigentümer profitieren sowohl vom Marktwertzuwachs als auch von der nahenden oder bereits eingetretenen Steuerfreiheit. In unserer Beratungspraxis begleiten wir genau diese Verkäufer dabei, den optimalen Abgabezeitpunkt zu identifizieren — und den Verkaufserlös maximal auszuschöpfen.

Die Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück

Für die steuerliche Berechnung — insbesondere die AfA und damit den Spekulationsgewinn — ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück entscheidend. Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig; das Grundstück hingegen nicht. In Frankfurt-Toplagen ist der Bodenanteil am Gesamtkaufpreis deutlich höher als in peripheren Lagen — was zugleich den abschreibungsfähigen Gebäudewert senkt und die AfA-Hinzurechnung beim Verkauf reduziert. Die korrekte Aufteilung erfolgt nach den Vorgaben des Finanzamts, alternativ über ein Gutachten. Ein zu hoher Gebäudeanteil im Kaufvertrag führt zwar zu mehr AbA-Spielraum, erhöht aber den Spekulationsgewinn beim Verkauf innerhalb der Frist — ein Spannungsfeld, das vorab durch einen Steuerberater bewertet werden sollte.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf