Immobilie verkaufen trotz laufender Finanzierung: Restschuld, Ablösung und Nettoerlös

Die kurze Antwort lautet: Ja, eine Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden, obwohl das Darlehen noch läuft. Der Kredit endet jedoch nicht automatisch mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Die Bank muss ihre Sicherheit freigeben, das Notariat organisiert die Lastenfreistellung und der Kaufpreis wird häufig auf mehrere Empfänger verteilt.

Für Eigentümer ist deshalb nicht nur die Frage wichtig, ob sie verkaufen können. Vor allem muss feststehen, was nach der Darlehensablösung und den weiteren Kosten tatsächlich übrig bleibt. Dieser Betrag entscheidet darüber, ob eine Anschlussimmobilie finanzierbar ist, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und ob der gewählte Verkaufszeitpunkt wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ist ein Verkauf trotz laufender Finanzierung möglich?

Ein Immobiliendarlehen und das Eigentum an der Immobilie sind rechtlich voneinander zu trennen. Eigentümer bleiben trotz Finanzierung verfügungsberechtigt, soweit keine besondere Verfügungsbeschränkung besteht. Die Bank ist regelmäßig nicht Eigentümerin, sondern durch eine Grundschuld oder ein anderes Grundpfandrecht abgesichert.

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins erlaubt § 500 Absatz 2 BGB eine vorzeitige Rückzahlung während der Sollzinsbindung, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der Verkauf der beliehenen Immobilie wird regelmäßig als ein solches Interesse anerkannt. Die Bank kann unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Praktisch setzt ein lastenfreier Verkauf voraus, dass die eingetragene Bank ihre Freigabe erteilt. Das geschieht typischerweise nicht vorab gegen Vertrauen, sondern gegen Zahlung des von ihr genannten Ablösebetrags oder gegen eine andere akzeptierte Sicherung.

Restschuld, Grundschuld und Ablösebetrag unterscheiden

Diese drei Begriffe werden häufig gleichgesetzt, bezeichnen aber unterschiedliche Größen:

Ein Grundbuchauszug allein reicht deshalb nicht für die Erlösplanung. Er zeigt die eingetragenen Rechte, aber weder den aktuellen Darlehensstand noch die Freigabebedingungen des Kreditinstituts. Eine ausführliche Einordnung der Abteilungen und Eintragungen bietet unser Ratgeber Grundbuchauszug lesen und verstehen.

Welche Auskunft Sie von der Bank benötigen

Die Bank sollte einbezogen werden, sobald der Verkauf konkret geprüft wird – nicht erst, wenn bereits ein Käufer auf den Notartermin wartet. Nach § 493 Absatz 5 BGB muss der Darlehensgeber bei mitgeteilter Absicht zur vorzeitigen Rückzahlung unverzüglich die erforderlichen Informationen auf einem dauerhaften Datenträger bereitstellen. Dazu gehören insbesondere die Zulässigkeit der vorzeitigen Rückzahlung, der zurückzuzahlende Betrag und gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung.

Für eine belastbare Vorprüfung sollten Eigentümer schriftlich anfragen:

• Wie hoch sind Restschuld und voraussichtlicher Ablösebetrag zu einem realistischen Verkaufstermin?
• Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung angesetzt und auf welchen Annahmen beruht sie?
• Bis zu welchem Datum gilt die Berechnung und wie verändert sich der Betrag danach?
• Welche Grundschulden und weiteren Sicherheiten werden vom Darlehen erfasst?
• Welche Bedingungen stellt die Bank für Löschungsbewilligung oder Freigabe?
• Kommt bei einer Anschlussimmobilie ein Sicherheitentausch oder eine Fortführung des Darlehens in Betracht?
• Welche Bearbeitungszeit und welche Unterlagen sind dafür einzuplanen?

Bei mehreren Darlehen oder mehreren eingetragenen Gläubigern wird für jede Finanzierung eine eigene Klärung benötigt. Auch ein bereits vollständig getilgtes Darlehen bedeutet nicht automatisch, dass die Grundschuld im Grundbuch gelöscht ist. Bei einer Briefgrundschuld muss zudem der Original-Grundschuldbrief verfügbar sein; fehlt er, kann ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich werden. Dazu gibt es einen eigenen Beitrag zum verlorenen Grundschuldbrief.

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Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann

Wird ein Darlehen mit festem Sollzins vor dem vereinbarten Ende zurückgezahlt, kann der Bank ein Zinsschaden entstehen. § 502 Absatz 1 BGB erlaubt bei Vorliegen der Voraussetzungen eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung verbundenen Schaden.

Ob und in welcher Höhe eine Zahlung anfällt, hängt insbesondere ab von:

• der aktuellen Restschuld und dem vorgesehenen Ablösetermin,
• dem vereinbarten Sollzins und der verbleibenden Sollzinsbindung,
• dem Zinsniveau, zu dem die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Kapital anlegen oder erneut ausreichen kann,
• ersparten Risiko- und Verwaltungskosten,
• vertraglichen Sondertilgungsrechten und Möglichkeiten zur Änderung des Tilgungssatzes.

Eine verbreitete Ein-Prozent-Angabe ist bei Immobilienfinanzierungen kein verlässlicher Maßstab. Die Kappungsgrenzen von einem beziehungsweise einem halben Prozent in § 502 Absatz 3 BGB nennt das Gesetz für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind davon gesetzlich zu unterscheiden. Die Bankberechnung sollte daher nicht anhand einer pauschalen Quote beurteilt werden.

Wann eine entschädigungsfreie Kündigung in Betracht kommt

Bei einer langfristigen Zinsbindung ist besonders § 489 BGB zu prüfen. Danach kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann für den Fristbeginn maßgeblich werden.

Auch das reguläre Ende der Sollzinsbindung, besondere vertragliche Kündigungsrechte oder ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können zu anderen Fristen und Kosten führen. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag, die Auszahlungshistorie und der beabsichtigte Ablösetermin. Ein Verkauf sollte nicht allein auf Grundlage des Unterschriftsdatums des Darlehens geplant werden.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung geprüft wird

Der Darlehensvertrag muss bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode einer beabsichtigten Vorfälligkeitsentschädigung klar und verständlich erläutern. Sind Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung unzureichend, kann der Anspruch nach § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB ausgeschlossen sein.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede verkürzte oder technisch formulierte Klausel automatisch unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat 2024 und 2025 klargestellt, dass die wesentlichen Berechnungsparameter in groben Zügen benannt werden müssen; eine vollständige finanzmathematische Formel ist nicht erforderlich. Ob eine konkrete Vertragsklausel genügt, ist deshalb eine rechtliche Einzelfallprüfung.

Bei der Höhe ist unter anderem zu kontrollieren, ob vertragliche Rechte richtig berücksichtigt wurden. Der BGH hat bereits 2016 entschieden, dass zukünftige vertragliche Sondertilgungsrechte bei der Berechnung nicht pauschal ausgeblendet werden dürfen. Bei einer hohen Forderung oder nachvollziehbaren Zweifeln bietet sich eine unabhängige Prüfung durch eine Verbraucherzentrale, einen Fachanwalt oder einen entsprechend qualifizierten Finanzierungssachverständigen an.

Darlehensablösung und Lastenfreistellung

Beim üblichen Verkauf soll der Käufer das Eigentum frei von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten erhalten. Das Notariat prüft den Grundbuchstand und fordert bei den eingetragenen Gläubigern die erforderlichen Löschungs- oder Freigabeunterlagen an. Die Bank kann ihre Unterlagen mit Treuhandauflagen verbinden, insbesondere mit der Zahlung eines genau bezeichneten Betrags.

Sobald die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, teilt das Notariat dem Käufer mit, welcher Teil des Kaufpreises an die Bank und welcher Teil an den Verkäufer zu zahlen ist. Der Käufer zahlt insgesamt nicht mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Der an die Bank geleistete Betrag wird auf die Kaufpreisschuld angerechnet.

Das ist ein wichtiger Schutz für beide Seiten:

• Die Bank gibt ihre Sicherheit nur unter den bestätigten Bedingungen frei.
• Der Käufer zahlt erst, wenn die im Kaufvertrag vorgesehene Lastenfreistellung gesichert ist.
• Der Verkäufer muss die Finanzierung üblicherweise nicht Monate vor dem Verkauf aus eigenen Mitteln ablösen.
• Nur der nach Ablösung verbleibende Kaufpreisteil fließt auf das Verkäuferkonto.

Der genaue Ablauf ergibt sich aus dem Kaufvertrag und der notariellen Fälligkeitsmitteilung. Was anschließend bis zur Schlüsselübergabe geschieht, erläutert der Ratgeber Immobilienverkauf nach dem Notartermin.

Wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt

Liegt der erwartbare Kaufpreis unter dem Betrag, den die Bank für die Freigabe verlangt, entsteht eine Finanzierungslücke. Die Immobilie kann zwar einen Käufer finden, aber die lastenfreie Übertragung ist noch nicht gesichert. Eine solche Unterdeckung muss vor Beurkundung transparent gelöst werden.

Mögliche Wege sind je nach wirtschaftlicher Situation:

• die Differenz aus verfügbarem Eigenkapital zu begleichen,
• eine zusätzliche, tragfähige Finanzierung zu vereinbaren,
• der Bank andere geeignete Sicherheiten anzubieten,
• Verkaufszeitpunkt, Tilgungsstand und Vermarktungsstrategie neu zu prüfen.

Keiner dieser Wege ist automatisch verfügbar. Die Bank entscheidet anhand von Vertrag, Bonität und Sicherheiten. Ein Kaufvertrag sollte erst vorbereitet werden, wenn feststeht, wie sämtliche abzulösenden Rechte freigegeben werden. Andernfalls drohen Verzögerungen und vertragliche Risiken, obwohl der Käufer seinen Teil erfüllen könnte.

Alternativen zur sofortigen Ablösung

Die Ablösung aus dem Kaufpreis ist der häufigste, aber nicht der einzige denkbare Weg. Wer zeitnah eine andere Immobilie erwirbt oder ein besonders günstiges Darlehen behalten möchte, sollte folgende Möglichkeiten früh mit dem Kreditinstitut prüfen:

Sicherheitentausch oder Pfandtausch

Das bestehende Darlehen kann unter bestimmten Voraussetzungen fortgeführt und durch eine andere Immobilie abgesichert werden. Dafür muss das Ersatzobjekt aus Sicht der Bank geeignet sein; Beleihungswert, Rangstelle, Zeitpunkt und Kosten müssen passen. Ob ein Anspruch besteht und ob die praktische Abwicklung rechtzeitig möglich ist, lässt sich ohne Vertrags- und Objektprüfung nicht zusagen.

Schuldübernahme durch den Käufer

Käufer und Verkäufer können eine Übernahme des Darlehens nicht allein verbindlich festlegen. Nach § 415 BGB hängt eine zwischen ihnen vereinbarte Schuldübernahme von der Genehmigung des Gläubigers ab. Die Bank prüft den Käufer neu und kann die Genehmigung verweigern. Deshalb darf diese Lösung nicht als gesicherter Bestandteil der Kalkulation behandelt werden, solange keine belastbare Bestätigung vorliegt.

Verkauf und Neuerwerb zeitlich koordinieren

Bei einem Immobilienwechsel können Zwischenfinanzierung, Sicherheitentausch, spätere Übergabe oder ein zeitlicher Puffer relevant werden. Welche Reihenfolge tragfähig ist, hängt vom verfügbaren Eigenkapital und von der Finanzierungszusage ab. Unser Ratgeber Erst verkaufen oder erst neu kaufen? stellt die beiden Grundstrategien gegenüber.

Nettoerlös vor dem Verkauf berechnen

Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, der nach dem Verkauf frei verfügbar bleibt. Für die Entscheidung sollte eine stichtagsbezogene Nettoerlösrechnung erstellt werden:

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Logik:

Das Beispiel ist keine Kostenprognose. Maklercourtage, Löschungskosten, Unterlagen, Energieausweis, Räumung, Reparaturen und weitere Positionen unterscheiden sich von Fall zu Fall. Auch eine mögliche Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft gehört nicht ungeprüft in eine Pauschalrechnung. Die Voraussetzungen erläutert unser Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Für eine Anschlussfinanzierung sollte zusätzlich ein Sicherheitspuffer verbleiben. Der endgültige Ablösebetrag gilt häufig nur für einen bestimmten Termin, während Kaufpreis, Übergabezeitpunkt und einzelne Kosten bis zum Abschluss noch variieren können.

Ablauf in sieben Schritten

1. Darlehensunterlagen ordnen: Verträge, Nachträge, Tilgungspläne, Sondertilgungsrechte und Grundbuchdaten zusammenstellen.
2. Bankauskunft anfordern: Restschuld, Ablösebetrag, Vorfälligkeitsentschädigung, Gültigkeit und Freigabebedingungen schriftlich klären.
3. Marktwert prüfen: Einen realistisch erzielbaren Preisrahmen ermitteln, nicht nur einen gewünschten Angebotspreis festlegen.
4. Nettoerlös rechnen: Bankablösung, Verkaufskosten, mögliche Steuern und einen angemessenen Puffer berücksichtigen.
5. Vermarktung und Finanzierung abstimmen: Bei einem Immobilienwechsel Käuferzeitplan, Anschlusskauf und Bankvorgaben gemeinsam planen.
6. Kaufvertrag vorbereiten: Alle eingetragenen Rechte, Ablösewege und Übergaberegeln vollständig an das Notariat geben.
7. Fälligkeitsmitteilung beachten: Kaufpreisteile nur nach der notariellen Zahlungsanweisung an Bank und Verkäufer leisten lassen.

Die vollständigen Objektunterlagen sollten parallel vorbereitet werden. Welche Nachweise bei Haus und Eigentumswohnung typischerweise benötigt werden, zeigt die Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf.

Warum der Marktwert zuerst geprüft werden sollte

Die Bank kann den Ablösebetrag beziffern, aber nicht den am Markt realistisch erzielbaren Kaufpreis festlegen. Umgekehrt genügt eine Preiseinschätzung ohne Finanzierungsdaten nicht, wenn der Erlös für einen Neuerwerb oder andere Verpflichtungen benötigt wird. Beide Seiten der Rechnung müssen vor dem Verkaufsstart zusammengeführt werden.

Eine Immobilienbewertung in Frankfurt schafft dafür den Preisrahmen. Lage, Zustand, Nutzbarkeit, energetischer Standard und aktuelle Nachfrage werden getrennt von der bestehenden Finanzierung betrachtet. Die Finanzierung beeinflusst nicht den Marktwert der Immobilie, wohl aber den Nettoerlös des Eigentümers.

Als Immobilienmakler in Frankfurt verbinden wir die Marktwerteinschätzung mit einem belastbaren Verkaufsfahrplan. Bei einem Verkauf im Frankfurter Westend oder in einem anderen stark differenzierten Teilmarkt ist das besonders wichtig: Bereits überschaubare Abweichungen zwischen Wunschpreis und erzielbarem Preis können die Nettoerlösrechnung deutlich verändern.

Fazit: Eine laufende Finanzierung ist kein pauschales Verkaufshindernis. Eigentümer sollten jedoch vor der Vermarktung den realistischen Verkaufspreis, den stichtagsbezogenen Ablösebetrag und sämtliche weiteren Abzüge kennen. Bank und Notariat sichern die technische Abwicklung; die wirtschaftliche Entscheidung beginnt mit einer nachvollziehbaren Nettoerlösrechnung.

Quellen und rechtlicher Hinweis

Rechtliche Grundlagen und fachliche Orientierung: § 489 BGB, § 493 Absatz 5 BGB, § 500 Absatz 2 BGB, § 502 BGB, § 415 BGB, Artikel 247 § 7 EGBGB, Notar.de zur Lastenfreistellung, BGH, Urteil vom 3. Dezember 2024 – XI ZR 75/23, BGH, Urteil vom 20. Mai 2025 – XI ZR 22/24, BGH, Urteil vom 19. Januar 2016 – XI ZR 388/14 und Verbraucherzentrale zur vorzeitigen Ablösung. Abruf: 13. September 2026.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Ob ein Kündigungsrecht besteht, eine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet ist, eine Bank Sicherheiten freigeben muss oder steuerliche Folgen entstehen, richtet sich nach Vertrag, Darlehensart und Einzelfall. Verbindliche Auskünfte erteilen Bank, Notariat, Rechts- und Steuerberatung im jeweiligen Zuständigkeitsbereich.