Gebäudemodernisierungsgesetz: Was das GModG für den Immobilienverkauf bedeutet

Wer 2026 eine Immobilie verkauft, begegnet schnell widersprüchlichen Aussagen: Die 65-Prozent-Regel sei abgeschafft, Gasheizungen seien wieder uneingeschränkt möglich oder ein alter Heizkessel müsse vor dem Verkauf ersetzt werden. Keine dieser Verkürzungen reicht für eine belastbare Kaufentscheidung.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz – kurz GModG – lässt mehr Heiztechniken zu als die vorherige Fassung des Gebäudeenergiegesetzes. Gleichzeitig entstehen neue Brennstoffvorgaben, Kostenrisiken und ab 2027 veränderte Anforderungen an Energieausweise und Immobilienanzeigen. Beim Immobilienverkauf in Frankfurt sollten diese Punkte vor dem Marktstart geklärt und nicht erst in der Kaufpreisverhandlung diskutiert werden.

Ist das GModG beschlossen und in Kraft?

Ja. Das Änderungsgesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Seine wesentlichen Teile gelten seit dem 29. Juli 2026. Das frühere Gebäudeenergiegesetz wurde dabei nicht ersatzlos aufgehoben, sondern umfassend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt.

Was ändert sich bei Gas- und Ölheizungen?

Die frühere allgemeine Vorgabe, eine neu eingebaute Heizung grundsätzlich mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Ebenso wurde § 72 GEG gestrichen, der unter anderem Alters- und Betriebsbeschränkungen für bestimmte Heizkessel enthielt. Das GModG selbst verlangt deshalb nicht, eine funktionierende Gas- oder Ölheizung allein wegen ihres Alters oder wegen eines Eigentümerwechsels auszutauschen.

Das ist jedoch kein Freibrief für jede Anlage. Technische Anforderungen, Immissionsschutz, Wartungs- und Betreiberpflichten sowie mögliche weitergehende Landesregelungen bleiben zu prüfen. § 9 GModG erlaubt den Ländern ausdrücklich weitergehende Anforderungen oder Beschränkungen. Bei einer konkreten Anlage zählen daher Typ, Baujahr, Leistung, Zustand und Standort.

Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, greift grundsätzlich § 43 GModG. Dann ist nicht der Einbau der Technik verboten; der Betreiber muss aber ab den gesetzlichen Stichtagen bestimmte Anteile der Wärme aus den dort bezeichneten Brennstoffen erzeugen. Das kann die späteren Betriebskosten und die wirtschaftliche Beurteilung beim Verkauf beeinflussen.

Welche Heiztechniken bleiben erlaubt?

§ 42 GModG nennt zehn Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage im Bestand. Dazu gehören Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Solarthermie, feste Biomasse, mehrere Hybridvarianten, hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung, Stromdirektheizungen, der Anschluss an ein Wärmenetz und andere innovative Lösungen.

„Erlaubt“ bedeutet nicht automatisch technisch passend oder wirtschaftlich vernünftig. Ein Käufer wird nicht nur fragen, ob eine Anlage rechtlich betrieben werden kann. Er wird wissen wollen, welche Investitionen, Brennstoffkosten und Unsicherheiten während seiner geplanten Haltedauer entstehen.

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Was bedeutet die Biotreppe?

Die sogenannte Biotreppe steht in § 43 Absatz 1 GModG. Sie gilt grundsätzlich für Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden. Der vorgeschriebene Anteil bestimmter Brennstoffe steigt stufenweise:

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent;
• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent;
• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent;
• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent.

Das Gesetz nennt unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und mehrere Arten von Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder der erneuerbare Anteil einer Hybridanlage zur Erfüllung beitragen.

Bei einem irreparablen Heizungsausfall enthält § 43 Absatz 7 zeitlich begrenzte Erleichterungen. Die Regelung verschiebt in den dort beschriebenen Fällen die jeweils anwendbare Pflicht für zwölf Monate. Sie sollte nicht als allgemeine dauerhafte Ausnahme dargestellt werden.

Was bedeutet das GModG für den Immobilienverkauf?

Das GModG schafft keine neue allgemeine Verkaufssperre und verlangt vor der Beurkundung nicht pauschal einen Heizungstausch. Es verändert aber die Informationen, mit denen Käufer Zustand und Folgekosten beurteilen. Gerade bei älteren Häusern wird aus der Heizungsfrage schnell eine Finanzierungs- und Preisfrage.

Verkäufer sollten deshalb nicht mit Sätzen wie „Gasheizung ist wieder erlaubt“ oder „keine Austauschpflicht mehr“ werben. Beide Aussagen lassen entscheidende Punkte offen. Aussagekräftig ist eine dokumentierte Darstellung:

• Welche Heizungsart ist eingebaut?
• Wann wurden Wärmeerzeuger, Speicher und wesentliche Komponenten installiert?
• Wurde die Anlage vor oder nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut?
• Welche Wohn- oder Nutzflächen versorgt sie?
• Welche Verbrauchs- und Wartungsdaten liegen vor?
• Gibt es Modernisierungsangebote, Beschlüsse oder eine konkrete Netzanschlussperspektive?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses lassen sich diese Punkte meist unmittelbar beim Eigentümer klären. Bei einer Eigentumswohnung gehören Heizungsanlage und Leitungsnetz häufig zum Gemeinschaftseigentum. Dann sind Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Informationen der Verwaltung mindestens ebenso wichtig wie der Energieausweis.

Eine vollständig vorbereitete Dokumentation erleichtert auch eine marktbezogene Immobilienbewertung in Frankfurt. Sie ersetzt keine technische Planung, verhindert aber, dass ein Käufer mangels Informationen pauschal den teuersten denkbaren Sanierungsfall in sein Angebot einrechnet.

Was ändert sich beim Energieausweis und in Immobilienanzeigen?

Für Verkäufe bleibt der Energieausweis zentral. Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss grundsätzlich einer ausgestellt werden. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben. Die ausführliche Abgrenzung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis erläutert unser Ratgeber zum Energieausweis beim Immobilienverkauf.

Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt; auf Verlangen ist zusätzlich eine Papierfassung zu erstellen. Die Angaben werden erweitert. Unter anderem erscheinen Energieeffizienzklasse, berechnete Primär- und Endenergie, Baujahr des Gebäudes und des Wärmeerzeugers, erneuerbarer Anteil sowie betriebsbedingte Treibhausgasemissionen. Nichtwohngebäude erhalten ebenfalls Energieeffizienzklassen.

Für Immobilienanzeigen ist der Ausstellungszeitpunkt des verwendeten Energieausweises entscheidend:

Ein vor 2027 ausgestellter Energieausweis wird durch die Gesetzesänderung nicht automatisch ungültig. Seine Gültigkeitsdauer beträgt grundsätzlich zehn Jahre. § 112 GModG sorgt dafür, dass für ältere Ausweise weiterhin die dazu passenden bisherigen Anzeigenangaben verwendet werden. Verkäufer sollten daher nicht lediglich eine Standardvorlage übernehmen, sondern Ausstellungsdatum und Felder des konkreten Ausweises prüfen.

Was gilt bei Eigentumswohnungen und WEG?

Das GModG nimmt einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Entscheidung über eine gemeinschaftliche Zentralheizung nicht ab. Welche Maßnahme beschlossen wird, wie die Kosten verteilt werden und welche Angebote eingeholt werden, richtet sich weiterhin nach dem Wohnungseigentumsrecht, den Unterlagen der Gemeinschaft und dem konkreten Beschluss.

Für den Wohnungsverkauf entsteht dadurch eine zweite Prüfebene. Der Energieausweis beschreibt das Gebäude, bildet aber eine noch nicht umgesetzte Heizungsplanung oder einen anstehenden Sonderbeitrag nicht vollständig ab. Verkäufer sollten daher zusätzlich bereitstellen:

• Alter und Art der Zentralheizung;
• Beschlüsse und Angebote zu Austausch oder Anschluss an ein Wärmenetz;
• Protokolle mit Diskussionen über energetische Maßnahmen;
• Höhe der Erhaltungsrücklage und bekannte Finanzierungsplanung;
• bereits beschlossene Sonderumlagen oder Darlehen der Gemeinschaft.

Das gilt besonders bei älteren Beständen und beim Immobilienverkauf im Frankfurter Westend, wo denkmalgeschützte oder gründerzeitliche Gebäude eine objektbezogene Lösung verlangen können. Eine offene Diskussion in einem Protokoll ist noch kein sicherer Kostenbeschluss. Umgekehrt darf ein bereits gefasster Beschluss nicht als bloße Zukunftsidee behandelt werden. Unser Beitrag zur Sonderumlage bei Eigentumswohnungen erklärt die finanzielle Einordnung.

Was gilt für Vermieter und Mieter?

Bei vermietetem Wohnraum können die neuen Regeln die laufende Rendite und damit auch die Kaufentscheidung beeinflussen. Für eine nach § 43 GModG neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung sieht das geänderte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz besondere Kostenregeln vor.

Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter grundsätzlich jeweils die Hälfte bestimmter Gasnetzentgelte und – abweichend vom sonstigen Stufenmodell – der Kohlendioxidkosten. Ab 2029 wird grundsätzlich auch ein Teil der Kosten der verpflichtend einzusetzenden Brennstoffe hälftig verteilt, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent. Das Gesetz enthält Übergangs- und Härtefallregelungen, deren Voraussetzungen einzeln nachgewiesen werden müssen.

Für den Einbau einer Wärmepumpe wurde außerdem § 559f BGB eingeführt. Die vollen Kosten können einer Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich nur zugrunde gelegt werden, wenn die dort geforderte Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen wird oder eine gesetzliche Ausnahme greift. Fehlt der Nachweis, kann nur die Hälfte der auf die Wohnung entfallenden Kosten angesetzt werden. Die allgemeinen Anforderungen und Begrenzungen einer Mieterhöhung bleiben daneben zu beachten.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie sollten Käufer daher nicht nur die aktuelle Miete sehen. Erforderlich sind auch Heizungsdaten, Umlagesystem, letzte Abrechnungen, Modernisierungsankündigungen und mögliche Kostenanteile des Vermieters. Mehr zur Verkaufsstrategie steht im Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen.

Wie wirkt sich die Heizung auf Wert und Vermarktung aus?

Aus dem GModG folgt kein pauschaler Preisabschlag für eine Gasheizung und kein fester Aufschlag für eine Wärmepumpe. Marktteilnehmer bewerten das Gesamtpaket aus Gebäudehülle, Anlage, Verbrauch, erwarteten Investitionen, Finanzierung und regionaler Infrastruktur. Eine neue fossile Heizung kann technisch zuverlässig sein, zugleich aber künftige Brennstoff- und Netzkosten mitbringen. Eine Wärmepumpe kann attraktiv sein, muss aber zum Gebäude und zur Wärmeverteilung passen.

Für die Vermarktung ist deshalb eine Kostenfrage besser als ein Etikett: Welche Maßnahmen sind technisch konkret absehbar, wann könnten sie anfallen und welche Unterlagen belegen diese Einschätzung? Ungeprüfte Sanierungssummen oder allgemeine Prozentabschläge sind dafür keine belastbare Grundlage.

Als Immobilienmakler in Frankfurt ordnen wir die vorhandenen Unterlagen in die Verkaufsvorbereitung ein und trennen belegte Tatsachen von offenen technischen Fragen. Eine Energieberatung oder Fachplanung ersetzen wir dabei nicht.

Welche Unterlagen sollten Verkäufer vorbereiten?

Eine weitergehende Übersicht bietet der Ratgeber zu den wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf. Bei sanierungsbedürftigen Gebäuden sollten technische Maßnahmen und bekannte Mängel zusätzlich klar getrennt werden.

Welche Fragen sind noch offen?

Das GModG ist geltendes Recht. Trotzdem ist die Regulierung noch nicht vollständig abgeschlossen. Besonders die in § 42a vorgesehene Grüngas- und Grünheizölquote soll erst durch ein weiteres Gesetz konkretisiert werden. Die Bundesregierung soll dieses Gesetz bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen. Erst dessen endgültiger Text kann zeigen, welche Lieferantenpflichten, Nachweise und Übergänge tatsächlich gelten werden.

Auch Förderbedingungen, Brennstoffpreise, Netzentgelte und kommunale Wärmeplanung können sich verändern. Für einen Verkauf sollten diese Punkte deshalb mit einem klaren Stichtag angegeben werden. Eine politische Ankündigung, eine kommunale Vorprüfung und ein rechtlich gesicherter Netzanschluss sind drei unterschiedliche Informationsstände.

Quellen und rechtlicher Hinweis

• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226: verkündeter Änderungstext
• Aktuelle Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes
• § 5a Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz
• § 559f BGB zur Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe
• Bundesregierung: Überblick zum Inkrafttreten

Rechtlicher Hinweis: Der Beitrag erläutert allgemeine Grundsätze des GModG und angrenzender Vorschriften mit Stand vom 7. September 2026. Welche Anforderungen für ein konkretes Gebäude, eine Heizungsanlage, eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein Mietverhältnis gelten, muss anhand der Unterlagen und des Einzelfalls geprüft werden. Die Hinweise ersetzen keine Rechts-, Energie-, Förder- oder Steuerberatung.