Energieausweis Bedarf Verbrauch Pflicht

Der richtige Energiepass für den Immobilienverkauf

Energieausweis für den Immobilienverkauf

Am 01.05.2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (kurz: EnEV 2014) in Kraft getreten. Neben einer Nachrüstungspflicht für Bestandsgebäude ist die Erstellung eines Energieausweises zur Pflicht geworden, wenn Wohngebäude verkauft oder vermietet werden sollen. Die Vorlage des Energiepasses ist zwingend erforderlich – bei Nichtbeachtung drohen empfindliche Bußgelder. 

Rechtliche Pflichten

Bereits wenn man ein Immobilienangebot bewirbt – gleich ob dies online oder über lokale Medien erfolgt – gibt es Pflichtangaben, welche zwingend in den Angeboten aufgeführt sein müssen. Viele der Online-Anbieter schalten Anzeigen schon gar nicht mehr frei, sofern notwendige Angaben fehlen. Diese Pflicht gilt für gewerbliche Anbieter wie Immobilienmakler genauso wie für Privatpersonen. Zu den notwendigen Angaben zählen:

  • Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Energieeffizienzklasse (A - H)
  • Endenergiebedarfs- oder Energieverbrauchskennwert in kWh/(m²*a)
  • Baujahr des Gebäudes
  • Wesentlicher Energieträger (Öl, Gas, Pellets, etc.)

Beispiel: Baujahr 1985, verbrauchsbasierter Energieausweis, Endenergieverbrauch 97,8 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Erdgas

Gerade in lokalen Kleinanzeigen-Rubriken ist der Platz oft begrenzt und der Preis oft abhängig von der verwendeten Zeichenanzahl. Da das zuständige Bundesministerium kein offizielles Abkürzungsverzeichnis veröffentlicht hat, gibt es leider keine rechtsicheren Vorgaben. Wir empfehlen, die Abkürzungen so zu wählen, dass diese leicht verständlich sind. Eine Abkürzung der Pflichtangaben könnte z.B. wie folgt aussehen: Bj 1985, EAW V, 97,8kWh (C), Gas

Wenn kein Energieausweis zeitnah vorliegt

Sollte sich die Erstellung eines Energieausweises zeitlich verzögern ist es dennoch möglich, die Immobilie bereits schon jetzt anzubieten. In diesem Fall ist ein Zusatz, sinngemäß, wie folgt notwendig: Ein Energieausweis ist beantragt und liegt spätestens bei der Besichtigung vor.

Spätestens bei einer Besichtigung der Immobilie muss der Energiepass vorhanden sein und auf Verlangen vorgelegt werden können. Auch ein Notar wird i.d.R. bei der Beurkundung des Kaufvertrags darauf hinweisen und nachfragen, ob der Käufer die Gelegenheit zur Einsicht hatte. Wer aufgrund Unwissenheit oder aus Kostengründen auf die Erstellung und die Pflichtangaben verzichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert empfindliche Bußgelder – Daher sollten sich Immobilienverkäufer frühzeitig um die notwendigen Unterlagen kümmern.

Ausnahmen für einen Energieausweis

Ein Energieausweis ist für Eigentümer von Wohnhäusern und Nichtwohngebäuden, meist fallen darunter Gewerbeimmobilien, verpflichtend.

Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche ist kein Energieausweis notwendig. Ebenso kann auf die Erstellung eines Energieausweises verzichtet werden, wenn es sich um ein Gebäude handelt, welches nicht regelmäßig beheizt, gekühlt oder genutzt wird –Meist trifft dies auf Ferienhäuser zu. 

Auch für Immobilien mit Sondernutzung, z.B. für Gewächshäuser, geringfügig beheizte Betriebsgebäude oder Stallungen ist meist kein Energieausweis notwendig. Die Einzelheiten sollten jedoch immer mit der geltenden EnEV abgeglichen werden, um auf der sicheren Seite zu sein. 

Zwei Arten von Energieausweis

Ein Verbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch von drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsperioden wieder. Dabei werden längere Leerstände ebenso berücksichtigt wie ein sogenannter Klimafaktor – ein Indikator für mildere/härtere Heizperioden und damit verbundene niedrigere/höhere Verbräuche.

Der Bedarfsausweis hingegen prognostiziert den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand der technischen und baulichen Ausstattungen wie z.B. der Heizungsanlage, der Fensterflächen und vorhandenen Dämmung.

Welcher Energieausweis ist der Richtige?

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Gebäude, die maximal vier Wohneinheiten besitzen oder nicht den Vorgaben der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Meist ist dies der Fall, wenn keine nachträglichen Modernisierungen stattgefunden haben und der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde.

Prinzipiell ist der verbrauchsbasierte Energieausweis die richtige Wahl für Nichtwohngebäude und Wohngebäude

  • mit 5 oder mehr Wohneinheiten oder
  • die den Bauantrag nach dem 31.01.1977 gestellt haben oder
  • die spätestens durch nachträgliche Modernisierung das Wärmeschutzniveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen

Sofern es sich um Gebäude zur ausschließlichen Wohnnutzung handelt, ist für jedes Gebäude, gleich welche Größe, ein (1) Energieausweis auszustellen. Befindet sich z.B. eine Eigentumswohnung in einem 6-Familienhaus, welche verkauft werden soll, ist für das 6-Familienhaus ein Energieausweis zu erstellen. Nur wenn eine teilweise gewerbliche Nutzung vorliegt, die sich im Wesentlichen von der Wohnnutzung unterscheidet, kann es sein, dass getrennt voneinander Energieausweise anzufertigen sind.

Die Kosten für einen Energieausweis

Um einen fundierten Energieausweis erstellen zu lassen, ist ein Energieberater, Architekt oder Bauingenieur mit Zusatzqualifikation der richtige Ansprechpartner. Die Kosten unterscheiden sich je nach Ausweis und sind von dem tatsächlichen Aufwand abhängig.

Von Anbieter zu Anbieter verschieden, dienen die nachfolgenden Kosten für ein normales Einfamilienhaus als grober Richtwert:

Bedarfsausweis: ca. 300-500 €
Verbrauchsausweis: ca. 150-300€

Erfahrungsgemäß liegen trotz verschiedener Anbieter – gleich ob Fachmann oder kostengünstiges Online-Angebot – die Ergebnisse im Energieausweis teilweise weit auseinander. Dies macht es in der Praxis oft schwierig, eine genaue Ableitung über den tatsächlichen Verbrauch/Bedarf einer Immobilie zu ermitteln. 

Erfahrungen aus der Praxis

Ein Energieausweis ist ein Indikator für den (theoretischen) Energieverbrauch und -bedarf eines Gebäudes. Zwar werden bauliche Aspekte bei einem Bedarfsausweis berücksichtigt, jedoch fehlen diese bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis weitestgehend. Auch fehlt die individuelle Komponente, ob es sich bei dem Bewohner des Gebäudes z.B. um einen berufstätigen Mann handelt, der lediglich abends heizt, wenn er den Feierabend genießt.

Ein Energieausweis ermöglicht einen groben Einblick in den energetischen Zustand eines Gebäudes. Sind im Zuge des Verkaufs vom neuen Besitzer umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen geplant, ist der im Energieausweis aufgeführte Wert meist hinfällig – gerade deshalb greifen Eigentümer oft auf Online-Angebote zur Erstellung eines Energieausweises zurück, da sich die Kosten im Vergleich zum Fachmann auf einen Bruchteil belaufen. Die damit verbundene Aussagekraft der Angaben schwindet weiter.

Wir befürworten die Einsparung von Energie im Interesse der Umwelt und der neuen Eigentümer, welche durch ausgewählte Investitionen in das Gebäude langfristig Geld sparen können. In der Praxis ist die Frage nach einem Energieausweis eher selten, zumal fast niemand diesen interpretieren kann. Insbesondere bei älteren Gebäuden liegt von vornherein auf der Hand, dass dringender Handlungsbedarf in der Einsparung von Energie besteht. Immobilienkäufer interessiert hauptsächlich nur, welche Maßnahmen erforderlich sind, was diese Kosten und welche mittel- und langfristigen Einsparungen möglich sind.