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Geschrieben von marchaerter auf September 16, 2020
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Wertermittlung Immobilie

Mit der Wertermittlung von Immobilien ist in der Regel die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken gemeint. Die Notwendigkeit, Grund und Boden sowie die vorhandene Bebauung und Rechte an ihrer Nutzung zu bewerten, gibt es bereits solange, wie Menschen Eigentum beanspruchen und damit handeln. Auch heute ist der Wert einer Immobilie wichtig – Typische Anlässe und Zwecke können sein:

Kauf und Verkauf
z.B. um Fehlinvestitionen zu vermeiden oder eine Immobilie unter Wert zu verkaufen

Zur Vermögensregelung bzw. bei Vermögensauseinandersetzungen
z.B. Verkehrswertermittlung bei Erbschaft, Scheidung, Enteignung, Firmenübernahmen

Für steuerliche Zwecke
aus unterschiedlichsten Anlässen

für Zwangsversteigerungen
als Ausgangswert

bei Beleihungen
zur Ermittlung einer angemessenen Kredithöhe

bei Versicherungen
z.B. um Über- und Unterversicherung zu vermeiden

Rechtliche Grundlagen

Die wesentliche Besonderheit bei der Wertermittlung von Immobilien liegt darin, dass jede Immobilie ein Unikat ist – selbst weitestgehend baugleiche Immobilien unterscheiden sich oft in der Lage und in der Ausstattung.

Laut der ImmoWertV sind (in Deutschland) für die Verkehrswertermittlung grundsätzlich drei Verfahren zulässig:

Vergleichwertverfahren, Bodenwertermittlung (§§15, 16 ImmoWertV)
Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)
Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV

Darüber hinaus gibt es noch weitere Methoden zur Immobilienbewertung, wie z.B. die Barwertkalkulation in Form einer Kapitalwertmethode oder ein Residualverfahren (sog. Bauträgermethode, bei welcher die anfänglichen Investitionen zum erwartenden Gewinn gegenübergestellt werden). Diese Verfahren können unter Anderem auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigen – dies stellt bei den normierten Verfahren zur Wertermittlung eine absolute Ausnahme dar, da hier der Wertermittlungsstichtag bzw. Qualitätsstichtag ausschlaggebend ist.

Was bedeutet Verkehrswert bei Immobilien?

In §194 BauGB wird der Verkehrswert wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Nach der aufgeführten Definition handelt es sich bei dem Verkehrswert (oder auch der “Gemeine Wert”) und dem Marktwert einer Immobilie, welcher zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Merkmale, die den Preis beeinflussen können, am ehesten bei einer Vermarktung zu erzielen wäre. 

Vergleichwertermittlung nach ImmoWertV

Das Vergleichswertverfahren findet hauptsächlich Anwendung bei unbebauten Grundstücken, zur Bodenwertermittlung sowie relativ gleichartigen Immobilien, insbesondere Reihen-/Doppelhäuser oder Eigentumswohnungen. Grundlage für den Verkehrswert sind bekannte Vergleichswerte aus der Vergangenheit, von welchen aus auf die zu bewertende Immobilie geschlossen werden kann. 

Neben den Bestimmungen der ImmoWertV bildet die Vergleichwertrichtlinie die Basis zur Ermittlung eines marktgerechten Verkehrswertes mit Hilfe des Vergleichswertes. Diese beinhaltet unter anderem eine Vielzahl von Kriterien, Ableitungen, Faktoren, Merkmale und Koeffizienten für den Vergleich unterschiedlicher Immobilien.

Turnusmäßig werden in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen und Vergleichsfaktoren veröffentlicht. Die Vergleichsfaktoren spiegeln die durchschnittlichen, auf eine geeignete Einheit bezogenen Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (sog. Normobjekte) wieder, mit welchen das Bewertungsobjekt an den Preis des Vergleichsobjekts angepasst werden kann.

Wertermittlung Immobilie Hessen - Marc Härter Immobilien - Immobilienmakler

Sachwertermittlung nach ImmoWertV

Im Sachwertverfahren steht der (marktübliche) Substanzwert einer Immobilie im Vordergrund. Die Denkweise dahinter ist recht einfach: Was würde eine gebrauchte Immobilie zum Wertermittlungsstichtag als Neubau kosten? Auf Grundlage der Bruttogrundfläche (BGF) wird zwischen verschiedenen Gebäudetypen unterschieden, bei welchen der Neubauwert nach Normalherstellungskosten (NHK) definiert wird. Durch Indexierung werden die Veränderungen der Baukosten zwischen dem Zeitpunkt der Ableitung der Vergleichskosten und dem Bewertungsstichttag vorgenommen. Da die meisten Immobilien nicht neuwertig sind, muss eine entsprechende, altersbedingte Abnutzung (sog. Alterswertminderung) vorgenommen werden. 

Nach §21 Abs. 1 ImmoWertV lautet die Rechenanweisung des Sachwertverfahrens wie folgt: „Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.“

In §21 Abs. 2 ImmoWertV lautet es weiter: „Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.“

Das Sachwertverfahren findet insbesondere und vorrangig im Bereich der eigengenutzen Immobilien seine Anwendung. Dies betrifft unter anderem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser sowie Lagerhallen im ländlichen Raum. Zusätzlich kann das Sachwertverfahren unterstützend als Ergebniskontrolle für weitere Wertermittlungsverfahren herangezogen werden. 

Besondere objektspezifische Merkmale, wie z.B. eine wirtschaftliche Überalterung, Baumängel, Instandhaltungsrückstände, aber auch ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, umfangreiche Modernisierungen oder eine sehr hochwertige Ausstattung sind ebenfalls im Wert zu berücksichtigen wie die allgemeine Anpassung an den Markt mittels Sachwertfaktor. 

Modell zur Berechnung des Sachwerts einer Immobilie

Als grobes Schema der Sachwertermittlung soll die nachfolgende Aufstellung den Ablauf der Sachwertberechnung veranschaulichen. Je nach Bewertungsobjekt können einzelne Punkte in der Bewertung mit einfließen, welche in der nachfolgenden Auflistung nicht aufgeführt sind. Das Modell zur Berechnung des Sachwertes dient lediglich zur Veranschaulichung.

Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL)
• Gebäudestandard nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL)
• Baunebenkosten in den NHK 2010 enthalten

x Korrekturfaktoren für das Land und die Ortsgröße (z. B. Regionalfaktor)
gem. Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses

x Baupreisindex
Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes

x Bezugsmaßstab Brutto-Grundfläche
Anlehnung an die DIN 277 gem. SW-RL 4.1.1.4

+ Nicht in der BGF erfasste Bauteile
Nach Erfahrungswerten oder Herstellungskosten nach Bauteiltabellen

= Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen

– Alterswertminderung
• Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 3 SW-RL
• Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer bei Modernisierungsmaßnahmen
• Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL
• Alterswertminderung i.d.R. linear

+ Wertansatz für bauliche Außenanlagen
Prozentual vom Herstellungswert der baulichen Anlagen (i.d.R. zwischen 4% – 8%)

+ sonstige Anlagen
Entweder kein gesonderter Ansatz – Anlagen sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten oder pauschaler Ansatz

= Zwischenwert der altersgeminderten, baulichen Anlagen

+ Bodenwert
ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert, ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts

= Vorläufiger Sachwert
Ohne Marktanpassung (Sachwertfaktor) und Berücksichtigung von Besonderheiten

+/- Sachwertfaktor
Modellkonforme und sachverständige Ableitung gem. Grundstücksmarktbericht

+/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

= Sachwert (Verkehrswert)

Ertragswertermittlung nach ImmoWertV

Die Ertragswertermittlung hat ihren Ursprung in der Bewertung von Unternehmen. Grundlage zur Ermittlung des Ertragswertes sind die marktüblich erzielbaren Erträge (z.B. Mieten und Pachten) aus einem Grundstück (sog. Rohertrag), welcher abzüglich der marktüblichen Bewirtschaftungskosten (Kosten der Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, etc.) den Reinertrag an einer Immobilie bilden.

Das Ertragswertverfahren basiert auf der Überlegung, den Immobilienwert auf Grundlage des Ertragspotentials zu ermitteln. Im Gegensatz zu anderen normierten Wertermittlungsverfahren steht demnach nicht der eigentliche Substanzwert einer Immobilie, sondern vielmehr der Gewinn, welcher durch die Immobilie erzielt werden kann, im Vordergrund.

Da Grund und Boden im Vergleich zu baulichen Anlagen keiner Abnutzung unterliegt und somit eine “unendliche” Restnutzungsdauer besitzt, muss der Reinertragsanteil in Boden und Gebäude aufgeteilt werden. 

Die hierfür anzuwendende Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) wird vom gesamten Reinertragsanteil an der Immobilie subtrahiert.

Der Liegenschaftszinssatz wird durch die Gutachterausschüsse bestimmt. Die Höhe ist abhängig von der Nutzung (Wohnen o. Gewerbe), der Lage, der Objektgröße, der Restnutzungsdauer und der Zeit, zu welcher die Wertermittlung stattfindet. Insgesamt spiegelt der Liegenschaftszinssatz die allgemeine Marktsituation im Bezug auf Angebot und Nachfrage wider. 

Der Ertragsanteil am Gebäude wird dem entsprechenden Barwertfaktor zur Kapitalisierung gem. § 20 ImmoWertV multipliziert. 

Nach abschließender Hinzurechnung des Bodenwerts und der Berücksichtigung von besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen erhält man als Ergebnis den Ertragswert.

Das Ertragswertverfahren wird grundsätzlich für Immobilien angewandt, bei welcher die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht. Dies umfasst unter anderem Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnung und in der Regel Gewerbeimmobilien.

Welches Wertermittlungsverfahren ist das Richtige?

Bei der korrekten Anwendung der einzelnen Bewertungsverfahren und auf Grundlage von modellkonformen Umrechnungen gelangt jedes der Ergebnisse zum “selben” Verkehrswert. Da die drei normierten Wertermittlungsverfahren auf unterschiedlichen Rechengrundlagen beruhen, ist eine Standardabweichung im Ergebnis üblich und bis zu 10% (nach geltender Rechtsprechung bis zu 20%) sachgerecht. Je nach Immobilienart und Nutzung sind bestimmte Verfahren aussagekräftiger. Zur Plausibilitätskontrolle und um einen möglichst aussagekräftigen Verkehrswert zu erhalten, sollten weitere Wertermittlungsverfahren als “stützende Verfahren” herangezogen werden.

Insgesamt beruht die Wahl des Wertermittlungsverfahren vorrangig auf der Immobilienart, welche zu bewerten ist, und unter Berücksichtigung der “Markttauglichkeit”. Bei der Verkehrswertermittlung muss  sich vereinfacht ausgedrückt ein Bewerter immer die Frage stellen, was die Immobilie für einen Wert hätte, würde Sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden. Zum Beispiel wäre ein Wert für ein Einfamilienhaus, welches überwiegend die typische Familie zur Eigennutzung anspricht, mit der Ertragswertermittlung als ausschließlich angewendetes Verfahren i.d.R. nicht sachgerecht bewertet.

Wie kann man die eigene Immobilie selbst bewerten?

Weiterführende Informationen hierzu sind im Internet ausreichend zu finden. Sollten Sie genug Zeit und Interesse mitbringen, sich in die Materie akribisch einzuarbeiten, können Sie den Wert Ihrer Immobilie (in den Grundzügen) selbst ermitteln. Da die Berechnungen i.d.R. auf eine umfangreiche Datengrundlage aufgebaut sind und Markterfahrungen oft ausschlaggebend für einen marktgerechten Preis sind, kann eine eigene, überschlägige Wertschätzung nie die Aussagekraft einer fundierten Wertermittlung ersetzen, jedoch einen Richtwert bieten.

Wieso 3-Minuten Online-Bewertungen oft nicht zum Ziel führen

Bewertungsangebote im Internet sollten mit Bedacht und Zurückhaltung genutzt werden. Das Versprechen klingt zunächst so verlockend wie einfach: Innerhalb von drei Minuten erhalten Sie als Dank für die Bereitstellung Ihrer personenbezogener Daten und die Kennwerte Ihrer Immobilie eine Immobilienbewertung.

In den allermeisten Fällen steht dabei der Abgleich mit einer Datenbank im Vordergrund, die den Wert Ihrer Immobilie auf Grundlage von einigen Parametern (Größe, Alter, etc.) versucht zu ermitteln. Dabei werden oft Angebotspreise als Grundlage zur Berechnung verwendet, welche oft nicht repräsentativ sind und nichts mit dem Vergleichwertverfahren zu tun haben. Das Ganze dient letztendlich dem Zweck, dass Ihre wertvollen Daten an Immobilienmakler als sogenannte Leads verkauft werden. Dies ist sogar legitim, denn durch die notwendige Zustimmung zu den AGBs stimmen Sie diesem Vorgang zu.

Vertrauen Sie auf Expertise

Ein zu hoher Angebotspreis kann einen erfolgreichen Verkauf einer Immobilie gefährden  bei einem zu geringen Preis verschenken Sie wohlmöglich Geld. Um bei einem so wichtigen Vorhaben wie einem Verkauf finanziell kein Nachsehen zu haben, sollten Sie sich immer auf die fundierte Wertermittlung eines dafür spezialisierten Fachmanns oder Immobilienmaklers verlassen. Nur so kann garantiert werden, dass eine marktgerechte Wertermittlung der Immobilie den größtmöglichen Erfolg für den Verkauf bietet.

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Marc Härter Immobilien

Marc Härter ist Immobilienmakler und Inhaber von Marc Härter Immobilien. Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein durchaus komplexes Vorhaben, was meist mit hohen finanziellen Werten einhergeht. Das Immobilienunternehmen bietet maßgeschneiderte Lösungen, denn: Keine Immobilie, kein Kunde und keine Vermittlung ist gleich.

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