Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien

Das Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien gehört zu den häufig unterschätzten, aber praxisrelevanten Themen im deutschen Mietrecht. Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermietet haben und die Immobilie verkaufen, modernisieren oder neu vermieten möchten, stehen regelmäßig vor der Frage: Darf ich als Vermieter die Mietsache überhaupt betreten – und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Die Antwort ist rechtlich differenziert und durch eine Reihe von Urteilen bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) geprägt.

In diesem Ratgeber erläutern wir als Immobilienmakler in Frankfurt die rechtlichen Grundlagen, die zulässigen Gründe für eine Besichtigung, welche Fristen und Zeiten gelten und was Vermieter sowie Mieter tun dürfen – und was nicht. Gerade wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte die rechtlichen Spielregeln kennen, um Konflikte zu vermeiden und den Verkaufsprozess professionell zu gestalten.

Besichtigungsrecht: Schnellantworten für Verkauf und Neuvermietung

Rechtliche Grundlagen: Was sagt das BGB zum Besichtigungsrecht?

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht als eigenständiger Paragraph kodifiziert. Dennoch ergibt es sich aus mehreren gesetzlichen Grundlagen und einer langjährigen Rechtsprechung, die bis zum höchsten deutschen Zivilgericht reicht.

§ 242 BGB: Treu und Glauben als zentrale Norm

Die entscheidende gesetzliche Grundlage für das Besichtigungsrecht ist § 242 BGB, der sogenannte Grundsatz von Treu und Glauben. Aus dieser Norm leitet die Rechtsprechung eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters ab, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren – sofern ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Der Bundesgerichtshof hat dies in seinem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (Az.: VIII ZR 420/21) ausdrücklich bestätigt und damit die bestehende Rechtsprechungslinie gefestigt.

Ergänzend können die Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten aus dem Mietverhältnis einen konkreten Besichtigungsanlass begründen, etwa wenn ein gemeldeter Mangel geprüft oder eine erforderliche Maßnahme vorbereitet werden muss. § 555a Abs. 2 BGB verlangt bei Erhaltungsmaßnahmen eine rechtzeitige Ankündigung; sie kann entfallen, wenn die Maßnahme nur unerheblich einwirkt oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.

Das verfassungsrechtliche Spannungsverhältnis: Art. 13 GG vs. Art. 14 GG

Beim Besichtigungsrecht treffen zwei verfassungsrechtlich geschützte Positionen aufeinander. Einerseits schützt Artikel 13 Abs. 1 des Grundgesetzes die Unverletzlichkeit der Wohnung. Der Mieter hat nach der Übergabe der Mietsache das alleinige Hausrecht und das Recht, in den gemieteten Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“. Andererseits garantiert Artikel 14 Abs. 1 GG das Eigentum des Vermieters, der grundsätzlich in der Lage sein muss, seine Eigentumsrechte – einschließlich der Verfügung über die Immobilie – auszuüben.

Die Gerichte sind in jedem Einzelfall dazu aufgerufen, diese widerstreitenden Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen. Ein pauschales, anlassloses Besichtigungsrecht steht dem Vermieter daher nicht zu. Jede Besichtigung erfordert einen konkreten und berechtigten Grund.

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Wann darf der Vermieter die vermietete Immobilie besichtigen? Zulässige Gründe im Überblick

Nicht jeder Wunsch des Vermieters, die Wohnung zu betreten, begründet automatisch ein Besichtigungsrecht. Die Rechtsprechung erkennt eine Reihe von konkreten sachlichen Gründen an, die einen Zutrittsanspruch entstehen lassen können.

Beabsichtigter Verkauf der Immobilie

Einer der praktisch bedeutsamsten Anlässe für eine Besichtigung ist die Verkaufsabsicht des Eigentümers. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kann ein berechtigtes Interesse daran haben, Kaufinteressenten, Immobilienmakler oder Sachverständige durch die Wohnung zu führen. Der BGH verlangt dabei eine Abwägung der beiderseitigen grundrechtlich geschützten Interessen. Ältere Entscheidungen zu bestimmten Terminfrequenzen und Uhrzeiten können Orientierung geben, begründen aber keine allgemein geltende Dreitagefrist oder monatliche Höchstzahl.

Neuvermietung nach Kündigung

Steht das Ende des Mietverhältnisses bevor – durch eine Kündigung des Mieters, eine berechtigte Eigenbedarfskündigung oder das Auslaufen eines befristeten Mietvertrags – darf der Vermieter die Wohnung potenziellen Nachmietern zeigen. Voraussetzung ist, dass die Kündigung bereits ausgesprochen und der Termin der Neuvermietung absehbar ist. Ein bloßes Interesse an einem Mieterwechsel ohne vorangegangene Kündigung reicht grundsätzlich nicht aus.

Weitere anerkannte Gründe

Neben Verkauf und Neuvermietung erkennt die Rechtsprechung weitere sachliche Gründe an, die ein Betretungsrecht des Vermieters begründen:

Ankündigungspflicht beim Besichtigungsrecht: Fristen und Zeiträume

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für ein rechtmäßiges Besichtigungsrecht ist die rechtzeitige und inhaltlich korrekte Ankündigung. Der Vermieter darf die vermietete Wohnung grundsätzlich nicht ohne vorherige Absprache betreten – unabhängig davon, wie berechtigt sein Anliegen auch sein mag. Eine Klausel im Mietvertrag, die ein Betreten ohne Ankündigung gestattet, wäre nach § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Wie lange im Voraus muss angekündigt werden?

Eine allgemeine gesetzliche Mindestfrist gibt es nicht. Die Ankündigung muss rechtzeitig sein; wie viel Vorlauf angemessen ist, hängt von Anlass, Dringlichkeit und den persönlichen Umständen des Mieters ab. Bestimmte Tagesfristen aus einzelnen Gerichtsentscheidungen lassen sich nicht als starre Regel auf jeden Verkauf übertragen. Bei Erhaltungsmaßnahmen gilt § 555a Abs. 2 BGB; ist die sofortige Durchführung zwingend erforderlich, entfällt die vorherige Ankündigung.

Für eine Verkaufsbesichtigung ist keine allgemeine gesetzliche Schriftform vorgegeben. Aus Nachweisgründen sollte die Ankündigung jedoch in Textform erfolgen und Grund, Teilnehmende, Termin sowie voraussichtliche Dauer klar benennen. Schlägt der Vermieter mehrere mögliche Termine vor, sollte der Mieter mitwirken und bei Verhinderung zumutbare Alternativen anbieten.

Zu welchen Zeiten darf besichtigt werden?

Geeignet sind regelmäßig Werktage zu einer für den Mieter zumutbaren Tageszeit. Beruf, Familie, Gesundheit und der konkrete Anlass sind zu berücksichtigen. Eine allgemein verbindliche Uhrzeitspanne gibt es nicht. Abendtermine sowie Termine an Sonn- und Feiertagen sollten nur nach ausdrücklicher Abstimmung angesetzt werden.

Was Vermieter beim Besichtigungsrecht nicht dürfen: Grenzen und unwirksame Klauseln

Das Besichtigungsrecht ist mit klaren Grenzen verbunden. Vermieter, die diese überschreiten, setzen sich nicht nur zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen aus, sondern riskieren im schlimmsten Fall eine Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruchs gemäß § 123 StGB.

Kein anlassloses Besichtigungsrecht

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass es kein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht des Vermieters gibt. Formularklauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, die Wohnung jährlich oder alle zwei Jahre zur Überprüfung des Zustandes zu betreten, sind gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13). Auch eine Klausel, die generell ein Betretungsrecht „in angemessenen Abständen“ ohne weitere Konkretisierung gewährt, hält der Inhaltskontrolle nicht stand.

Auch eine lange Zeitspanne seit der letzten Besichtigung begründet für sich genommen kein automatisches Kontrollrecht. Entscheidend bleibt ein konkreter sachlicher Anlass und die Abwägung der beiderseitigen Interessen.

Kein eigenmächtiges Betreten

Außerhalb einer akuten Gefahrenlage darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig betreten – auch nicht mit einem zurückbehaltenen Schlüssel. Das kann verbotene Eigenmacht darstellen und strafrechtliche Folgen haben. Weigert sich der Mieter trotz berechtigten Begehrens, ist grundsätzlich gerichtlicher Rechtsschutz zu wählen; ob Eilrechtsschutz in Betracht kommt, hängt von der Dringlichkeit ab.

Grenzen bei übermäßiger Häufigkeit

Selbst wenn ein sachlicher Grund vorliegt, darf der Vermieter Besichtigungen nicht so ansetzen, dass der Mieter unzumutbar belastet wird. Vermeidbare Einzeltermine sollten gebündelt und Interessenten vorqualifiziert werden. Eine starre Obergrenze pro Woche oder Monat gibt es nicht; Häufigkeit, Dauer und zeitliche Lage sind im konkreten Mietverhältnis abzuwägen.

Rechte des Mieters bei der Wohnungsbesichtigung

Mietern ist es ein häufiges Anliegen zu wissen, welche Rechte ihnen bei einer Besichtigung zustehen und ob sie eine solche generell ablehnen können. Die Antwort ist differenziert: Grundsätzlich besteht bei Vorliegen eines sachlichen Grundes eine Duldungspflicht – aber der Mieter hat dabei weitreichende Schutzrechte.

Anwesenheitsrecht und Terminsgestaltung

Der Mieter darf bei der Besichtigung anwesend sein oder sich vertreten lassen. Werden Makler, Sachverständige oder Kaufinteressenten angekündigt, sollten sie eindeutig bezeichnet werden. Ist die Beauftragung nicht vorab nachvollziehbar mitgeteilt worden, kann der Mieter einen geeigneten Nachweis verlangen. Außerdem darf er zumutbare Alternativtermine vorschlagen, darf eine berechtigte Terminabstimmung aber nicht pauschal blockieren.

Besondere persönliche Umstände

In einer beachtenswerten Entscheidung hat der BGH (Az.: VIII ZR 420/21) klargestellt, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters ausnahmsweise hinter den Interessen des Mieters zurücktreten kann, wenn diesem durch die Besichtigung schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen bis hin zur Lebensgefahr drohen. Im konkreten Fall litt die Mieterin an einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung, bei der das Eindringen Dritter in ihre Wohnung nach einem psychiatrischen Gutachten zu einer akuten Suizidgefahr führen konnte. In solchen extremen Ausnahmefällen muss das Gericht eine umfassende Interessenabwägung vornehmen. Dies ist jedoch eine seltene Ausnahme – in der Regel überwiegt das Eigentumsinteresse des Vermieters die bloße Unbehaglichkeit oder Unannehmlichkeit, die eine Besichtigung für den Mieter mit sich bringt.

Mieter sollten ein berechtigtes Besichtigungsbegehren nicht ohne Prüfung ablehnen. Eine beharrliche und erhebliche Verletzung der Duldungspflicht kann nach Abmahnung und Interessenabwägung kündigungsrechtliche Folgen haben. Der BGH-Beschluss VIII ZR 221/09 begründet jedoch keinen Automatismus; maßgeblich bleiben Schwere, Verlauf und Zumutbarkeit gerichtlicher Durchsetzung im Einzelfall.

Fotos und Videos bei der Wohnungsbesichtigung

Die Erlaubnis, eine Wohnung zu besichtigen, ist von der Erlaubnis zu fotografieren oder zu filmen zu unterscheiden. Aus einem berechtigten Zutrittsanspruch folgt nicht automatisch, dass Vermieter, Makler oder Interessenten Aufnahmen bewohnter Räume anfertigen oder veröffentlichen dürfen.

Gerade persönliche Fotos, Dokumente, Namen, Wertgegenstände oder andere Rückschlüsse auf die Lebensführung des Mieters können dessen Persönlichkeits- und Datenschutzinteressen berühren. Vor Aufnahmen sollten deshalb Zweck, Motive, späterer Empfängerkreis und Veröffentlichung ausdrücklich abgestimmt werden. Nicht benötigte persönliche Gegenstände sind aus dem Bild zu halten oder unkenntlich zu machen. Lässt sich keine tragfähige Abstimmung erreichen, sollten Innenaufnahmen nicht erzwungen, sondern alternative Darstellungen und die konkrete rechtliche Grundlage geprüft werden.

Besichtigungsrecht beim Verkauf einer vermieteten Immobilie: Was Eigentümer wissen müssen

Gerade beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zeigt sich, wie komplex das Besichtigungsrecht in der Praxis sein kann. In unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Frankfurt begleiten wir regelmäßig Eigentümer bei der Vermarktung vermieteter Objekte – von Eigentumswohnungen über Mehrfamilienhäuser bis hin zu größeren Anlageimmobilien. Der Umgang mit dem Besichtigungsrecht ist dabei ein zentrales Element, das professionell gehandhabt werden muss.

Schritt für Schritt: So gestalten Eigentümer Besichtigungen rechtssicher

Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen möchte, sollte folgende Grundsätze beachten, um Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden und den Verkaufsprozess nicht zu gefährden:

Zeitpunkt und Form der ersten Information sollten zum Mietverhältnis und zur Verkaufsstrategie passen. Der Besichtigungstermin ist anschließend mit angemessenem Vorlauf in Textform anzukündigen; Grund, Teilnehmende und voraussichtliche Dauer gehören in die Nachricht. Mehrere Terminoptionen erleichtern die Abstimmung. Vorqualifizierte Interessenten und gebündelte Termine begrenzen die Belastung. Die Kommunikation sollte nachvollziehbar dokumentiert werden.

Welche Räume müssen zugänglich sein?

Bei einer Besichtigung zum Zweck des Verkaufs oder der Neuvermietung müssen alle Räume zugänglich sein, einschließlich Keller, Dachboden und etwaiger Nebenräume, soweit diese zur Mietsache gehören. Bei einer Mängelbesichtigung hingegen beschränkt sich das Betretungsrecht grundsätzlich auf die vom Mangel betroffenen Räumlichkeiten. Eine Besichtigung sollte ohne Hindernisse oder Sicherheitsrisiken möglich sein – der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, Aufräum- oder Reinigungsarbeiten vor dem Termin durchzuführen.

Auch nach einem Eigentümerwechsel besteht kein anlassloses automatisches Einmalrecht. Ein Zutrittsverlangen benötigt weiterhin einen konkreten sachlichen Grund und eine rechtzeitige Ankündigung. Kaufinteressenten und Beauftragte dürfen die Wohnung nur im Rahmen des Besichtigungsrechts des Vermieters und der angekündigten Terminvereinbarung betreten. Bei der Immobilienbewertung in Frankfurt sollten die Möglichkeiten deshalb frühzeitig mit dem Mieter abgestimmt werden.

Besichtigungsrecht im Mietvertrag: Was wirksam vereinbart werden kann

Im Mietvertrag können die Parteien das Besichtigungsrecht des Vermieters konkretisieren und in gewissem Rahmen erweitern. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele in Formularmietverträgen verwendete Klauseln zum Besichtigungsrecht einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Dies gilt insbesondere, wenn Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen.

Wirksame Klauseln

Eine Klausel wie die folgende, die der BGH in seinem Urteil vom 26. April 2023 als wirksam angesehen hat, ist als Formularmietvertragsklausel grundsätzlich zulässig: „Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei.“ Diese Klausel ist deshalb wirksam, weil sie das Besichtigungsrecht an einen besonderen Anlass knüpft, eine Vorankündigung voraussetzt und zeitliche Grenzen setzt.

Unwirksame Klauseln

Unwirksam sind nach der Rechtsprechung u. a. folgende Klauseltypen: Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Wohnung jederzeit „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ zu betreten – ohne Ankündigungserfordernis und ohne konkreten Anlass. Eine Klausel, die dem Vermieter täglich mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten erlaubt, wäre ebenso unwirksam, da sie den Mieter unangemessen belastet. Schließlich sind auch Klauseln unwirksam, die ein allgemeines periodisches Betretungsrecht in regelmäßigen Abständen gewähren, ohne einen besonderen Anlass zu verlangen.

Besichtigungsrecht bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlage-Immobilien

Besonders komplex gestaltet sich das Besichtigungsrecht bei Mehrfamilienhäusern und größeren Anlageimmobilien, wo das Besichtigungsrecht gegenüber mehreren Mietern gleichzeitig koordiniert werden muss. Kapitalanleger, die ihr Objekt verkaufen oder umstrukturieren möchten, stehen hier vor besonderen Herausforderungen.

Grundsätzlich gelten dieselben rechtlichen Maßstäbe wie bei der Einzelwohnung: Für jede einzelne Mieteinheit muss ein gesondertes Besichtigungsrecht mit dem jeweiligen Mieter koordiniert werden. Ein Pauschalanspruch gegenüber allen Mietern des Hauses besteht nicht. In der Praxis empfiehlt es sich, ein professionelles Besichtigungsmanagement zu etablieren: Alle Mieter werden schriftlich über die Verkaufsabsicht informiert und erhalten individuelle Terminvorschläge. Die Terminkoordination sollte möglichst gebündelt erfolgen, um die Belastung für die Mieter zu minimieren und gleichzeitig die Besichtigungszeit für potenzielle Käufer optimal zu nutzen. Kaufinteressenten für Renditeobjekte schätzen es, alle Einheiten in einem strukturierten Ablauf besichtigen zu können. Wer dies professionell organisiert, senkt die Hemmschwelle für eine kooperative Haltung der Mieter erheblich.

In Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet begleiten wir von Marc Härter Immobilien regelmäßig Eigentümer beim Verkauf vermieteter Anlageimmobilien, z. B. in attraktiven Lagen wie dem Frankfurter Westend, dem Nordend oder in Sachsenhausen. Die Abstimmung mit den Mietern ist dabei ein integraler Bestandteil unserer Vermarktungsstrategie.

Marc Härter Immobilien: Professionelle Begleitung beim Verkauf vermieteter Objekte

Bei Marc Härter Immobilien betreut Sie der Inhaber persönlich – von der ersten Einschätzung über die Vermarktung bis zur Schlüsselübergabe. Wir informieren Sie regelmäßig und proaktiv mit strukturierten Vermarktungsreportings: Reichweite und Klickzahlen, Anzahl und Qualität der Kaufanfragen, Besichtigungsfeedback sowie unsere Einschätzung zur aktuellen Marktlage. So behalten Sie zu jedem Zeitpunkt die volle Kontrolle.

Als Diplom-Immobilienwirt (EIA) und Immobilienbewerter nach ImmoWertV begleitet Marc Härter die Bewertung und Vermarktung vermieteter Immobilien mit besonderem Blick auf das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter. Dazu gehören abgestimmte Besichtigungen, eine angemessene Interessentenvorqualifizierung, die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen und die Verhandlungsführung bis zur notariellen Vorbereitung. Rechtliche Einzelfragen werden bei Bedarf mit Rechtsberatung oder Notariat geklärt.

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Fazit: Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien – Rechtssicherheit als Schlüssel zum Erfolg

Das Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien ist kein starres Recht des Vermieters, sondern das Ergebnis einer sorgfältigen Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Eigentümers und dem Grundrecht des Mieters auf Unverletzlichkeit seiner Wohnung. Ein anlassloses Besichtigungsrecht gibt es nicht – wohl aber einen klar anerkannten Anspruch auf Zutritt bei sachlichem Grund, rechtzeitiger Ankündigung und schonender Ausübung.

Für Eigentümer, die ihre vermietete Immobilie verkaufen oder vermarkten möchten, ist ein souveräner Umgang mit dem Besichtigungsrecht entscheidend: Wer transparent kommuniziert, den Mieter respektvoll einbindet und die gesetzlichen Vorgaben einhält, schafft die Grundlage für einen reibungslosen Verkaufsprozess. Die aktuellen BGH-Urteile aus 2023 haben die Rechtslage weiter geschärft und bestätigen: Verkaufsabsicht begründet ein berechtigtes Besichtigungsrecht – mit klaren Grenzen. Wenn Sie Ihre Wohnung in Frankfurt verkaufen oder eine Anlageimmobilie auf dem Frankfurter Immobilienmarkt 2026 vermarkten möchten, stehen wir von Marc Härter Immobilien Ihnen als erfahrener Partner zur Seite – unverbindlich und diskret.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die dargestellten Urteile und Rechtsgrundsätze wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, können jedoch keine individuelle Rechtsberatung ersetzen. Das Mietrecht ist einzelfallabhängig und unterliegt einer kontinuierlichen Rechtsprechungsentwicklung. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Mietverhältnis empfehlen wir die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts.