Mehrfamilienhaus verkaufen Frankfurt

Wer ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt verkaufen möchte, trifft auf einen der anspruchsvollsten Transaktionsprozesse im deutschen Immobilienrecht — und gleichzeitig auf einen der wenigen Märkte, in denen professionelle Investoren aus dem In- und Ausland aktiv nach Bestandsobjekten suchen. Marc Härter Immobilien begleitet Eigentümer von Anlageimmobilien in Frankfurt persönlich, von der Wertermittlung über die Vermarktungsstrategie bis zum Notartermin — ohne Delegation, ohne Team, mit voller Verantwortung für jede Phase des Verkaufs.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, die ein vermietetes Wohngebäude mit mehreren Einheiten veräußern wollen — ob als klassisches Zinshaus in Sachsenhausen, als Gründerzeithaus im Nordend oder als Nachkriegsbau in Bornheim. Die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, die Frage nach dem richtigen Preis, der optimalen Vermarktungsstrategie und der Entscheidung zwischen Blockverkauf und Einzelverkauf erfordern fundiertes Fachwissen. Als Diplom-Immobilienwirt (EIA) und Immobilienbewerter nach ImmoWertV vermittle ich Ihnen in diesem Artikel das Wissen, das für eine informierte Entscheidung trägt.

Mehrfamilienhaus verkaufen: die ersten Entscheidungen

1. Ertrag belegen: Mietliste mit Nettokaltmiete, Mietbeginn, Nachträgen, Zahlungsstand und Leerstand zusammenstellen.
2. Kosten und Zustand klären: nicht umlagefähige Kosten, anstehende Arbeiten, Energieausweis und bekannte Mängel erfassen.
3. Wert herleiten: Ist-Erträge und mögliche Entwicklungen trennen; Marktdaten nach Objekt und Stichtag auswählen.
4. Verkaufswege rechnen: Blockverkauf und gegebenenfalls Aufteilung nach Kosten, Zeit, Steuern und rechtlichen Voraussetzungen vergleichen.
5. Vermarktung vorbereiten: Unterlagen prüfen, Käuferkreis bestimmen und Besichtigungen mit den Mietern abstimmen.

Beginnen Sie mit einer belastbaren Bestandsaufnahme. Die Unterlagenübersicht und der Vergleich der Verkaufswege zeigen die nächsten Arbeitsschritte.

Das Wichtigste auf einen Blick

Bewertung: Ein Kaufpreisfaktor ist eine Marktkennzahl. Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV berücksichtigt zusätzlich unter anderem Kosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz.

Marktdaten: Der amtliche Bericht zählt für 2025 insgesamt 438 Verträge mit Mehrfamilienhausnutzung. Faktoren sind nach Lage und Baujahr zu lesen; 22,6 ist kein gesamtstädtischer Durchschnitt.

Steuerliche Einordnung: Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Verkauf nach Ablauf des in § 23 EStG genannten Zehnjahreszeitraums regelmäßig kein privates Veräußerungsgeschäft. Vermögenszuordnung, Erwerbsweg und mögliche gewerbliche Tätigkeit sind gesondert zu prüfen.

Umwandlung ab 2026 erleichtert: Die stadtweite Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen — außerhalb von Milieuschutzgebieten entfällt die Pflicht zur Umwandlungsgenehmigung.

Mieterrechte: Der neue Eigentümer tritt nach § 566 BGB in alle bestehenden Mietverhältnisse ein — eine Kündigung wegen Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen.

Käufermarkt: Private Investoren, Family Offices, institutionelle Erwerber und internationale Kapitalanleger bilden in Frankfurt eine breite Nachfragerbasis für Anlageimmobilien.

Frankfurt als Standort für Mehrfamilienhaus-Transaktionen

Frankfurt am Main zählt zu den verlässlichsten Investitionsstandorten für Mehrfamiliengebäude in Deutschland. Die Kombination aus internationalem Finanzplatz, strukturell begrenztem Wohnungsangebot und anhaltend hoher Mietnachfrage schafft Bedingungen, die Investoren aus dem In- und Ausland gleichermaßen anziehen. Der Markt für Anlageimmobilien hat sich nach der Zinskorrektur 2022/2023 spürbar erholt — und zeigt 2025 und 2026 deutliche Signale einer Stabilisierung.

Der Immobilienmarktbericht Frankfurt 2026 weist für das Berichtsjahr 2025 438 Verträge mit Mehrfamilienhausnutzung aus: 300 mit reiner Wohnnutzung und 138 mit gemischter Nutzung. 2024 waren es insgesamt 397 Verträge. Die Abgrenzung umfasst damit auch Wohn- und Geschäftshäuser; es handelt sich nicht ausschließlich um reine Wohngebäude.

Für das erste Halbjahr 2026 nennt die Stadt Frankfurt einen Rohertragsfaktor von 23,1, gegenüber 24,2 im ersten Halbjahr 2025. Die Stadt führt die Veränderung auf mehr Verkäufe in mittleren bis sehr einfachen Lagen außerhalb der Innenstadt zurück. Der Vergleich beschreibt die verkauften Objekte und belegt keine pauschale Wertminderung jedes Hauses.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Frankfurt?

Der Käuferkreis für Frankfurter Anlageimmobilien setzt sich aus sehr unterschiedlichen Profilen zusammen. Private Investoren — oft vermögende Einzelpersonen oder Unternehmerfamilien — suchen nach wertstabilen Renditeobjekten im Segment zwischen 800.000 und 3 Millionen Euro. Institutionelle Erwerber wie Family Offices, Wohnungsgesellschaften, Versorgungswerke und Immobilienfonds agieren gezielt im Bestandssegment, bevorzugen vollvermietete Objekte und bringen strukturierte Due-Diligence-Prozesse mit. Hinzu kommen internationale Käufer, insbesondere aus dem europäischen Ausland und Asien, die Frankfurt als liquiden, euro-denominierten Sachwertmarkt schätzen.

In meiner Beratungspraxis in Frankfurt beobachte ich regelmäßig, dass gut aufbereitete Objekte in etablierten Lagen — Westend, Sachsenhausen, Nordend — trotz der Marktnormalisierung der vergangenen Jahre kompetitive Gebotsrunden auslösen, sobald der Preis realistisch angesetzt ist. Die häufigste Fehlerursache für gescheiterte Verkäufe: überhöhte Erstpreise aus der Niedrigzinsphase, die heute kein Investorenkalkül mehr trägt.

Zinswende und Markterholung: Der aktuelle Kontext

Die Finanzierung eines Erwerbers beeinflusst dessen Kalkulation. Maßgeblich sind das konkrete Zinsangebot, Eigenkapital, Tilgung und die tragfähigen Erträge des Hauses. Ein allgemeiner Bauzins aus einem früheren Quartal ist deshalb keine belastbare Grundlage für den heutigen Angebotspreis.

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Wertermittlung: Was ist Ihr Mehrfamilienhaus in Frankfurt wert?

Bei einem ertragsorientiert gehandelten Mehrfamilienhaus ist regelmäßig das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV sachgerecht. Die Verfahrenswahl richtet sich nach Marktgepflogenheiten und verfügbaren Daten. Ausgangspunkt sind belegte Mieten, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und besondere Grundstücksmerkmale.

Kaufpreisfaktor und Ertragswert sind unterschiedliche Größen

Ein Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zum Jahresrohertrag. Die Multiplikation einer passenden Jahresmiete mit einem aus vergleichbaren Verkäufen abgeleiteten Faktor kann eine erste Preisorientierung liefern. Sie ist kein vollständiges Ertragswertverfahren und weist für sich allein keinen Verkehrswert nach.

Nach § 27 ImmoWertV beruht das Ertragswertverfahren auf marktüblich erzielbaren Erträgen. Im allgemeinen Verfahren werden vom Reinertrag die Bodenwertverzinsung abgezogen, der verbleibende Gebäudeertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert hinzugefügt. Der maßgebliche Liegenschaftszinssatz, besondere Grundstücksmerkmale und die Modellkonformität der Daten bleiben zu prüfen.

Amtliche Faktoren: Teilgruppen statt pauschaler Stadtteilspannen

Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt, Immobilienmarktbericht 2026, Seite 68. Ausgewertet wurden geeignete Verkäufe des Jahres 2025 als 90-Prozent-Stichprobe. Die Lagegruppen des Berichts sind keine für jeden Stadtteil geltenden Preisregeln. Insbesondere der Mittelwert 22,6 aus elf Fällen darf nicht auf den gesamten Frankfurter Markt übertragen werden.

Rechenbeispiel: Wie empfindlich reagiert eine Preisorientierung?

Rein illustratives Beispiel: Für ein Haus werden 80.000 Euro jährliche Nettokaltmiete angenommen. Die folgenden Faktoren sind frei gewählte Rechenannahmen und keine Bewertung einer bestimmten Lage.

Die Differenz von 320.000 Euro zwischen den Annahmen 22 und 26 entsteht rechnerisch durch den Faktor. Sie lässt sich nicht allein der Lage zuschreiben. Mietstruktur, Zustand, Kosten, Rechte und Finanzierung wirken ebenfalls mit. Eine objektspezifische Immobilienbewertung in Frankfurt prüft, welche Daten und welches Verfahren zum Haus passen.

Wertbeeinflussende Faktoren jenseits der Miethöhe

Professionelle Käufer prüfen neben der Mietliste den rechtlich möglichen Entwicklungsspielraum. Eine niedrige Ist-Miete darf nicht ohne Weiteres durch eine angenommene Neuvermietungsmiete ersetzt werden. Mietvertrag, letzte Erhöhung, Mietspiegel und gesetzliche Grenzen bestimmen, welche Erträge tatsächlich erreichbar sind. Für Vergleich und Kalkulation werden Ist-Ertrag, marktüblich erzielbarer Ertrag und unsicheres Potenzial getrennt ausgewiesen.

Weitere preisrelevante Faktoren sind der energetische Zustand des Gebäudes, der Anteil von Leerstand, die Vertrags- und Mietstruktur sowie ein rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich nutzbares Teilungspotenzial. Schlechte Energieklassen können wegen erwarteter Investitionen und Finanzierungsvorgaben zu Preisabschlägen führen; eine feste Prozentbandbreite lässt sich ohne konkrete Marktdaten und Objektprüfung jedoch nicht seriös ansetzen. Auch Leerstand kann je nach Ursache, zulässiger Nutzung und Käuferstrategie unterschiedlich bewertet werden.

Für eine fundierte Immobilienbewertung in Frankfurt sind eine zum Stichtag passende Datengrundlage, die korrekte Anwendung des geeigneten Bewertungsverfahrens und Kenntnis der Frankfurter Teilmärkte entscheidend. Pauschalierte Online-Schätzungen können eine erste Orientierung geben, bilden die Ertrags-, Vertrags- und Risikostruktur eines Mehrfamilienhauses aber regelmäßig nur unvollständig ab.

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Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt

Die steuerliche Seite des Mehrfamilienhaus-Verkaufs entscheidet in vielen Fällen darüber, ob ein Verkauf zu diesem Zeitpunkt wirtschaftlich sinnvoll ist — oder ob das Objekt noch einige Jahre gehalten werden sollte. Die Differenz zwischen steuerpflichtigem und steuerfreiem Verkauf kann bei größeren Objekten mehrere Hunderttausend Euro betragen. Da Marc Härter Immobilien keine steuerliche Beratung erbringt, empfehlen wir in jedem Fall die frühzeitige Einbindung eines auf Immobilientransaktionen spezialisierten Steuerberaters.

Die 10-Jahres-Spekulationsfrist: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Befindet sich das Mehrfamilienhaus im Privatvermögen, kann § 23 EStG relevant sein. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt grundsätzlich vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; maßgeblich sind regelmäßig die Zeitpunkte der obligatorischen Verträge. Ob der Vorgang tatsächlich dem Privatvermögen zuzuordnen ist oder andere steuerliche Tatbestände greifen, muss im Einzelfall geprüft werden.

Ist der Verkauf nach § 23 EStG steuerbar, fließt der ermittelte Veräußerungsgewinn in die persönliche Einkommensteuer ein. Die tatsächliche Belastung hängt unter anderem von Anschaffungs- und Veräußerungskosten, berücksichtigten Abschreibungen, weiteren Einkünften und persönlichen Besteuerungsmerkmalen ab. Eine einfache Multiplikation des Kaufpreisunterschieds mit einem pauschalen Steuersatz bildet dies nicht zuverlässig ab.

Hinweis: Erbschaft und Schenkung

Bei unentgeltlich erworbenen Immobilien ist für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich. Das kann dazu führen, dass dessen Haltedauer berücksichtigt wird. Ob der spätere Verkauf steuerbar ist, hängt jedoch von Erwerbsweg, Vermögenszuordnung und weiteren Umständen ab. Erben und Beschenkte sollten dies vor der Vermarktung steuerlich prüfen lassen.

Drei-Objekte-Regel und gewerblicher Grundstückshandel

Mehr als drei Objektveräußerungen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von regelmäßig fünf Jahren sind ein gewichtiges Indiz für gewerblichen Grundstückshandel, aber keine starre Automatik. Auch bei weniger Verkäufen kann unter besonderen Umständen Gewerblichkeit vorliegen. Welche Einheit als eigenes Objekt zählt und ob die weiteren Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG erfüllt sind, ist anhand des konkreten Falls zu prüfen.

Asset Deal vs. Share Deal bei größeren Objekten

Wird die Immobilie von einer Gesellschaft gehalten, kann neben dem direkten Grundstücksverkauf (Asset Deal) auch die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen (Share Deal) zu prüfen sein. Ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer entsteht, hängt von Struktur, Beteiligungsquoten, Haltefristen und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen ab. Beim klassischen Grundstückskauf beträgt der Steuersatz in Hessen derzeit 6 Prozent; vertraglich werden die Kosten meist dem Käufer zugewiesen, gesetzlich können die Vertragsteile jedoch Steuerschuldner sein. Eine solche Strukturierung gehört in die Hände spezialisierter Rechts- und Steuerberater.

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Rechtliches: Mieterrechte, Umwandlung und Vorkaufsrecht

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses berührt unmittelbar die Rechte der darin wohnenden Mieter. Das deutsche Mietrecht gewährt ihnen dabei weitreichenden Schutz — ein Umstand, der bei der Verkaufsplanung von Anfang an berücksichtigt werden muss, nicht erst beim Notartermin.

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Nach § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein. Eine Kündigung allein aufgrund des Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen. Beabsichtigt ein neuer Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung, müssen die Voraussetzungen des § 573 BGB, mögliche Sperrfristen nach § 577a BGB und die Kündigungsfristen eingehalten werden. Die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt nach § 573c BGB je nach bisheriger Mietdauer grundsätzlich drei, sechs oder neun Monate; vertragliche Besonderheiten und Härteeinwände sind zusätzlich zu prüfen.

Umwandlung in Eigentumswohnungen: Neue Rechtslage ab 2026

Eine bedeutende rechtliche Änderung trat zum 1. Januar 2026 in Kraft: Die hessische Landesverordnung über den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB) ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen. Die stadtweite Umwandlungsgenehmigungspflicht — die bisher für alle Frankfurter Mehrfamilienhäuser mit mindestens sieben Wohneinheiten galt — besteht damit nicht mehr. Für Eigentümer außerhalb von Milieuschutzgebieten entfällt die bürokratische Hürde der Umwandlungsgenehmigung.

Innerhalb der 14 Frankfurter Milieuschutzgebiete gilt weiterhin der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB. Ob ein konkretes Objekt in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich über das digitale Planauskunftssystem planAS der Stadt Frankfurt bis auf Hausnummerebene prüfen. Zu den betroffenen Stadtteilen zählen unter anderem Teile des Nordends, Bornheims, Bockenheims und Sachsenhausens. Unser ausführlicher Ratgeber zur Erhaltungssatzung und zum Milieuschutz in Frankfurt erläutert die Rechtslage detailliert.

Hinweis: Vorkaufsrecht der Mieter bei Umwandlung (§ 577 BGB)

Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kann entstehen, wenn Wohnungseigentum nach Überlassung an den Mieter begründet wurde oder begründet werden soll und die Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft wird. Gesetzliche Ausnahmen und besondere Vertragsgestaltungen sind zu prüfen. Das Recht knüpft an den konkreten Kaufvertrag und die vorgeschriebene Unterrichtung an; eine Aufteilung allein löst es noch nicht aus.

Blockverkauf oder Einzelverkauf? Die strategische Kernentscheidung

Die Entscheidung zwischen dem Verkauf des gesamten Gebäudes an einen Käufer (Blockverkauf) und der Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen mit anschließendem Stückverkauf (Condominium-Strategie) ist die wichtigste strategische Weichenstellung beim Mehrfamilienhaus-Verkauf in Frankfurt. Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile — und welcher der richtige ist, hängt von der persönlichen Situation, dem Objektzustand und dem Zeithorizont des Eigentümers ab.

Blockverkauf: Sicherheit und Geschwindigkeit

Beim Blockverkauf wird das Gebäude als Ganzes an einen Käufer veräußert. Das kann die Zahl der Vertrags- und Vermarktungsschritte begrenzen. Der erzielbare Preis hängt von Ertrag, Kosten, Zustand, Mietverhältnissen und Nachfrage ab; er entspricht nicht automatisch einer Jahresmiete multipliziert mit einem pauschalen Faktor. Ob dieser Weg schneller oder wirtschaftlich besser ist, bleibt objektbezogen.

Hinweis: Gemeindliches Vorkaufsrecht in Frankfurt

Beim Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses ohne vereinbarte spätere Aufteilung entsteht regelmäßig kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Enthält der Verkauf jedoch eine Gestaltung mit vorgesehener Begründung von Wohnungseigentum, muss dies gesondert geprüft werden. Davon zu unterscheiden ist ein mögliches gemeindliches Vorkaufsrecht.

Davon unabhängig kann die Stadt Frankfurt ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB geltend machen — insbesondere in Gebieten mit Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB (sogenannte Milieuschutzgebiete). In Frankfurt betrifft dies einzelne Bereiche im Nordend, Sachsenhausen und anderen innerstädtischen Lagen. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, sollte vor Vermarktungsstart beim Stadtplanungsamt Frankfurt geprüft werden. Marc Härter Immobilien unterstützt Sie bei dieser Vorabklärung.

Einzelverkauf nach Aufteilung: Höherer Erlös, höherer Aufwand

Die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach § 8 WEG und der anschließende sukzessive Einzelverkauf kann in attraktiven Frankfurter Lagen erheblich höhere Gesamterlöse erzielen — weil Eigentumswohnungen von einem breiteren Käuferprofil nachgefragt werden und höhere Quadratmeterpreise erzielen als ein en-bloc-verkauftes Renditeobjekt. Der Grund liegt in der Käuferlogik: Ein Selbstnutzer bezahlt einen anderen Preis als ein renditeorientierter Investor.

Illustrativer Vergleich vor Steuern: Angenommen werden 400 m² Gesamtwohnfläche, ein Blockverkaufspreis von 1.760.000 Euro und ein rechnerischer Gesamterlös aus Einzelverkäufen von 2.400.000 Euro. Die angenommenen 6.000 Euro je Quadratmeter sind keine Marktprognose. Bei vermieteten Einheiten darf insbesondere kein Preis einer bezugsfreien Vergleichswohnung ungeprüft übernommen werden.

Die Nullwerte im Blockverkauf bedeuten nicht, dass dieser kostenfrei ist. Die Rechnung isoliert nur die angenommenen Mehrkosten der Aufteilung. Projektkosten umfassen hier beispielhaft Planung, Teilung, rechtliche Begleitung, Verwaltung, zusätzliche Vermarktung und erforderliche Maßnahmen. Haltekosten sind als zusätzlicher Aufwand nach Berücksichtigung laufender Einnahmen angenommen. Gemeinsame Verkaufskosten, Steuern, Finanzierung und individuelle Gebühren sind noch nicht eingerechnet.

Ein Einzelverkauf lohnt sich nicht ab einer festen Prozentgrenze. Vergleichen Sie die realistisch erzielbaren Preise jeder Einheit mit Teilungs- und Genehmigungskosten, Investitionen, zusätzlichen Haltekosten, Finanzierungsaufwand und Steuerfolgen. Ein längerer Verkauf, geringere Einzelpreise oder zusätzliche Arbeiten können den Mehrerlös aufzehren. Der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen erklärt die Preis- und Mieterfragen der einzelnen Einheiten.

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Vermarktungsstrategie: Öffentlich oder off market?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt stellt sich früh eine strategische Frage: Soll das Objekt breit über Immobilienportale vermarktet werden — oder diskret über ein vorqualifiziertes Käufernetzwerk? Beide Wege verfolgen dasselbe Ziel (maximaler Verkaufserlös), erreichen es jedoch über unterschiedliche Mechanismen. Die richtige Wahl hängt vom Objekt, der Lage, der Mietstruktur und den persönlichen Präferenzen des Eigentümers ab.

Öffentliche Vermarktung: Reichweite für klare Verkaufsargumente

Die Insertion auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt schafft breite Sichtbarkeit und spricht privat-investive Käufer genauso an wie kleinere institutionelle Erwerber. Sie ist dann sinnvoll, wenn das Objekt klare Verkaufsargumente besitzt, gut präsentierbar ist und ein breiter Wettbewerb unter Interessenten den Preis nach oben treiben soll. Voraussetzung ist ein professionelles Investoren-Exposé mit vollständiger Renditedarstellung, Lagekarte, Fotos und Datenraum.

Off-Market-Verkauf: Diskretion und direkte Käuferansprache

Off-Market-Verkäufe können die öffentliche Sichtbarkeit reduzieren und eine gezielte Ansprache vorqualifizierter Interessenten ermöglichen. Vollständige Vertraulichkeit lässt sich dennoch nicht garantieren, und eine diskrete Vermarktung ist nicht für jedes Objekt wirtschaftlich überlegen. Die passende Vorgehensweise hängt von Eigentümerzielen, Mieter- und Objektstruktur sowie der erreichbaren Käufergruppe ab.

Marc Härter Immobilien verfügt über ein aktives Netzwerk vorqualifizierter Käufer für Frankfurter Anlageimmobilien — von privaten Investoren über Family Offices bis zu institutionellen Erwerben. Wir vermitteln diskret, schnell und ohne unnötige Besichtigungsmarathons. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vertraulich und zuverlässig in Frankfurt verkaufen möchten.

Unterlagen und Vorbereitung: Was Sie bereithalten sollten

Nutzen Sie die Unterlagencheckliste für den Immobilienverkauf als Grundlage. Bei einem Mehrfamilienhaus kommen insbesondere eine vollständige Mieterliste, Nachträge, Zahlungsstände, Kostenübersicht und Nachweise über Instandhaltung hinzu.

Ein vollständiger, gut aufbereiteter Unterlagenordner erleichtert beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses die Prüfung durch Käufer und Finanzierer. Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen können Rückfragen, Nachforderungen und Verzögerungen auslösen oder in Preisverhandlungen aufgegriffen werden. Wie stark sich dies auf Dauer und Ergebnis auswirkt, hängt von den fehlenden Informationen und vom konkreten Erwerber ab.

Quelle: Eigene Zusammenstellung auf Basis marktüblicher Due-Diligence-Anforderungen für Frankfurter Anlageimmobilien | Stand: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

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Der Verkaufsprozess: Vier Phasen im Überblick

Der strukturierte Ablauf eines Mehrfamilienhaus-Verkaufs unterscheidet sich vom Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses — insbesondere bei Unterlagenumfang, Käuferprüfung und Verhandlungsdynamik. Die Dauer der einzelnen Phasen hängt von Objekt, Datenraum, Mietstruktur, Käufer und Prüfungsumfang ab.

Phase 1: Vorbereitung und Wertermittlung

Die Grundlage des Verkaufs ist eine objektspezifische Bewertung. Parallel erfolgen die Zusammenstellung der Unterlagen, die steuerliche und rechtliche Vorprüfung sowie die Entscheidung zwischen öffentlicher Vermarktung, diskreter Ansprache oder einer Kombination.

Für eine fundierte Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises bietet Marc Härter Immobilien eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung nach ImmoWertV an — persönlich, diskret und auf Basis der aktuellen Gutachterausschuss-Daten für Frankfurt.

Phase 2: Exposé, Datenraum und Käuferansprache

Auf Basis der Bewertung wird ein Investoren-Exposé mit Ertragsdarstellung, Lageanalyse und Objektbeschreibung erstellt. Der digitale Datenraum wird abgestuft und unter angemessenen Vertraulichkeits- und Datenschutzvorgaben für ernsthafte Interessenten freigegeben. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung kann sinnvoll sein, ist aber keine gesetzliche Standardvoraussetzung jedes Verkaufs.

Phase 3: Besichtigungen, Gebote und Verhandlung

Besichtigungen in bewohnten Gebäuden müssen mit den Mietern rechtzeitig und zumutbar abgestimmt werden; eine allgemeine gesetzliche Mindestfrist von 24 Stunden gibt es nicht. Umfang und Reihenfolge der Innenbesichtigungen richten sich nach berechtigtem Prüfungsbedarf, Bewohnerbelangen und Verkaufsstrategie. Schriftliche Angebote oder ein Letter of Intent können die weitere Prüfung strukturieren, sind aber regelmäßig noch nicht der notarielle Kaufvertrag.

Phase 4: Due Diligence, Notartermin und Übergabe

Prüfungsumfang und -dauer hängen vom Objekt und vom Käufer ab. Nach Einigung wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem im Vertrag bestimmten Zeitpunkt über, häufig nach Kaufpreiszahlung; Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Quellen und Dateneinordnung

• Gutachterausschuss Frankfurt: Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Seiten 19 und 68.
• Stadt Frankfurt: Immobilienmarkt erstes Halbjahr 2026, Pressemitteilung vom 17. August 2026.
• ImmoWertV, § 27 und § 28: Ertragswertverfahren.
• Stadt Frankfurt: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Geprüfter Daten- und Rechtsstand: 11. Oktober 2026. Rechenbeispiele sind ausdrücklich angenommene Szenarien und keine Aussage über den Marktwert eines bestimmten Hauses.