Mehrfamilienhaus verkaufen Frankfurt

Wer ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt verkaufen möchte, trifft auf einen der anspruchsvollsten Transaktionsprozesse im deutschen Immobilienrecht — und gleichzeitig auf einen der wenigen Märkte, in denen professionelle Investoren aus dem In- und Ausland aktiv nach Bestandsobjekten suchen. Marc Härter Immobilien begleitet Eigentümer von Anlageimmobilien in Frankfurt persönlich, von der Wertermittlung über die Vermarktungsstrategie bis zum Notartermin — ohne Delegation, ohne Team, mit voller Verantwortung für jede Phase des Verkaufs.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, die ein vermietetes Wohngebäude mit mehreren Einheiten veräußern wollen — ob als klassisches Zinshaus in Sachsenhausen, als Gründerzeithaus im Nordend oder als Nachkriegsbau in Bornheim. Die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, die Frage nach dem richtigen Preis, der optimalen Vermarktungsstrategie und der Entscheidung zwischen Blockverkauf und Einzelverkauf erfordern fundiertes Fachwissen. Als Diplom-Immobilienwirt (EIA) und Immobilienbewerter nach ImmoWertV vermittle ich Ihnen in diesem Artikel das Wissen, das für eine informierte Entscheidung trägt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Ertragswertverfahren: Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses bestimmt sich über die Jahresnettokaltmiete multipliziert mit dem lageabhängigen Kaufpreisfaktor — in Frankfurt aktuell zwischen dem 20- und 28-Fachen.

Marktlage 2025/2026: Laut Gutachterausschuss Frankfurt wurden 2025 rund 418 Mehrfamilienhäuser veräußert — mehr als im Vorjahr. Der mittlere Ertragsfaktor lag bei 22,6.

Steuerliche Einordnung: Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Verkauf nach Ablauf des in § 23 EStG genannten Zehnjahreszeitraums regelmäßig kein privates Veräußerungsgeschäft. Vermögenszuordnung, Erwerbsweg und mögliche gewerbliche Tätigkeit sind gesondert zu prüfen.

Umwandlung ab 2026 erleichtert: Die stadtweite Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen — außerhalb von Milieuschutzgebieten entfällt die Pflicht zur Umwandlungsgenehmigung.

Mieterrechte: Der neue Eigentümer tritt nach § 566 BGB in alle bestehenden Mietverhältnisse ein — eine Kündigung wegen Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen.

Käufermarkt: Private Investoren, Family Offices, institutionelle Erwerber und internationale Kapitalanleger bilden in Frankfurt eine breite Nachfragerbasis für Anlageimmobilien.

Frankfurt als Standort für Mehrfamilienhaus-Transaktionen

Frankfurt am Main zählt zu den verlässlichsten Investitionsstandorten für Mehrfamiliengebäude in Deutschland. Die Kombination aus internationalem Finanzplatz, strukturell begrenztem Wohnungsangebot und anhaltend hoher Mietnachfrage schafft Bedingungen, die Investoren aus dem In- und Ausland gleichermaßen anziehen. Der Markt für Anlageimmobilien hat sich nach der Zinskorrektur 2022/2023 spürbar erholt — und zeigt 2025 und 2026 deutliche Signale einer Stabilisierung.

Laut Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt (2026) wurden im Jahr 2025 rund 418 Mehrfamilienhäuser in Frankfurt veräußert — ein Anstieg gegenüber den 397 Transaktionen des Vorjahres. Der mittlere Ertragsfaktor — also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete — lag 2025 bei 22,6 und damit auf dem Niveau des Vorjahres. Das signalisiert: Der Markt findet seinen Boden, Verkäufer und Käufer einigen sich wieder häufiger auf tragfähige Preise.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Frankfurt?

Der Käuferkreis für Frankfurter Anlageimmobilien setzt sich aus sehr unterschiedlichen Profilen zusammen. Private Investoren — oft vermögende Einzelpersonen oder Unternehmerfamilien — suchen nach wertstabilen Renditeobjekten im Segment zwischen 800.000 und 3 Millionen Euro. Institutionelle Erwerber wie Family Offices, Wohnungsgesellschaften, Versorgungswerke und Immobilienfonds agieren gezielt im Bestandssegment, bevorzugen vollvermietete Objekte und bringen strukturierte Due-Diligence-Prozesse mit. Hinzu kommen internationale Käufer, insbesondere aus dem europäischen Ausland und Asien, die Frankfurt als liquiden, euro-denominierten Sachwertmarkt schätzen.

In meiner Beratungspraxis in Frankfurt beobachte ich regelmäßig, dass gut aufbereitete Objekte in etablierten Lagen — Westend, Sachsenhausen, Nordend — trotz der Marktnormalisierung der vergangenen Jahre kompetitive Gebotsrunden auslösen, sobald der Preis realistisch angesetzt ist. Die häufigste Fehlerursache für gescheiterte Verkäufe: überhöhte Erstpreise aus der Niedrigzinsphase, die heute kein Investorenkalkül mehr trägt.

Zinswende und Markterholung: Der aktuelle Kontext

Nachdem die Europäische Zentralbank den Leitzins nach einem historischen Straffungszyklus schrittweise gesenkt hat, haben sich die Bauzinsen im Frühjahr 2026 bei rund 3,0 bis 3,5 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung eingependelt. Gegenüber dem Spitzenwert von über 4 Prozent in 2023 ist das eine spürbare Entlastung für Finanzierungskalkulationen — und hat die Käufernachfrage reaktiviert. Für Verkäufer bedeutet das: Der Markt ist wieder aufnahmefähig, die Verhandlungsbereitschaft auf Käuferseite steigt.

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Wertermittlung: Was ist Ihr Mehrfamilienhaus in Frankfurt wert?

Bei einem ertragsorientiert gehandelten Mehrfamilienhaus ist regelmäßig das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV sachgerecht. Die Verfahrenswahl richtet sich jedoch nach den für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den verfügbaren Daten; Vergleichsdaten können zur Auswahl oder Plausibilisierung relevant sein. Mieten, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind gemeinsam zu prüfen.

Das Ertragswertverfahren: Rendite als Preisdeterminante

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihrer Fähigkeit, nachhaltig Einnahmen zu erzielen. Die Formel ist vereinfacht: Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag — multipliziert mit dem lageabhängigen Vervielfältiger ergibt sich der Ertragswert. Der Vervielfältiger ist dabei der entscheidende Preishebel: Er drückt aus, wie viele Jahresnettomieten ein Investor bereit ist, für das Objekt zu zahlen.

Laut Gutachterausschuss Frankfurt (2026) lag der mittlere Ertragsfaktor für Frankfurter Mehrfamilienhäuser im Jahr 2025 bei 22,6. Dieser Wert ist ein Durchschnitt — in Toplagen wie dem Westend oder Sachsenhausen-Nord werden für qualitativ hochwertige, vollvermietete Gründerzeit- und Jugendstilgebäude deutlich höhere Faktoren erzielt. Als Orientierungsrahmen gilt für Frankfurt: Einfachere Lagen 18 bis 22-fach, mittlere Lagen 20 bis 25-fach, bevorzugte Lagen bis zum 28-Fachen und darüber.

Kaufpreisfaktoren nach Lage in Frankfurt (Orientierungswerte 2025/2026)

Quelle: Orientierungswerte auf Basis von Gutachterausschuss Frankfurt (IMB 2025/2026), IVD Rhein-Main und eigener Marktbeobachtung | Stand: Juni 2026. Faktoren variieren je nach Baujahr, Zustand, Mietstruktur und Energieklasse. Alle Angaben ohne Gewähr.

Die Tabelle verdeutlicht, warum eine lagebezogene Einordnung beim Mehrfamilienhaus-Verkauf entscheidend ist: Zwischen einer Toplage wie dem Westend und einer Entwicklungslage wie dem Gallus liegt beim gleichen Mietertrag ein Wertunterschied von mehreren Hunderttausend Euro. Eine professionelle Wertermittlung nach ImmoWertV ist daher keine Formalität, sondern der erste strategische Schritt vor jedem Verkauf.

Ein konkretes Rechenbeispiel: Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit einer Jahresnettokaltmiete von 80.000 Euro erzielt bei Faktor 22 einen Verkehrswert von 1.760.000 Euro — bei Faktor 26 bereits 2.080.000 Euro. Die Lage allein entscheidet damit über eine Preisdifferenz von 320.000 Euro bei identischer Mietbasis. Dieser Hebel erklärt, warum die Lagebewertung und die Aufbereitung des Objekts keine kosmetische, sondern eine kalkulatorische Frage ist.

Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026 (Ertragsfaktoren Mehrfamilienhäuser) | Stand: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Einzelfaktoren können je nach Baujahr, Zustand, Mietstruktur und Energieklasse abweichen.

Wertbeeinflussende Faktoren jenseits der Miethöhe

Professionelle Käufer prüfen weit mehr als die Mietliste. Liegt die Ist-Miete deutlich unter dem Marktmietniveau, bepreist ein erfahrener Investor das Objekt zunächst auf Basis der tatsächlichen Mieteinnahmen — rechnet aber das Mietpotenzial (das Delta zwischen Ist- und Marktmiete) als Wertsteigerungspotenzial mit ein. Laut ImmoScout24 (Q2 2026) lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten in Frankfurt bei rund 14,99 Euro pro Quadratmeter im gesamtstädtischen Schnitt; in der Innenstadt und in Lagen wie Sachsenhausen-Nord oder dem Westend werden bei Neuvermietungen regelmäßig 17 bis über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Weitere preisrelevante Faktoren sind der energetische Zustand des Gebäudes, der Anteil von Leerstand, die Vertrags- und Mietstruktur sowie ein rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich nutzbares Teilungspotenzial. Schlechte Energieklassen können wegen erwarteter Investitionen und Finanzierungsvorgaben zu Preisabschlägen führen; eine feste Prozentbandbreite lässt sich ohne konkrete Marktdaten und Objektprüfung jedoch nicht seriös ansetzen. Auch Leerstand kann je nach Ursache, zulässiger Nutzung und Käuferstrategie unterschiedlich bewertet werden.

Für eine fundierte Immobilienbewertung in Frankfurt sind eine zum Stichtag passende Datengrundlage, die korrekte Anwendung des geeigneten Bewertungsverfahrens und Kenntnis der Frankfurter Teilmärkte entscheidend. Pauschalierte Online-Schätzungen können eine erste Orientierung geben, bilden die Ertrags-, Vertrags- und Risikostruktur eines Mehrfamilienhauses aber regelmäßig nur unvollständig ab.

Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt

Die steuerliche Seite des Mehrfamilienhaus-Verkaufs entscheidet in vielen Fällen darüber, ob ein Verkauf zu diesem Zeitpunkt wirtschaftlich sinnvoll ist — oder ob das Objekt noch einige Jahre gehalten werden sollte. Die Differenz zwischen steuerpflichtigem und steuerfreiem Verkauf kann bei größeren Objekten mehrere Hunderttausend Euro betragen. Da Marc Härter Immobilien keine steuerliche Beratung erbringt, empfehlen wir in jedem Fall die frühzeitige Einbindung eines auf Immobilientransaktionen spezialisierten Steuerberaters.

Die 10-Jahres-Spekulationsfrist: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Befindet sich das Mehrfamilienhaus im Privatvermögen, kann § 23 EStG relevant sein. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt grundsätzlich vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; maßgeblich sind regelmäßig die Zeitpunkte der obligatorischen Verträge. Ob der Vorgang tatsächlich dem Privatvermögen zuzuordnen ist oder andere steuerliche Tatbestände greifen, muss im Einzelfall geprüft werden.

Ist der Verkauf nach § 23 EStG steuerbar, fließt der ermittelte Veräußerungsgewinn in die persönliche Einkommensteuer ein. Die tatsächliche Belastung hängt unter anderem von Anschaffungs- und Veräußerungskosten, berücksichtigten Abschreibungen, weiteren Einkünften und persönlichen Besteuerungsmerkmalen ab. Eine einfache Multiplikation des Kaufpreisunterschieds mit einem pauschalen Steuersatz bildet dies nicht zuverlässig ab.

Hinweis: Erbschaft und Schenkung

Bei unentgeltlich erworbenen Immobilien ist für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich. Das kann dazu führen, dass dessen Haltedauer berücksichtigt wird. Ob der spätere Verkauf steuerbar ist, hängt jedoch von Erwerbsweg, Vermögenszuordnung und weiteren Umständen ab. Erben und Beschenkte sollten dies vor der Vermarktung steuerlich prüfen lassen.

Drei-Objekte-Regel und gewerblicher Grundstückshandel

Mehr als drei Objektveräußerungen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von regelmäßig fünf Jahren sind ein gewichtiges Indiz für gewerblichen Grundstückshandel, aber keine starre Automatik. Auch bei weniger Verkäufen kann unter besonderen Umständen Gewerblichkeit vorliegen. Welche Einheit als eigenes Objekt zählt und ob die weiteren Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG erfüllt sind, ist anhand des konkreten Falls zu prüfen.

Asset Deal vs. Share Deal bei größeren Objekten

Wird die Immobilie von einer Gesellschaft gehalten, kann neben dem direkten Grundstücksverkauf (Asset Deal) auch die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen (Share Deal) zu prüfen sein. Ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer entsteht, hängt von Struktur, Beteiligungsquoten, Haltefristen und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen ab. Beim klassischen Grundstückskauf beträgt der Steuersatz in Hessen derzeit 6 Prozent; vertraglich werden die Kosten meist dem Käufer zugewiesen, gesetzlich können die Vertragsteile jedoch Steuerschuldner sein. Eine solche Strukturierung gehört in die Hände spezialisierter Rechts- und Steuerberater.

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Rechtliches: Mieterrechte, Umwandlung und Vorkaufsrecht

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses berührt unmittelbar die Rechte der darin wohnenden Mieter. Das deutsche Mietrecht gewährt ihnen dabei weitreichenden Schutz — ein Umstand, der bei der Verkaufsplanung von Anfang an berücksichtigt werden muss, nicht erst beim Notartermin.

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Nach § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein. Eine Kündigung allein aufgrund des Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen. Beabsichtigt ein neuer Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung, müssen die Voraussetzungen des § 573 BGB, mögliche Sperrfristen nach § 577a BGB und die Kündigungsfristen eingehalten werden. Die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt nach § 573c BGB je nach bisheriger Mietdauer grundsätzlich drei, sechs oder neun Monate; vertragliche Besonderheiten und Härteeinwände sind zusätzlich zu prüfen.

Umwandlung in Eigentumswohnungen: Neue Rechtslage ab 2026

Eine bedeutende rechtliche Änderung trat zum 1. Januar 2026 in Kraft: Die hessische Landesverordnung über den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB) ist zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen. Die stadtweite Umwandlungsgenehmigungspflicht — die bisher für alle Frankfurter Mehrfamilienhäuser mit mindestens sieben Wohneinheiten galt — besteht damit nicht mehr. Für Eigentümer außerhalb von Milieuschutzgebieten entfällt die bürokratische Hürde der Umwandlungsgenehmigung.

Innerhalb der 14 Frankfurter Milieuschutzgebiete gilt weiterhin der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB. Ob ein konkretes Objekt in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich über das digitale Planauskunftssystem planAS der Stadt Frankfurt bis auf Hausnummerebene prüfen. Zu den betroffenen Stadtteilen zählen unter anderem Teile des Nordends, Bornheims, Bockenheims und Sachsenhausens. Unser ausführlicher Ratgeber zur Erhaltungssatzung und zum Milieuschutz in Frankfurt erläutert die Rechtslage detailliert.

Hinweis: Vorkaufsrecht der Mieter bei Umwandlung (§ 577 BGB)

Wenn ein Mehrfamilienhaus erstmals nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die Wohnungen anschließend an Dritte verkauft werden, haben die Mieter gemäß § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Mieter kann die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die mit einem Dritten vereinbart wurden. Dieses Recht ist form- und fristgerecht zu beachten — andernfalls drohen erhebliche rechtliche Konsequenzen.

Blockverkauf oder Einzelverkauf? Die strategische Kernentscheidung

Die Entscheidung zwischen dem Verkauf des gesamten Gebäudes an einen Käufer (Blockverkauf) und der Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen mit anschließendem Stückverkauf (Condominium-Strategie) ist die wichtigste strategische Weichenstellung beim Mehrfamilienhaus-Verkauf in Frankfurt. Beide Wege haben klare Vor- und Nachteile — und welcher der richtige ist, hängt von der persönlichen Situation, dem Objektzustand und dem Zeithorizont des Eigentümers ab.

Blockverkauf: Sicherheit und Geschwindigkeit

Der Blockverkauf ist die klassische Option: eine Transaktion, ein Käufer, ein Notartermin. Er eignet sich vor allem dann, wenn Schnelligkeit wichtig ist, das Objekt durchvermietet ist und keine Eigenbedarfskündigung geplant ist, oder wenn der Aufwand einer mehrstufigen Aufteilung vermieden werden soll. Der Kaufpreis entspricht beim Blockverkauf dem Ertragswert — also dem Jahresumsatz multipliziert mit dem marktüblichen Vervielfältiger. Das Käuferfeld: professionelle Investoren, die den Ankaufsprozess beherrschen.

Hinweis: Gemeindliches Vorkaufsrecht in Frankfurt

Beim Blockverkauf eines Mehrfamilienhauses besteht grundsätzlich kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieter. Es entsteht erst, wenn das Objekt erstmalig nach § 8 WEG in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

Davon unabhängig kann die Stadt Frankfurt ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB geltend machen — insbesondere in Gebieten mit Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB (sogenannte Milieuschutzgebiete). In Frankfurt betrifft dies einzelne Bereiche im Nordend, Sachsenhausen und anderen innerstädtischen Lagen. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, sollte vor Vermarktungsstart beim Stadtplanungsamt Frankfurt geprüft werden. Marc Härter Immobilien unterstützt Sie bei dieser Vorabklärung.

Einzelverkauf nach Aufteilung: Höherer Erlös, höherer Aufwand

Die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach § 8 WEG und der anschließende sukzessive Einzelverkauf kann in attraktiven Frankfurter Lagen erheblich höhere Gesamterlöse erzielen — weil Eigentumswohnungen von einem breiteren Käuferprofil nachgefragt werden und höhere Quadratmeterpreise erzielen als ein en-bloc-verkauftes Renditeobjekt. Der Grund liegt in der Käuferlogik: Ein Selbstnutzer bezahlt einen anderen Preis als ein renditeorientierter Investor.

Zur Verdeutlichung des Erlöspotenzials: Ein Mehrfamilienhaus mit 400 m² Gesamtwohnfläche in einer bevorzugten Frankfurter Lage könnte beim Blockverkauf mit Faktor 22 und 80.000 Euro Jahresnettomiete bei rund 1.760.000 Euro bewertet werden. Verkauft als Eigentumswohnungen zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.000 Euro erzielt das Objekt einen Gesamterlös von 2.400.000 Euro — eine Differenz von 640.000 Euro. Dieser Aufschlag kommt jedoch nicht ohne Aufwand: Teilungserklärung nach § 8 WEG, Nutzungsplan, WEG-Verwaltung, Mieter-Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und ein mehrstufiger Vermarktungsprozess erfordern Zeit und Expertise.

Als Anhaltspunkt: Die Entscheidung für die Aufteilungsstrategie lohnt sich typischerweise, wenn das Objekt in einer Lage liegt, in der Eigentumswohnungen mindestens 25 bis 30 Prozent über dem Vervielfältiger-basierten Ertragswert gehandelt werden — und wenn der Eigentümer bereit ist, einen Vermarktungszeitraum von zwölf bis 24 Monaten einzuplanen. Marc Härter Immobilien berechnet beide Szenarien für Sie auf Basis aktueller Marktdaten.

Vermarktungsstrategie: Öffentlich oder off market?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt stellt sich früh eine strategische Frage: Soll das Objekt breit über Immobilienportale vermarktet werden — oder diskret über ein vorqualifiziertes Käufernetzwerk? Beide Wege verfolgen dasselbe Ziel (maximaler Verkaufserlös), erreichen es jedoch über unterschiedliche Mechanismen. Die richtige Wahl hängt vom Objekt, der Lage, der Mietstruktur und den persönlichen Präferenzen des Eigentümers ab.

Öffentliche Vermarktung: Reichweite für klare Verkaufsargumente

Die Insertion auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt schafft breite Sichtbarkeit und spricht privat-investive Käufer genauso an wie kleinere institutionelle Erwerber. Sie ist dann sinnvoll, wenn das Objekt klare Verkaufsargumente besitzt, gut präsentierbar ist und ein breiter Wettbewerb unter Interessenten den Preis nach oben treiben soll. Voraussetzung ist ein professionelles Investoren-Exposé mit vollständiger Renditedarstellung, Lagekarte, Fotos und Datenraum.

Off-Market-Verkauf: Diskretion und direkte Käuferansprache

Off-Market-Verkäufe können die öffentliche Sichtbarkeit reduzieren und eine gezielte Ansprache vorqualifizierter Interessenten ermöglichen. Vollständige Vertraulichkeit lässt sich dennoch nicht garantieren, und eine diskrete Vermarktung ist nicht für jedes Objekt wirtschaftlich überlegen. Die passende Vorgehensweise hängt von Eigentümerzielen, Mieter- und Objektstruktur sowie der erreichbaren Käufergruppe ab.

Marc Härter Immobilien verfügt über ein aktives Netzwerk vorqualifizierter Käufer für Frankfurter Anlageimmobilien — von privaten Investoren über Family Offices bis zu institutionellen Erwerben. Wir vermitteln diskret, schnell und ohne unnötige Besichtigungsmarathons. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vertraulich und zuverlässig in Frankfurt verkaufen möchten.

Unterlagen und Vorbereitung: Was Sie bereithalten sollten

Ein vollständiger, gut aufbereiteter Unterlagenordner erleichtert beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses die Prüfung durch Käufer und Finanzierer. Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen können Rückfragen, Nachforderungen und Verzögerungen auslösen oder in Preisverhandlungen aufgegriffen werden. Wie stark sich dies auf Dauer und Ergebnis auswirkt, hängt von den fehlenden Informationen und vom konkreten Erwerber ab.

Quelle: Eigene Zusammenstellung auf Basis marktüblicher Due-Diligence-Anforderungen für Frankfurter Anlageimmobilien | Stand: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

Der Verkaufsprozess: Vier Phasen im Überblick

Der strukturierte Ablauf eines Mehrfamilienhaus-Verkaufs unterscheidet sich vom Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses — insbesondere bei Unterlagenumfang, Käuferprüfung und Verhandlungsdynamik. Die Dauer der einzelnen Phasen hängt von Objekt, Datenraum, Mietstruktur, Käufer und Prüfungsumfang ab.

Phase 1: Vorbereitung und Wertermittlung

Die Grundlage des Verkaufs ist eine objektspezifische Bewertung. Parallel erfolgen die Zusammenstellung der Unterlagen, die steuerliche und rechtliche Vorprüfung sowie die Entscheidung zwischen öffentlicher Vermarktung, diskreter Ansprache oder einer Kombination.

Für eine fundierte Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises bietet Marc Härter Immobilien eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung nach ImmoWertV an — persönlich, diskret und auf Basis der aktuellen Gutachterausschuss-Daten für Frankfurt.

Phase 2: Exposé, Datenraum und Käuferansprache

Auf Basis der Bewertung wird ein Investoren-Exposé mit Ertragsdarstellung, Lageanalyse und Objektbeschreibung erstellt. Der digitale Datenraum wird abgestuft und unter angemessenen Vertraulichkeits- und Datenschutzvorgaben für ernsthafte Interessenten freigegeben. Eine Vertraulichkeitsvereinbarung kann sinnvoll sein, ist aber keine gesetzliche Standardvoraussetzung jedes Verkaufs.

Phase 3: Besichtigungen, Gebote und Verhandlung

Besichtigungen in bewohnten Gebäuden müssen mit den Mietern rechtzeitig und zumutbar abgestimmt werden; eine allgemeine gesetzliche Mindestfrist von 24 Stunden gibt es nicht. Umfang und Reihenfolge der Innenbesichtigungen richten sich nach berechtigtem Prüfungsbedarf, Bewohnerbelangen und Verkaufsstrategie. Schriftliche Angebote oder ein Letter of Intent können die weitere Prüfung strukturieren, sind aber regelmäßig noch nicht der notarielle Kaufvertrag.

Phase 4: Due Diligence, Notartermin und Übergabe

Prüfungsumfang und -dauer hängen vom Objekt und vom Käufer ab. Nach Einigung wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem im Vertrag bestimmten Zeitpunkt über, häufig nach Kaufpreiszahlung; Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.