§1365 BGB beim Immobilienverkauf: Wann muss der Ehepartner zustimmen?

Wer als verheirateter Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchte, kann in bestimmten Konstellationen die Zustimmung des Ehepartners benötigen — auch dann, wenn nur eine Person im Grundbuch eingetragen ist. Die rechtliche Grundlage bildet § 1365 BGB für Verfügungen über das Vermögen im Ganzen innerhalb der Zugewinngemeinschaft. Ob die Norm im Einzelfall eingreift, ist eine rechtliche Frage und sollte frühzeitig mit dem beurkundenden Notariat oder einer familienrechtlichen Beratung geklärt werden.

Ein ohne erforderliche Einwilligung geschlossener Vertrag ist bis zu einer möglichen Genehmigung unwirksam. Wird die Genehmigung verweigert, bleibt der Vertrag unwirksam (§ 1366 BGB). Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Grundlagen, die von der Rechtsprechung entwickelten Orientierungswerte und die praktische Vorbereitung. Er ersetzt keine Prüfung des konkreten Vermögens und der Kenntnis des Erwerbers.

Das Wichtigste auf einen Blick

Anwendungsbereich: § 1365 BGB gilt ausschließlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft — nicht bei Gütertrennung oder Gütergemeinschaft.

Orientierungswerte: Die Rechtsprechung arbeitet bei größeren Vermögen mit einem verbleibenden Wert von etwa 10 Prozent, bei kleineren Vermögen mit etwa 15 Prozent. Das sind keine im Gesetz festgeschriebenen starren Schwellen; sämtliche Umstände des Einzelfalls sind zu prüfen.

Rechtsfolge: Fehlt die Einwilligung, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam — bei endgültiger Verweigerung vollständig nichtig (§ 1366 Abs. 4 BGB).

Vermögensberechnung: Persönliche Verbindlichkeiten bleiben grundsätzlich außer Betracht. Dingliche Belastungen der Immobilie können deren anzusetzenden Wert dagegen mindern. Die Bewertung ist deshalb nicht mit einer pauschalen Bruttowertregel erledigt.

Notarielle Vorbereitung: Güterstand, Vermögensverhältnisse und mögliche Zustimmung sollten dem Notariat vor der Beurkundung offengelegt werden.

Was § 1365 BGB regelt — und warum er beim Immobilienverkauf relevant ist

§ 1365 Abs. 1 BGB bestimmt: Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne diese Zustimmung verpflichtet, kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Die Norm ist damit ein klares Verfügungsverbot zum Schutz des Ehepartners — und greift häufig genau dann, wenn nur ein Ehegatte als Alleineigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist und diese veräußern möchte.

Der Schutzzweck der Norm: Famillienvermögen absichern

Der Gesetzgeber hat § 1365 BGB mit einem klaren Zweck versehen: Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verwaltet jeder Ehegatte sein Vermögen zwar selbstständig, doch im Fall einer Scheidung entsteht ein Anspruch auf Zugewinnausgleich. Dieser Ausgleich setzt voraus, dass das Vermögen noch vorhanden ist — oder zumindest nicht unter Wert verschleudert wurde. Die Norm verhindert, dass ein Ehegatte ohne Wissen des anderen kurz vor der Scheidung oder in einem Konflikt die wesentliche Vermögensgrundlage der Familie liquidiert.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Gegenstand der Verfügung als einzelner Vermögensgegenstand verkauft werden soll. Nach der sogenannten Einzeltheorie — der heute herrschenden Meinung und ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 1989, 1609) — greift § 1365 BGB auch dann, wenn lediglich ein einzelner Gegenstand, etwa eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, veräußert werden soll, sofern dieser Gegenstand wertmäßig das gesamte oder nahezu das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten ausmacht.

Nur in der Zugewinngemeinschaft anwendbar

§ 1365 BGB gilt ausschließlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Dieser Güterstand gilt automatisch für alle Ehepaare in Deutschland, die keinen notariellen Ehevertrag geschlossen haben. Bei Gütertrennung — vereinbart durch notariellen Ehevertrag — entfällt die Zustimmungspflicht vollständig. Bei der Gütergemeinschaft gelten andere Regeln: Hier besteht ein gemeinsames Gesamtgut, über das beide Eheleute nur gemeinsam verfügen können (§ 1424 BGB). In der Trennungsphase bleibt § 1365 BGB weiterhin anwendbar, solange die Ehe nicht rechtskräftig geschieden ist.

Hinweis: Güterstand prüfen vor dem Notartermin

Wer verheiratet ist und keine Erinnerung an einen notariellen Ehevertrag hat, lebt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in der Zugewinngemeinschaft. In diesem Fall sollten Vermögensverhältnisse und Zustimmungspflicht frühzeitig mit dem beurkundenden Notar besprochen werden — idealerweise schon bei der ersten Verkaufsberatung, nicht erst kurz vor dem Beurkundungstermin. Die rechtliche Einschätzung obliegt dem Notar, nicht dem Makler. Dieser Hinweis stellt keine Rechtsberatung dar.

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Wann greift die Zustimmungspflicht? Die Vermögensberechnung nach § 1365 BGB

Die Zustimmungspflicht greift nicht bei jedem Immobilienverkauf eines verheirateten Eigentümers. Nach der von der Rechtsprechung anerkannten Einzeltheorie kann aber auch die Verfügung über nur einen Gegenstand erfasst sein, wenn dieser wirtschaftlich nahezu das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten ausmacht und der Vertragspartner die maßgeblichen Verhältnisse kennt. Entscheidend sind die objektiven Werte im Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts und die konkrete Kenntnislage.

Die Schwellenwerte: 85 % und 90 %

Als Orientierung hat die Rechtsprechung bei kleineren Vermögen einen verbleibenden Wert von etwa 15 Prozent und bei größeren Vermögen von etwa 10 Prozent herangezogen. Eine gesetzliche Eurogrenze, ab der ein Vermögen als „groß“ gilt, gibt es nicht. Die im Schrifttum teils genannte Marke von 250.000 Euro ist deshalb keine starre, allgemein verbindliche Schwelle. Der konkrete Fall ist rechtlich zu würdigen.

Beim Vermögensbegriff ist zu unterscheiden: Persönliche Verbindlichkeiten des verfügenden Ehegatten werden grundsätzlich nicht vom Aktivvermögen abgezogen. Valutierende dingliche Belastungen, die auf dem veräußerten Grundstück ruhen, können den Wert des übertragenen Vermögensgegenstands dagegen mindern. Eine eingetragene Grundschuld ist daher weder stets vollständig abzuziehen noch stets vollständig zu ignorieren; maßgeblich sind rechtliche Belastung und tatsächliche Valutierung.

Eigene Übersicht nach BGH, Urteil vom 25. Juni 1980 – IVb ZR 516/80, und OLG München, Beschluss vom 15. September 2022 – 34 Wx 114/22. Fachlich geprüft am 27. August 2026. Keine Rechtsberatung.

Rechenbeispiele aus der Praxis

Beispiel 1 — Prüfung erforderlich: Frau M. ist Alleineigentümerin einer Eigentumswohnung in Frankfurt-Sachsenhausen mit einem unbelasteten Verkehrswert von 620.000 Euro. Darüber hinaus besitzt sie ein Wertpapierdepot im Wert von 40.000 Euro. Die Wohnung macht rechnerisch 93,9 Prozent der genannten Aktivwerte aus. Das spricht für eine mögliche Anwendung des § 1365 BGB; abschließend sind aber weitere Vermögenswerte, Belastungen und die Kenntnis des Erwerbers rechtlich zu prüfen.

Beispiel 2 — regelmäßig kein Gesamtvermögensgeschäft: Herr K. ist Alleineigentümer eines Reihenhauses mit einem Wert von 850.000 Euro und besitzt weitere Immobilien sowie Bankguthaben von zusammen 1.550.000 Euro. Das Reihenhaus macht rechnerisch 35,4 Prozent der genannten Aktivwerte aus. Bei vollständiger und zutreffender Vermögensaufstellung spricht dies regelmäßig gegen eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen. Die rechtliche Bestätigung bleibt Aufgabe des Notariats oder der Rechtsberatung.

Wichtig bei der Berechnung: Zum Aktivvermögen können Immobilien, Wertpapiere, Bankguthaben, Unternehmensanteile und andere wirtschaftlich relevante Positionen gehören. Persönliche Schulden bleiben grundsätzlich außer Betracht; dingliche Belastungen können den Wert des Grundstücks mindern. Bereits diese Unterscheidung zeigt, weshalb eine einfache Prozentrechnung ohne rechtliche Prüfung nicht genügt.

Das subjektive Element: Was der Käufer wissen muss

§ 1365 BGB greift nach herrschender Meinung und ständiger Rechtsprechung nicht automatisch, sobald die objektiven Vermögensschwellen überschritten sind. Vielmehr verlangt die Norm nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und des OLG München (Beschluss v. 15.09.2022 – 34 Wx 114/22) ein subjektives Element: Der Käufer (oder Erwerber) muss positiv wissen, dass die veräußerte Immobilie das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des Verkäufers darstellt — oder er muss zumindest die Umstände kennen, aus denen sich dies ergibt.

Praktische Bedeutung des subjektiven Elements

Nach der Rechtsprechung setzt die Anwendung auf ein Einzelgeschäft voraus, dass der Erwerber positiv weiß, dass der Gegenstand nahezu das gesamte Vermögen ausmacht, oder die Umstände kennt, aus denen sich dies ergibt. Bloße Vermutungen genügen nicht. Ob das Grundbuchamt weitere Nachweise oder eine Zustimmung verlangen darf, hängt davon ab, ob konkrete Anhaltspunkte für eine Verfügungsbeschränkung bestehen. Aus fehlender Kenntnis sollte daher keine pauschale Wirksamkeitsgarantie abgeleitet werden.

In der Praxis bedeutet dies: Wer als Käufer keine konkreten Hinweise auf die Vermögenssituation des Verkäufers hat und diese nicht hätte erkennen müssen, ist in der Regel geschützt. Für den Verkäufer und den beurkundenden Notar ändert dies jedoch nichts an der Pflicht zur korrekten Darstellung der Vermögenslage. In jedem Frankfurter Immobilienkaufvertrag wird der Güterstand des Verkäufers routinemäßig erfragt, und der Notar belehrt nach § 17 BeurkG über mögliche Verfügungsbeschränkungen.

Standardklausel im Kaufvertrag

In nahezu jedem notariellen Immobilienkaufvertrag findet sich folgender oder ähnlicher Satz: „Der Verkäufer erklärt, dass er nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügt.“ Diese Klausel ist kein leerer Formalismus, sondern dient der Rechtssicherheit aller Beteiligten. Stellt sich heraus, dass die Erklärung unzutreffend war, kann dies weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Eigentümer, die sich über ihre Vermögenssituation unsicher sind, sollten dies dem Notar offen kommunizieren — vor der Beurkundung.

Rechtsfolgen: Schwebende Unwirksamkeit und Verweigerung der Zustimmung

Wird eine nach § 1365 BGB zustimmungspflichtige Immobilie ohne die erforderliche Einwilligung des anderen Ehegatten verkauft, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 1365 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 1366 BGB). Das bedeutet: Das Rechtsgeschäft ist zunächst weder wirksam noch endgültig unwirksam — es wartet auf die Entscheidung des nicht handelnden Ehegatten.

Genehmigung, Verweigerung und die Zweiwochenfrist

Erteilt der andere Ehegatte die Genehmigung nachträglich, wird der Kaufvertrag rückwirkend wirksam (§ 1366 Abs. 1 BGB). Der Käufer kann den schwebenden Zustand durch eine Aufforderung beenden: Fordert er den verkaufenden Ehegatten auf, die Genehmigung des anderen Ehegatten beizubringen, so muss diese innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Käufer erklärt werden (§ 1366 Abs. 3 BGB). Wird die Frist ohne Erklärung verstrichen, gilt die Genehmigung als verweigert — der Vertrag ist endgültig unwirksam (§ 1366 Abs. 4 BGB).

Die Verweigerung der Genehmigung muss eine ausdrückliche und auf den konkreten Fall bezogene Erklärung sein — eine allgemeine Ablehnung oder eine frühere Meinungsäußerung reicht für die endgültige Unwirksamkeit allein nicht aus. Wurde die Genehmigung jedoch gegenüber dem Käufer klar verweigert, ist der Vertrag endgültig nichtig. Ein Widerruf dieser Verweigerung ist dann nicht mehr möglich.

Gerichtliche Ersetzung der Zustimmung — § 1365 Abs. 2 BGB

Für den Fall, dass der andere Ehegatte die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit an der Erklärung gehindert ist, sieht § 1365 Abs. 2 BGB eine Möglichkeit vor: Das Familiengericht kann auf Antrag des verkaufenden Ehegatten die fehlende Zustimmung ersetzen, sofern das Rechtsgeschäft den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Voraussetzung ist, dass mit einem Aufschub Gefahr verbunden wäre. Der Beschluss des Familiengerichts muss dem Käufer innerhalb der Zweiwochenfrist des § 1366 Abs. 3 BGB mitgeteilt werden; andernfalls gilt die Genehmigung als verweigert.

In der Frankfurter Beratungspraxis zeigt sich: Das Verfahren zur gerichtlichen Ersetzung ist aufwendig und zeitintensiv. Käufer, die mit einer konkreten Finanzierungszusage und einem festen Übernahmetermin planen, geraten hier schnell unter Druck. Eine frühzeitige Klärung der Zustimmungssituation — bereits in der Angebotsphase — ist deshalb in jedem Fall vorzuziehen.

Rechtssicherer Immobilienverkauf in Frankfurt

Ob § 1365 BGB für Ihre Situation greift, hängt von Ihrer individuellen Vermögenslage ab. Marc Härter Immobilien klärt diese Frage in der Vorbereitung Ihres Verkaufs und koordiniert frühzeitig mit dem Notar — damit Ihr Kaufvertrag ohne vermeidbare Verzögerungen wirksam wird.

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Besondere Konstellationen: Trennungszeit, Scheidung und Ehevertrag

§ 1365 BGB entfaltet seine größte praktische Brisanz in Trennungssituationen. Genau dann, wenn ein Ehegatte im Zuge einer Trennung oder laufenden Scheidung die gemeinsam genutzte oder allein gehaltene Immobilie veräußern möchte, ist der andere Ehegatte oft nicht kooperationsbereit. Die rechtliche Ausgangslage ist klar: Die Norm ist bis zur Rechtskraft des Scheidungsurteils anwendbar. Selbst wenn das Scheidungsverfahren läuft, besteht die Ehe rechtlich fort — und damit auch die Verfügungsbeschränkung.

Die wirtschaftlichen und organisatorischen Fragen dieser Situation vertieft der Ratgeber zum Immobilienverkauf bei Trennung und Scheidung.

Verkauf nach Zustellung des Scheidungsantrags

Für die Berechnung des Zugewinns tritt bei Scheidung nach § 1384 BGB an die Stelle der Beendigung des Güterstands grundsätzlich der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Welche Folgen ein Verkauf vor oder nach diesem Stichtag hat, hängt unter anderem von Kaufpreis, Verwendung des Erlöses und möglichen illoyalen Vermögensminderungen nach § 1375 BGB ab. Daraus folgt keine pauschale Schadensersatzregel; der konkrete Fall gehört in familienrechtliche Beratung.

Ehevertrag als präventive Lösung

Eheleute können ihren Güterstand durch notariellen Ehevertrag gestalten, etwa Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbaren. Ob und in welchem Umfang eine Gestaltung § 1365 BGB ausschließt, hängt vom genauen Vertragsinhalt ab; die bloße Herausnahme eines Gegenstands aus einer Zugewinnausgleichsberechnung ist nicht ohne Prüfung mit einem Ausschluss der Verfügungsbeschränkung gleichzusetzen. Der Vertrag sollte notariell und bei Bedarf familienrechtlich beraten werden.

In unserer Beratungspraxis in Frankfurt empfehlen wir Eigentümern, die eine Immobilie als wesentlichen Vermögenswert halten, frühzeitig — am besten bereits beim Erwerb der Immobilie — mit einem Notar über die güterrechtliche Gestaltung zu sprechen. Besonders bei größeren Vermögen im Frankfurter Raum, wo Immobilienwerte regelmäßig sechsstellige oder siebenstellige Beträge erreichen, kann eine solche Vorsorge erhebliche rechtliche Unsicherheiten im Ernstfall verhindern.

Der Ablauf beim Notartermin: Was verheiratete Verkäufer wissen müssen

Nach § 17 BeurkG soll das Notariat den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Mögliche güterrechtliche Verfügungsbeschränkungen gehören deshalb frühzeitig in die Vorbereitung. Wer verheiratet ist und keinen abweichenden Ehevertrag geschlossen hat, lebt grundsätzlich in der Zugewinngemeinschaft.

Drei mögliche Wege bei der Beurkundung

1. Erklärung, dass kein Gesamtvermögensgeschäft vorliegt: Ist der Verkäufer hinreichend sicher, dass seine Immobilie weniger als die kritische Schwelle (85 % oder 90 %) seines Gesamtvermögens ausmacht, erklärt er dies im Kaufvertrag. Die Klausel lautet dann sinngemäß: „Der Verkäufer erklärt, nicht über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.“ Diese Erklärung schützt den Käufer — sofern sie wahrheitsgemäß ist.

2. Zustimmung des Ehegatten direkt beim Notartermin: Der Ehepartner erscheint beim Notartermin und erklärt seine Einwilligung zum Verkauf. Dies ist die einfachste und rechtssicherste Lösung. Der Kaufvertrag ist dann unmittelbar wirksam — ohne Schwebezustand. In der Praxis empfehlen viele Notare diese Variante aktiv, wenn der Güterstand nicht durch Ehevertrag modifiziert wurde.

3. Beurkundung mit ausstehender Genehmigung: Der Vertrag kann zunächst ohne Einwilligung geschlossen und später nach § 1366 BGB genehmigt werden. Form, Adressat und Nachweis der Genehmigung sollten das Notariat vorgeben; für den Grundbuchvollzug gelten zusätzliche Formanforderungen nach § 29 GBO. Bis zur wirksamen Genehmigung bleibt der Vertrag unwirksam.

In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt zeigt sich: Verkäufer, die ihre Vermögenssituation bereits vor dem ersten Notartermin strukturiert darstellen können — mit einer groben Aufstellung aller Vermögenspositionen — sparen erhebliche Zeit und vermeiden unnötige Verzögerungen. Ein Makler, der diesen Prozess kennt, kann die Vorbereitung gezielt unterstützen. Die professionelle Begleitung beim Immobilienverkauf in Frankfurt schließt deshalb auch die Koordination mit dem beurkundenden Notar ein.

§ 1365 BGB und die Immobilienbewertung: Warum der Verkehrswert entscheidend ist

Für die wirtschaftliche Einordnung ist ein objektbezogener Wert der Immobilie erforderlich. Pauschale Quadratmeterpreise reichen dafür nicht, weil Lage, Zustand, Rechte, Belastungen und Nutzung zu berücksichtigen sind. Welche Bewertungsgrundlage im konkreten §-1365-Verfahren genügt, entscheidet jedoch nicht der Makler, sondern die rechtlich prüfende Stelle.

Professionelle Bewertung als Grundlage der Güterrechtsprüfung

Eine fundierte Immobilienbewertung in Frankfurt ist deshalb nicht nur für die Preisfindung relevant, sondern auch für die güterrechtliche Beurteilung nach § 1365 BGB. Wer seinen Verkehrswert kennt und ihn ins Verhältnis zum Gesamtvermögen setzen kann, trifft die Entscheidung, ob eine Ehegattenzustimmung benötigt wird, auf einer soliden Datenbasis — und nicht auf Schätzungen, die im Nachhinein zu rechtlichen Problemen führen können.

Eine Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV kann die wirtschaftliche Ausgangsgröße dokumentieren. Sie ersetzt nicht die zusätzliche Vermögensaufstellung und die rechtliche Beurteilung, ob § 1365 BGB unter Berücksichtigung von Belastungen und Kenntnis des Erwerbers tatsächlich eingreift.

Rechtlicher Hinweis

Die Frage, ob § 1365 BGB im konkreten Fall greift, ist immer eine rechtliche Beurteilung, die dem beurkundenden Notar oder einem auf Familienrecht spezialisierten Rechtsanwalt vorbehalten ist. Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Güterstand wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.