Kaufnebenkosten Immobilie Frankfurt — der vollständige Überblick mit exakten Rechenbeispielen

Wer in Frankfurt eine Immobilie kauft, sollte im Jahr 2026 je nach Vertrag und Finanzierung grob 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises für Kaufnebenkosten einplanen. Bei 600.000 Euro wären das 60.000 bis 78.000 Euro. Banken erwarten häufig, dass Erwerber die Nebenkosten aus Eigenkapital tragen; ob und in welchem Umfang eine Finanzierung möglich ist, entscheidet jedoch das jeweilige Kreditinstitut anhand des Einzelfalls. Marc Härter Immobilien begleitet Käufer durch den Transaktionsablauf und weist auf die im konkreten Fall erkennbaren Kostenpositionen hin.

Dieser Ratgeber führt durch die wesentlichen Kostenpositionen — von der Grunderwerbsteuer über Notar- und Gerichtsgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bis zu Sonderkosten einzelner Konstellationen. Marc Härter ist Diplom-Immobilienwirt (EIA) und Immobilienbewerter nach ImmoWertV. Die Gebührenbeispiele wurden anhand der seit Juni 2025 geltenden GNotKG-Tabelle geprüft; verbindlich sind der konkrete Vorgang und die Abrechnung der zuständigen Stellen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Grunderwerbsteuer Hessen: Seit dem 1. August 2014 einheitlich 6,0 % des beurkundeten Kaufpreises — zuständig ist die Hessische Zentralstelle für Grunderwerbsteuer (HZG) in Alsfeld, nicht das lokale Frankfurter Finanzamt.

Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises nach GNotKG — bundeseinheitlich geregelt und nicht verhandelbar; seit Juni 2025 um rund 6–9 % erhöht.

Maklerprovision: Die §§ 656c und 656d BGB regeln die Kostenverteilung beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher. Die im Beitrag verwendeten 3,57 Prozent je Seite sind ein Rechenbeispiel; die konkrete Provision ist vertraglich zu prüfen.

Hessengeld: Ersterwerber einer selbstgenutzten Immobilie können seit März 2024 bis zu 10.000 € pro Person (plus 5.000 € je Kind unter 18 Jahren) als Zuschuss zur Grunderwerbsteuer beantragen — ausgezahlt in zehn Jahresraten.

Sonderkosten: Löschungsbewilligungen, Grundschuldbestellung, Notaranderkonto, Vertretungsvollmachten und Vorkaufsrechtsverzichte fallen situationsbedingt an und können die Nebenkosten um mehrere Hundert bis über 2.000 Euro erhöhen.

Warum Frankfurt bei den Kaufnebenkosten besonders teuer ist

Kaufnebenkosten in Frankfurt sind aus zwei Gründen besonders hoch: Erstens zählt Hessen mit 6,0 % Grunderwerbsteuer zu den teureren Bundesländern in Deutschland. Zweitens führen die hohen Frankfurter Kaufpreise dazu, dass selbst bei relativ niedrigen Prozentsätzen enorme absolute Beträge entstehen. Ein Käufer, der in Bayern dieselbe Immobilie erwirbt, zahlt 3,5 % Grunderwerbsteuer — in Frankfurt sind es 6,0 %. Bei einer 600.000-Euro-Wohnung ergibt sich daraus ein Unterschied von 15.000 Euro allein bei dieser einen Kostenposition.

Laut Gutachterausschuss Frankfurt lagen die mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet 2024 deutlich oberhalb des hessischen Landesdurchschnitts. Westend, Sachsenhausen, Bornheim und das Nordend bewegen sich regelmäßig in Bereichen von 6.000 bis über 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Preisniveaus bedeuten: Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung im Nordend für 640.000 Euro summieren sich die Kaufnebenkosten allein aus Grunderwerbsteuer (38.400 €), Notar und Grundbuch (ca. 11.500 €) sowie Maklercourtage (22.848 €) bereits auf über 72.000 Euro — und das noch ohne Sonderposten.

Überblick: Kaufnebenkosten nach Kaufpreis in Frankfurt (2026)

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis GNotKG (Stand Juni 2025), Grunderwerbsteuergesetz Hessen (6 %), §§ 656c/656d BGB | Stand: April 2026. Notar- und Grundbuchkosten sind Näherungswerte — verbindliche Kalkulation durch den beurkundenden Notar. Alle Angaben ohne Gewähr.

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Grunderwerbsteuer Frankfurt: 6 % auf den beurkundeten Kaufpreis

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. In Hessen beträgt sie seit dem 1. August 2014 einheitlich 6,0 % des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises (§ 11 GrEStG). Sie wird vom Käufer geschuldet und ist zwingend zu entrichten, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt. Zuständige Behörde ist für ganz Hessen die Hessische Zentralstelle für Grunderwerbsteuer (HZG) mit Sitz in Alsfeld — nicht das Frankfurter Finanzamt.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage — und was nicht?

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der beurkundete Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände, die im Kaufvertrag gesondert und mit realistischen Werten ausgewiesen werden, mindern die Bemessungsgrundlage. Klassische Beispiele in Frankfurt: eine hochwertige Einbauküche, eine separate Kellereinrichtung oder ein freistehender Carport. Das Finanzamt prüft solche Abzüge auf Plausibilität — ein Ansatz von 8.000 bis 15.000 Euro für eine vollwertige Einbauküche wird in der Praxis regelmäßig anerkannt.

Nicht mindernd wirken hingegen die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden (Az. II R 8/18), dass die anteilig auf den Erwerber übergehende Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft Teil der Gegenleistung und damit voll grunderwerbsteuerpflichtig ist. In der Frankfurter Praxis begegnet uns dieses Thema häufig, wenn Erwerber älterer WEG-Objekte im Westend oder in Sachsenhausen gut gefüllte Rücklagen vorfinden und irrtümlich mit einer Steuerminderung rechnen.

Rechenbeispiel Grunderwerbsteuer — zwei Szenarien

Szenario A — Standardfall ohne Abzüge:
Kaufpreis Eigentumswohnung Frankfurt-Bornheim: 520.000 €
Grunderwerbsteuer: 520.000 € × 6,0 % = 31.200 €

Szenario B — Mit separater Ausweisung der Einbauküche:
Kaufpreis laut Vertrag: 520.000 €
Davon abzuziehen, Einbauküche gesondert ausgewiesen: 10.000 €
Bemessungsgrundlage: 510.000 €
Grunderwerbsteuer: 510.000 € × 6,0 % = 30.600 €
Ersparnis durch legale Gestaltung: 600 €

Wichtig: Steuerbefreiungen nach § 3 GrEStG

Unentgeltliche Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie Verwandten in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkel) sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Geschwister profitieren hingegen nicht — sie zahlen den vollen Steuersatz. Die Befreiung gilt nur für Schenkungen und Erbfälle, nicht für entgeltliche Kaufverträge unter Angehörigen. Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung — sprechen Sie im Zweifelsfall mit einem Steuerberater.

Hessengeld: Zuschuss für Ersterwerber seit März 2024

Seit dem 1. März 2024 gewährt das Land Hessen Ersterwerber von selbstgenutzten Wohnimmobilien einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer — das sogenannte Hessengeld. Die Förderung beträgt 10.000 Euro pro erwerbende Person, also bis zu 20.000 Euro für ein Paar. Für jedes Kind unter 18 Jahren werden zusätzlich 5.000 Euro gewährt, sodass eine vierköpfige Familie maximal 30.000 Euro erhalten kann. Die Auszahlung erfolgt in zehn gleichen Jahresraten, und die Gesamtförderung ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt. Anträge sind ausschließlich digital über die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) zu stellen.

Notarkosten und Gerichtsgebühren: Was das GNotKG vorschreibt

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und nicht verhandelbar. Seit der Gebührenerhöhung zum 1. Juni 2025 im Rahmen des Kostenrechtsänderungsgesetzes 2025 (KostBRÄG 2025) sind die Wertgebühren um rund 6 % und Festgebühren um 9 % gestiegen. Für einen typischen Immobilienkauf in Frankfurt sind im Jahr 2026 insgesamt zwischen 1,5 und 2,0 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zu kalkulieren — bei einer Finanzierung mit Grundschuldbestellung eher am oberen Ende dieser Spanne.

Die einzelnen Gebührenpositionen im Detail

Das GNotKG arbeitet mit Geschäftswerten, Gebührensätzen und einzelnen Tatbeständen im Kostenverzeichnis. Nach der seit Juni 2025 geltenden Tabelle B beträgt die einfache 1,0-Gebühr bei einem Geschäftswert von 600.000 Euro 1.095 Euro. Für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags fällt regelmäßig eine 2,0-Gebühr an. Vollzugs- und Betreuungsgebühren entstehen dagegen nur, soweit die jeweiligen gesetzlichen Tatbestände im konkreten Vorgang erfüllt sind. Hinzu kommen Auslagen und gegebenenfalls weitere Gebühren für zusätzliche Erklärungen oder Tätigkeiten.

Vollständiges Rechenbeispiel: Kaufpreis 600.000 € — ohne Finanzierung

Quelle: GNotKG, Tabelle B und Kostenverzeichnis in der seit Juni 2025 geltenden Fassung | Kaufpreis: 600.000 Euro, ohne Grundschuldbestellung. Einfache 1,0-Gebühr: 1.095 Euro. Die Tabelle unterstellt, dass sowohl eine 0,5-Vollzugs- als auch eine 0,5-Betreuungsgebühr entsteht. Der tatsächliche Betrag hängt von den ausgeführten Tätigkeiten, zusätzlichen Erklärungen und Auslagen ab; eine verbindliche Berechnung erstellt der beurkundende Notar.

Rechenbeispiel mit Finanzierung: Grundschuldbestellung

Wer die Immobilie mit einem Bankdarlehen finanziert, benötigt eine Grundschuld als Sicherheit für die kreditgebende Bank. Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und löst eigene Notargebühren aus. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld (= Darlehenshöhe), nicht nach dem Kaufpreis.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 600.000 Euro, Eigenkapital 150.000 Euro, Darlehen und Grundschuld 450.000 Euro. Da 450.000 Euro zwischen den Tabellenstufen 440.000 und 470.000 Euro liegen, ist nach Tabelle B die Stufe bis 470.000 Euro mit einer 1,0-Gebühr von 885 Euro maßgeblich.

Beurkundung der Grundschuldbestellung (Faktor 1,0, Notar): 885 Euro zuzüglich Umsatzsteuer = ca. 1.053 Euro
Eintragung der Grundschuld (Faktor 1,0, Grundbuchamt): 885 Euro
Gesamtkosten der beiden dargestellten Grundpositionen: ca. 1.938 Euro

Zusammen mit dem oben dargestellten Kaufvertragsbeispiel ergeben sich damit rund 7.592 Euro. Weitere Vollzugs-, Betreuungs- oder Auslagenpositionen können den Betrag verändern. Die häufig verwendete Planungsgröße von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent bleibt deshalb eine grobe Reserve und keine Gebührenzusage.

Sonderkosten beim Immobilienkauf: Was viele Käufer übersehen

Neben den Standardpositionen gibt es eine Reihe von Sonderkosten, die situationsbedingt entstehen und in vielen Nebenkostenrechnern nicht berücksichtigt werden. Diese Posten fallen nicht bei jedem Kauf an — wenn sie aber anfallen, kommen mehrere Hundert bis über 2.000 Euro zusätzlich zusammen. In unserer Beratungspraxis in Frankfurt sehen wir insbesondere bei Objekten mit bestehenden Belastungen, bei Käufen unter Beteiligung mehrerer Parteien oder bei Vollmachtssituationen regelmäßig, dass diese Kosten die Gesamtkalkulation empfindlich verschieben.

Löschungsbewilligung: Wenn der Verkäufer noch Schulden hat

Ist die verkaufte Immobilie noch mit einer Grundschuld des Verkäufers belastet — was in Frankfurt der Normalfall ist, wenn der Verkäufer selbst einmal finanziert hat — muss diese Grundschuld vor oder mit der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Dafür benötigt der Verkäufer eine Löschungsbewilligung seiner Bank. Diese Bewilligung ist schriftlich und in öffentlich beglaubigter oder notariell beurkundeter Form beim Grundbuchamt einzureichen.

Für die Löschung entstehen keine pauschalen 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Das Grundbuchamt erhebt für die Löschung in Abteilung III nach Nr. 14140 des GNotKG-Kostenverzeichnisses eine 0,5-Gebühr auf den maßgeblichen Geschäftswert. Für die erforderliche Eigentümerzustimmung gelten eigene notarielle Gebührentatbestände; bei einer bloßen Unterschriftsbeglaubigung sieht das Kostenverzeichnis grundsätzlich eine 0,2-Gebühr mit Mindest- und Höchstbetrag vor.

Vereinfachtes Beispiel: Bei einer Grundschuld über 300.000 Euro greift in Tabelle B die Stufe bis 320.000 Euro mit einer 1,0-Gebühr von 635 Euro. Die 0,5-Grundbuchgebühr für die Löschung beträgt damit 317,50 Euro. Hinzu kommen die konkret anfallenden notariellen Gebühren und Auslagen. Eine verbindliche Berechnung hängt von den tatsächlich benötigten Erklärungen ab und sollte beim Notar angefragt werden.

Treuhandauflage — wenn das Darlehen noch nicht getilgt ist

Hat der Verkäufer sein Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, übermittelt die Bank die Löschungsunterlagen häufig mit einer Treuhandauflage an den Notar. Der Kaufpreis wird dann regelmäßig in dem erforderlichen Teil direkt an die abzulösende Bank gezahlt. Ein Notaranderkonto ist dafür nicht automatisch erforderlich.

Notaranderkonto: Sicherheit mit Preisschild

Ein Notaranderkonto ist ein besonderes Verwahrungskonto des Notars. Der Kaufpreis darf darüber nicht allein deshalb abgewickelt werden, weil die Parteien dies bequem finden; erforderlich ist ein berechtigtes Sicherungsinteresse nach den gesetzlichen Vorgaben. Die Verwahrungsgebühr folgt eigenen Tatbeständen des GNotKG und lässt sich nicht pauschal als 1,0-Gebühr aus dem Kaufpreis berechnen. Ob ein Anderkonto rechtlich zulässig und sinnvoll ist, entscheidet der Notar anhand des konkreten Falls.

Vertretungsvollmachten: Wenn eine Partei nicht persönlich erscheinen kann

Nicht immer können Käufer oder Verkäufer persönlich beim Notartermin erscheinen. Ob eine bereits vorhandene Vollmacht genügt, eine neue Vollmacht beurkundet oder nur eine Unterschrift beglaubigt werden muss, hängt von Inhalt, Geschäft und gegebenenfalls den Anforderungen der finanzierenden Bank ab. Entsprechend unterscheiden sich auch Geschäftswert und Gebührentatbestand. Eine pauschale 0,2-Gebühr für jede Vertretungsvollmacht wäre deshalb irreführend; Form und Kosten sollten vorab mit dem Notar abgestimmt werden.

Wichtig: Manche Banken akzeptieren für die Grundschuldbestellung auch eine einfache notarielle Beglaubigung der Unterschrift — dies ist günstiger als eine vollständige Beurkundung. Sprechen Sie dies vorab mit Ihrer Bank ab.

Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde

Nach §§ 24 bis 28 Baugesetzbuch (BauGB) kann Gemeinden — und damit auch der Stadt Frankfurt — beim Kauf bestimmter Grundstücke unter gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zustehen. Nach § 24 Abs. 2 BauGB gilt dieses gemeindliche Vorkaufsrecht insbesondere nicht beim Kauf von Wohnungseigentumsrechten oder Erbbaurechten. Ist die Vorschrift auf den konkreten Erwerb anwendbar, wird der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt; die Ausübungsfrist beträgt nach § 28 Abs. 2 BauGB drei Monate ab Mitteilung. Für die Eigentumsumschreibung ist nach § 28 Abs. 1 BauGB nachzuweisen, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Als Nachweis dient regelmäßig das Negativzeugnis der Gemeinde.

Besondere Aufmerksamkeit ist bei Objekten in Sanierungs- oder Erhaltungssatzungsgebieten geboten. Ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt werden darf, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen des konkreten Grundstücks und darf nicht allein aus der Lage in einem Milieuschutzgebiet abgeleitet werden. Der Notar koordiniert die im Einzelfall erforderliche Erklärung oder Bescheinigung der Gemeinde.

Rangbescheinigung für die Bank

Manche Banken zahlen das Darlehen erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Da aber die Eintragung manchmal Wochen dauern kann und der Käufer die Immobilie früher bezahlen muss, stellt der Notar der Bank eine Rangbescheinigung aus — sie bestätigt, dass die Grundschuld mit dem höchsten Rang eingetragen werden wird und kein konkurrierendes Recht dazwischenkommt. Die Gebühr für eine Rangbescheinigung nach GNotKG beträgt Faktor 0,3 auf die Basisgebühr der Grundschuldsumme.

Rechenbeispiel Rangbescheinigung:
Grundschuldsumme: 450.000 Euro, maßgebliche Tabellenstufe bis 470.000 Euro, 1,0-Gebühr: 885 Euro.
Rangbescheinigung (Faktor 0,3): 265,50 Euro zuzüglich Umsatzsteuer = ca. 316 Euro. Auslagen können hinzukommen.

Maklerprovision Frankfurt: Gesetzliche Regelung seit Dezember 2020

Für Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB. Ist der Makler für beide Parteien aufgrund getrennter Verträge tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichten. Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und soll die andere Partei Kosten übernehmen, gelten die besonderen Voraussetzungen des § 656d BGB. Die nachfolgenden 3,57 Prozent je Seite sind ein Rechenbeispiel und keine gesetzliche oder unveränderliche Frankfurter Vorgabe; die konkrete Provision ist der jeweiligen Vereinbarung zu entnehmen.

Für welche Immobilientypen gilt das Halbteilungsprinzip?

Die Regelungen der §§ 656c und 656d BGB gelten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gelten diese besonderen Vorschriften nicht. Ob ein Käufer Verbraucher ist, richtet sich nach dem Zweck des konkreten Rechtsgeschäfts; der bloße Umstand, dass eine Wohnung als Kapitalanlage erworben wird, beantwortet diese Frage nicht in jedem Fall.

In der Frankfurter Praxis bedeutet das: Wer ein Mehrfamilienhaus kauft — etwa in Bornheim oder im Nordend — kann mit einer Käuferprovision von bis zu 5,95 % oder sogar 7,14 % konfrontiert werden, ohne dass der Verkäufer zwingend mitbezahlen muss. Diesen Unterschied erleben wir regelmäßig als Überraschungsmoment bei Investoren, die bisher nur Eigentumswohnungen erworben haben.

Rechenbeispiel Maklerprovision Frankfurt

Beispiel A — Eigentumswohnung (Halbteilungsprinzip):
Kaufpreis: 600.000 €
Gesamtprovision: 7,14 % = 42.840 €
Käuferanteil (3,57 %): 600.000 € × 3,57 % = 21.420 €
Verkäuferanteil (3,57 %): 21.420 €

Beispiel B — Mehrfamilienhaus (freie Vereinbarung):
Kaufpreis: 1.200.000 €
Vereinbarte Käuferprovision: 5,95 % (marktüblich für MFH in Frankfurt)
Käuferprovision: 1.200.000 € × 5,95 % = 71.400 €

Achtung: Maklerprovision gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Die Maklerprovision fließt nicht in die Berechnung der Grunderwerbsteuer ein. Steuerpflichtig ist ausschließlich der beurkundete Kaufpreis. Das ist ein häufig angetroffenes Missverständnis in der Kaufkalkulation. Alle Angaben in diesem Abschnitt ohne steuerliche Gewähr — sprechen Sie mit einem Steuerberater bei komplexen Sachverhalten.

Ihre persönliche Nebenkostenkalkulation für Frankfurt

Jede Immobilientransaktion ist anders — Sonderbelastungen, Finanzierungsstruktur, Grundstückstyp und individuelle Vollmachtskonstellationen beeinflussen die tatsächlichen Nebenkosten erheblich. Als Diplom-Immobilienwirt und Immobilienbewerter nach ImmoWertV erstellen wir Ihnen im Erstgespräch eine realistische, auf Ihr Objekt zugeschnittene Nebenkostenkalkulation — kostenlos und unverbindlich.

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Das vollständige Rechenbeispiel: Kaufpreis 600.000 € in Frankfurt — alle Kosten auf einen Blick

Angenommen wird: Kauf einer Eigentumswohnung in Frankfurt-Sachsenhausen, Kaufpreis 600.000 €, Finanzierung mit Eigenkapital 150.000 € und Bankdarlehen 450.000 €, Verkauf über Makler mit Halbteilungsprinzip, Objekt belastet mit einer verkäuferseitigen Grundschuld über 280.000 €, die im Zuge des Verkaufs gelöscht wird.

Quelle: GNotKG in der seit Juni 2025 geltenden Fassung, GrEStG Hessen 6 Prozent, §§ 656c/656d BGB | Kaufpreis 600.000 Euro, Darlehen 450.000 Euro, Eigenkapital 150.000 Euro. Unterstellt sind die im vorstehenden Beispiel genannten Notar- und Grundbuchpositionen sowie eine Käuferprovision von 3,57 Prozent. Alle Werte sind Näherungen; der konkrete Vertrag und die ausgeführten Tätigkeiten können weitere oder geringere Kosten auslösen.

Unter diesen Annahmen benötigt der Käufer insgesamt rund 665.012 Euro — 600.000 Euro Kaufpreis plus etwa 65.012 Euro Nebenkosten. Von 150.000 Euro Eigenkapital würden rund 84.988 Euro für den Kaufpreisanteil verbleiben. Finanzierungskosten und weitere individuelle Ausgaben sind darin nicht enthalten.

Kaufnebenkosten ohne Makler: Was sich ändert — und was nicht

Wird eine Immobilie ohne Makler erworben, entfällt die konkret vereinbarte Maklerprovision. Im Beispiel mit 3,57 Prozent Käuferanteil wären das 21.420 Euro. Grunderwerbsteuer sowie die für denselben notariellen und grundbuchlichen Vorgang anfallenden Gebühren ändern sich dadurch grundsätzlich nicht. Unter den oben genannten Annahmen lägen die Nebenkosten ohne Käuferprovision bei rund 43.592 Euro beziehungsweise 7,27 Prozent des Kaufpreises.

Auch ohne Makler können zusätzliche Kosten entstehen, etwa für technische Prüfung, Immobilienbewertung oder rechtliche Beratung. Ob der Kauf insgesamt günstiger ist, hängt daher nicht allein vom Wegfall der Provision, sondern vor allem vom vereinbarten Kaufpreis und vom Prüfungsbedarf des konkreten Objekts ab.

Weitere Informationen zur Maklerprovision in Hessen und ihrer gesetzlichen Grundlage finden Sie in unserem Ratgeber zur Teilung der Maklerprovision in Hessen.

Legale Optimierungsmöglichkeiten: Wo sich Kaufnebenkosten reduzieren lassen

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind überwiegend gesetzlich festgelegt und nicht frei verhandelbar. Dennoch gibt es einige wenige legale Stellschrauben, an denen Käufer in Frankfurt drehen können.

1. Bewegliche Gegenstände gesondert ausweisen: Eine klar abgrenzbare und im Kaufvertrag separat ausgewiesene Einbauküche, Möblierung oder ein freistehender Carport mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Ansatz muss plausibel und marktgerecht sein — bei auffällig hohen Beträgen prüft das Finanzamt.

2. Bestehende Grundschuld übernehmen statt löschen: Ist der Käufer mit einem Darlehen finanziert und hat der Verkäufer eine noch eingetragene Grundschuld, kann eine Abtretung im Einvernehmen mit den beteiligten Banken geprüft werden. Dadurch lassen sich je nach Gestaltung einzelne Löschungs- und Neubestellungskosten vermeiden. Ob die Abtretung akzeptiert wird und welche Gebühren anfallen, sollten Käufer vorab mit Finanzierungsbank und Notar klären.

3. Notaranderkonto nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse: Ein Notaranderkonto ist nicht der Regelfall und darf nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen eingesetzt werden. Ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht und welche Verwahrungsgebühren im konkreten Fall anfallen, prüft und berechnet der Notar.

4. Hessengeld nach der Beurkundung prüfen: Für den digitalen Antrag verlangt die WIBank unter anderem den notariell beurkundeten Kaufvertrag. Eine Vorgabe, den Hessengeld-Antrag mindestens 30 Tage vor der Beurkundung einzureichen, besteht nicht. Maßgeblich sind die aktuellen Förderbedingungen; einen späteren Einzug müssen Förderberechtigte innerhalb der vorgesehenen Frist nachweisen.

5. Grundschuld bestehen lassen statt löschen: Wer die Immobilie langfristig hält und eventuell später für Renovierungsfinanzierungen erneut beleihen möchte, kann die vollständig getilgte Grundschuld als Eigentümergrundschuld bestehen lassen. Die Löschungskosten entfallen, und die Grundschuld steht für spätere Beleihungen bereit. Ratsam: Die Löschungsbewilligung der Bank dennoch anfordern und sicher aufbewahren.

Hinweis zur steuerlichen Absetzbarkeit

Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie sind Erwerbsnebenkosten grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar. Bei einer vermieteten Immobilie können Grunderwerbsteuer sowie bestimmte Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungskosten gehören. Soweit diese Kosten auf das Gebäude entfallen, wirken sie sich grundsätzlich über die Abschreibung aus; der auf Grund und Boden entfallende Anteil ist nicht abschreibbar. Einzelne Notar- und Grundbuchkosten können je nach Anlass anders zu behandeln sein. Die steuerliche Zuordnung sollte deshalb ein Steuerberater anhand der konkreten Kostenpositionen prüfen.

Der Zeitplan der Kaufnebenkosten: Wann wird was fällig?

Kaufnebenkosten fallen nicht alle auf einmal an — sie verteilen sich über einen Zeitraum von mehreren Wochen bis Monaten nach der Beurkundung. Eine klare Liquiditätsplanung ist daher entscheidend. Hier der typische Ablauf in Frankfurt:

Nach der Beurkundung: Der Zeitpunkt der notariellen Kostenrechnung hängt vom Vorgang und der Bearbeitung ab. Maßgeblich für die Zahlung ist die auf der Rechnung genannte Fälligkeit; die Rechnung kann Gebühren für Beurkundung, Vollzug, Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer enthalten.

Nach Eingang des Grunderwerbsteuerbescheids: Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen an. Für den Eingang des Bescheids besteht keine feste Bearbeitungsdauer. Nach § 15 GrEStG wird die Steuer grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt. Nach Zahlung stellt das Finanzamt regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung benötigt wird.

Im Verlauf des Grundbuchverfahrens: Das Grundbuchamt übersendet Kostenrechnungen für die jeweils beantragten Eintragungen. Bearbeitungs- und Rechnungszeitpunkte sind nicht bundesweit fest vorgegeben und hängen unter anderem vom zuständigen Grundbuchamt und vom konkreten Antrag ab. Bei einer Finanzierung entstehen zusätzlich Grundbuchkosten für die Grundschuld.

Maklerprovision: Die Fälligkeit richtet sich nach Vertrag und gesetzlichen Voraussetzungen. Bei einer Kostenabwälzung nach § 656d BGB wird der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihren Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen wird. Bei zwei eigenständigen Maklerverträgen nach § 656c BGB gilt diese spezielle Vorleistungsvoraussetzung nicht; dort müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten.

Mehr zum Grundbuch und zur rechtlichen Absicherung beim Immobilienkauf in Frankfurt lesen Sie in unserem Ratgeber zum Grundbuch: Komplett-Leitfaden von A bis Z.