Kaufnebenkosten Rechner Hessen

Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Käuferprovision hinzu. Wie hoch die Summe ausfällt, hängt vom Bundesland, den Geschäftswerten und den tatsächlich benötigten Vorgängen ab. Eine neue Grundschuld für die Finanzierung verursacht eigene Gebühren. In Hessen ist außerdem die Katasterfortschreibungsgebühr zu berücksichtigen.

Der Rechner am Seitenanfang zerlegt diese Kosten nach Geschäftswerten und Gebührentatbeständen. Sie können Kaufpreis, Bundesland, Provision und Finanzierung ändern und die Annahmen für den notariellen Vorgang einsehen. Im Anschluss erklären wir die Unterschiede zwischen den Bundesländern, zeigen konkrete Beispiele und ordnen den Vergleich mit Österreich, den Niederlanden und Frankreich ein.

Wie berechnet man die Kaufnebenkosten für Haus und Wohnung?

Die Kaufnebenkosten sind die Summe aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer vereinbarten Käuferprovision. Bei einer neuen Grundschuld kommen deren Gebühren hinzu; in Hessen außerdem die Katasterfortschreibungsgebühr. Für eine eigene Berechnung geben Sie Kaufpreis und Bundesland ein, tragen Ihren Provisionsanteil ein und wählen die Finanzierung. Ohne Käuferprovision setzen Sie den Provisionssatz auf 0. Bei einer neuen Grundschuld ist deren Nennbetrag für die Gebühren maßgeblich. [3] [4]

Voreingestellt ist ein Kauf in Hessen für 600.000 Euro mit 450.000 Euro neuer Buchgrundschuld und 3,57 Prozent Käuferprovision. Alle Gebühren werden für die ausgewählten Vorgänge auf Cent berechnet; die Grunderwerbsteuer wird gesetzlich auf volle Euro abgerundet. Unbekannte Auslagen und zusätzliche Leistungen sind keine pauschal eingerechnete Reserve.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Hessen?

Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vertraglich geschuldete Käuferprovision. Die Steuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. In Hessen sind es 6 Prozent; dort kommt die Katasterfortschreibungsgebühr hinzu. Notar- und Grundbuchgebühren ergeben sich aus dem Geschäftswert und den jeweiligen Tatbeständen des GNotKG. Eine feste Gesamtkostenquote gilt deshalb weder für Frankfurt noch für ganz Hessen. [1] [3]

Ein Beispiel für Hessen: Bei 600.000 Euro Kaufpreis, einer neuen Buchgrundschuld über 450.000 Euro und 3,57 Prozent Käuferprovision ergeben sich unter den unten beschriebenen Gebühren- und Auslagenannahmen 65.394,24 Euro Kaufnebenkosten. Ohne Käuferprovision sind es 43.974,24 Euro; ohne Käuferprovision und ohne neue Grundschuld 41.855,47 Euro. Diese Beträge sind konkrete Rechenfälle, keine allgemeine Kostenquote. Die vollständige Beispielrechnung weist die Positionen einzeln aus.

Auch bei einem Immobilienkauf ohne Makler bleiben in Hessen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Katasterfortschreibungsgebühr bestehen. Ob keine Provision anfällt, hängt von der tatsächlichen Provisionspflicht ab. Bei einer Finanzierung ist außerdem zu unterscheiden: Der Darlehensbetrag bestimmt die benötigten Eigenmittel; für die Grundschuldgebühren ist grundsätzlich deren Nennbetrag maßgeblich.

Als Immobilienmakler in Frankfurt betrachten wir neben dem Kaufpreis auch die Unterlagen und die Besonderheiten der Immobilie. Gerade beim Kauf oder Verkauf einer Altbauwohnung sollten Renovierung und mögliche WEG-Maßnahmen zusätzlich zum Erwerbsbudget geprüft werden.

Warum der Kaufpreis das Gesamtbudget verändert

Bei einer Bemessungsgrundlage von 600.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Hessen 36.000 Euro, in Bayern 21.000 Euro. Der Unterschied von 15.000 Euro entsteht allein durch den Landessteuersatz. Innerhalb Hessens gelten dieselben 6 Prozent, also auch in Bad Homburg, Kronberg, Königstein und Oberursel.

Ein höherer Kaufpreis erhöht die Steuer und eine prozentual vereinbarte Provision proportional. Bei Notar und Grundbuch greifen dagegen gesetzliche Wertstufen: Die Kosten steigen nicht als unveränderlicher Prozentsatz mit jedem zusätzlichen Euro. Deshalb kann ein Ansatz von pauschal 1,5 oder 2 Prozent die konkrete Gebührenrechnung über- oder unterschätzen.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland: 3,5 bis 6,5 Prozent

Die folgende Tabelle zeigt die regulären Steuersätze für einen gewöhnlichen Grundstücks- oder Wohnungskauf. Maßgeblich ist der Ort der Immobilie. Der Wohnsitz des Käufers ändert den Landessteuersatz nicht. Stand: 5. November 2026. Bremen verlangt seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent; ältere Übersichten führen dort teilweise noch 5 Prozent auf. [1] [2]

Zwischen Bayern und einem Bundesland mit 6,5 Prozent liegen bei 600.000 Euro steuerlicher Bemessungsgrundlage 18.000 Euro Unterschied. Die Notargebührentabelle bleibt bundesweit gleich; besondere Landesgebühren wie die hessische Katasterfortschreibung sind zusätzlich zu beachten. Im Rechner können Sie weitere bekannte Kosten anderer Stellen separat ergänzen.

Beispiel Hessen: 6 Prozent auf die steuerliche Gegenleistung

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. August 2014 6 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung. Beim üblichen Kauf entspricht sie dem Kaufpreis; übernommene Verpflichtungen oder weitere Leistungen können sie verändern. Deshalb führt der Rechner die steuerliche Bemessungsgrundlage getrennt vom notariellen Geschäftswert. [4]

Nach § 13 GrEStG sind beim gewöhnlichen Kauf grundsätzlich beide Vertragsparteien Steuerschuldner. Dass im Kaufvertrag meist der Käufer die Steuer übernimmt, regelt die Lastenverteilung zwischen den Parteien. Die gesetzliche Haftung gegenüber dem Finanzamt entfällt dadurch nicht.

Bewegliches Inventar sachgerecht abgrenzen

Mitverkauftes bewegliches Inventar kann außerhalb der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage liegen. Voraussetzung sind eine zutreffende rechtliche Einordnung und eine nachvollziehbare Bewertung. Eine gesondert aufgeführte, gebrauchte Einbauküche ist deshalb kein beliebig wählbarer Steuerabzug. Das Finanzamt kann die Aufteilung prüfen.

Rechenbeispiel: Bei 520.000 Euro Gesamtpreis und einem steuerlich anerkannten Inventaranteil von 10.000 Euro beträgt die Bemessungsgrundlage 510.000 Euro. Die hessische Steuer sinkt dann von 31.200 auf 30.600 Euro. Die 600 Euro Ersparnis betreffen die Steuer. Sie senken nicht automatisch jeden notariellen Geschäftswert oder jede andere Kostenposition.

Der auf den Käufer übergehende Anteil an der Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft mindert die Bemessungsgrundlage nicht. Das hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17, entschieden. [5]

Steuerbefreiungen und Hessengeld sind unterschiedliche Dinge

§ 3 GrEStG enthält unter anderem Befreiungen für Erwerbe von Todes wegen, bestimmte Schenkungen, Erwerbe zwischen Ehegatten und Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie. Bei Auflagen oder Gegenleistungen und bei besonderen Familienkonstellationen kommt es auf die Voraussetzungen der jeweiligen Vorschrift an. Geschwister sind nicht allein wegen ihrer Verwandtschaft generell befreit. Der Rechner bildet einen gewöhnlichen steuerpflichtigen Kauf ab; eine Befreiung wird nicht automatisch festgestellt.

Das Hessengeld ist eine nachgelagerte Förderung für den erstmaligen Erwerb selbst genutzten Wohneigentums in Hessen unter den Förderbedingungen. Erwerbsvorgänge ab dem 1. März 2024 können erfasst sein. Vorgesehen sind 10.000 Euro je förderfähigem Käufer, insgesamt höchstens 20.000 Euro, und 5.000 Euro je förderfähigem, einziehendem Kind unter 18 Jahren. Die Förderung ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt und wird in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt. Sie wird deshalb im Rechner nicht vom sofort benötigten Erwerbsbudget abgezogen. Antragsverfahren, Erstkauf und Eigennutzung sind gesondert zu prüfen. [6]

Notarkosten beim Hauskauf in Hessen: nach Geschäftswert berechnen

Die GNotKG-Tabelle B liefert die einfache 1,0-Gebühr. Der jeweilige Tatbestand bestimmt, welcher Gebührensatz darauf angewandt wird. Bei 600.000 Euro Geschäftswert beträgt die 1,0-Gebühr 1.095 Euro. Daraus werden beispielsweise 2.190 Euro für eine 2,0-Beurkundungsgebühr und 547,50 Euro für eine 0,5-Gebühr. Die Sätze sind gesetzlich bestimmt. [3]

Die Tabelle arbeitet mit Wertstufen. Für eine Grundschuld von 450.000 Euro gilt die Stufe bis 470.000 Euro und damit eine 1,0-Gebühr von 885 Euro. Bei 500.000 Euro sind es 935 Euro, bei 600.000 Euro 1.095 Euro. Oberhalb der in Anlage 2 abgebildeten 3 Millionen Euro berechnet der Rechner die weiteren Stufen nach § 34 GNotKG, bis zur hier unterstützten Grenze von 60 Millionen Euro.

Welche Werte müssen getrennt werden?

• Kaufpreis: Ausgangspunkt für das Erwerbsbudget und die im Rechner vereinbarte Käuferprovision.
• Steuerliche Bemessungsgrundlage: die nach dem GrEStG maßgebliche Gegenleistung, gegebenenfalls abweichend vom Gesamtpreis.
• Notarieller Geschäftswert: beim Kauf nach § 47 GNotKG grundsätzlich Kaufpreis zuzüglich bestimmter Leistungen; ein höherer Verkehrswert ist maßgeblich. Der Rechner setzt hier mindestens den Kaufpreis an.
• Wert für die Eigentümereintragung: im normalen Beispiel derselbe Wert; bei gesonderten Wertansätzen ist dieser Grundbuchwert zu prüfen.
• Grundschuldbetrag: der Nennbetrag nach § 53 GNotKG. Dieser kann vom tatsächlich ausgezahlten Darlehen abweichen.

Annahmen zur Berechnung: Gebührenpositionen

Vorgang	Gebühr	Ansatz im Rechner
Kaufvertrag	2,0 · KV 21100	Notarieller Geschäftswert
Vollzug Kauf	0,5 · KV 22110	Alternativ begrenzte einfache Tätigkeit oder kein Vollzug
Betreuung Kauf	0,5 · KV 22200	Bei entsprechender Tätigkeit
Strukturierte Grundbuchdaten	0,2 oder 0,1 · KV 22114/22115	Jeweils höchstens 125 €
Auflassungsvormerkung	0,5 · KV 14150	Grundbuchwert des Erwerbs
Eigentümereintragung	1,0 · KV 14110	Grundbuchwert des Erwerbs
Vormerkungslöschung	25 € · KV 14152	Als eigener späterer Vorgang
Grundschuld mit Vollstreckungsunterwerfung	1,0 · KV 21200	Nennbetrag der Grundschuld
Eintragung Buchgrundschuld	1,0 · KV 14121	Nennbetrag der Grundschuld
Zusätzlicher Grundschuldvollzug	0,3 · KV 22111	Optional, bei entsprechender Tätigkeit
Zusätzliche Grundschuldbetreuung	0,5 · KV 22200	Optional, bei entsprechender Tätigkeit
Rangbescheinigung	0,3 · KV 25201	Optional, Wert des beantragten Rechts

Die 0,5-Vollzugsgebühr entsteht bei entsprechenden Tätigkeiten, etwa dem Einholen von Unterlagen zur Lastenfreistellung. Werden ausschließlich bestimmte einfache Tätigkeiten vorgenommen, gelten besondere Begrenzungen. Im Rechner ist alternativ eine einzelne Tätigkeit nach KV 22112 mit höchstens 50 Euro auswählbar. Mehrere begrenzte Tätigkeiten oder andere Genehmigungen sind gesondert zu beurteilen. Die Betreuungsgebühr hängt ebenfalls von der ausgeführten Tätigkeit ab.

Für strukturierte Daten an das elektronische Grundbuch sieht das Gebührenverzeichnis eine 0,2-Gebühr nach KV 22114 vor. Entstehen daneben andere Vollzugsgebühren dieses Unterabschnitts, ermäßigt sie sich nach KV 22115 auf 0,1. Jeweils gelten höchstens 125 Euro. Diese Position kommt zur betreffenden Vollzugsgebühr hinzu und wird im Rechner gesondert ausgewiesen.

Notargebühren und steuerpflichtige Auslagen werden im Beispiel mit 19 Prozent Umsatzsteuer gerechnet. Auf Grundbuchgebühren und die hessische Katastergebühr wird keine Umsatzsteuer aufgeschlagen. Für Kopien verwendet das Beispiel ausdrücklich angenommene Seitenzahlen nach KV 32001; andere Dokumentenarten und Auslagen können abweichen. Für das elektronische Urkundenarchiv werden im Beispiel je 4,50 Euro für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung berücksichtigt. Die Gebühr wird für die Urkundenarchivbehörde eingezogen und im Rechner nach der Umsatzsteuerberechnung als eigener, nicht mit Umsatzsteuer belasteter Betrag aufgeführt. Weitere archivierte Amtsgeschäfte können Sie ergänzen. [15] Bekannte zusätzliche steuerpflichtige Auslagen lassen sich netto ergänzen. Auslagen anderer Stellen, etwa durchlaufende Gebühren, können unter „Sonstige Kosten, brutto“ separat erfasst werden.

Die Bundesnotarkammer veröffentlicht eigene Kostenbeispiele für Kaufvertrag und Grundschuld. Sie zeigen ebenfalls, dass Vollzug, Betreuung, Dokumente und zusätzliche Tätigkeiten den tatsächlichen Rechnungsumfang bestimmen. [7]

Katasterfortschreibungsgebühr in Hessen: auch bei Eigentumswohnungen

Die hessische Katasterfortschreibungsgebühr beträgt ein Zehntel der vollen Gebühr für die Eigentümereintragung. Maßgeblich ist deren Geschäftswert. Es geht um die Übernahme geänderter Eigentumsangaben in das Liegenschaftskataster. Die Gebühr wird zusammen mit den Kosten der Eigentümereintragung erhoben; gesetzlicher Schuldner ist der Erwerber. [8]

Bei 300.000 Euro Geschäftswert ergibt die Tabelle B 635 Euro als volle Gebühr und damit 63,50 Euro Katasterfortschreibungsgebühr. Bei 500.000 Euro sind es 93,50 Euro, bei 600.000 Euro 109,50 Euro. Das sind weder 0,1 Prozent des Kaufpreises noch 10 Prozent aller Notar- und Grundbuchkosten. Ist die Eigentümereintragung gebührenfrei, fällt nach § 2 des hessischen Gesetzes auch diese Fortschreibungsgebühr nicht an.

Das OLG Frankfurt hat mit Beschluss vom 17. Juli 2025, 20 W 102/25, die Erhebung auch beim Eigentümerwechsel einer Eigentumswohnung bestätigt. Bei 727.500 Euro Geschäftswert waren im entschiedenen Fall 133,50 Euro anzusetzen. Der Rechner berücksichtigt die Gebühr beim normalen Kauf in Hessen automatisch. [9]

Davon zu unterscheiden sind Vermessungs- und Katasterkosten bei einer tatsächlichen Grundstücksteilung. Eine WEG-Aufteilung ohne Eigentümerwechsel löst nicht allein schon diese Eigentumsfortschreibungsgebühr aus. Die Unterschiede erläutern die Beiträge zum Teilen und Verkaufen eines Grundstücks und zum Aufteilen eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum.

Zusätzliche Kosten: welche Vorgänge noch hinzukommen können

Die errechnete Summe ist so vollständig wie die ausgewählten Vorgänge. Mehrere Grundstücke, Erbbaurechte, neue Dienstbarkeiten, Vollmachten, fremdsprachige Urkunden oder besondere Genehmigungen können zusätzliche Gebühren auslösen. Auch eine Grundschuldabtretung folgt anderen Tatbeständen als die hier gerechnete Neubestellung.

Alte Grundschulden und Lastenfreistellung

Für die Löschung einer Grundschuld in Abteilung III sieht KV 14140 eine 0,5-Gerichtsgebühr vor. Bei 300.000 Euro Geschäftswert sind dies 317,50 Euro. Hinzukommen können notarielle Erklärungen, Beglaubigungen und Auslagen. Wer die Lastenfreistellungskosten trägt, ergibt sich aus dem Vertrag; regelmäßig werden die eigenen nicht übernommenen Belastungen auf Kosten des Verkäufers beseitigt. Der Rechner belastet den Käufer damit nicht automatisch.

Treuhandauflagen einer abzulösenden Bank sind gesondert zu betrachten. Die bloße Abwicklung eines üblichen Kaufvertrags erfordert nicht automatisch ein Notaranderkonto. Eine Verwahrung und damit verbundene zusätzliche Gebühren müssen für den konkreten Vorgang geprüft werden.

Finanzierung, Rangbescheinigung und Grundschuldbrief

Die Voreinstellung betrifft eine neue Buchgrundschuld mit Vollstreckungsunterwerfung. Für eine Briefgrundschuld gilt bei der Eintragung eine andere Gerichtsgebühr: KV 14120 nennt 1,3 statt der 1,0-Gebühr für die hier gerechnete Buchgrundschuld nach KV 14121. Eine bloße Unterschriftsbeglaubigung ist nicht derselbe Vorgang wie die beurkundete Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsunterwerfung.

Zusätzliche Betreuung der Grundschuld, etwa bei besonderen Bankauflagen, und zusätzliche Vollzugstätigkeiten können gesondert anfallen. Der Rechner bietet dafür auswählbare 0,5- beziehungsweise 0,3-Gebühren. Eine Rangbescheinigung ist als weitere Option nach KV 25201 mit 0,3 auswählbar. Bei 450.000 Euro Grundschuld beträgt allein diese Gebühr 265,50 Euro netto beziehungsweise 315,95 Euro einschließlich 19 Prozent Umsatzsteuer. Sie ist nicht Bestandteil der Voreinstellung.

Gemeindliches Vorkaufsrecht und weitere Bescheinigungen

Ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts kann zum Vollzug gehören. Gebühren der zuständigen Stelle können zusätzlich anfallen. Ein solches Vorkaufsrecht besteht nach § 24 Absatz 2 BauGB nicht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. Die gesetzliche Ausübungsfrist ist keine feste Bearbeitungsdauer für jede Bescheinigung. [10]

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Maklerprovision: welcher Käuferanteil ist vereinbart?

Die im Beispiel eingesetzten 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer sind eine Rechenannahme. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Provisionssatz von 3,57 Prozent. Für Ihren Kauf ist der wirksame Vertrag entscheidend. Tragen Sie den tatsächlich vereinbarten Bruttosatz ein; ohne Käuferprovision verwenden Sie 0.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten die besonderen Regeln der §§ 656a bis 656d BGB. Bei Maklerverträgen mit beiden Parteien müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und soll die andere Kosten übernehmen, gelten die besonderen Voraussetzungen und der Zahlungsnachweis nach § 656d. Diese Fälle dürfen bei der Fälligkeit nicht vermischt werden. [11]

Die genannten besonderen Teilungsregeln gelten nicht allgemein für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke. Eine vom Käufer selbst geschuldete Maklerprovision wird im gewöhnlichen Fall neben der Grunderwerbsteuer gerechnet. Eine Übernahme von Verpflichtungen des Verkäufers kann steuerlich anders zu beurteilen sein und ist keine automatische Standardposition dieses Rechners.

Wie ein Maklervertrag durch Exposé oder Besichtigung zustande kommen kann, erklärt unser Beitrag zu Maklervertrag, Exposé, Besichtigung und Widerrufsrecht. Für Eigentümer zeigt die Seite zum Immobilienverkauf in Frankfurt, wie wir den Verkaufsablauf vorbereiten.

Rechenbeispiel: 600.000 Euro Kaufpreis in Hessen

Für beide Varianten gelten 600.000 Euro Kaufpreis, steuerliche Bemessungsgrundlage sowie notarieller und grundbuchlicher Geschäftswert. Der Kauf wird mit 2,0 Beurkundung, 0,5 Vollzug und 0,5 Betreuung gerechnet. Enthalten sind strukturierte Daten, die Postpauschale, eine Archivgebühr von 4,50 Euro, angenommene 60 Kopierseiten zu je 0,15 Euro, 19 Prozent Umsatzsteuer sowie Vormerkung, Eigentümereintragung, Vormerkungslöschung und hessische Katastergebühr.

In der Finanzierungsvariante kommen eine neue Buchgrundschuld von 450.000 Euro, eine 1,0-Beurkundungsgebühr, strukturierte Daten, die eigene Postpauschale, eine weitere Archivgebühr von 4,50 Euro, angenommene 20 Kopierseiten zu je 0,15 Euro, Umsatzsteuer und die 1,0-Grundbuchgebühr hinzu. Zusätzlicher Grundschuldvollzug, Grundschuldbetreuung, Rangbescheinigung und weitere Auslagen sind nicht angesetzt. Die Darlehensauszahlung beträgt im Beispiel ebenfalls 450.000 Euro.

Mit Finanzierung und 3,57 Prozent Käuferprovision beträgt das Erwerbsbudget somit 665.394,24 €. Nach 450.000 Euro Darlehensauszahlung sind 215.394,24 € Eigenmittel erforderlich. Ein Eigenkapital von lediglich 150.000 Euro würde nur die Differenz zwischen Kaufpreis und Darlehen abdecken; die Kaufnebenkosten wären damit noch nicht bezahlt.

Die Rechnung ist eine nachvollziehbare Fallberechnung nach den genannten Annahmen. Kosten für Zinsen, Tilgung, Renovierung, Umzug, Sachverständige oder zusätzliche, nicht ausgewählte notarielle Vorgänge sind nicht enthalten. Bei abweichenden Seitenzahlen oder Auslagen ist auch die darauf entfallende Umsatzsteuer neu zu berechnen.

Kaufnebenkosten ohne Makler berechnen: Was entfällt?

Um die Kaufnebenkosten ohne Makler zu berechnen, tragen Sie im Rechner bei „Provision, brutto (%)“ den Wert 0 ein. Ohne Käuferprovision entfallen im 600.000-Euro-Beispiel 21.420 Euro. Mit der dargestellten Finanzierung verbleiben 43.974,24 € Kaufnebenkosten; ohne neue Grundschuld sind es 41.855,47 €. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die hessische Katastergebühr fallen weiterhin an.

Wählen Sie „Ohne Darlehen“, rechnet der Rechner ohne Grundschuldgebühren und ohne Darlehensauszahlung. Bei „Anderer Kredit“ können Sie eine Darlehensauszahlung ohne neue Grundschuld erfassen. Darlehenszinsen und anderweitige Finanzierungskosten müssen Sie zusätzlich planen.

Kaufnebenkosten im Ausland: Österreich, Niederlande und Frankreich

Ein fairer Vergleich trennt die Erwerbsteuer von Vertrags-, Register-, Finanzierungs- und Vermittlungskosten. Die folgende Übersicht betrifft einen gewöhnlichen entgeltlichen Erwerb; die ausländischen Werte werden nicht mit der deutschen GNotKG-Tabelle berechnet. Sonderregeln für Erstkäufer, Eigennutzung, Neubau oder familiäre Übertragungen können das Ergebnis verändern.

Für Österreich, die Niederlande und Frankreich stammen die Angaben aus den jeweiligen Behörden- beziehungsweise Notariatsinformationen. Stand: November 2026. Die niedrigere niederländische Steuer beim selbst genutzten Hauptwohnsitz ist beispielsweise keine allgemeine Aussage über einen Ferien- oder Vermietungskauf. Auch aus der französischen Bezeichnung „frais de notaire“ lässt sich nicht auf die reine Vergütung des Notars schließen: Darin werden regelmäßig erhebliche Steueranteile zusammengefasst. [12] [13] [14]

Wo lassen sich Kaufnebenkosten sinnvoll reduzieren?

• Mitverkauftes bewegliches Inventar zutreffend erfassen und seinen realistischen Wert belegen. Eine bloß steuerlich motivierte Zahl ersetzt keine Bewertung.
• Mit Bank und Notariat prüfen, ob eine bestehende Grundschuld abgetreten oder weiterverwendet werden kann. Das ist ein anderer Vorgang als die hier gerechnete Neubestellung und setzt passende Rechte sowie die Zustimmung der Beteiligten voraus.
• Zusätzliche Leistungen und ihre Notwendigkeit vorab klären. Eine erforderliche Sicherung sollte nicht allein wegen ihrer Gebühr entfallen.
• Eine mögliche Förderung wie das Hessengeld separat prüfen. Die späteren Auszahlungen ersetzen keine ausreichende Liquidität beim Kauf.

Bei ausschließlich selbst genutztem Wohneigentum sind typische Erwerbsnebenkosten grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung. Bei vermieteten Immobilien gehören viele Erwerbsnebenkosten zu den Anschaffungskosten und müssen auf Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt werden. Abschreibbar ist nur der entsprechende Gebäudeanteil. Finanzierungskosten können anders einzuordnen sein; die konkrete Zuordnung gehört in die steuerliche Prüfung.

Ein niedrigerer Kaufpreis senkt zwar Steuer und Provision, ist aber nur im Zusammenhang mit dem Objektwert zu beurteilen. Unsere Immobilienbewertung in Frankfurt betrachtet Lage, Zustand und Unterlagen. Bei einer Wohnung im Frankfurter Westend können etwa Gebäudezustand, Teilungserklärung und beschlossene WEG-Maßnahmen für das Gesamtbudget ebenso wichtig sein wie der reine Erwerbspreis.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Der Notar zeigt den Erwerb dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen an. Daraus folgt kein fester Termin für den Eingang des Steuerbescheids. Für die Eigentumsumschreibung ist regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG erforderlich. Die Kaufpreisfälligkeit folgt dagegen den Sicherungen und Regelungen des Kaufvertrags. Stimmen Sie diese Zeitpunkte mit der Bank ab, bevor Sie verbindlich disponieren. [4]

Quellen und Berechnungsgrundlagen

Rechts- und Gebührenstand: 5. November 2026. Die Beispiele rechnen die ausdrücklich beschriebenen Vorgänge; zusätzliche Leistungen und tatsächliche Auslagen bleiben fallabhängig. Die ursprüngliche Fassung erschien am 16. April 2026.

1. Finanzverwaltung Brandenburg: Grunderwerbsteuersätze der Länder. Bremen nach der aktuelleren Landesquelle berichtigt.
2. Bremen: Jahresbericht der Steuerverwaltung, Abschnitt 5.2. 5,5 % für Erwerbsvorgänge ab 1. Juli 2025.
3. GNotKG, insbesondere §§ 34, 47, 53, 112, 113 und 122, Tabelle B und Kostenverzeichnis.
4. Grunderwerbsteuergesetz, insbesondere §§ 3, 8, 9, 11, 13, 15, 18 und 22.
5. BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17: Erhaltungsrücklage und Bemessungsgrundlage.
6. Hessisches Finanzministerium: Hessengeld und Förderbedingungen. Aktuelles Verfahren über die WIBank.
7. Bundesnotarkammer: Kostenbeispiele für Kaufvertrag und Grundschuld.
8. Hessisches Gesetz über die Wiedereinführung der Katasterfortschreibungsgebühren, insbesondere §§ 1–3.
9. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17. Juli 2025, 20 W 102/25.
10. § 24 BauGB und § 28 BauGB.
11. §§ 656a bis 656d BGB: Form, Anwendungsbereich und Verteilung der Maklerkosten.
12. Österreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf.
13. Rijksoverheid: Overdrachtsbelasting und Erstkäuferbefreiung.
14. Notaires de France: Erwerbskosten und Steuern bei Alt- und Neubau; regionale Werte über die französische Finanzverwaltung.
15. Bundesnotarkammer: Gebührensatzung für das elektronische Urkundenarchiv, insbesondere § 2 UA-GebS; Einzug für die Archivbehörde gemäß § 78j BNotO und KV 32015 GNotKG. Durchlaufende Posten nach § 10 Absatz 1 UStG.