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Geschrieben von marchaerter auf September 4, 2020
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Neues Gesetz zur Maklerprovision in Hessen

Noch in diesem Jahr, kurz vor Weihnachten, scheint das neu beschlossene Gesetz wie ein Weihnachtsgeschenk für Käufer: Ein Bestellerprinzip, wie bei der Vermietung von Wohnraum wird es nicht geben – dafür jedoch werden Käufer von eigengenutzten Wohnimmobilien in Hessen zukünftig finanziell entlastet.

Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

Ab dem 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regelungen hinsichtlich der Maklerprovision: Der Bundestag und Bundesrat hat das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” beschlossen. Durch das neue Gesetz werden die bestehenden Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) neu gefasst bzw. erweitert.

Hintergrund des neuen Gesetzes ist, dass (private) Immobilienkäufer, welche sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, zukünftig in den Kaufnebenkosten entlastet werden. Oft war es in Hessen üblich, dass der Käufer einer Immobilie die gesamte Maklerprovision in Höhe von ca. 5% zzgl. der Mehrwertsteuer (5,95% Brutto) zahlen musste, obwohl der Verkäufer (ebenfalls und anfänglich) den Immobilienmakler mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragt hat.

Viele Bundesländer haben bereits erfolgreich mit einer geteilten Provision gearbeitet, jedoch gab es diesbezüglich regional sehr unterschiedliche Regelungen. Dies soll mit dem Gesetz auf Bundesebene vereinheitlicht werden.

Immobilie kaufen und verkaufen: Wer zahlt die Provision?

Das neue Gesetz sieht eine neue Regelung für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern (inklusive solcher mit Einliegerwohnung) vor.

Wird ein Immobilienmakler zukünftig aufgrund von zwei Maklerverträgen für beide Parteien – Käufer wie auch Verkäufer –  tätig, kann eine Vergütung ab dem 23.12.2020 ebenso nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangt werden.

Eine einseitige, unentgeltliche Tätigkeit ist somit nur möglich, wenn von der anderen Partei ebenfalls keine Vergütung gefordert wird.

Beauftragt hingegen nur eine Partei den Makler, muss diese die Provision bei Erfolg zahlen. Vereinbarungen, die entstandenen Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur dann wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Provision betragen. Zusätzlich muss der Makler nachweisen, dass der Auftraggeber seinen Teil der Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann.

Eine reine Innenprovision (=Verkäuferprovision) ist auch künftig möglich und bietet nicht nur Immobilienkäufern eine finanzielle Entlastung, sondern auch den Verkäufern viele Vorteile. Gern beraten wir Sie in diesem Punkt bei dem Verkauf Ihrer Immobilie in Mittelhessen & Rhein-Main.

Maklercourtage Hessen: Das ändert sich an der Maklerprovision in der Praxis

Variante 1 - Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer

Der Verkäufer schließt, wie bisher üblich, mit dem Makler einen Maklervertrag zum Verkauf der Immobilie. Als Vertragsinhalt wird dem Immobilienmakler gestattet, auch für die andere Partei (Käufer) tätig zu werden. Die im Maklervertrag vereinbarte Maklercourtage mit dem Verkäufer (z.B. 3% zzgl. MwSt.) muss nach §656c BGB identisch mit der erfolgsabhängigen Provision des Käufers sein. Spätere Nachlässe in der Provision müssen an die andere Partei weitergereicht werden.

Beispiel: Mit dem Verkäufer ist ein Maklervertrag und eine Provisionshöhe von 3,57% inkl. MwSt. vereinbart worden. Das Immobilienangebot wird ebenfalls mit 3,57% Käuferprovision angeboten. Auf Grundlage von abschließenden Verhandlungen wird die Höhe der Mehrwertsteuer in der Provision erlassen. Die Brutto-Provision beträgt demnach für den Verkäufer nur noch 3% inkl. MwSt. – dieser Nachlass wird an den Käufer weitergegeben, welcher ebenfalls nur noch 3% inkl. MwSt. zahlen muss.

Variante 2 - Einseitige Interessenvertretung mit partieller Abwälzungsmöglichkeit

Der Verkäufer schließt mit dem Immobilienmakler einen Maklervertrag zum Verkauf der Immobilie ab, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll und darf. Nach der neuen gesetzlichen Regelung ist es unzulässig, die gesamte Provision auf den Käufer abzuwälzen. Dennoch bleibt die anteilige Übernahme durch den Käufer möglich, welche auf maximal 50 Prozent der Gesamtprovision begrenzt ist. Der Käufer muss bei dieser Variante erst seinen Provisionsteil zahlen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist. Der Nachweis hierfür kann vom Verkäufer oder vom Makler erbracht werden. 

Variante 3 - Einseitige Interessenvertretung ohne Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Immobilienmakler als einseitiger Interessensvertreter nur die des Verkäufers vertreten soll und darf. Der Käufer verspricht weder die Zahlung einer Provision, noch verpflichtet er sich, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Maklercourtage wird bei erfolgreicher Vermittlung komplett vom Verkäufer übernommen.

Beispiel: Die angebotene Immobilie wird ohne Käuferprovision angeboten. Der Käufer muss weder einen Maklervertrag schließen noch eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision eingehen.

Beschränkungen des neuen Gesetzes

Ebenso, wie das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten nur eine neue Regulierung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern vorsieht, gilt dieses nur für privat handelnde Verbraucher. Handelt der Immobilienkäufer hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit – z.B. um eine Betriebswohnung für Mitarbeiter zu kaufen – kann die Verteilung der Maklercourtage auch anderweitig vereinbart werden.

Aktuell sieht das Gesetz noch keine Regulierung bezüglich Zweifamilienhäusern und Baugrundstücken vor. Ob oder in wie weit hier künftig Anpassungen erfolgen, wird die Rechtssprechung im Laufe der Zeit zeigen.

Maklervertrag nur noch in Textform

Wo früher eine mündliche Beauftragung oder ein Handschlag zum täglichen Geschäft gehörten, um eine Immobilie zu vermarkten, reicht dies zukünftig nicht mehr aus. Das neue Gesetz sieht eine Formvorschrift für Maklerverträge vor: Ein Maklervertrag, welcher die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (z.B. E-Mail).

Exkurs zur Textform: Eine schriftliche “Vereinbarung” ohne handschriftliche Unterschrift.

Maklerprovision bei Mietwohnungen (Bestellerprinzip)

Bereits seit Juni 2015 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass diejenige Partei das Honorar des Maklers zu tragen hat, welche diesem den Auftrag erteilte. Beauftragt demnach die Wohnungssuchenden einen Immobilienmakler, explizit für diesen auf die Suche nach einer geeigneten Wohnung zu gehen, welche sich nicht im Bestand des Maklers befindet, zahlt der Mieter. Im Umkehrschluss, wenn ein Vermieter den Makler mit der Mietersuche beauftragt, zahlt dieser die Maklercourtage komplett.

Die neuen Regelungen zur Maklerprovision im BGB

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a BGB Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Unsere persönliche meinung zum neuen Gesetz des Maklerprovision

Wir begrüßen die neuen gesetzlichen Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, um Kaufinteressenten den Weg in die eigenen vier Wände (finanziell) attraktiver zu gestalten. Eine Entlastung hinsichtlich der Maklerprovision in Hessen von ca. 3% macht bei einem Kaufpreis von 350.000€ ca. 10.500€ aus – Geld, welches nicht in Form von zusätzlichem Eigenkapital zur Bankfinanzierung benötigt wird oder solches, welches in die zukünftige Immobilie investiert werden kann – insbesondere im Hinblick auf die zunehmenden Anforderungen hinsichtlich der Energieeinsparung.

Die Regelierung ist ein Schritt in die richtige Richtung, jedoch nicht als Allheilmittel anzusehen, um den bereits seit Jahren angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Einen größeren Anreiz zum Kauf von Wohneigentum hätte geschaffen werden können, wenn für einen erstmaligen Immobilienkauf eines Verbrauchers ein Freibetrag zur Grunderwerbsteuer eingeführt worden wäre (gern auch in Kombination mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten) – Immerhin darf man bei einem Immobilienmakler noch eine direkte Leistung erwarten.

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Marc Härter Immobilien

Marc Härter ist Immobilienmakler und Inhaber von Marc Härter Immobilien in Mittelhessen & Rhein-Main.

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