Maklerprovision Hessen: Höhe, Aufteilung und wer sie zahlt

Bei Marc Härter Immobilien zahlen Verkäufer und Käufer beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Dieser Satz wird vereinbart; er ist kein gesetzlicher Tarif für Hessen. Ob die Provision geteilt werden muss, hängt von Objektart, Käuferstatus und den abgeschlossenen Maklerverträgen ab.

Was bedeutet eine Käuferprovision von 3,57 Prozent?

„3,57 Prozent Käuferprovision inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer“ bedeutet, dass der Käufer bei bestehender Zahlungspflicht 3,57 Prozent der vereinbarten Berechnungsgrundlage zahlt. Wenn der Kaufpreis die Grundlage ist, ergeben 500.000 Euro × 3,57 Prozent eine Provision von 17.850 Euro. Die Umsatzsteuer ist darin bereits enthalten und wird nicht nochmals aufgeschlagen.

3,57 Prozent sind keine gesetzlich vorgeschriebene Provisionshöhe. Ob und in welcher Höhe Sie zahlen müssen, folgt aus den wirksamen Vereinbarungen und den gesetzlichen Voraussetzungen. Die Regeln der §§ 656c und 656d BGB betreffen bestimmte Vertragsmodelle beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher; sie bedeuten nicht, dass jeder Immobilienverkauf automatisch dieses Provisionsmodell verwendet.

Maklerprovision Hessen: Das Wichtigste in Kürze

Die Höhe der Maklerprovision ist auch in Hessen nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird im Maklervertrag vereinbart und kann je nach Immobilie, Auftrag und Leistungsumfang unterschiedlich ausfallen. Gesetzlich geregelt ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern vor allem, wie die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden dürfen, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.

Schließen Käufer und Verkäufer jeweils einen Maklervertrag mit demselben Makler, müssen sie sich nach § 656c BGB in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere Seite einen Teil der Kosten übernehmen, darf der Auftraggeber nicht weniger zahlen als die andere Partei. Eine vollständige Übertragung der Verkäuferprovision auf einen privaten Käufer ist in diesem Anwendungsbereich daher nicht zulässig.

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Wie hoch ist die Maklerprovision in Hessen?

Für die Maklerprovision in Hessen gibt es weder einen gesetzlichen Prozentsatz noch eine staatliche Gebührenordnung. Am Markt finden sich unterschiedliche Provisionsmodelle. In Angeboten werden beispielsweise Gesamtprovisionen von 5,95 % oder 7,14 % einschließlich Umsatzsteuer genannt, die bei einer hälftigen Aufteilung entsprechend auf Käufer und Verkäufer verteilt werden. Diese Werte sind keine gesetzlich vorgeschriebenen Sätze.

Entscheidend ist die konkrete Provisionsvereinbarung vor Beginn der Maklertätigkeit. Sie sollte erkennen lassen, welche Partei den Makler beauftragt, welche Leistung geschuldet ist, wie hoch die Provision einschließlich Umsatzsteuer ausfällt und unter welchen Voraussetzungen sie fällig wird. Begriffe wie Maklergebühr, Maklercourtage und Maklerprovision bezeichnen dabei regelmäßig dieselbe erfolgsabhängige Vergütung.

Wer zahlt die Maklerprovision in Hessen?

Wer die Maklerprovision zahlt, hängt vom Vertragsmodell und von der Art der Immobilie ab. Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer sind vor allem drei Konstellationen relevant.

1. Käufer und Verkäufer schließen jeweils einen Maklervertrag

Ist der Makler für beide Parteien tätig und lässt er sich von beiden eine Provision versprechen, müssen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichtet werden. Ein späterer Erlass für eine Partei wirkt auch zugunsten der anderen Partei. Die häufig anzutreffende hälftige Teilung ist also keine pauschale hessische Prozentvorgabe, sondern folgt in diesem Vertragsmodell aus der gesetzlich verlangten Gleichbehandlung.

2. Nur eine Partei beauftragt den Makler

Hat beispielsweise nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen, kann nach § 656d BGB vereinbart werden, dass der Käufer einen Teil der Maklerkosten übernimmt. Wirksam ist das nur, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Der Käuferanteil wird außerdem erst fällig, nachdem der Auftraggeber gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde.

3. Eine Partei übernimmt die Provision vollständig

Eine reine Innenprovision ist weiterhin möglich: Der Verkäufer beauftragt den Makler und trägt die vereinbarte Provision allein. Umgekehrt kann ein Käufer einen Makler ausschließlich mit der Suche beauftragen und die dafür vereinbarte Provision tragen. Welche Regelung tatsächlich gilt, ergibt sich nicht aus dem Bundesland, sondern aus Auftrag, Objektart, Käuferstatus und Maklervertrag.

Rechenbeispiel zur Maklerprovision in Hessen

Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro und einer beispielhaft vereinbarten Provision von jeweils 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer ergibt sich folgende Rechnung:

• Verkäuferprovision: 600.000 Euro × 3,57 % = 21.420 Euro
• Käuferprovision: 600.000 Euro × 3,57 % = 21.420 Euro
• Gesamtprovision: 42.840 Euro einschließlich Umsatzsteuer

Das Beispiel erklärt die Berechnung, legt aber keinen üblichen oder verbindlichen Satz fest. Im konkreten Verkaufsauftrag kann eine andere Provision vereinbart werden. Für Käufer zählt sie zu den Erwerbsnebenkosten und sollte deshalb früh in die Finanzierung einbezogen werden. Einen vollständigen Überblick bietet unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie in Frankfurt.

Wann gilt die gesetzliche Provisionsteilung?

Vermietete Wohnung, Kapitalanlage oder Haus mit Einliegerwohnung?

Eine Vermietung oder Kapitalanlage schließt die Teilungsregeln nicht allein aus: Auch ein privater Kapitalanleger kann Verbraucher sein. Bei einem Haus mit mehreren Nutzungsbereichen darf die Einordnung nicht nur am Exposétitel festgemacht werden. Nutzung, Erwerbszweck und seine Erkennbarkeit für den Makler sowie die Bedeutung weiterer Einheiten sind rechtlich zu prüfen. Eine Einliegerwohnung oder untergeordnete gewerbliche Nutzung schließt die Einordnung als Einfamilienhaus nicht automatisch aus. Auch ein objektives Zweifamilienhaus kann unter den vom Bundesgerichtshof beschriebenen Voraussetzungen als Einfamilienhaus einzuordnen sein; die beabsichtigte Wohnnutzung eines einzelnen Haushalts muss dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar sein. Eine erst nachträglich mitgeteilte Absicht genügt dafür nicht.

Die besonderen Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Sie gelten nicht pauschal für jede Immobilientransaktion.

Unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien und echte Mehrfamilienhausverkäufe fallen nicht allein aufgrund ihrer Lage in Hessen unter diese besonderen Teilungsregeln. Bei einem als Zwei- oder Mehrfamilienhaus bezeichneten Objekt ist die rechtliche Einordnung jedoch anhand des konkreten Erwerbszwecks und seiner Erkennbarkeit bei Abschluss des Maklervertrags zu prüfen. Auch bei einem Käufer, der im Rahmen seiner gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit handelt, können andere Provisionsmodelle zulässig sein. Bei Grenzfällen – etwa der rechtlichen Einordnung eines Gebäudes mit mehreren Wohneinheiten – sollte die Vertragsgestaltung vor Abschluss fachkundig geprüft werden.

Für Mietwohnungen gilt eine andere Regelung: Nach dem Bestellerprinzip trägt grundsätzlich die Partei die Maklerkosten, die den Makler mit der Wohnungsvermittlung beauftragt hat. Die hier erläuterten §§ 656a bis 656d BGB betreffen dagegen den Immobilienkauf.

Maklervertrag: Textform und Fälligkeit

Unsere Vereinbarung: Bei Marc Härter Immobilien ist die Provision grundsätzlich erst mit Zahlung des Kaufpreises fällig. Das ist eine vertragliche Zahlungsregel und nicht der gesetzliche Fälligkeitszeitpunkt jedes Maklerauftrags. Der Provisionsanspruch, die Rechnungsstellung und die vereinbarte Zahlungsfrist sind zu unterscheiden.

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine E-Mail kann diese Form grundsätzlich erfüllen; eine lediglich mündliche Absprache reicht nicht aus. Die Provisionshöhe und die Zahlungsverteilung sollten vor Inanspruchnahme der Maklerleistung eindeutig dokumentiert sein.

Der Provisionsanspruch setzt regelmäßig einen wirksamen Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und einen dadurch zustande gekommenen Hauptvertrag voraus. Beim Immobilienverkauf ist das üblicherweise der notariell geschlossene Kaufvertrag. Der genaue Zahlungszeitpunkt ergibt sich aus dem Maklervertrag und der Rechnung. Beim Kostenmodell nach § 656d BGB kommt hinzu, dass der Anteil der anderen Partei erst nach Zahlung des Auftraggebers und entsprechendem Nachweis fällig wird.

Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen stehen in den §§ 656a bis 656d BGB.

Ist die Maklerprovision in Hessen verhandelbar?

Ja. Die Höhe der Maklerprovision kann grundsätzlich verhandelt werden. Für Eigentümer sollte die Entscheidung jedoch nicht isoliert am Prozentsatz hängen. Relevant sind unter anderem die Bewertung, die Vorbereitung der Verkaufsunterlagen, die Präsentation der Immobilie, die Interessentenqualifizierung, die Verhandlungsführung und die Begleitung bis zur Übergabe.

Vor der Beauftragung sollten Verkäufer daher vier Punkte schriftlich klären:

• Welche Provision ist einschließlich Umsatzsteuer vereinbart?
• Wer schließt mit dem Makler einen Vertrag und wer zahlt welchen Anteil?
• Welche Leistungen sind im Auftrag enthalten?
• Wann entsteht der Anspruch und wann wird die Rechnung fällig?

Einordnung für Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet

Auch in Frankfurt folgt die Provisionshöhe nicht aus einer gesetzlichen Hessen-Tabelle. Sie wird für den konkreten Auftrag vereinbart. Ausgangspunkt eines Verkaufs sollte deshalb eine belastbare Immobilienbewertung in Frankfurt und eine klare Leistungs- und Provisionsvereinbarung sein. Unser Ablauf zum Immobilienverkauf in Frankfurt zeigt, wie Bewertung, Vorbereitung, Vermarktung und Vertragsabschluss zusammenhängen.

Marc Härter Immobilien begleitet Eigentümer als Immobilienmakler in Frankfurt bei der Einordnung des passenden Auftragsmodells. Für Eigentümer im innerstädtischen Teilmarkt finden sich ergänzende Informationen auf der Seite zum Immobilienverkauf im Frankfurter Westend. Welche Provision und Kostenteilung im Einzelfall vereinbart werden, wird vor Beginn der Vermarktung transparent festgehalten.

Quellen der ergänzten Antworten

Quellen der ergänzten Kurzantworten (Stand: 12. Oktober 2026): § 652 BGB: Provisionsanspruch · § 656c BGB: Tätigkeit für beide Parteien · § 656d BGB: Kostenübernahme.

Quellen und fachlicher Prüfstand

Am 21. Oktober 2026 redaktionell aktualisiert und anschließend in einem getrennten fachlichen Durchgang einschließlich rechtlicher Aussagen geprüft. Allgemeine Orientierung; der konkrete Sachverhalt und die Vertragsgestaltung bleiben gesondert zu prüfen.

• BGB §§ 652, 656a–656d: Anspruch, Textform und Verteilung
• § 656b BGB: Käufer als Verbraucher
• § 656d BGB: Kostenübernahme und Zahlungsnachweis

Aktuelle Rechtsprechung zur Einordnung als Einfamilienhaus: BGH, Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 111/25, Leitsätze und Randnummern 17 ff. (Volltextwiedergabe).