Immobilie steuerfrei verkaufen in Frankfurt: Die Drei-Jahres-Regel einfach erklärt

Wer seine selbst genutzte Immobilie verkauft, muss trotz einer Haltezeit von unter zehn Jahren keinen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft versteuern, wenn die Eigennutzungsausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erfüllt ist. Marc Härter Immobilien kann den Verkaufsablauf zeitlich einordnen; die steuerliche Beurteilung gehört in die Hände einer Steuerberatung.

Die Drei-Jahres-Regel ist in der Beratungspraxis eines der meistgefragten Themen — und eines der am häufigsten falsch verstandenen. Viele Eigentümer gehen davon aus, sie müssten die Immobilie mindestens 36 Monate durchgehend bewohnt haben. Das stimmt so nicht: Entscheidend ist die Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren — wobei diese Zeiträume keine vollen Jahre sein müssen. Als Diplom-Immobilienwirt (EIA) und Immobilienbewerter nach ImmoWertV erklärt Marc Härter in diesem Ratgeber, wie die Regel funktioniert, welche Sonderfälle es in Frankfurt gibt und warum der richtige Zeitpunkt für den Notartermin über steuerfrei oder steuerpflichtig entscheiden kann.

Frankfurter Marktdaten 2024/2025 richtig einordnen

Die folgenden Marktdaten bilden den bei Erstellung des Beitrags verfügbaren Stand ab. Sie zeigen eine damalige Marktphase, sind aber weder eine aktuelle Einzelbewertung noch ein Argument dafür, dass ein Verkauf allein aus steuerlichen Gründen wirtschaftlich sinnvoll ist. Marktwert, §-23-Einordnung, Haltekosten und persönliche Ziele müssen getrennt ermittelt und anschließend gemeinsam abgewogen werden.

Preisniveau und Marktentwicklung in Frankfurt 2024/2025

Laut Hessenschau-Bericht vom Januar 2025, der Daten des Gutachterausschusses Frankfurt zitiert, stiegen die Preise für Bestandswohnungen im Jahr 2024 je nach Baualter um bis zu zehn Prozent. Für Eigentumswohnungen in Altbauten wurden rund 5.900 Euro pro Quadratmeter gezahlt, im Neubausegment lagen die Preise im zweiten Halbjahr 2024 bei 7.270 Euro pro Quadratmeter. Laut Immowelt (Stand Januar 2026) beträgt der aktuelle Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main 5.682 Euro pro Quadratmeter — im Jahresvergleich ein Anstieg von vier Prozent.

Die energetische Qualität kann den Preis beeinflussen, weil Käufer Betriebskosten und Modernisierungsbedarf berücksichtigen. Eine pauschale Abschlagsquote lässt sich daraus für ein einzelnes Objekt jedoch nicht ableiten. Eine Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV muss Lage, Objektmerkmale, Datengrundlage und Bewertungsstichtag zusammenführen.

Historische Marktübersicht mit Stand März 2026

Quellen: Gutachterausschuss Frankfurt am Main (Immobilienmarktbericht 2025), Immowelt (Januar 2026), IHK-Wohnungsmarktbericht 2024/2025, Hessenschau (Januar 2025) | Stand: März 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

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Die Drei-Jahres-Regel: Wie der steuerfreie Verkauf nach § 23 EStG funktioniert

Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie kann innerhalb des Zehnjahreszeitraums von § 23 EStG ausgenommen sein. Für die zweite Alternative verlangt die BFH-Rechtsprechung eine zusammenhängende Eigennutzung, die mindestens einen Tag im zweiten Jahr vor der Veräußerung, das vollständige Vorjahr und mindestens einen Tag im Veräußerungsjahr umfasst.

Die Zwei-Silvester-Regel — das unterschätzte Steuerspar-Instrument

Die Drei-Jahres-Regel wird im Volksmund auch als Zwei-Silvester-Regel bezeichnet — und das beschreibt den Mechanismus treffend: Entscheidend ist nicht, dass Sie die Immobilie 36 Monate lang bewohnt haben, sondern dass der Zeitraum der Eigennutzung zwei Jahreswechsel (also zwei Silvester-Nächte) umfasst. Das ermöglicht in der Praxis eine steuerfreie Veräußerung mit einer Eigennutzung von nur einem Jahr und zwei Tagen.

Praxisbeispiel: Eine Eigentümerin zieht am 1. Dezember 2023 in ihre bisher vermietete Wohnung in Frankfurt-Sachsenhausen ein. Das gesamte Jahr 2024 nutzt sie die Wohnung selbst. Am 15. Januar 2025 beurkundet sie den Kaufvertrag beim Notar. Ergebnis: Die Eigennutzung erstreckt sich über drei Kalenderjahre (2023, 2024, 2025) — der Verkauf ist nach § 23 EStG steuerfrei, obwohl die tatsächliche Eigennutzungsdauer nur knapp über 13 Monate beträgt.

Wichtiger Hinweis: Steuerrecht ist individuell

Die Darstellung in diesem Ratgeber basiert auf allgemeinen gesetzlichen Regelungen und dient ausschließlich der Information. Sie ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Bevor Sie Ihre Verkaufsentscheidung treffen, empfehlen wir stets die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater — insbesondere bei Teilnutzung, Erbfällen, Schenkungen oder gemischt genutzten Objekten.

Wann beginnt und endet die Spekulationsfrist?

Maßgeblich für die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG ist immer das Datum der notariellen Beurkundung — nicht der Tag des Einzugs, der Schlüsselübergabe oder der Eintragung im Grundbuch. Die Frist beginnt mit dem Tag des Kaufvertrags und endet exakt zehn Jahre später. Ein Haus, das am 20. März 2015 notariell erworben wurde, darf ab dem 21. März 2025 steuerfrei veräußert werden — sofern keine Eigennutzung vorliegt. Bei bestehender Eigennutzung greift die Ausnahme nach der Zwei-Silvester-Regel deutlich früher.

Bei einem geplanten Verkauf nahe dem Fristende können wenige Tage für die Anwendung des § 23 EStG entscheidend sein. Die zusätzliche Einkommensteuer lässt sich dennoch nicht belastbar durch Multiplikation eines geschätzten Gewinns mit einem Grenzsteuersatz bestimmen. Frist und steuerlicher Gewinn sollten vor Festlegung des Beurkundungstermins fachlich berechnet werden.

Voraussetzungen für die Steuerfreiheit: Was das Finanzamt prüft

Die Eigennutzungsausnahme gilt nicht allein aufgrund einer Melderegisteradresse. Entscheidend sind die tatsächliche Nutzung und der gesetzlich beziehungsweise durch die BFH-Rechtsprechung konkretisierte Zeitraum. Eine anschließende kurzfristige Vermietung im Veräußerungsjahr kann nach BFH IX R 10/19 unschädlich sein, wenn die zusammenhängende Eigennutzung zuvor mindestens einen Tag im zweiten Jahr vor der Veräußerung, das gesamte Vorjahr und mindestens einen Tag im Veräußerungsjahr umfasste.

Akzeptierte Nachweise beim Finanzamt

Welche Nachweise das Finanzamt im Einzelfall verlangt, hängt vom Sachverhalt ab. Melde-, Verbrauchs- und sonstige Nutzungsunterlagen können Indizien sein; eine Anmeldung allein beweist die tatsächliche Eigennutzung nicht. Sinnvoll ist, vorhandene Belege geordnet aufzubewahren und die Nachweisführung mit der Steuerberatung abzustimmen.

Sonderfall: Überlassung an Kinder als eigene Nutzung

Ein häufig übersehener Sonderfall: Die unentgeltliche Überlassung einer Immobilie an ein Kind gilt steuerrechtlich als Eigennutzung der Eltern — vorausgesetzt, für das Kind besteht ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag nach § 32 EStG. Entfällt dieser Anspruch, etwa nach Abschluss der Ausbildung oder Überschreitung der Altersgrenze, endet auch die steuerliche Privilegierung. Dieser Mechanismus ist besonders für Eltern in Frankfurt relevant, die eine Zweitwohnung für studierende Kinder bereithalten und diese nach dem Auszug des Kindes verkaufen möchten.

Steuerlich optimal verkaufen — wir prüfen Ihren Zeitplan

Ob die Eigennutzungsausnahme erfüllt ist, die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder ein Sonderfall wie Erbschaft oder Teilnutzung vorliegt, sollte vor der Vermarktung steuerlich geklärt werden. Auf dieser Grundlage können wir den Verkaufsprozess und den möglichen Notartermin zeitlich passend vorbereiten.

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Was passiert, wenn die Steuerfreiheit nicht greift? Berechnung der Spekulationssteuer

Ist keine Ausnahme erfüllt und liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wird der nach § 23 Abs. 3 EStG ermittelte Gewinn als sonstige Einkünfte in die persönliche Einkommensteuerberechnung einbezogen. Der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften bleibt nur steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.

Rechenbeispiel: Spekulationssteuer auf eine Frankfurter Eigentumswohnung

Ein Eigentümer kauft 2020 eine Eigentumswohnung in Frankfurt-Bornheim für 480.000 Euro und vermietet diese durchgehend. Er verkauft sie 2025 für 600.000 Euro — also innerhalb der Zehnjahresfrist und ohne Eigennutzung. Die Spekulationssteuer berechnet sich wie folgt:

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung | Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Steuerberatung. | Stand: März 2026.

Das Beispiel verdeutlicht einen häufig unterschätzten Effekt: Bei vermieteten Immobilien mindern die jährlich steuerlich geltend gemachten Abschreibungen (AfA — Absetzung für Abnutzung) nachträglich die Anschaffungskosten im Sinne von § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG. Das erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und damit die Steuerlast. Wer über Jahre hinweg AfA geltend gemacht hat, muss diesen Effekt bei der Verkaufsplanung unbedingt berücksichtigen.

Sonderfälle in Frankfurt: Erbschaft, Schenkung, Teilvermietung und Arbeitszimmer

In der Beratungspraxis zeigt sich, dass die Drei-Jahres-Regel selten in Reinform angewendet wird. Häufig überlagern Sonderfälle die Grundregel — mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen, die ohne frühzeitige Planung vermeidbar wären.

Geerbte und geschenkte Immobilien: Die Spekulationsfrist des Vorbesitzers zählt

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt eine Besonderheit: Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird dem Rechtsnachfolger für § 23 EStG der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers zugerechnet. Hat der Erblasser oder Schenker die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, liegt ein späterer privater Verkauf durch den Nachfolger grundsätzlich außerhalb dieser Frist. Eine frühere Eigennutzung des Rechtsvorgängers darf dagegen nicht pauschal als eigene Nutzung des Erben oder Beschenkten behandelt werden. Ob die Eigennutzungsausnahme greift, ist anhand der tatsächlichen Nutzung und des konkreten Verkaufszeitpunkts steuerlich zu prüfen.

Teilvermietung: Steuerfreiheit gilt nur anteilig

Wer eine Immobilie teilweise vermietet und teilweise selbst nutzt — etwa ein Zweifamilienhaus, in dem eine Einheit vermietet ist — profitiert von der Eigennutzungsausnahme nur für den selbst genutzten Teil. Der vermietete Anteil unterliegt der Spekulationssteuer, sofern die Zehnjahresfrist nicht abgelaufen ist. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Quadratmetern. Eigentümer von gemischt genutzten Objekten in Frankfurt — etwa in Bornheim, Nordend oder Bockenheim — sollten diesen Aspekt bei der Verkaufsplanung zwingend einkalkulieren.

Häusliches Arbeitszimmer: Steuerfrei trotz Eigennutzung

Eine für viele Eigentümer überraschende Regelung betrifft das häusliche Arbeitszimmer: Laut BFH-Urteil vom 1. März 2021 (Az. IX R 27/19) muss der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn auch dann nicht nach § 23 EStG versteuert werden, wenn das Eigenheim insgesamt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der Anteil des Arbeitszimmers ist in diesem Fall von der Besteuerung ausgenommen — eine klare Abgrenzung zu Teilvermietungskonstellationen.

Schritt für Schritt: So bereiten Sie den steuerfreien Verkauf in Frankfurt vor

Ob ein Immobilienverkauf nach § 23 EStG steuerfrei bleibt, muss vor Beginn der Vermarktung geklärt werden. Die folgenden Schritte helfen dabei, die steuerliche Prüfung durch die Steuerberatung mit der praktischen Planung des Verkaufsprozesses zu verbinden.

Schritt 1: Fristen klären — Notar-Datum des Kaufvertrags ermitteln

Ausgangspunkt sind regelmäßig die Daten der obligatorischen Erwerbs- und Veräußerungsverträge, nicht Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung. Bei unentgeltlichem Erwerb, Teilübertragungen oder besonderen Vertragsgestaltungen können zusätzliche Regeln gelten. Ein Ablauf des Zehnjahreszeitraums bedeutet nur, dass § 23 EStG regelmäßig nicht greift; andere steuerliche Tatbestände bleiben gesondert zu prüfen.

Schritt 2: Eigennutzungsnachweis sichern

Bewahren Sie vorhandene Belege zur tatsächlichen Nutzung geordnet auf. Welche Unterlagen erforderlich und aussagekräftig sind, sollte anhand des konkreten Sachverhalts mit der Steuerberatung abgestimmt werden; eine Meldebescheinigung allein entscheidet die Frage nicht.

Schritt 3: Immobilienbewertung und marktgerechte Preisfindung

Vor dem Markteintritt steht die präzise Wertermittlung. Viele Eigentümer orientieren sich ausschließlich an Portaldaten — dabei weichen die tatsächlich erzielten Kaufpreise in Frankfurt je nach Lage, Baujahr und Ausstattung erheblich von den Angebotspreisen ab. Eine professionelle Immobilienbewertung nach ImmoWertV ist der Ausgangspunkt für eine realistische Preisstrategie. Laut Von Poll Immobilien (Marktbericht März 2025) betrug der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandseigentumswohnungen in Frankfurt 2024 rund 420.339 Euro — mit erheblichen Abweichungen nach Lage und Zustand.

Schritt 4: Notartermin strategisch planen

Der vorgesehene Beurkundungstermin sollte erst nach steuerlicher Berechnung des maßgeblichen Zeitraums festgelegt werden. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung sind für die Standardfrist regelmäßig nicht die maßgeblichen Vertragspunkte. Bei Eigennutzung kommt es zusätzlich auf den tatsächlichen, zusammenhängenden Nutzungsverlauf an.