Marc Härter Immobilien - Immobilienmakler in Frankfurt
Suchen Sie einen transparenten und professionellen Partner?
Als Immobilienmakler in Frankfurt stehen wir Ihnen bei diesem wichtigen Schritt mit Engagement und Expertise zur Seite.
Der Maklervertrag entsteht oft früher, als Käufer und Verkäufer vermuten: Wer einem Makler per E-Mail auf ein Exposé antwortet oder einen Besichtigungstermin bestätigt, hat in vielen Fällen bereits einen rechtlich wirksamen Vertrag geschlossen — mit Provisionsfolge. Marc Härter Immobilien klärt in diesem Ratgeber, wann genau ein Maklervertrag zustande kommt, welche gesetzlichen Formvorschriften seit Dezember 2020 gelten und warum die Widerrufsbelehrung für Verbraucher zu einem zentralen Schutzmechanismus geworden ist — mit weitreichenden Folgen für Makler, die sie falsch oder gar nicht erteilen.
In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt erleben wir regelmäßig, dass Kaufinteressenten über die rechtliche Tragweite einer scheinbar harmlosen E-Mail-Anfrage oder einer Exposéanforderung auf einem Immobilienportal überrascht sind. Gleichzeitig sind auch Makler, die ihre Widerrufsbelehrung fehlerhaft gestalten, einem erheblichen Risiko ausgesetzt: Der Bundesgerichtshof hat in Urteilen aus 2025 klargestellt, dass selbst nach erfolgtem Kaufvertrag noch widerrufen werden kann — wenn die Belehrung fehlte oder mangelhaft war. Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer, die verstehen möchten, wann sie sich rechtlich binden, und an Verkäufer, die wissen wollen, was beim Maklerauftrag zu beachten ist.
Ein Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande — wie jeder andere Vertrag auch. Die Besonderheit im Immobilienbereich liegt darin, dass dieser Moment häufig unbemerkt passiert. Das Exposé eines Maklers, das auf einem Immobilienportal veröffentlicht wird und ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthält, gilt rechtlich nicht als Angebot, sondern als sogenannte invitatio ad offerendum — eine Einladung zur Abgabe eines Angebots. Erst wenn der Interessent aktiv auf das Exposé reagiert und eine Anfrage stellt, gibt er das eigentliche Angebot ab. Nimmt der Makler dieses Angebot an — etwa durch die Zusendung des vollständigen Exposés oder die Bestätigung eines Besichtigungstermins — ist der Maklervertrag geschlossen.
Der Bundesgerichtshof hat bereits in mehreren Urteilen (zuletzt I ZR 30/15 und I ZR 198/15) klargestellt, dass die Übermittlung eines Exposés mit eindeutigem Provisionsverlangen als Annahme des Maklervertrags gilt. Das bedeutet konkret: Wer per E-Mail ein Exposé anfordert und das Exposé mit einer Provisionsangabe zurückerhält, hat damit in der Regel einen Maklervertrag abgeschlossen. Entscheidend ist, dass das Provisionsverlangen im Inserat oder im Exposé unmissverständlich und eindeutig ausgewiesen ist — Formulierungen wie „Provision nach Vereinbarung“ oder unklare Hinweise reichen nicht aus.
Für Käufer im Raum Frankfurt bedeutet das: Selbst eine kurze Antwort-E-Mail auf eine Portalanzeige — etwa „Ich bin interessiert, bitte senden Sie mir weitere Unterlagen“ — kann als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags interpretiert werden, wenn der Makler daraufhin das Exposé mit Provisionshinweis übersendet. Der Kauf der Immobilie ist dann, anders als oft angenommen, nicht Voraussetzung für das Entstehen des Vertrags — sondern nur die aufschiebende Bedingung für den Provisionsanspruch.
Auch bei persönlichen Besichtigungen entsteht der Maklervertrag häufig früher als gedacht. Wird bei der Besichtigung eine Provisionsvereinbarung unterzeichnet oder nimmt der Interessent ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen entgegen, ist der Vertrag geschlossen. In unserer Beratungspraxis beobachten wir, dass dieser Moment bei Besichtigungen in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet besonders häufig zu Missverständnissen führt: Käufer unterschreiben Unterlagen, ohne den rechtlichen Charakter zu erkennen. Für Makler bedeutet das gleichzeitig: Der Vertragsschluss außerhalb der eigenen Geschäftsräume löst besondere gesetzliche Pflichten aus — insbesondere die Pflicht zur Widerrufsbelehrung auf Papier.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Maklerverträge über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser eine gesetzliche Formvorschrift: Paragraph 656a BGB verlangt die sogenannte Textform. Das bedeutet, der Vertrag muss in einer lesbaren, dauerhaften Form abgefasst sein — eine E-Mail, ein Fax oder eine SMS genügen. Eine handschriftliche Unterschrift ist ausdrücklich nicht erforderlich. Was jedoch nicht genügt: ein mündlicher Vertragsschluss oder ein rein konkludentes Handeln. Wer also nur telefonisch zustimmt oder schweigend Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt, hat keinen wirksamen Maklervertrag geschlossen.
Die Textformpflicht des Paragraphen 656a BGB gilt ausschließlich für Maklerverträge, die auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus abzielen. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke gilt diese Vorschrift nicht — dort gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts. Die Paragraphen 656c und 656d BGB (Halbteilungsgrundsatz und Abwälzungsverbot) haben einen noch engeren Anwendungsbereich: Sie gelten nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher im Sinne des Paragraphen 13 BGB ist — also nicht überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke handelt.
| Immobilientyp | § 656a Textform | §§ 656c/656d Halbteilung | Widerrufsrecht möglich |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Ja | Ja (bei Käufer = Verbraucher) | Ja (Fernabsatz / außerh. Geschäftsräume) |
| Einfamilienhaus | Ja | Ja (bei Käufer = Verbraucher) | Ja (Fernabsatz / außerh. Geschäftsräume) |
| Mehrfamilienhaus | Nein | Nein | Ja (bei Käufer = Verbraucher) |
| Gewerbeimmobilie | Nein | Nein | In der Regel nein |
| Baugrundstück | Nein | Nein | Ja (bei Käufer = Verbraucher) |
Quelle: §§ 656a–656d BGB, Stand März 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Einzelfallberatung empfehlen wir rechtliche Beratung.
Rechtlicher Hinweis: Textform ≠ Schriftform
Paragraph 656a BGB verlangt Textform nach Paragraph 126b BGB — nicht die strengere Schriftform nach Paragraph 126 BGB. Eine E-Mail mit namentlicher Absenderangabe genügt der Textform. Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Ein Maklervertrag, der entgegen Paragraph 656a BGB nicht in Textform abgeschlossen wurde, ist nach Paragraph 125 Satz 1 BGB nichtig — der Makler verliert seinen Provisionsanspruch vollständig. Dieser Artikel enthält keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts.
Paragraph 656c BGB regelt den sogenannten Halbteilungsgrundsatz: Wird ein Makler für beide Vertragsparteien — also für Käufer und Verkäufer — tätig, darf er von jeder Partei nur die gleiche Höhe der Provision verlangen. Daraus folgt in der Praxis: Wenn der Makler mit dem Verkäufer eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises vereinbart hat, kann er auch vom Käufer maximal 3,57 % verlangen. Insgesamt ergibt sich damit eine Gesamtprovision von 7,14 % — die hälftig auf beide Parteien aufgeteilt ist. In Hessen, und damit auch im Frankfurter Markt, ist die hälftige Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer die gesetzliche Regel bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird.
Paragraph 656c BGB enthält zudem eine wichtige Schutzvorschrift: Vereinbart der Makler mit einer Partei Unentgeltlichkeit, so kann er von der anderen Partei ebenfalls keine Provision verlangen. Diese Regelung schließt das früher praktizierte Modell des sogenannten „An-die-Hand-Gebens“ aus, bei dem Makler formal nur für den Verkäufer tätig wurden, die Provision aber vollständig auf den Käufer abgewälzt haben. Für Kaufinteressenten in Frankfurt ist diese Schutzvorschrift besonders relevant, da sie sicherstellt, dass die Provisionslast transparent und symmetrisch verteilt ist.
Verbraucher haben bei Maklerverträgen in bestimmten Konstellationen ein gesetzliches Widerrufsrecht — und dieses Recht ist weitreichender, als die meisten ahnen. Das Widerrufsrecht gilt immer dann, wenn der Maklervertrag entweder als Fernabsatzvertrag (Paragraph 312c BGB) oder als Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen (Paragraph 312b BGB) zustande gekommen ist. Beide Varianten kommen im Immobilienalltag sehr häufig vor — und der BGH hat in mehreren Urteilen der Jahre 2020 bis 2025 klargestellt, dass Makler, die ihre Widerrufsbelehrung falsch oder gar nicht erteilen, ihren Provisionsanspruch verlieren.
Ein Fernabsatzvertrag nach Paragraph 312c BGB liegt vor, wenn der Maklervertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zustande kommt — also über E-Mail, Telefon, Online-Formular oder Brief — ohne dass es zu einem persönlichen Treffen zwischen Makler und Interessent vor Vertragsschluss kommt. Dieser Fall ist im heutigen Immobilienmarkt der häufigste: Interessenten finden ein Objekt auf einem Portal, stellen eine Anfrage, erhalten das Exposé per E-Mail mit Provisionshinweis und bestätigen den Erhalt — fertig ist der Fernabsatzvertrag. Laut dem IVD-Marktbericht (2024) werden mehr als 80 % aller Erstanfragen bei Kaufimmobilien über digitale Kanäle gestellt — eine Entwicklung, die die Fernabsatzthematik im Maklerrecht zur Regel und nicht zur Ausnahme gemacht hat.
Die Rechtsfolge für den Verbraucher: Er hat ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Paragraph 355 BGB, das mit dem Vertragsschluss beginnt — aber nur dann, wenn der Makler ihn ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt hat. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Widerrufsfrist nach Paragraph 356 Absatz 3 BGB auf zwölf Monate und vierzehn Tage ab dem ursprünglichen Vertragsschluss. Der Verbraucher kann den Maklervertrag dann sogar noch nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wirksam widerrufen — und bereits gezahlte Provision zurückfordern.
Die zweite Konstellation, die ein Widerrufsrecht auslöst, ist der Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers. Paragraph 312b BGB erfasst alle Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit von Makler und Interessent an einem Ort abgeschlossen werden, der kein dauerhafter Gewerberaum des Maklers ist. Das Gesetz nennt diese Situation bewusst, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass ein Verbraucher beim Vertragsschluss außerhalb der gewohnten Geschäftsumgebung überrascht werden kann — ohne ausreichend Zeit für eine überlegte Entscheidung.
Das bedeutet: Wer bei einer Wohnungsbesichtigung in Frankfurt-Sachsenhausen, im Nordend oder im Westend eine Provisionsvereinbarung unterschreibt oder ein Exposé mit Provisionshinweis entgegennimmt, schließt einen Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers — mit der Folge, dass das Widerrufsrecht gilt. Das Gleiche gilt, wenn der Makler beim Interessenten zu Hause auftaucht, um einen Alleinauftrag zu besprechen und dabei ein Formular unterzeichnet wird. Entscheidend für das Widerrufsrecht ist hier, dass der Vertragsschluss nicht in den dauerhaft genutzten Gewerberäumen des Maklers stattgefunden hat.
Wichtiger Unterschied: Fernabsatz vs. außerhalb Geschäftsräume
Bei Fernabsatzverträgen kann die Widerrufsbelehrung per E-Mail erteilt werden. Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen ist dies anders: Hier muss die Widerrufsbelehrung zwingend auf Papier ausgehändigt werden (Artikel 246a § 4 Absatz 2 Satz 1 EGBGB). Händigt der Makler die Belehrung bei der Besichtigung nur per E-Mail nach, ist die Form nicht gewahrt — die Frist beginnt nicht zu laufen. Der BGH hat diese Anforderung in seinem Urteil vom 26. November 2020 (Az. I ZR 169/19) ausdrücklich bestätigt. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei rechtlichen Einzelfragen empfehlen wir anwaltliche Beratung.
Die Widerrufsbelehrung ist kein bürokratisches Beiwerk — sie ist ein zentrales Element des Verbraucherschutzes bei Maklerverträgen, dessen Fehlen oder fehlerhafte Ausgestaltung unmittelbare finanzielle Konsequenzen für den Makler hat. Die gesetzliche Grundlage findet sich in Artikel 246a § 1 Absatz 2 EGBGB. Der Makler muss dem Verbraucher die Widerrufsbelehrung in klarer, verständlicher Sprache mitteilen — und zwar so, dass der Verbraucher tatsächlich weiß, wie, an wen und bis wann er den Widerruf erklären kann.
Eine wirksame Widerrufsbelehrung muss folgende Elemente enthalten: den Hinweis auf das 14-tägige Widerrufsrecht, die Frist und ihren Beginn, die Adresse, an die der Widerruf zu richten ist, sowie das gesetzliche Musterwiderrufsformular. Das Muster ist in Anlage 1 zu Artikel 246a § 1 Absatz 2 EGBGB vorgegeben. Makler, die ein eigenes Formular verwenden, riskieren, dass die Belehrung als nicht ordnungsgemäß gilt — insbesondere dann, wenn mehrere unterschiedliche Widerrufsadressen angegeben werden oder die Fristberechnung unklar ist.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24) entschieden, dass eine Widerrufsbelehrung, die zwei unterschiedliche Widerrufsadressen enthält — in dem entschiedenen Fall eine Sparkasse und eine mit ihr verbundene Immobiliengesellschaft — als widersprüchlich und damit als unwirksam gilt. Der Verbraucher konnte daraufhin den Maklervertrag noch nach dem Immobilienkauf widerrufen und die gezahlte Provision zurückfordern. Das Urteil zeigt: Schon vermeintlich kleine Fehler in der Belehrung können den vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs bedeuten.
Mit Urteil vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) hat der Bundesgerichtshof eine weitere wichtige Weiche gestellt: Online-Maklerverträge, bei denen der Interessent auf eine Schaltfläche mit einem allgemeinen Begriff wie „Senden“ klickt, um einen Maklervertrag abzuschließen, sind endgültig unwirksam. Paragraph 312j Absatz 3 BGB schreibt vor, dass bei im Internet abgeschlossenen Verträgen, die den Verbraucher zur Zahlung verpflichten, die Bestellschaltfläche eindeutig mit einem Hinweis auf die Zahlungspflicht beschriftet sein muss — zum Beispiel mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder „kostenpflichtig anfragen“. Neutrale Begriffe wie „Senden“, „Absenden“ oder „Weiter“ reichen nicht aus.
Die Konsequenz ist weitreichend: Der Maklervertrag ist bei fehlerhafter Button-Beschriftung nicht etwa schwebend unwirksam und heilbar — er ist endgültig nichtig. Auch wenn der Käufer danach einen Besichtigungstermin vereinbart, das Objekt besichtigt und sogar kauft, hat dieses Verhalten keinen heilenden Charakter. Der BGH schließt überdies einen Wertersatzanspruch des Maklers aus — da die Schutzmechanismen sonst unterlaufen würden. Für viele Makler, die standardisierte Software für ihre Online-Exposéplattformen nutzen, bedeutet das Urteil: Ihre bisherigen Vertragsstrecken sind rechtlich angreifbar.
Maklervertrag — Transparenz von Anfang an
Als inhabergeführtes Maklerbüro im Frankfurter OpernTurm legen wir größten Wert auf rechtssichere, klare Vertragsverhältnisse. Wir informieren unsere Kunden — Käufer wie Verkäufer — von Beginn an transparent über alle vertraglichen Grundlagen, Provisionsregelungen und etwaige Widerrufsrechte. So entstehen keine Überraschungen — und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit auf Augenhöhe.
Widerruft der Verbraucher den Maklervertrag fristgerecht, wird der Vertrag rückabgewickelt. Bereits gezahlte Provision muss der Makler innerhalb von 14 Tagen ab dem Widerruf zurückerstatten. Der Makler darf für die Rückabwicklung keine Gebühren verlangen. Ob dem Makler trotz Widerruf ein Wertersatz für seine bis dahin erbrachten Leistungen zusteht, ist eine komplexe Rechtsfrage: Grundsätzlich sieht Paragraph 357 Absatz 8 BGB einen solchen Wertersatzanspruch vor — aber nur dann, wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler seine Tätigkeit bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist aufnimmt, und wenn der Makler den Verbraucher ordnungsgemäß belehrt hat.
In der Praxis bedeutet das: Hat der Makler die Widerrufsbelehrung korrekt erteilt und hat der Interessent ausdrücklich gewünscht, dass der Makler seine Tätigkeit unmittelbar beginnt, kann der Makler nach einem Widerruf anteiligen Wertersatz verlangen. Fehlt die Belehrung hingegen vollständig oder ist sie fehlerhaft — und widerruft der Verbraucher daraufhin — hat der Makler weder Anspruch auf Provision noch auf Wertersatz. Die Maklerleistung gilt in diesem Fall als unentgeltlich erbracht. Für Kaufinteressenten, die einen Maklervertrag widerrufen möchten, empfiehlt es sich, den Widerruf nachweisbar zu erklären — idealerweise per Einschreiben mit Rückschein.
Eine der folgenreichsten Erkenntnisse aus der aktuellen BGH-Rechtsprechung: Der Widerruf eines Maklervertrags ist unter Umständen auch noch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags möglich — nämlich dann, wenn die Widerrufsbelehrung gar nicht oder fehlerhaft erteilt wurde und die verlängerte Widerrufsfrist von zwölf Monaten und vierzehn Tagen noch nicht abgelaufen ist. Bereits gezahlte Provision kann dann zurückgefordert werden. Käufer, die das Widerrufsrecht nutzen möchten, sollten jedoch beachten, dass der Widerruf nur den Maklervertrag betrifft — nicht den notariell beurkundeten Kaufvertrag, der von diesem Recht unabhängig ist. Der Kauf bleibt also wirksam, während der Provisionsanspruch des Maklers entfällt. Weiterführende Informationen zu Maklerleistungen finden Sie in unserem regionalen Servicebereich.
Für Kaufinteressenten im Frankfurter Markt — sei es im Westend, im Sachsenhausen, im Nordend oder in Stadtteilen wie Riedberg und Sachsenhausen — ergeben sich aus den geschilderten Regelungen klare Handlungsempfehlungen. Erstens: Überprüfen Sie bei jedem Exposé, das Sie anfordern, ob ein Provisionsverlangen klar und eindeutig ausgewiesen ist. Fehlt ein solches Verlangen, kommt in der Regel kein Maklervertrag zustande. Zweitens: Prüfen Sie, ob der Maklervertrag per Fernkommunikation oder bei einer Besichtigung zustande gekommen ist. In beiden Fällen besteht in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Drittens: Fragen Sie aktiv nach der Widerrufsbelehrung — ein seriöser Makler übergibt Ihnen diese unmittelbar bei oder nach Vertragsschluss.
Für Verkäufer, die einen Makler beauftragen, ist der Maklervertrag das zentrale Vertragsverhältnis — und damit die Grundlage für die Provisionspflicht des Käufers, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Laut dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Frankfurt stiegen die Transaktionszahlen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr um rund 23,3 Prozent — ein belebter Markt, in dem klar strukturierte Maklerverträge für einen reibungslosen Ablauf essenziell sind. Verkäufer sollten darauf achten, dass der Maklervertrag die Laufzeit, die Exklusivität (Allein- oder Gemeinschaftsauftrag) und die Provisionshöhe klar benennt — und dass die Provisionsregelung mit den gesetzlichen Vorgaben aus den Paragraphen 656c und 656d BGB übereinstimmt.
Der Alleinauftrag — auch Exklusivauftrag genannt — berechtigt nur einen Makler zur Vermarktung der Immobilie über einen festgelegten Zeitraum. Er gibt dem Makler die Sicherheit, dass seine Investitionen in Marketing, Exposéerstellung und Besichtigungen nicht durch eine Parallelvermarktung durch andere Makler oder den Eigentümer selbst entwertet werden. Für Verkäufer bedeutet der Alleinauftrag im Gegenzug: Sie erhalten in der Regel eine umfassendere Betreuung und eine höhere Vermarktungsintensität. Der einfache Auftrag — ohne Exklusivität — bietet dem Verkäufer mehr Flexibilität, jedoch auch weniger Verbindlichkeit von Maklerseite. In Frankfurt erteilen wir unseren Kunden individuell ausgehandelte Alleinaufträge mit klarer Laufzeit und transparenter Provisionsstaffel. Mehr zum Immobilienverkauf mit Marc Härter Immobilien lesen Sie hier.
Damit Sie den typischen Ablauf eines rechtssicheren Maklervertragsverhältnisses kennen, stellen wir hier die wichtigsten Schritte dar — aus Käuferperspektive, wie sie im Frankfurter Markt regelmäßig stattfinden:
Schritt 1 — Interessenbekundung: Der Interessent entdeckt ein Objekt auf einem Portal oder der Website des Maklers. Das Inserat enthält ein eindeutiges Provisionsverlangen. Der Interessent sendet eine Anfrage per E-Mail — das ist sein Vertragsangebot.
Schritt 2 — Exposéübermittlung und Vertragsschluss: Der Makler sendet das vollständige Exposé per E-Mail zurück — das ist die Annahme des Angebots. Gleichzeitig übermittelt er die Widerrufsbelehrung in Textform. Der Maklervertrag ist nun wirksam geschlossen.
Schritt 3 — Widerrufsfrist: Der Interessent hat nun 14 Tage Zeit, den Maklervertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Tut er das nicht, läuft die Frist ab — der Maklervertrag wird verbindlich.
Schritt 4 — Besichtigung und Kaufentscheidung: Der Interessent besichtigt das Objekt und entscheidet sich zum Kauf. Die aufschiebende Bedingung für den Provisionsanspruch des Maklers tritt ein.
Schritt 5 — Kaufvertrag und Provision: Nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags wird die Provision fällig. Beim Halbteilungsmodell (Paragraph 656c BGB) zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision. Details zur Provisionsteilung in Hessen finden Sie in unserem speziellen Ratgeber.
Ein Maklervertrag entsteht durch Angebot und Annahme. Das Inserat oder das Exposé des Maklers gilt als invitatio ad offerendum — nicht als bindendes Angebot. Erst wenn der Interessent aktiv eine Anfrage stellt (z. B. per E-Mail auf eine Portalanzeige antwortet), gibt er das eigentliche Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ab. Nimmt der Makler dieses Angebot an — etwa durch die Zusendung des vollständigen Exposés mit eindeutigem Provisionsverlangen — ist der Vertrag geschlossen. Voraussetzung für die Wirksamkeit ist bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern die Textform nach Paragraph 656a BGB.
Nein. Das Widerrufsrecht gilt nur für Verbraucher — also Personen, die den Maklervertrag nicht überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke abschließen. Außerdem muss der Vertrag entweder als Fernabsatzvertrag (z. B. per E-Mail oder Online-Portal) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (z. B. bei einer Besichtigung vor Ort) zustande gekommen sein. Wird der Maklervertrag in den dauerhaften Gewerberäumen des Maklers geschlossen, entsteht kein Widerrufsrecht. Für Unternehmer und professionelle Investoren gilt das Widerrufsrecht grundsätzlich nicht.
Bei ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung beträgt die Frist 14 Tage ab Vertragsschluss (Paragraph 355 BGB). Hat der Makler die Widerrufsbelehrung nicht oder fehlerhaft erteilt, verlängert sich die Frist auf zwölf Monate und vierzehn Tage ab dem ursprünglichen Vertragsschluss (Paragraph 356 Absatz 3 BGB). Der Verbraucher kann dann selbst nach Abschluss des Kaufvertrags noch widerrufen und gezahlte Provision zurückfordern. Die Widerrufsfrist beginnt bei Verträgen außerhalb der Geschäftsräume erst zu laufen, wenn die Widerrufsbelehrung auf Papier ausgehändigt wurde.
Die Schriftform nach Paragraph 126 BGB verlangt eine handschriftliche Unterschrift. Die Textform nach Paragraph 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger — eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Eine E-Mail, ein Fax oder eine SMS können Textform erfüllen. Paragraph 656a BGB schreibt für Maklerverträge über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser nur Textform vor — nicht Schriftform. Ein rein mündlicher Vertragsschluss oder ein konkludentes Verhalten genügen dieser Textformpflicht jedoch nicht und führen zur Nichtigkeit des Vertrags nach Paragraph 125 BGB.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) entschieden, dass online geschlossene Maklerverträge endgültig unwirksam sind, wenn bei der Anfrage keine Schaltfläche mit eindeutigem Hinweis auf die Zahlungspflicht verwendet wurde — zum Beispiel „zahlungspflichtig bestellen“. Neutrale Begriffe wie „Senden“ reichen nicht aus. Das bedeutet für Käufer: Wer über eine Plattform mit einem solchen Formularfehler einen Maklervertrag abgeschlossen hat, kann die Provision möglicherweise zurückfordern oder die Zahlung verweigern. Der Vertrag ist in diesen Fällen von Anfang an nichtig. Für konkrete Fallprüfungen empfehlen wir anwaltliche Beratung.
Ja — unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. Wenn die Widerrufsbelehrung gar nicht oder fehlerhaft erteilt wurde, verlängert sich die Widerrufsfrist auf zwölf Monate und vierzehn Tage ab Vertragsschluss. In dieser Zeit kann der Maklervertrag widerrufen werden — selbst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags. Der Kaufvertrag selbst bleibt davon unberührt. Folge des wirksamen Widerrufs: Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt, bereits gezahlte Provision ist zurückzuerstatten. Der Bundesgerichtshof hat diese Möglichkeit in mehreren Urteilen bestätigt. Ob im Einzelfall ein wirksamer Widerruf möglich ist, sollte rechtlich geprüft werden.
Nein. Paragraph 656a BGB gilt ausschließlich für Maklerverträge, die auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus gerichtet sind. Mehrfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (sofern kein Wohnungseigentum), Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke fallen nicht unter diese Vorschrift — für sie gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts. Auch die Paragraphen 656c und 656d BGB zum Halbteilungsgrundsatz und zur Abwälzung von Maklerkosten gelten nur bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ist eine reine Käuferprovision weiterhin möglich.
Über den Autor
Marc Härter
Immobilienmakler & Inhaber · Frankfurt am Main
Marc Härter ist seit über 15 Jahren im Frankfurter Immobilienmarkt tätig und spezialisiert auf den Verkauf von Wohn- und Anlageimmobilien in Frankfurt und dem gesamten Rhein-Main Gebiet. Als Inhaber von Marc Härter Immobilien mit Sitz im Westend, begleitet er Eigentümer und Investoren mit fundierter Marktkennntnis, diskreter Abwicklung bei Off-Market Immobilien (Secret Sale) und einem breiten Netzwerk an vorgemerkten Käufern.
Als Immobilienmakler in Frankfurt stehen wir Ihnen bei diesem wichtigen Schritt mit Engagement und Expertise zur Seite.