Hausschätzung Frankfurt: Was ist Ihr Haus wirklich wert?

Eine Hausschätzung ordnet den marktgerechten Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag ein. In Frankfurt am Main ist dieser Wert kein pauschaler Durchschnittsbetrag, sondern das Ergebnis einer methodischen Analyse von Lage, Zustand, Grundstück und Marktsituation. Marc Härter Immobilien erstellt für Verkaufsentscheidungen Immobilienbewertungen unter Anwendung der ImmoWertV. Förmliche Verkehrs-, Gerichts- oder Steuergutachten bieten wir nicht an; für solche Zwecke ist vorab zu klären, welche Gutachtenart und Qualifikation die zuständige Stelle verlangt.

In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt beobachten wir zwei häufige Muster: Eigentümer, die ihren Wert aus Bauchgefühl oder Nachbarschaftsgesprächen ableiten — und Eigentümer, die einen Online-Rechner befragen und das Ergebnis für verbindlich halten. Beides führt regelmäßig zu falschen Preisvorstellungen, die am Ende entweder Käufer abschrecken oder echte Erlöspotenziale vernichten. Dieser Ratgeber erklärt, was eine seriöse Hausschätzung ausmacht, welche Methoden zum Einsatz kommen, was sie kostet und warum der Frankfurter Markt dabei besondere Anforderungen stellt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Verkehrswert ≠ Angebotspreis: Eine Hausschätzung ermittelt den Marktwert nach ImmoWertV 2021 — der tatsächliche Verkaufspreis kann je nach Verhandlung und Marktlage abweichen.

Drei anerkannte Verfahren: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren — welches angewendet wird, hängt von Objekttyp und Nutzung ab.

Kosten variieren stark: Entscheidend sind Bewertungszweck, Objekt, Unterlagenlage, Rechercheaufwand und vereinbarter Leistungsumfang.

Frankfurter Besonderheit: Laut Immowelt (Mai 2026) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 5.009 Euro — mit extremer Spreizung zwischen Stadtteilen.

Online-Rechner ersetzen keine Objektprüfung: Automatisierte Modelle können Mikrolage, Zustand, Rechte und baurechtliche Besonderheiten nur begrenzt erfassen; eine feste Abweichungsquote gibt es nicht.

Was bedeutet Hausschätzung — und was ist sie nicht?

Eine Hausschätzung ist die methodische Ermittlung des Verkehrswerts — also des Marktwerts — einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Der Begriff selbst ist umgangssprachlich; fachlich korrekt spricht man von Immobilienbewertung oder Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert ist nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielt werden würde.

Der Verkehrswert ist damit kein Angebotspreis, kein Wunschpreis und kein Versicherungswert. Er beschreibt, was ein informierter, marktkundiger Käufer — ohne emotionalen Druck oder persönliche Beziehung — für das Objekt zahlen würde. Für einen Eigentümer, der sein Haus in Frankfurt verkaufen möchte, ist der Verkehrswert der wichtigste Anhaltspunkt für die Preisstrategie — aber keine zwingende Bindung.

Wann wird eine Hausschätzung benötigt?

Für eine Verkaufsentscheidung kann eine marktbezogene Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV ausreichen. Bei gerichtlichen, steuerlichen, finanzierungsbezogenen oder streitigen Anlässen gelten dagegen jeweils eigene Anforderungen an Form, Tiefe und Qualifikation. Gericht, Finanzamt oder Kreditinstitut entscheiden, welche Nachweise im konkreten Verfahren akzeptiert werden.

Typische Anlässe für eine Hausschätzung in Frankfurt: geplanter Verkauf, Scheidung und güterrechtliche Auseinandersetzung, Erbschaft mit mehreren Erben, Schenkung mit steuerlicher Relevanz, Beleihung durch eine Bank, Zwangsversteigerungsverfahren oder Auseinandersetzung mit dem Finanzamt. Der Anlass bestimmt, welche Art der Schätzung erforderlich ist — und wer sie erstellen darf.

Hausschätzung, Kurzgutachten, Vollgutachten — der Unterschied

Die Begriffe werden im Alltag häufig vermischt, bezeichnen aber unterschiedliche Leistungen. Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Unterschiede:

Quellen: Panthera Immobilien (März 2026), renditer.de (Juni 2025), Gutachterausschuss Frankfurt am Main | Stand: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

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Die drei Bewertungsverfahren bei einer Hausschätzung

Für Häuser in Frankfurt kommen drei normierte Verfahren nach ImmoWertV 2021 zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren dominant ist, hängt von Objekttyp, Nutzung und verfügbarer Datenlage ab. Bei einer professionellen Hausschätzung werden oft zwei Verfahren kombiniert und über einen Sachwertfaktor oder Marktanpassungsfaktor abgeglichen.

Vergleichswertverfahren — das Marktspiegelprinzip

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert des zu schätzenden Hauses aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Vergleichbar bedeutet dabei: ähnliche Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Die Datenbasis liefert die nicht öffentliche Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main, der laut Paragraf 192 BauGB alle beurkundeten Kaufverträge im Frankfurter Stadtgebiet erfasst. Seit Januar 2025 wertet der Gutachterausschuss Frankfurt die Verträge über Wohngebäude mit der durch die ImmoWertV 2021 vorgegebenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus — was die Datenlage für Bestandsobjekte präziser macht.

Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste Verfahren und liefert die marktnahesten Ergebnisse, wenn genügend vergleichbare Transaktionen vorliegen. In einer Stadt wie Frankfurt mit einem aktiven Transaktionsmarkt ist das für viele Objekte gegeben — allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Die enormen Preisunterschiede zwischen Stadtteilen und Lagen erfordern eine sorgfältige Auswahl der Vergleichsobjekte. Ein Haus in Bergen-Enkheim ist kein Vergleichsobjekt für ein Haus in Westend-Süd — auch wenn beide Baujahr 1970 haben und 150 m² Wohnfläche aufweisen.

Sachwertverfahren — Substanz und Herstellungskosten

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert eines Hauses aus der Summe von Bodenwert und dem aktuell angesetzten Herstellungswert des Gebäudes, vermindert um eine Alterswertminderung. Der Bodenwert ergibt sich aus dem amtlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Zone — in Frankfurt werden diese alle zwei Jahre zum Beginn eines geraden Kalenderjahres durch den Gutachterausschuss beschlossen und sind über das Geoportal Frankfurt abrufbar. Die Herstellungskosten basieren auf den Normalherstellungskosten (NHK), die den Neubauwert des Gebäudes je Quadratmeter beschreiben.

Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird mit einem Sachwertfaktor — ebenfalls vom Gutachterausschuss Frankfurt veröffentlicht — auf das aktuelle Marktniveau angepasst. Dieser Marktanpassungsschritt ist entscheidend: Das Sachwertverfahren liefert ohne diesen Faktor keinen Marktwert, sondern lediglich einen Substanzwert. In unserer Bewertungspraxis in Frankfurt setzen wir das Sachwertverfahren vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften ein, wo der Vergleichswertmarkt aufgrund zu weniger Transaktionen dünn ist.

Hinweis: Alterswertminderung nach ImmoWertV 2021

Die Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude beträgt laut ImmoWertV 2021 einheitlich 80 Jahre. Ein Gebäude aus dem Jahr 1985 hätte damit eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von ca. 39 Jahren (Stand 2026). Umfangreiche Modernisierungen — Dach, Fenster, Heizung, Elektrik — können die wirtschaftliche Restnutzungsdauer rechnerisch verlängern und den Sachwert erheblich verbessern. Dies ist ein häufig unterschätzter Hebel bei der Vorbereitung eines Hausverkaufs.

Ertragswertverfahren — relevant für vermietete Häuser

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei vermieteten oder ertragsorientiert gehandelten Häusern zum Einsatz — etwa bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Gebäuden oder Investitionsobjekten. Im allgemeinen Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird der marktüblich erzielbare Reinertrag um den Bodenwertverzinsungsbetrag bereinigt und der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen über deren Restnutzungsdauer kapitalisiert; anschließend wird der Bodenwert hinzugerechnet. Der anzusetzende Liegenschaftszinssatz muss zum Objekt, zum Wertermittlungsstichtag und zum Modell der verwendeten Marktdaten passen.

Bei Einfamilienhäusern ohne Mietnutzung ist das Ertragswertverfahren in der Regel nicht die primäre Methode. Wir setzen es jedoch ergänzend ein, wenn ein Objekt beispielsweise über eine vermietete Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Einheit im Erdgeschoss verfügt — um den ertragsrelevanten Teil des Gebäudewerts gesondert zu plausibilisieren.

Wertfaktoren beim Haus schätzen lassen: Was den Preis in Frankfurt bestimmt

Der Wert eines Hauses in Frankfurt ergibt sich aus dem Zusammenspiel zahlreicher Merkmale. Lage, Grundstück, baulicher Zustand, Energieeffizienz, Ausstattung und rechtliche Gegebenheiten können den Wert deutlich beeinflussen. Starre prozentuale Zu- oder Abschläge sind ohne geeignete Vergleichsdaten und Prüfung des konkreten Objekts nicht belastbar. Die einzelnen Faktoren zu verstehen, ist der erste Schritt zu einer realistischen Preiserwartung.

Lage — der dominante Faktor

Laut Immowelt (Mai 2026) liegt der Durchschnittspreis für Häuser in Frankfurt bei 5.009 Euro pro Quadratmeter — mit einer Spanne von unter 2.100 Euro in Randlagen bis über 10.000 Euro in Top-Lagen. Das ist keine Aussage über Zustand oder Qualität, sondern rein über die Adresse. Westend-Süd, Nordend und Sachsenhausen-Nord befinden sich im absoluten Premiumsegment; Stadtteile wie Fechenheim, Bonames oder Nieder-Erlenbach liegen deutlich darunter.

Bei der Lage unterscheidet eine seriöse Hausschätzung zwischen Makrolage (Stadtteil, Bodenrichtwertzone) und Mikrolage (konkrete Straße, Ausrichtung, Lärm, Grünanteil, Schulnähe, ÖPNV-Erreichbarkeit). Die Mikrolage kann innerhalb eines Frankfurter Stadtteils erhebliche Preisunterschiede erklären; ihre konkrete Wirkung ist aus passenden Marktdaten abzuleiten. Eine ruhige Lage mit guter Ausrichtung und Blick ins Grüne kann gegenüber einer belasteten Hauptstraßenlage im selben Stadtteil im Vorteil sein — auch wenn der Bodenrichtwert identisch ist.

Zustand und Energieeffizienz — zunehmend kaufentscheidend

Der Gebäudezustand ist neben der Lage ein wesentlicher Wertfaktor. Energieeffizienz, Heiztechnik und dokumentierter Sanierungsstand beeinflussen die Nachfrage, weil Käufer Betriebskosten und absehbare Investitionen in ihre Preisvorstellung einbeziehen. Pauschale prozentuale Auf- oder Abschläge lassen sich daraus für Frankfurt jedoch nicht seriös ableiten: Wirkung und Höhe hängen von Lage, Gebäudetyp, Vergleichsobjekten, technischer Restlebensdauer und tatsächlichem Modernisierungsbedarf ab. Das seit Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz ist dabei nur ein Teil der Gesamtbetrachtung.

Teilmodernisierungen können die Vermarktbarkeit verbessern, führen aber nicht automatisch zu einem Verkaufspreisaufschlag in Höhe der Investitionskosten. Käufer berücksichtigen sowohl den dokumentierten Sanierungsstand als auch noch ausstehende Maßnahmen in ihrer Preisvorstellung. Ob eine Modernisierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, muss deshalb für das konkrete Objekt geprüft werden.

Weitere wertrelevante Faktoren im Überblick

Quelle: Eigene Auswertung aus Bewertungspraxis Frankfurt, gip-frankfurt.de (2026) | Stand: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

Der Frankfurter Immobilienmarkt 2026 — Kontext für jede Hausschätzung

Der Frankfurter Immobilienmarkt stabilisiert sich 2026 nach den Korrekturen der Jahre 2022 bis 2024. Laut Immowelt (Mai 2026) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.009 Euro, für Eigentumswohnungen bei 5.518 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt der Markt eine stabile bis leicht steigende Tendenz — die Nachfrage nach gut aufgestellten Bestandsobjekten in innenstadtnahen Lagen ist wieder gestiegen, während energetisch problematische Objekte in peripheren Lagen weiterhin Preisabschläge erfahren.

Für die Hausschätzung ist dieser Marktkontext entscheidend: Eine Bewertung, die auf Daten aus 2022 oder 2023 basiert, bildet den aktuellen Markt nicht ab. Laut Gutachterausschuss Frankfurt am Main erscheint der Immobilienmarktbericht jährlich Anfang Mai; die aktuellste Datengrundlage für Bodenrichtwerte stammt aus dem Marktbericht 2026, der auf Transaktionsdaten bis Ende 2025 basiert. Für eine Hausschätzung mit validen Ergebnissen müssen diese aktuellen Marktdaten einfließen.

Preisspanne nach Haustyp in Frankfurt 2026

Quellen: Immowelt (Mai 2026), Immobilienpreise Frankfurt 2026, Marc Härter Immobilien, eigene Auswertung | Stand: Juni 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

Freistehende Einfamilienhäuser sind im Frankfurter Stadtgebiet ein rares Gut. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet im Schnitt zwischen 750.000 und 950.000 Euro — exklusive Kaufnebenkosten. In sehr guten Lagen wie dem Westend oder im Nordend werden für sanierte Villen und Stadthäuser Preise jenseits der 1,5 Millionen Euro erzielt. Neubauten im Frankfurter Stadtgebiet kosten laut Q1-2026-Daten im Durchschnitt über 11.000 Euro pro Quadratmeter — ein Markt, der für Bestandsobjekte mit gutem Zustand strukturell Rückenwind erzeugt.

Ihr Haus professionell schätzen lassen

Marc Härter Immobilien erstellt für Verkaufsentscheidungen eine persönliche Immobilienbewertung in Frankfurt unter Anwendung der ImmoWertV und auf Grundlage geeigneter Marktdaten. Sie dient der Markt- und Preisstrategie. Für gerichtliche, steuerliche oder andere formgebundene Zwecke wird vorab geklärt, welche Stelle und welcher Nachweis erforderlich sind.

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Kosten einer Hausschätzung — was Sie in Frankfurt einplanen sollten

Die Kosten einer Hausschätzung variieren stark je nach Leistungsumfang, Qualifikation des Bewerters und Verwendungszweck. Für einen regulären Hausverkauf entstehen durch die Makler-Bewertung keine gesonderten Kosten — die Bewertungsleistung ist Teil des Maklerauftrags. Wer ein formelles Gutachten benötigt, muss die Kosten in Abhängigkeit vom ermittelten Verkehrswert und dem Aufwand kalkulieren.

Für Kurz- oder Verkehrswertgutachten sollten Auftraggeber ein konkretes Angebot einholen. Preis und Bearbeitungszeit hängen insbesondere von Objekt, Unterlagenlage, Besichtigungs- und Rechercheaufwand, Bewertungsstichtag und Dokumentationstiefe ab. Die vorgesehene Verwendung gehört ausdrücklich in die Beauftragung.

Rechtlicher Hinweis: Wer darf ein Gutachten erstellen?

Die Berufsbezeichnung allein garantiert keine Anerkennung für jeden Zweck. In gerichtlichen Verfahren würdigt das Gericht vorgelegte Privatgutachten und kann selbst Sachverständige beauftragen. Für steuerliche Nachweise gelten die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen, etwa § 198 BewG; Kreditinstitute arbeiten mit eigenen Beleihungs- und Nachweisanforderungen. Vor der Beauftragung sollte deshalb geklärt werden, wer den Wert benötigt und welche Qualifikation, Methodik und Form verlangt werden.

Ablauf einer Hausschätzung — von der Besichtigung bis zum Ergebnis

Eine seriöse Hausschätzung folgt einem klar strukturierten Prozess. Abweichungen davon — etwa Bewertungen rein auf Basis von Angaben ohne Vor-Ort-Besichtigung — sind grundsätzlich mit erhöhter Unsicherheit behaftet und taugen allenfalls als erste Orientierung.

Schritt 1: Unterlagenprüfung

Vor der Besichtigung werden alle wertrelevanten Unterlagen gesichtet: Grundbuchauszug, Flurkarte und Liegenschaftskarte, Bebauungsplan, Energieausweis, Bauzeichnungen und Grundrisse, vorhandene Wohnflächenberechnung, aktuelle Betriebskostenabrechnungen (bei Wohngebäuden mit Mietverhältnissen) sowie bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung und aktuelle WEG-Protokolle. Fehlende Unterlagen verlängern den Prozess und können die Qualität des Ergebnisses beeinträchtigen.

Schritt 2: Vor-Ort-Besichtigung

Die Besichtigung erfasst Zustand, Ausstattung, Raumaufteilung, Schäden und Modernisierungsstand. Besonderes Augenmerk gilt dabei Dach, Keller, Heizungsanlage, Fenster und Außenfassade — den Bauelementen mit dem größten Einfluss auf den Sachwert und die Restnutzungsdauer. Gleichzeitig wird die Mikrolage bewertet: Straßenlärm, Besonnung, Ausblick, Nachbarbebauung, Parkplatzsituation. Eine Besichtigung, die weniger als 45 Minuten dauert, kann diese Tiefe nicht leisten.

Schritt 3: Marktanalyse und Verfahrensanwendung

Auf Basis von Vor-Ort-Erkenntnissen und Unterlagen werden die geeigneten Bewertungsverfahren angewendet und plausibilisiert: je nach Objekt etwa Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren unter Anwendung der ImmoWertV. Die wesentlichen Ansätze und wertbestimmenden Merkmale werden nachvollziehbar dokumentiert und zu einer Marktwertindikation zusammengeführt.

Schritt 4: Ergebnisbesprechung und Einschätzung zur Preisstrategie

Im Ergebnisgespräch erläutern wir die Marktwertindikation, die wesentlichen wertbestimmenden Faktoren und — wenn gewünscht — eine Einschätzung zur Preisstrategie für den Verkauf. Marktwert, strategischer Angebotspreis und späterer Kaufpreis sind dabei voneinander zu unterscheiden. Das tatsächlich erzielbare Ergebnis hängt unter anderem von Marktlage, Nachfrage, Objektqualität und Vermarktung ab.

Online-Bewertungstools — Orientierung, keine Schätzung

Automatisierte Online-Bewertungstools erleben seit einigen Jahren eine starke Verbreitung — von Immobilienportalen, Banken und spezialisierten Dienstleistern. Sie liefern in Sekunden einen Richtwert auf Basis von Algorithmen, die Lage, Baujahr, Größe und Typ des Objekts verarbeiten. Die Qualität hat sich verbessert, die grundsätzliche Grenze ist aber geblieben: Ein Algorithmus kann keine Vor-Ort-Besichtigung ersetzen.

Online-Tools erfassen Zustand und Modernisierungsstand, Mikrolage, Grundstückszuschnitt, rechtliche Belastungen oder baurechtliche Besonderheiten häufig nur eingeschränkt. Auch Abweichungen zwischen tatsächlicher Wohnfläche, Planunterlagen und Eingabedaten können das Ergebnis verzerren. Für eine erste Orientierung können solche Tools nützlich sein; eine Verkaufsentscheidung sollte jedoch nicht allein darauf beruhen.

Ein häufiges Muster aus unserer Praxis: Eigentümer kommen mit einem Online-Wert ins Erstgespräch und sind dann überrascht, wenn die tatsächliche Schätzung deutlich abweicht — in beide Richtungen. Ein Haus in gepflegtem Zustand mit seltenen Eigenschaften (großes Grundstück, ausgebauter Keller, neuwertige Heizung) wird von Algorithmen systematisch unterbewertet, weil diese Qualitäten in der Dateneingabe nicht abbildbar sind. Umgekehrt überschätzen Tools gelegentlich Objekte in formell guten Lagen, die in der Mikrolage erhebliche Nachteile aufweisen.

Besonderheiten bei der Hausschätzung in Frankfurt am Main

Frankfurt weist im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten einige Besonderheiten auf, die bei einer Hausschätzung bekannt sein müssen. Wer diese Besonderheiten nicht kennt, riskiert Fehlbewertungen — auch bei grundsätzlich solider Methodenkenntnis.

Erhaltungssatzungen und Milieuschutz

In mehreren Frankfurter Stadtteilen — darunter Sachsenhausen, Nordend und Bornheim — gelten Erhaltungssatzungen nach Paragraf 172 Baugesetzbuch. Diese begrenzen bauliche Veränderungen, Zweckentfremdung und in bestimmten Konstellationen auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Für ein Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet ist zu prüfen, welche geplanten Maßnahmen genehmigungspflichtig sind und ob bestehende Mietstrukturen abgesichert bleiben müssen. Dies hat direkten Einfluss auf den Wert — insbesondere bei Investitionsobjekten. Eine detaillierte Darstellung der Regelungen finden Sie in unserem Ratgeber zu Erhaltungssatzungen und Milieuschutz in Frankfurt.

Bodenrichtwertstruktur und Gutachterausschuss Frankfurt

Die Bodenrichtwerte in Frankfurt am Main werden alle zwei Jahre zu Beginn eines geraden Jahres vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte beschlossen — zuletzt zum 1. Januar 2026. Die Spanne der Bodenrichtwerte in Frankfurt ist enorm: Sie reicht von unter 200 Euro pro Quadratmeter in peripheren Lagen bis weit über 2.000 Euro pro Quadratmeter in innenstadtnahen Wohnlagen. Wer den amtlichen Bodenrichtwert seiner Liegenschaft kennen möchte, kann diesen im Geoportal Frankfurt abrufen.

Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für eine Bodenrichtwertzone — er ist nicht 1:1 auf jedes Grundstück in dieser Zone übertragbar. Grundstückstiefe, Bebaubarkeit nach BauNVO, Altlasten und Zuschnitt können zu erheblichen Zu- oder Abschlägen vom Bodenrichtwert führen. Ein ausführlicher Ratgeber dazu findet sich unter Bodenrichtwert erklärt.

Lagequalität und Stadtteil-Granularität

Frankfurts Immobilienmarkt weist erhebliche Unterschiede zwischen und innerhalb der Stadtteile auf. Eine Hausschätzung, die nur auf Stadtteilebene differenziert, ohne die konkrete Straße, Grundstücksausrichtung und unmittelbare Nachbarschaft zu bewerten, greift deshalb zu kurz. In unserer Bewertungspraxis analysieren wir die tatsächliche Mikrolage — auch dann, wenn für das Grundstück bereits ein Bodenrichtwert vorliegt.