Setzungsrisse am Haus: Ursachen, Sanierung und Verkauf in Frankfurt

Ein Riss in der Hauswand wirft vor einem Verkauf schnell große Fragen auf: Bewegt sich das Gebäude noch? Reicht eine Reparatur am Mauerwerk oder muss die Gründung ertüchtigt werden? Und welchen Preis kann man mit diesem Befund vertreten? Bei Setzungsverdacht beginnt eine belastbare Antwort mit der Untersuchung des Bauwerks und bei Bedarf seines Untergrunds.

Was sind Setzungsrisse – und wann sind Risse gefährlich?

Setzungsrisse entstehen, wenn ungleichmäßige Setzungen des Baugrunds beziehungsweise der Gründung Spannungen im Gebäude erzeugen, die zu Rissen führen. Quellbedingte Hebungen können ebenfalls Risse auslösen und sind als Ursache gesondert einzuordnen. Eine Linie im Putz allein beweist keine dieser Ursachen. Risse können auch durch Temperaturänderungen, Materialverhalten oder andere Beanspruchungen entstehen. Für die Einordnung sind das betroffene Bauteil, der Verlauf und die Entwicklung des Schadens zu untersuchen. [1] [2]

Eine allgemeine Millimetergrenze, mit der Eigentümer jeden Riss zuverlässig als harmlos oder gefährlich einstufen könnten, wäre dafür zu wenig. Die Breite ist ein Befund neben weiteren. Auch das Baujahr beantwortet die Frage nicht: „Das sind normale Setzrisse“ ist ohne Untersuchung keine tragfähige Zustandsbeschreibung.

Lassen Sie insbesondere neu entstandene oder wachsende Risse, deutliche Verformungen und Veränderungen an mehreren Bauteilen zeitnah fachlich einordnen. Bei einer vermuteten akuten Gefahr für die Standsicherheit geht die Sicherung vor; ein langfristiges Beobachtungsprogramm ist dann kein Ersatz für die unmittelbare Beurteilung durch Fachleute.

Wie können Boden, Trockenheit und Wasserentzug ein Haus bewegen?

Tonhaltige Böden können bei Wasserverlust schrumpfen und bei Wasseraufnahme quellen. Das HLNUG nennt den Frankfurter Ton als ein Vorkommen im Rhein-Main-Gebiet. Besonders ungleichmäßige Bodenverformungen können Gebäude beanspruchen und Risse oder Schiefstellungen verursachen. [2]

Längere Trockenphasen, Wasserentzug durch Baumwurzeln und versiegelte Oberflächen können die Austrocknung begünstigen. Daneben nennt das Landesamt wechselnde Bodenschichten, Durchnässung und künstliche Auffüllungen als mögliche Einflüsse auf Setzungen. Welche davon ein bestimmtes Haus betreffen, muss am Standort geklärt werden. [2]

Eine Grundwasserabsenkung kann ebenfalls Bauwerksschäden durch Setzungen verursachen. Sie ist jedoch gesondert von einer Austrocknung im Wurzelbereich zu betrachten. Für eine Ursachenanalyse zählen deshalb sowohl die tatsächlichen Wasserverhältnisse als auch Bodenaufbau und Gründung. [3]

Ein Baum vor dem Fenster beweist keinen Zusammenhang mit einem Riss. Bewässerung, Änderungen der Entwässerung oder Eingriffe in den Baumbestand sollten daher nicht auf bloßen Verdacht als Sanierung eingesetzt werden. Für Baumarbeiten sind zusätzlich die örtlichen Schutzvorschriften zu beachten; unser Ratgeber zum Fällen von Bäumen in Frankfurt erläutert die gesonderte Genehmigungsfrage.

Baugrund in Frankfurt: Was zählt für das einzelne Haus?

Bei Setzungsverdacht sind Bodenaufbau, Gründung und Gebäudeschäden gemeinsam zu betrachten. Für Eigentümer ist vor allem zu klären, wodurch die beobachteten Veränderungen entstehen und welche Maßnahmen sich daraus ergeben.

Der beim HLNUG veröffentlichte Abschlussbericht „Umwelt 4.0 – Cluster I“ von 2024 beschreibt unterschiedliche Bodenbewegungen im Frankfurter Stadtgebiet. Solche Fernerkundungsdaten liefern einen regionalen Überblick. Die Beurteilung eines konkreten Hauses erfordert dagegen die Untersuchung der örtlichen Verhältnisse und der Bausubstanz. [4]

Welche Untersuchung braucht ein Haus mit Setzungsverdacht?

Ein sinnvoller Untersuchungsauftrag sollte eine konkrete Entscheidungsfrage beantworten: Geht es zunächst um die Sicherheit, um die Ursache vorhandener Schäden oder bereits um die Planung einer Gründungssanierung? Der notwendige Umfang ergibt sich aus dem Befund. Eine Besichtigung und eine umfassende Baugrunduntersuchung sind unterschiedliche Leistungen.

1. Schadensgeschichte zusammentragen: Wann wurden Risse erstmals bemerkt? Gibt es datierte Fotos, frühere Reparaturen, Pläne und Gutachten? Welche baulichen Veränderungen sind dokumentiert?
2. Bausubstanz beurteilen lassen: Ein entsprechend qualifizierter Bausachverständiger beziehungsweise Tragwerksplaner ordnet die betroffenen Bauteile und die konstruktive Bedeutung ein.
3. Geotechnische Fragen klären: Bei entsprechendem Verdacht sind Bodenaufbau, Gründungsverhältnisse und Wasserverhältnisse durch einen geotechnischen Sachverständigen zu untersuchen.
4. Bewegungen gezielt erfassen: Rissmonitore und Höhen- oder Verschiebungsmessungen können Bestandteil des Untersuchungskonzepts sein. Dauer und Messintervalle sind fachlich festzulegen.
5. Ergebnis für die Entscheidung aufbereiten: Der Bericht sollte Befunde, begründete Schlussfolgerungen, offene Fragen und empfohlene Maßnahmen unterscheiden.

Die BG BAU nennt für Gründungs- und Unterfangungsarbeiten ausdrücklich die Dokumentation von Setzungs- und gegebenenfalls Verschiebungsmessungen sowie die Rissbeobachtung. Ein unveränderter Messwert während eines kurzen Zeitraums beantwortet noch nicht jede Frage nach langfristigen Einflüssen. [5]

Welche Sanierungskonzepte kommen infrage?

Ob überhaupt eine Gründungs- oder Baugrundsanierung erforderlich ist, ergibt sich erst aus der Untersuchung. Das Sanierungsziel muss vor der Auswahl eines Verfahrens feststehen. Eine Oberfläche instand zu setzen, einen Hohlraum zu verfüllen, Bauwerkslasten anders abzutragen und eine Schiefstellung zu korrigieren sind unterschiedliche Aufgaben. Ein Verfahren kann für eine dieser Aufgaben geeignet sein und für eine andere nicht ausreichen.

Für Unterfangungen verweist die BG BAU auf Planung, bautechnische Unterlagen und Standsicherheitsnachweise, gegebenenfalls auch für Zwischenzustände. Beim DIBt sind unterschiedliche Gründungssysteme und Baugrundverfahren erfasst. Das ist kein Nachweis, dass jedes System an jedem Haus eingesetzt werden darf oder geeignet ist. [5] [6]

Expansionsharzverfahren können nach der Verfahrensbeschreibung eines Anbieters zur Baugrundverbesserung, Hohlraumverfüllung oder kontrollierten Anhebung eingesetzt werden. Diese Beschreibung erklärt das Prinzip, ersetzt aber keine unabhängige Auswahl für das konkrete Gebäude. Auch Kombinationen aus Nachgründung und ergänzender Hohlraumverfüllung sind fachplanerisch zu beurteilen. [7]

Eine Materialgarantie und die Verantwortung für den Erfolg einer konkreten Sanierungsleistung sind außerdem unterschiedliche Dinge. Eigentümer sollten sich erläutern lassen, was geprüft, geplant und ausgeführt wird, welche Voraussetzungen gelten und wie das Ergebnis dokumentiert werden soll.

Was kostet es, Setzungsrisse zu sanieren?

Ein seriöser Kostenvergleich setzt einen vergleichbaren Leistungsumfang voraus. Der Preis für eine örtliche Putzreparatur lässt sich nicht als Richtwert für die Stabilisierung einer Gründung verwenden. Ohne Untersuchung wäre eine allgemeine Kostenspanne für „Setzungsrisse am Haus“ deshalb wenig aussagekräftig.

Für ein prüfbares Budget empfehlen wir, die folgenden Positionen getrennt ausweisen zu lassen:

• Untersuchungen, Fachplanung, erforderliche Nachweise und gegebenenfalls Genehmigungen;
• Baustelleneinrichtung, Zugang und Schutz vorhandener Leitungen;
• eigentliche Gründungs- oder Baugrundarbeiten mit Mengenansätzen und Abrechnungsregeln;
• Wiederherstellung von Abdichtung, Oberflächen und Außenanlagen;
• begleitende Messungen, Abschlussdokumentation und gegebenenfalls Nachbeobachtung;
• ausdrücklich ausgeschlossene Leistungen, mögliche Zusatzpositionen und Umsatzsteuer.

Ein Pauschalpreis hilft nur, wenn seine Voraussetzungen verständlich sind. Fragen Sie beispielsweise, wie mit zusätzlichen Gründungstiefen, unerwarteten Hindernissen oder Schäden an vorhandenen Bauteilen umgegangen wird. Für die Verkaufsplanung braucht es außerdem eine Trennung zwischen notwendiger Maßnahme und einer darüber hinaus gewünschten Modernisierung.

Kann man ein Haus mit Setzungsrissen verkaufen?

Ein Haus mit Rissen kann grundsätzlich verkauft werden. Für die Vorbereitung kommt es darauf an, was über den Zustand bekannt ist, welche Fragen offen sind und wie Käufer den erforderlichen Aufwand beurteilen können. Eine geklärte Ursache und ein nachvollziehbares Konzept geben einer Preisverhandlung eine andere Grundlage als eine bloße Vermutung.

Für eine Immobilienbewertung in Frankfurt gibt es keinen allgemeingültigen prozentualen Abschlag für Setzungsrisse. Die ImmoWertV nennt Baumängel und Bauschäden als mögliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Entscheidend ist ihr Werteinfluss im konkreten Markt; bereits berücksichtigte Nachteile dürfen nicht nochmals abgezogen werden. [8]

Wir empfehlen, drei Fragen getrennt zu beantworten: Welcher Zustand liegt vor? Welche Maßnahmen sind technisch erforderlich und belastbar kalkuliert? Wie reagieren passende Käufer auf diese Ausgangslage? Ein Angebot eines Sanierungsunternehmens ist dabei eine Kosteninformation, noch keine vollständige Wertermittlung.

Im vorhandenen Zustand verkaufen

Dieser Weg kann passen, wenn Eigentümer keine größeren Arbeiten mehr übernehmen möchten. Untersuchungen und bekannte Schäden sollten dafür geordnet vorliegen. Die Ansprache richtet sich an Käufer, deren Budget, Zeitplan und Bereitschaft zur fachlichen Begleitung zum Projekt passen. Auch ein erfahrener Käufer benötigt nachvollziehbare Informationen.

Mit geprüftem Konzept vermarkten

Ein Konzept kann offene Fragen zu Machbarkeit, Umfang und Ablauf konkretisieren. Es sollte erkennbar bleiben, welche Planung tatsächlich vorliegt, welche Angebote darauf beruhen und welche Annahmen noch zu prüfen sind. Eine visualisierte spätere Ausstattung belegt weder die Gründungssicherheit noch eine Genehmigung.

Vor dem Verkauf sanieren

Hier sind Vorfinanzierung, Zeitbedarf und das angestrebte Ergebnis gegeneinander abzuwägen. Die spätere Vermarktung braucht neben Rechnungen auch die zugehörigen Planungs-, Ausführungs- und gegebenenfalls Messunterlagen. Die Ausgabe für eine Sanierung ist nicht automatisch mit demselben zusätzlichen Verkaufserlös gleichzusetzen.

Unser Ratgeber zum Verkauf einer Altbauwohnung in Frankfurt ergänzt die Fragen zu Bausubstanz, Käuferansprache und Präsentation. Für den Immobilienverkauf in Frankfurt sollten technische Klärung und Vermarktung zeitlich aufeinander abgestimmt werden.

Was müssen Verkäufer über Risse und frühere Sanierungen mitteilen?

Über bekannte erhebliche Schäden, die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind, müssen Verkäufer aufklären, wenn sie für die Kaufentscheidung wesentlich sind und der Käufer die Mitteilung redlicherweise erwarten darf. Die Aufklärung muss vor Vertragsschluss erfolgen. Dazu sollten vorhandene Untersuchungen und noch offene Fragen nachvollziehbar erläutert werden. Welche Angaben im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom konkreten Sachverhalt ab. [11]

Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. § 442 BGB regelt die Bedeutung der Kenntnis des Käufers. Ein sichtbarer Riss bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer auch eine dem Verkäufer bekannte, weitergehende Schadensursache kennt. [9] [11]

Für die Unterlagenaufbereitung ist deshalb zwischen sichtbarer Rissstelle, bekannter Ursache und bereits ausgeführten Arbeiten zu unterscheiden. Verkäufer sollten keine unbelegte Erklärung als feststehende Diagnose weitergeben. „Der Riss wurde verschlossen“ beschreibt eine andere Tatsache als „die Ursache ist dauerhaft behoben“.

Empfehlenswert ist eine geordnete, nachweisbare Übergabe der relevanten Berichte und eine Abstimmung mit dem Notariat über die Beschreibung im Kaufvertrag. Das bloße Bereitstellen eines Ordners oder Datenraums erfüllt eine Aufklärungspflicht nicht automatisch; entscheidend ist, ob der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die betreffende Information zur Kenntnis nimmt. Konkrete Käuferfragen müssen richtig und vollständig beantwortet werden. Bei streitigen Ursachen oder Haftungsfragen ist eine individuelle rechtliche Prüfung sinnvoll. [11]

Was gilt bei einer Eigentumswohnung – und welche Unterlagen helfen?

Bei einer Eigentumswohnung endet die Prüfung nicht an der Wohnungstür. Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Sondereigentum sein. Für Schäden an Gründung oder tragender Bausubstanz müssen deshalb Gemeinschaftseigentum, Verwaltung und Finanzierung einbezogen werden. Die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist in § 19 WEG geregelt; für die Kosten ist unter anderem § 16 WEG maßgeblich. [10]

Vor dem Verkauf empfiehlt sich eine Übersicht über vorhandene Gutachten, Beschlüsse, Angebote und den Finanzierungsstand. Klären Sie, ob eine Maßnahme nur diskutiert, bereits beschlossen oder ausgeführt wurde und welche Zahlungen noch offen sind. Nach § 16 Abs. 2 WEG werden Gemeinschaftskosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt; Vereinbarungen oder zulässige abweichende Beschlüsse können einen anderen Schlüssel vorsehen. Maßgeblich sind daher die für die Gemeinschaft geltenden Regelungen. [10]

Für Haus und Wohnung lässt sich die Vorbereitung in einer übersichtlichen Objektmappe bündeln:

• datierte Schadenserfassung mit Fotos und bekannten Veränderungen;
• vorhandene Baupläne, Gründungsunterlagen und frühere Gutachten;
• aktuelle fachliche Beurteilung einschließlich ausdrücklich offener Fragen;
• gegebenenfalls Sanierungsplanung und dazu passende Angebote;
• Nachweise ausgeführter Arbeiten und vorhandene Messprotokolle;
• bei Wohnungseigentum zusätzlich relevante Beschlüsse und Finanzierungsunterlagen.

Als Immobilienmakler in Frankfurt begleiten wir Eigentümer bei Bewertung und Verkauf und bereiten die vorhandenen Informationen für Kaufinteressenten nachvollziehbar auf. Die geotechnische Untersuchung und die Tragwerksplanung gehören in die Hände der dafür qualifizierten Fachleute. Weitere allgemeine Unterlagen für den Immobilienverkauf bleiben unabhängig vom Schaden erforderlich.

Quellen und fachliche Einordnung

Stand: 17. Oktober 2026. Regionale Befunde sind keine Diagnose für ein einzelnes Grundstück. Die Verfahrensübersicht dient der Orientierung; sie ersetzt keine Baugrund- oder Tragwerksplanung. Rechtsfragen sind anhand des konkreten Sachverhalts zu beurteilen.

• [1] Fraunhofer IRB: Rissschäden an Mauerwerkskonstruktionen, Verlagsinformation zum Fachbuch von Christian Dialer (2016), mit Überblick über Rissursachen und Untersuchungsfragen.
• [2] HLNUG: Setzungsempfindliche Schichten, insbesondere Frankfurter Ton, Schrumpfen und Quellen sowie Einfluss von Austrocknung, Vegetation und Auffüllungen.
• [3] BGR: Grundwasserstände – häufig gestellte Fragen, Abschnitt zur Beobachtung von Grundwasserständen und möglichen Bauwerksschäden.
• [4] Abschlussbericht Umwelt 4.0 – Cluster I, 2024, gedruckte S. 29–31: Bodenbewegungen im Frankfurter Stadtgebiet und Grenzen der Fernerkundungsmethode.
• [5] BG BAU, Baustein C 468: Gründungen neben Fundamenten – Unterfangungen, Planung, Standsicherheitsnachweise und Messungen; keine Anleitung für Eigenarbeiten.
• [6] DIBt: Erd- und Grundbau und Mikropfähle, Verfahrensgruppen und bauaufsichtlicher Rahmen.
• [7] URETEK: Injektionsverfahren mit Expansionsharzen, ausdrücklich eine Hersteller-/Anbieterquelle zum Verfahrensprinzip; keine unabhängige Eignungsbestätigung für ein bestimmtes Gebäude.
• [8] § 8 ImmoWertV, Werteinfluss sowie Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
• [9] § 444 BGB und § 442 BGB, Haftungsausschluss und Kenntnis des Käufers.
• [10] § 5 WEG, § 19 WEG und § 16 WEG, Gemeinschaftseigentum, Erhaltung und Kosten.
• [11] BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22, Entscheidungsgründe beim DNotI, insbesondere Rn. 12–19, 24, 28 und 33: richtige Angaben, Antworten auf Käuferfragen und Erfüllung von Aufklärungspflichten durch Unterlagen.