Neuer Mietspiegel Frankfurt 2026: Was Mieter und Vermieter nun wissen müssen

Der qualifizierte Mietspiegel Frankfurt 2026 gilt seit dem 25. Juni 2026. Er hilft, die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung zu bestimmen. Die veröffentlichten 12,28 Euro je Quadratmeter sind ein Stichprobenmittel und kein pauschaler Mietpreis für jede Frankfurter Wohnung. Gegenüber 2024 liegt dieses Mittel rund 6,8 Prozent höher; die Stadt weist auf Einschränkungen beim Zeitvergleich hin. [1]

Für die Berechnung nutzen Sie den offiziellen Mietspiegelrechner der Stadt Frankfurt. Die amtliche Mietspiegel-Broschüre als PDF erläutert Geltungsbereich und Merkmale. Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, kommt es anschließend auf die Unterscheidung zwischen laufender Miete, Vergleichsmiete und tatsächlich zulässiger Entwicklung an. [2]

Seit wann gilt der Mietspiegel Frankfurt 2026?

Die Stadt hat den Mietspiegel am 25. Juni 2026 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Seine Laufzeit endet laut Broschüre am 31. Mai 2028. Bei einem laufenden Mietverhältnis ist für die rechtliche Einordnung zusätzlich der jeweilige Vorgang und dessen Zeitpunkt maßgeblich. [3]

Was galt in der Übergangsphase?

Die Stadt erläutert, dass der Mietspiegel 2024 vom 1. bis 24. Juni 2026 in aller Regel übergangsweise als einfacher Mietspiegel angewendet werden konnte. Wer ein Erhöhungsverlangen aus diesem Zeitraum beurteilen muss, sollte Schreiben und Zugangsdaten in die Prüfung einbeziehen. [4]

Was bedeutet „qualifiziert“?

§ 558d BGB knüpft den Begriff an wissenschaftliche Erstellung und Anerkennung. Bei Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen besteht die Vermutung, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Eine einstimmige Zustimmung sämtlicher Verbände ist dafür nicht in jedem Fall erforderlich. Das Gesetz sieht Anpassungen im Zweijahresabstand und eine Neuerstellung nach vier Jahren vor. [5]

KI Generiert

Wie wurde der Frankfurter Mietspiegel erstellt?

Das Institut Wohnen und Umwelt konzipierte die Untersuchung und wertete die Daten mithilfe eines Regressionsmodells aus. Das IFAK Institut führte die Datenerhebung durch. Auf die Befragung von Mietern folgte eine Befragung der Vermieterseite zu Gebäudemerkmalen. Die Mietspiegelkommission begleitete das Verfahren. [6]

Nach der Veröffentlichung der Stadt wurden rund 13.500 Personen angeschrieben und über 3.500 Haushalte mit mietspiegelrelevanten Wohnungen ausführlich befragt. Die Datenerhebung für Gebäude ergänzte Angaben etwa zu energetischen Merkmalen. Das Stichprobenmittel fasst diese Erhebung zusammen, ersetzt aber keine Berechnung für Ihre Wohnung. [1]

Welche Mieten fließen in die Vergleichsmiete ein?

§ 558 Abs. 2 BGB bezieht die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum ein, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder – abgesehen von bestimmten Betriebskostenänderungen – geändert wurden. Es handelt sich weder um sämtliche unveränderten Altverträge noch allein um aktuelle Neuvermietungsinserate. [7]

Eine gesetzliche Auskunftspflicht gab es nicht erstmals 2026: Die Stadt verweist darauf, dass sie bereits bei der Fortschreibung 2024 galt. Die neue Erhebung darf deshalb nicht mit einer angeblich vollständig freiwilligen Erhebung 2024 kontrastiert werden. [1]

Was hat sich gegenüber dem Mietspiegel 2024 geändert?

Die Entwicklung des Mittelwerts veröffentlicht die Stadt; Kategorien und Anwendung erläutern Broschüre und Rechner. Ein älteres Rechenergebnis sollte nicht durch bloßen Austausch der Jahreszahl fortgeschrieben werden. [1] [3]

Was bedeutet das für Altbauwohnungen?

Bei einer Altbauwohnung sind die für sie zutreffenden Merkmale einzeln zu prüfen. Ein historisches Baujahr allein belegt weder eine bestimmte Ausstattung noch einen frei gewählten Zuschlag. Erhaltene Details und durchgeführte Modernisierungen sollten mit dem aktuellen Zustand und den Definitionen der Rechenhilfe abgeglichen werden.

Eine umfassende Modernisierung macht ein Gebäude auch nicht ohne Weiteres zu einem Neubau. Welche Bauphase und welche Merkmale maßgeblich sind, ist anhand der konkreten Unterlagen zu bestimmen. Für die Vorbereitung helfen eine nachvollziehbare Baugeschichte und belastbare Nachweise zu den ausgeführten Arbeiten.

Wie finde ich die Lagekategorie meiner Wohnung?

Die zehn Kategorien bilden den statistisch ermittelten Preiseinfluss einer Adresse ab. Sie sind keine allgemeine Qualitätsrangliste von Vierteln. Nutzen Sie das amtliche Wohnlagenverzeichnis oder die Wohnlagenkarte im städtischen Geoportal; entscheidend sind Straße und Hausnummer. [3]

1. Die genaue Adresse im amtlichen Verzeichnis oder im Geoportal suchen.
2. Die passende Hausnummer und gegebenenfalls ihren Zusatz kontrollieren.
3. Die dort genannte Lagekategorie und den zugehörigen Zuschlag übernehmen.
4. Bei fehlender oder unklarer Zuordnung die amtliche Beratungsstelle einbeziehen.

Die städtische Mietspiegel-Seite beschreibt die Abfrage im Geoportal. Eine Wohnlage sollte nicht aus einem benachbarten Haus oder dem Ruf eines Stadtteils geschätzt werden. [4]

Ist eine hohe Lagekategorie gleichbedeutend mit hohem Immobilienwert?

Nein. Die Kategorie dient der Mietspiegelberechnung. Für den Kaufpreis einer Wohnung im Westend, Nordend oder Sachsenhausen sind außerdem Zustand, Nutzung, Wohnfläche, Gebäude und geeignete Marktdaten zu prüfen. Die mietrechtliche Kategorie ersetzt keine Immobilienbewertung.

Was bedeutet der Mietspiegel für Vermieter und verkaufende Eigentümer?

Vier Größen sollten auseinandergehalten werden: Die Vertragsmiete wird tatsächlich geschuldet, die Vergleichsmiete wird für die konkrete Wohnung ermittelt, die zulässige Miete hängt zusätzlich vom Mietrecht ab, und der Immobilienwert ergibt sich aus einer eigenen Bewertung. Keine dieser Größen lässt sich allein aus einer Portalüberschrift ablesen.

Wie viel Mieterhöhung ist in Frankfurt möglich?

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB sind neben der Vergleichsmiete insbesondere Wartezeiten und Kappungsgrenze zu beachten. Die Miete muss zum vorgesehenen Wirksamkeitszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen kann grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. In Frankfurt gilt für diese Erhöhungen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Sonderfälle und vertragliche Mietmodelle sind gesondert zu prüfen. [7] [4]

Rechenbeispiel: Vergleichsmiete ist nicht sofort verfügbare Mehrmiete

Angenommen, eine Wohnung hat 90 m², die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 900 Euro und die zutreffend ermittelte Vergleichsmiete liegt bei 13 Euro je Quadratmeter. Das ergibt 1.170 Euro Vergleichsmiete monatlich. Dieses Beispiel ist frei gewählt und keine Aussage zu einem Frankfurter Durchschnitt oder einer konkreten Adresse.

Wenn keine anzurechnenden früheren Erhöhungen vorliegen, ergibt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent rechnerisch zunächst 1.035 Euro: 900 × 1,15. Die Differenz von 270 Euro zur Vergleichsmiete ist also nicht automatisch sofort durchsetzbar. Fristen, Begründung und sonstige Voraussetzungen bleiben zusätzlich zu prüfen. Für eine Verkaufsbewertung darf deshalb nicht ungeprüft mit 1.170 Euro als unmittelbar erzielbarem Ertrag gerechnet werden.

Was gilt bei einer Wiedervermietung?

In Frankfurt gilt die Mietpreisbremse. Grundsätzlich darf die Miete bei Mietbeginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit die Regelung anwendbar ist. Das Gesetz enthält Ausnahmen und Sonderregeln, unter anderem für bestimmte Neubauten, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine berücksichtigungsfähige Vormiete. Eine einfache Renovierung reicht nicht für die Ausnahme einer umfassenden Modernisierung. [8] [9]

Bei Berufung auf die Vormiete sind die Regeln des § 556e BGB und die vorvertragliche Auskunft nach § 556g BGB zu beachten. Eine bisher verlangte Miete ist nicht allein deshalb eine zulässige Vormiete. Auch kurzfristige Erhöhungen im letzten Jahr des Vormietverhältnisses können bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben. [10] [11]

Was folgt daraus für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Bereiten Sie Mietvertrag, Nachträge, aktuelle Miete, letzte Änderungen und vorhandene Modernisierungsnachweise zusammen auf. Ein potenzieller Käufer sollte bestehende Einnahmen und einen rechtlich belastbaren Entwicklungsspielraum auseinanderhalten können. Ein freier Angebotsmietwert darf nicht ungeprüft die Bestandsmiete ersetzen.

Unser Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen behandelt die weiteren Fragen zur Vertragslage und Käuferansprache. Als Immobilienmakler in Frankfurt ordnen wir diese Unterlagen für Bewertung und Vermarktung ein; strittige Mietansprüche gehören in die mietrechtliche Beratung.

Warum wurde der Mietspiegel kritisiert?

Die Broschüre dokumentiert unterschiedliche Voten: Zwei Mieterverbände erkannten den Mietspiegel an; andere Mieter- und Vermieterorganisationen taten dies nicht. Eine pauschale Ablehnung „durch die Mietervereine“ wäre deshalb unzutreffend. [3]

Die IHK Frankfurt kritisierte am 3. Juni 2026 insbesondere die neue Wohnlagenlogik und mögliche Auswirkungen auf Investitionen. Das ist eine Position der IHK, kein Nachweis, dass der Mietspiegel unwirksam wäre. Die wissenschaftliche Methode, die kommunale Anerkennung und die Anwendung im konkreten Mietverhältnis sind davon zu unterscheiden. [12]

Für Eigentümer ersetzt die Debatte nicht die Prüfung der eigenen Wohnung. Entscheidend sind die anwendbare Fassung, korrekte Eingaben und das geltende Mietrecht. Wer eine abweichende Einordnung vertreten möchte, sollte dafür die konkrete fachliche oder rechtliche Grundlage prüfen lassen.

Mietspiegelrechner Frankfurt: So gehen Sie vor

1. Mit der amtlichen Broschüre prüfen, ob und wie der Mietspiegel auf die Wohnung anwendbar ist.
2. Wohnfläche, Baualter, genaue Adresse und relevante Ausstattungsmerkmale zusammentragen.
3. Den städtischen Online-Rechner ausfüllen und die Merkmalsdefinitionen lesen.
4. Eingaben und Ergebnis speichern und mit dem Mietvertrag abgleichen.
5. Vor Erhöhung oder Wiedervermietung die zusätzlichen rechtlichen Voraussetzungen prüfen.

Der offizielle Rechner stammt von der Stadt Frankfurt. Daneben bestehen Angebote anderer Anbieter, etwa von Haus & Grund. Diese sollten nicht mit dem städtischen Angebot gleichgesetzt werden. Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass im Zweifelsfall ihre Broschüre maßgeblich ist. Ein Rechenergebnis ersetzt weder eine Prüfung unklarer Angaben noch ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen. [2]

Bei Teilinklusivmieten, mitvermieteten Stellplätzen oder weiteren besonderen Vertragsbestandteilen muss zunächst eine vergleichbare Nettokaltmiete abgegrenzt werden. Nutzen Sie hierfür die vorgesehenen Erläuterungen, statt die gesamte Zahlung mit einem Quadratmeterwert zu vergleichen.

Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie in Frankfurt verkaufen möchten, besprechen wir mit Ihnen, welche Mieteinnahmen und Unterlagen für die Bewertung anzusetzen beziehungsweise noch zu prüfen sind.

Quellen und fachliche Einordnung

Redaktioneller Stand: 25. Oktober 2026. Rechtliche und steuerliche Fragen sind im konkreten Einzelfall mit der zuständigen Fachberatung zu klären.

1. Stadt Frankfurt: Veröffentlichung vom 25. Juni 2026 – Stichprobenmittel, Befragung und Vergleichsgrenzen.
2. Stadt Frankfurt: Online-Mietspiegel-Rechner – Eingaben, Nutzung und Hinweis auf die maßgebliche Broschüre.
3. Frankfurter Mietspiegel 2026, erste Auflage, Juni 2026 – insbesondere Laufzeit, Geltungsbereich, Baualter und Lagekategorien.
4. Stadt Frankfurt: Mietspiegel und Wohnlagenabfrage – Übergangsphase, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse.
5. § 558d BGB – qualifizierter Mietspiegel.
6. Institut Wohnen und Umwelt: Mietspiegel Frankfurt 2026 – Konzeption und Erhebungsverfahren; die dortige ursprüngliche Terminplanung ist vom tatsächlichen Veröffentlichungsdatum zu unterscheiden.
7. § 558 BGB – Vergleichsmiete, Wartezeiten und Kappungsgrenze.
8. § 556d BGB – Mietpreisbremse.
9. § 556f BGB – Ausnahmen.
10. § 556e BGB – Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen.
11. § 556g BGB – vorvertragliche Auskünfte und Rechtsfolgen.
12. IHK Frankfurt: Stellungnahme vom 3. Juni 2026 – Position zur Wohnlagenlogik.