Anzahlung beim Immobilienkauf: Was rechtlich gilt — und wie Sie sich sicher absichern

Eine Anzahlung beim üblichen Kauf einer Bestandsimmobilie ist kein gesetzlicher Standard. Wer vor dem Notartermin oder vor Eintritt der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen Geld überweist, setzt sich erheblichen Rückforderungs- und Insolvenzrisiken aus. Dieser Ratgeber erläutert, welche Abreden notariell beurkundet werden müssen und welche Sicherungen das reguläre Kaufverfahren bietet.

Der Wunsch nach einer Reservierung ist bei mehreren Kaufinteressenten nachvollziehbar. Eine Zahlung schafft jedoch nicht automatisch einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Entscheidend sind die notarielle Beurkundung, die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen und die Auflassungsvormerkung.

Das Wichtigste auf einen Blick

Kein gesetzlicher Standard: Eine klassische Anzahlung ist beim üblichen Bestandskauf nicht vorgesehen; individuell vereinbarte Vorauszahlungen sind nicht pauschal verboten, müssen aber formwirksam und angemessen abgesichert sein.

Notarielle Beurkundung Pflicht: Jede Anzahlungsvereinbarung, die Teil eines Immobilienkaufvertrags ist, muss gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet sein — sonst ist sie nichtig.

BGH-Urteil 2024: Der Bundesgerichtshof hat im Juni 2024 entschieden, dass nicht beurkundete Vorauszahlungen unter bestimmten Umständen zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags führen können.

Reservierungsgebühr unzulässig: Makler dürfen laut BGH (2023) in vorformulierten Verträgen keine Reservierungsgebühr verlangen, die bei Nichtkauf einbehalten wird.

Bauträgervertrag: Beim Kauf vom Bauträger regeln §§ 3 und 7 MaBV besondere Sicherungsvoraussetzungen und Zahlungen nach Baufortschritt beziehungsweise eine alternative Bürgschaftslösung.

Immobilienmarkt Frankfurt: Warum der Wunsch nach Absicherung verständlich ist

Der Frankfurter Immobilienmarkt zählt zu den wettbewerbsintensivsten Deutschlands. Wer in Sachsenhausen, dem Westend oder im Nordend eine Eigentumswohnung sucht, konkurriert regelmäßig mit mehreren Kaufinteressenten gleichzeitig. Das erzeugt Druck — und den Wunsch, die Wunschimmobilie verbindlich zu reservieren. In dieser Situation entsteht der Impuls zur Anzahlung.

Das Wettbewerbsproblem: Mehrere Interessenten, ein Objekt

Wenn mehrere Interessenten ein Objekt erwerben möchten, kann eine belastbare Finanzierungsbestätigung die Ernsthaftigkeit dokumentieren. Eine informelle Anzahlung ersetzt weder die Auswahlentscheidung des Verkäufers noch einen notariellen Kaufvertrag. Wie bei mehreren Angeboten entschieden werden kann, erläutert unser Ratgeber zum Immobilien-Bieterverfahren.

KI Generiert

Die rechtliche Wahrheit: Eine Anzahlung ist im deutschen Recht nicht vorgesehen

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für den üblichen Immobilienkauf keine bestimmte Anzahlung vor. Daraus folgt jedoch kein pauschales gesetzliches Verbot jeder Vorauszahlung. Maßgeblich sind vor allem das Beurkundungserfordernis des § 311b Abs. 1 BGB, die konkrete vertragliche Fälligkeitsregelung und eine ausreichende Absicherung. § 266 BGB betrifft das Recht des Schuldners zu Teilleistungen; § 320 BGB regelt die Einrede des nicht erfüllten Vertrags. Beide Vorschriften ersetzen die Prüfung der konkreten Vorauszahlungsabrede nicht.

Paragraph 311b BGB: Das Beurkundungserfordernis als zentrales Schutzinstrument

Der wichtigste Paragraf im Kontext der Anzahlung ist § 311b Abs. 1 BGB. Dieser schreibt vor, dass jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung bedarf. Dies gilt nicht nur für den eigentlichen Kaufvertrag, sondern nach ständiger Rechtsprechung auch für alle damit zusammenhängenden Nebenabsprachen — einschließlich einer Vereinbarung über eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis.

Das Beurkundungserfordernis verfolgt nach Paragraph 17 Beurkundungsgesetz mehrere Zwecke: Es schützt die Parteien vor übereilten Entscheidungen (Warnfunktion), sichert ihnen notarielle Beratung (Beratungsfunktion) und schafft rechtssichere Beweisgrundlagen (Beweisfunktion). Eine ohne Notar getroffene Anzahlungsabrede ist nach § 125 Satz 1 BGB nichtig — das bedeutet, sie ist von Anfang an rechtlich unwirksam.

Rechtlicher Hinweis

Die folgenden Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich bei konkreten Anzahlungsvereinbarungen stets an einen Notar oder Rechtsanwalt. Marc Härter Immobilien ist nicht als Rechtsberater tätig.

BGH-Urteil Juni 2024: Was sich geändert hat

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juni 2024 (Az. V ZR 8/23) eine für die Praxis bedeutsame Frage geklärt: Was geschieht, wenn eine Vorauszahlung geleistet wurde, die nicht in der notariellen Urkunde erwähnt wird? Der Fall: Ein Käufer hatte vor Abschluss des zweiten Kaufvertrags bereits eine Zahlung auf den Kaufpreis geleistet. Diese Vorauszahlung wurde im Notarvertrag nicht dokumentiert. Die Erben des verstorbenen Verkäufers machten geltend, der Kaufvertrag sei wegen dieses Formmangels nichtig.

Der BGH entschied: Die Vermutung der Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags nach § 139 BGB kann widerlegt sein, wenn der Käufer die tatsächliche Leistung der Vorauszahlung nachweisen kann. Das Gericht klarstellte aber gleichzeitig: Die nicht beurkundete Vorauszahlungsabrede selbst bleibt nichtig. Das bedeutet für die Praxis — eine informelle Vorauszahlung ist und bleibt rechtlich riskant. Käufer können zwar eine Rückzahlung über das Bereicherungsrecht (§ 812 BGB) anstreben, was aber zusätzliche rechtliche Hürden bedeutet und keineswegs sicher ist.

Szenarien im Überblick: Wann Vorauszahlungen möglich sind — und wann nicht

In der Praxis gibt es unterschiedliche Situationen, in denen Vorauszahlungen oder ähnliche Instrumente eingesetzt werden. Die rechtliche Bewertung fällt je nach Konstellation sehr unterschiedlich aus. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Szenarien — von der ungesicherten Handschlagzahlung bis zum gesetzlich geregelten Bauträger-Zahlungsplan.

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von § 311b BGB, §§ 3 und 7 MaBV sowie BGH I ZR 113/22 und V ZR 8/23 | Fachlich geprüft: August 2026.

Die Reservierungsgebühr: Was Käufer wissen müssen

In der Praxis konfrontieren manche Makler Kaufinteressenten mit einer Reservierungsgebühr — in der Regel ein Prozent des Kaufpreises —, um das Objekt für einen bestimmten Zeitraum freizuhalten. Der BGH hat mit Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) klargestellt, dass Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unzulässig sind, da sie den Käufer unangemessen benachteiligen und dem Makler keine geldwerte Gegenleistung abverlangen.

Konkret: Der Eigentümer kann trotz einer Reservierungsvereinbarung die Immobilie jederzeit an einen anderen Interessenten verkaufen oder die Verkaufsabsicht widerrufen. Die Reservierungsgebühr bietet dem Käufer daher keinen echten Schutz. Wer bereits eine Reservierungsgebühr bezahlt und die Immobilie nicht erworben hat, sollte die Rückforderung rechtlich prüfen lassen.

Wie Käufer sich ohne Anzahlung wirksam absichern können

Das deutsche Immobilienrecht hat kein Vakuum gelassen. Stattdessen gibt es bewährte Instrumente, die Käufer wirksam schützen — ohne das finanzielle Risiko einer unkontrollierten Vorauszahlung einzugehen. Der Schlüssel liegt in der konsequenten Nutzung des notariellen Verfahrens und der damit verbundenen Absicherungsmechanismen.

Die Auflassungsvormerkung: Das wichtigste Sicherungsinstrument

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird regelmäßig eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Nach § 883 BGB schützt sie den Anspruch des Käufers gegen spätere Verfügungen, soweit diese den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Eigentümer wird der Käufer erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch.

In unserer Praxis als Immobilienmakler in Frankfurt beobachten wir, dass Käufer aus internationalen Märkten — insbesondere aus südeuropäischen oder angelsächsischen Rechtsordnungen — mit dem deutschen System zunächst fremd sind. Dort ist eine Anzahlung von 5 bis 30 Prozent als Zeichen der Ernsthaftigkeit Standard. Im deutschen Recht übernimmt die notarielle Beurkundung kombiniert mit der Auflassungsvormerkung diese Funktion — und schützt dabei beide Seiten deutlich besser.

Der notarielle Vorvertrag: Wann er sinnvoll ist

Wenn zwischen Kaufabsicht und endgültigem Abschluss ein längerer Zeitraum liegt, kann ein notariell beurkundeter Vorvertrag in Betracht kommen. Er muss die wesentlichen Verpflichtungen formwirksam abbilden. Eine darin vereinbarte Zahlung ist durch die notarielle Form allein jedoch noch nicht wirtschaftlich abgesichert; Fälligkeit, Rückzahlung und Sicherheiten müssen ausdrücklich geregelt werden. Ob ein Vorvertrag sinnvoll ist, sollte das Notariat anhand des Einzelfalls beurteilen.

Persönliche Beratung — Kostenlos und unverbindlich

Jede Kaufsituation ist individuell. Wir können den organisatorischen Ablauf und die benötigten Unterlagen mit Ihnen besprechen; die rechtliche Gestaltung und Prüfung gehören in die Hände eines Notariats oder einer Rechtsanwaltskanzlei.

Jetzt Erstgespräch vereinbaren

Zahlungen beim Bauträger: Sicherungen und Raten nach MaBV

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger gelten besondere Regeln. § 3 MaBV verbindet die Entgegennahme von Zahlungen mit Sicherungsvoraussetzungen und einem Ratenmodell nach Baufortschritt. § 7 MaBV eröffnet unter seinen Voraussetzungen einen alternativen Sicherungsweg durch Bürgschaft. Der notarielle Bauträgervertrag muss festlegen, welches Modell gilt.

Der MaBV-Zahlungsplan: So funktioniert er

Im Sicherungsmodell des § 3 MaBV darf der Bauträger Vermögenswerte erst entgegennehmen, wenn unter anderem der Vertrag rechtswirksam ist, die erforderlichen Genehmigungen vorliegen, die Vormerkung in der vereinbarten Rangstelle eingetragen und die Freistellung von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten gesichert ist. Anschließend dürfen die in § 3 Abs. 2 MaBV genannten Prozentsätze zu höchstens sieben Teilbeträgen zusammengefasst werden. Die 30-Prozent-Komponente bei Grundstückseigentum wird nach Beginn der Erdarbeiten fällig; die weiteren Komponenten beziehen sich auf die restliche Vertragssumme.

Quelle: § 3 Abs. 2 MaBV | Fachlich geprüft: August 2026. Die Komponenten werden nach dem Bauablauf zu höchstens sieben Teilbeträgen zusammengefasst; entfallende Leistungen werden nach der gesetzlichen Regel verteilt.

Worauf Käufer beim Bauträgervertrag achten müssen

Zahlungsplan, Sicherungsmodell und Fälligkeitsvoraussetzungen sollten vor Unterzeichnung geprüft werden. Ob eine Abweichung unwirksam ist und welche Folgen sie für einzelne Raten oder den Vertrag hat, lässt sich nicht ohne Prüfung des vollständigen Bauträgervertrags beantworten.

Im Modell nach § 3 MaBV müssen vor der ersten Zahlung sämtliche dort genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören unter anderem die Rechtswirksamkeit des Vertrags und die erforderlichen Genehmigungen, eine Vormerkung in der vereinbarten Rangstelle, die gesicherte Freistellung von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten sowie das Nichtvorliegen bestimmter baurechtlicher Hindernisse. Eine Bürgschaft ist dagegen der alternative Sicherungsweg des § 7 MaBV und nicht zusätzlich in jedem §-3-Fall vorgeschrieben.

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Was Käufer in Frankfurt mitbringen sollten

Eine gesetzliche Mindesteigenkapitalquote gibt es nicht. Wie viel Eigenkapital erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt insbesondere von Bonität, Beleihungswert, Kaufpreis, Nebenkosten und den Bedingungen des Kreditinstituts ab. Eine belastbare Finanzierungsbestätigung sollte vor der Beurkundung vorliegen.

Kaufnebenkosten in Frankfurt: Was zusätzlich anfällt

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 6 Prozent des maßgeblichen Erwerbsvorgangs. Hinzu kommen gesetzliche Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG. Eine Maklerprovision fällt nur bei einer entsprechenden Vermittlung und Provisionsvereinbarung an; Höhe und Verteilung hängen von Objektart, Auftrag und den gesetzlichen Vorgaben ab. Ob Nebenkosten mitfinanziert werden, entscheidet das jeweilige Kreditinstitut.

• Grunderwerbsteuer: in Hessen derzeit 6 Prozent.
• Notar und Grundbuch: gesetzliche Gebühren nach dem GNotKG, abhängig von Geschäftswert und Vorgängen.
• Maklerprovision: nur bei entsprechender Vermittlung und Vereinbarung; Höhe und gesetzliche Kostenverteilung sind im Einzelfall zu prüfen.
• Finanzierung: Bereitstellungszinsen, Grundschuldkosten und weitere Bankkosten hängen vom konkreten Darlehen ab.

Diese Mittel sind Teil der Kauf- und Finanzierungsplanung. Sie sind nicht mit einer Vorauszahlung an den Verkäufer gleichzusetzen.

Wichtiger Hinweis zu Steuern und Finanzierung

Die Angaben wurden im August 2026 fachlich geprüft. Steuersätze, Gebühren und Finanzierungskonditionen können sich ändern. Die konkreten Konditionen hängen von Bonität, Beleihungswert und dem Angebot des Kreditinstituts ab. Bitte lassen Sie sich von Ihrer Bank und gegebenenfalls steuerlich beraten.

Schritt für Schritt: Der sichere Weg zum Immobilienkauf ohne informelle Anzahlung

Der rechtlich sichere Ablauf eines Immobilienkaufs in Deutschland kommt ohne informelle Vorauszahlungen aus. Stattdessen gibt es einen klaren Prozess, der alle Beteiligten schützt. Wer diesen Prozess kennt, braucht keine Anzahlung — weil das System selbst die notwendige Sicherheit bietet.

Phase 1: Kaufentscheidung und Finanzierungsbestätigung

Noch vor dem Notartermin sollte die Finanzierung belastbar geklärt sein. Welche Bestätigung der Verkäufer für seine Auswahlentscheidung verlangt und wie verbindlich die Aussage des Kreditinstituts ist, muss im Einzelfall betrachtet werden. Eine bloße Finanzierungsbestätigung ersetzt weder den Darlehensvertrag noch die Prüfung des Kaufvertrags.

Phase 2: Notarielle Beurkundung und Auflassungsvormerkung

Mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag verbindlich. Das Notariat beantragt anschließend regelmäßig die Auflassungsvormerkung. Sie schützt den Anspruch des Käufers nach Maßgabe des § 883 BGB gegen beeinträchtigende spätere Verfügungen. Sind die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, versendet das Notariat die Fälligkeitsmitteilung.

Phase 3: Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

Der Käufer zahlt nach Maßgabe der notariellen Fälligkeitsmitteilung. Welche Voraussetzungen gelten, bestimmt der Kaufvertrag; regelmäßig gehören dazu die Vormerkung, erforderliche Genehmigungen und die gesicherte Lastenfreistellung. Nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der weiteren Vollzugsvoraussetzungen beantragt das Notariat die Eigentumsumschreibung. Eigentum geht erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch über.