Anzahlung beim Immobilienkauf:
Was rechtlich gilt — und wie Sie sich sicher absichern

Eine Anzahlung beim Immobilienkauf ist im deutschen Recht kein standardisiertes Instrument — und genau darin liegt die größte Gefahr für Käuferinnen und Käufer. Wer vor dem Notartermin Geld überweist, ohne die rechtliche Grundlage genau zu kennen, riskiert im schlimmsten Fall den Verlust erheblicher Summen. Marc Härter Immobilien begleitet Kaufinteressenten täglich durch diesen Prozess — und weiß aus der Praxis, wie häufig informelle Anzahlungsabreden getroffen werden, die rechtlich schlicht unwirksam sind.

In unserer täglichen Beratungspraxis im Frankfurter Raum — von Sachsenhausen bis Riedberg — begegnen uns regelmäßig Situationen, in denen Kaufinteressenten mit dem Wunsch einer Anzahlung an uns herantreten, um ein Objekt vor anderen Interessenten zu sichern. Der Frankfurter Markt mit Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen von laut empirica (2024) durchschnittlich rund 5.393 Euro befeuert diesen Wunsch nach Absicherung. Dieser Ratgeber erklärt, was rechtlich möglich ist, welche Szenarien es gibt und wie Sie sich als Käufer wirksam schützen.

Immobilienmarkt Frankfurt: Warum der Wunsch nach Absicherung verständlich ist

Der Frankfurter Immobilienmarkt zählt zu den wettbewerbsintensivsten Deutschlands. Wer in Sachsenhausen, dem Westend oder im Nordend eine Eigentumswohnung sucht, konkurriert regelmäßig mit mehreren Kaufinteressenten gleichzeitig. Das erzeugt Druck — und den Wunsch, die Wunschimmobilie verbindlich zu reservieren. In dieser Situation entsteht der Impuls zur Anzahlung.

Aktuelle Marktlage Frankfurt 2024/2025

Laut empirica (Q3/2024) liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt bei rund 5.393 Euro pro Quadratmeter. Toplagen wie das Westend, die Innenstadt und Sachsenhausen übersteigen diesen Wert deutlich. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage kostet damit rund 430.000 Euro — ein Betrag, der den Sicherungswunsch von Käuferseite mehr als verständlich macht.

Laut IHK Frankfurt (Immobilienbörse 2024/2025) liegen die Schwerpunktpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in innenstadtnahen Vierteln wie Bornheim und Bockenheim bei 570.000 Euro, in Spitzenlagen wie Sachsenhausen werden für Doppelhaushälften auch Preise um eine Million Euro erzielt. Die Bauzinsen haben sich 2024 auf 3,3 bis 3,8 Prozent entspannt — nach dem Hochpunkt über 4 Prozent im Jahr 2023 — was die Nachfrage wieder deutlich belebt hat.

Das Wettbewerbsproblem: Mehrere Interessenten, ein Objekt

Ein konkretes Muster aus unserer Beratungspraxis: Bei Objekten unter 600.000 Euro in zentralen Frankfurter Lagen beobachten wir regelmäßig Interessentenlisten von fünf bis zehn Kaufwilligen. Wer nach der Besichtigung noch eine Finanzierungszusage einholen muss, läuft Gefahr, dass ein anderer Interessent schneller zuschlägt. Genau in diesem Zeitfenster entsteht die Idee der Anzahlung — als Zeichen der Ernsthaftigkeit.

Die rechtliche Wahrheit: Eine Anzahlung ist im deutschen Recht nicht vorgesehen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt beim Immobilienkauf keine Anzahlung als eigenständiges Rechtsinstitut. Im Gegenteil: Mehrere Paragraphen sprechen gegen die Zulässigkeit einer klassischen Vorauszahlung. Paragraph 266 BGB legt fest, dass ein Schuldner keine Teilleistung erbringen muss, da der Kaufpreis in voller Höhe als eine einzige Leistung geschuldet ist. Paragraph 320 BGB normiert den Grundsatz des Zug-um-Zug-Geschäfts: Käufer und Verkäufer müssen ihren vertraglichen Pflichten gleichzeitig nachkommen — Geld gegen Schlüssel, nicht Geld vor Schlüssel.

Paragraph 311b BGB: Das Beurkundungserfordernis als zentrales Schutzinstrument

Der wichtigste Paragraf im Kontext der Anzahlung ist § 311b Abs. 1 BGB. Dieser schreibt vor, dass jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung bedarf. Dies gilt nicht nur für den eigentlichen Kaufvertrag, sondern nach ständiger Rechtsprechung auch für alle damit zusammenhängenden Nebenabsprachen — einschließlich einer Vereinbarung über eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis.

Das Beurkundungserfordernis verfolgt nach Paragraph 17 Beurkundungsgesetz mehrere Zwecke: Es schützt die Parteien vor übereilten Entscheidungen (Warnfunktion), sichert ihnen notarielle Beratung (Beratungsfunktion) und schafft rechtssichere Beweisgrundlagen (Beweisfunktion). Eine ohne Notar getroffene Anzahlungsabrede ist nach § 125 Satz 1 BGB nichtig — das bedeutet, sie ist von Anfang an rechtlich unwirksam.

BGH-Urteil Juni 2024: Was sich geändert hat

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juni 2024 (Az. V ZR 8/23) eine für die Praxis bedeutsame Frage geklärt: Was geschieht, wenn eine Vorauszahlung geleistet wurde, die nicht in der notariellen Urkunde erwähnt wird? Der Fall: Ein Käufer hatte vor Abschluss des zweiten Kaufvertrags bereits eine Zahlung auf den Kaufpreis geleistet. Diese Vorauszahlung wurde im Notarvertrag nicht dokumentiert. Die Erben des verstorbenen Verkäufers machten geltend, der Kaufvertrag sei wegen dieses Formmangels nichtig.

Der BGH entschied: Die Vermutung der Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags nach § 139 BGB kann widerlegt sein, wenn der Käufer die tatsächliche Leistung der Vorauszahlung nachweisen kann. Das Gericht klarstellte aber gleichzeitig: Die nicht beurkundete Vorauszahlungsabrede selbst bleibt nichtig. Das bedeutet für die Praxis — eine informelle Vorauszahlung ist und bleibt rechtlich riskant. Käufer können zwar eine Rückzahlung über das Bereicherungsrecht (§ 812 BGB) anstreben, was aber zusätzliche rechtliche Hürden bedeutet und keineswegs sicher ist.

Szenarien im Überblick: Wann Vorauszahlungen möglich sind — und wann nicht

In der Praxis gibt es unterschiedliche Situationen, in denen Vorauszahlungen oder ähnliche Instrumente eingesetzt werden. Die rechtliche Bewertung fällt je nach Konstellation sehr unterschiedlich aus. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Szenarien — von der ungesicherten Handschlagzahlung bis zum gesetzlich geregelten Bauträger-Zahlungsplan.

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis BGB, MaBV, BGH-Urteile | Stand: April 2025. Alle Angaben ohne Gewähr.

Die Reservierungsgebühr: Was Käufer wissen müssen

In der Praxis konfrontieren manche Makler Kaufinteressenten mit einer Reservierungsgebühr — in der Regel ein Prozent des Kaufpreises —, um das Objekt für einen bestimmten Zeitraum freizuhalten. Der BGH hat mit Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) klargestellt, dass Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unzulässig sind, da sie den Käufer unangemessen benachteiligen und dem Makler keine geldwerte Gegenleistung abverlangen.

Konkret: Der Eigentümer kann trotz einer Reservierungsvereinbarung die Immobilie jederzeit an einen anderen Interessenten verkaufen oder die Verkaufsabsicht widerrufen. Die Reservierungsgebühr bietet dem Käufer daher keinen echten Schutz. Wer bereits eine Reservierungsgebühr bezahlt und die Immobilie nicht erworben hat, sollte die Rückforderung rechtlich prüfen lassen.

Wie Käufer sich ohne Anzahlung wirksam absichern können

Das deutsche Immobilienrecht hat kein Vakuum gelassen. Stattdessen gibt es bewährte Instrumente, die Käufer wirksam schützen — ohne das finanzielle Risiko einer unkontrollierten Vorauszahlung einzugehen. Der Schlüssel liegt in der konsequenten Nutzung des notariellen Verfahrens und der damit verbundenen Absicherungsmechanismen.

Die Auflassungsvormerkung: Das wichtigste Sicherungsinstrument

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten veräußern kann. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlicher Eigentümer. Dieses zweistufige Verfahren ersetzt die Anzahlung vollständig und ist erheblich sicherer.

In unserer Praxis als Immobilienmakler in Frankfurt beobachten wir, dass Käufer aus internationalen Märkten — insbesondere aus südeuropäischen oder angelsächsischen Rechtsordnungen — mit dem deutschen System zunächst fremd sind. Dort ist eine Anzahlung von 5 bis 30 Prozent als Zeichen der Ernsthaftigkeit Standard. Im deutschen Recht übernimmt die notarielle Beurkundung kombiniert mit der Auflassungsvormerkung diese Funktion — und schützt dabei beide Seiten deutlich besser.

Der notarielle Vorvertrag: Wann er sinnvoll ist

Wenn zwischen Kaufabsicht und endgültigem Abschluss ein längerer Zeitraum liegt — etwa weil die Finanzierungszusage noch aussteht oder bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden müssen —, kann ein notariell beurkundeter Vorvertrag sinnvoll sein. Dieser verpflichtet beide Parteien rechtlich verbindlich zum späteren Vertragsschluss zu den vereinbarten Konditionen. Wird im Vorvertrag eine Anzahlung vereinbart, ist diese durch die notarielle Form abgesichert. Scheitert der Kauf dennoch, greift § 337 Abs. 2 BGB: Der Kaufpreis ist zurückzuerstatten, wenn der Kaufvertrag aufgehoben wird. Wichtig: Der Vorvertrag muss sämtliche wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten, um wirksam zu sein.

Anzahlung beim Bauträger: Der einzige gesetzlich geregelte Sonderfall

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger gelten besondere Regeln. Da der Käufer hier das Objekt erwirbt, bevor es fertiggestellt ist, sieht die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen klar gestaffelten Zahlungsplan nach Baufortschritt vor. Dieser Zahlungsplan ist das einzige Szenario im deutschen Immobilienrecht, in dem Teilzahlungen vor vollständiger Übergabe der Immobilie gesetzlich vorgesehen und geregelt sind.

Der MaBV-Zahlungsplan: So funktioniert er

Die MaBV schützt Käufer von Neubauimmobilien dadurch, dass der Bauträger den Kaufpreis nur in bis zu sieben Raten in Rechnung stellen darf — und zwar ausschließlich nach tatsächlich erbrachten Bauleistungen. Die erste Rate von 30 Prozent des Kaufpreises darf erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig gestellt werden, wenn das Grundstück auf den Käufer übergeht. Entscheidend: Vor Empfang der ersten Zahlung muss der Bauträger eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung stellen. Diese Bürgschaft sichert die Ansprüche des Käufers bei Insolvenz des Bauträgers.

Quelle: Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) § 3 | Stand: April 2025. Beispielberechnung auf Basis eines Kaufpreises von 500.000 €. Alle Angaben ohne Gewähr, individuelle Vertragsgestaltung kann abweichen.

Worauf Käufer beim Bauträgervertrag achten müssen

Ein häufiger Fehler, der uns in der Beratung begegnet: Käufer unterschreiben Bauträgerverträge, die von der MaBV abweichen und höhere Vorauszahlungen verlangen, als gesetzlich zulässig. Verlangt ein Bauträger Raten, die über die MaBV-Obergrenzen hinausgehen, ohne eine entsprechende Bankbürgschaft zu stellen, ist der gesamte Zahlungsplan nach einem einschlägigen BGH-Urteil unwirksam. Vor Unterzeichnung eines Bauträgervertrags ist daher stets eine rechtliche Prüfung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt oder Notar zu empfehlen.

Drei Mindestvoraussetzungen müssen erfüllt sein, bevor der Bauträger die erste Rate entgegennehmen darf: Erstens muss eine rechtswirksame Baugenehmigung vorliegen. Zweitens muss das Grundstück von allen Grundpfandrechten freigestellt sein, die der Käufer nicht übernehmen soll. Drittens muss eine Bürgschaft einer Bank oder Versicherung gestellt worden sein. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, sollte kein Geld fließen.

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Was Käufer in Frankfurt mitbringen sollten

Unabhängig von der Frage der Anzahlung ist das Eigenkapital beim Immobilienkauf der entscheidende Faktor für den Finanzierungserfolg. Banken fordern 2025 in der Regel mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis — zuzüglich der vollständigen Kaufnebenkosten. Wer weniger einbringt, muss deutlich schlechtere Konditionen akzeptieren oder scheitert an der Kreditvergabe.

Kaufnebenkosten in Frankfurt: Was zusätzlich anfällt

Ein häufig unterschätzter Posten: Die Kaufnebenkosten summieren sich in Hessen auf rund 11 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer von 6 Prozent in Hessen, den Notarkosten von ca. 1,5 Prozent und den Grundbuchkosten von ca. 0,5 Prozent zusammen. Hinzu kommt bei Maklerbeteiligung die hälftige Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Partei. Diese Nebenkosten werden von Banken nicht mitfinanziert — sie müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt sein.

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis gesetzlicher Steuersätze (Hessen) und üblicher Kostensätze | Stand: April 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Notarkosten variieren je nach Vertragsgestaltung.

Für einen Kauf zu 500.000 Euro benötigt ein Käufer in Frankfurt also — bei 20 Prozent Eigenkapitalquote — rund 100.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis plus rund 57.850 Euro für die Nebenkosten, insgesamt also mindestens rund 158.000 Euro liquide Mittel. Dieser Betrag hat mit einer Anzahlung im klassischen Sinne nichts zu tun: Es ist das Kapital, das für die geordnete Finanzierung benötigt wird — nicht als Vorauszahlung an den Verkäufer, sondern als Eigenanteil an der Gesamtfinanzierung.

Schritt für Schritt: Der sichere Weg zum Immobilienkauf ohne informelle Anzahlung

Der rechtlich sichere Ablauf eines Immobilienkaufs in Deutschland kommt ohne informelle Vorauszahlungen aus. Stattdessen gibt es einen klaren Prozess, der alle Beteiligten schützt. Wer diesen Prozess kennt, braucht keine Anzahlung — weil das System selbst die notwendige Sicherheit bietet.

Phase 1: Kaufentscheidung und Finanzierungsbestätigung

Noch vor dem Notartermin sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorliegen. Diese zeigt dem Verkäufer, dass die Finanzierung gesichert ist — und schafft damit das Vertrauen, das eine Anzahlung ersetzen soll. Seriöse Verkäufer und Makler akzeptieren diese Bestätigung als ausreichendes Zeichen der Ernsthaftigkeit. Wer keine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann, sollte vor dem Besichtigungstermin das Gespräch mit seiner Bank suchen.

Phase 2: Notarielle Beurkundung und Auflassungsvormerkung

Mit dem Notartermin beginnt die verbindliche Phase des Kaufprozesses. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst anschließend die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit ist der Käufer rechtlich gesichert: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an Dritte veräußern. Der Notar prüft außerdem, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, bevor er die Kaufpreisfälligkeit mitteilt.

Phase 3: Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

Erst nach Mitteilung des Notars, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind — darunter die eingetragene Auflassungsvormerkung, das Freigabeversprechen der finanzierenden Bank und alle erforderlichen Genehmigungen — überweist der Käufer den vollständigen Kaufpreis. Mit Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer erfolgt anschließend die endgültige Eigentumsübertragung durch Eintragung des Käufers im Grundbuch. Dieser Ablauf schützt beide Seiten vollständig — und macht eine informelle Anzahlung schlicht überflüssig.

Häufige Fragen zur Anzahlung beim Immobilienkauf