§ 1365 BGB beim Immobilienverkauf: Wann muss der Ehepartner zustimmen?

Wer als verheirateter Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchte, benötigt in bestimmten Konstellationen die ausdrückliche Zustimmung des Ehepartners — auch dann, wenn nur eine Person im Grundbuch eingetragen ist. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 1365 BGB, der sogenannte Schutz vor Verfügungen über das Vermögen im Ganzen innerhalb der Zugewinngemeinschaft. Marc Härter Immobilien begleitet Eigentümer in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet täglich bei komplexen Verkaufssituationen — und kennt die Fallstricke, die entstehen, wenn diese Norm im Vorfeld übersehen wird.

In unserer Beratungspraxis erleben wir regelmäßig, dass verkaufswillige Eigentümer vom Notar mit Fragen zu ihrer Vermögenssituation und ihrem Güterstand konfrontiert werden und davon überrascht sind. Die Frage, ob der Ehepartner zustimmen muss, ist keine rein formale Prüfung: Ein Kaufvertrag, der ohne die erforderliche Einwilligung geschlossen wird, ist zunächst schwebend unwirksam. Kommt die Zustimmung nicht zustande, ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig. Dieser Ratgeber erklärt, wann § 1365 BGB greift, wie die Vermögensberechnung funktioniert und welche Handlungsoptionen Eigentümer in Frankfurt und Umgebung haben — mit konkreten Rechenbeispielen und klaren Praxisempfehlungen.

Was § 1365 BGB regelt — und warum er beim Immobilienverkauf relevant ist

§ 1365 Abs. 1 BGB bestimmt: Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne diese Zustimmung verpflichtet, kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Die Norm ist damit ein klares Verfügungsverbot zum Schutz des Ehepartners — und greift häufig genau dann, wenn nur ein Ehegatte als Alleineigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist und diese veräußern möchte.

Der Schutzzweck der Norm: Famillienvermögen absichern

Der Gesetzgeber hat § 1365 BGB mit einem klaren Zweck versehen: Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verwaltet jeder Ehegatte sein Vermögen zwar selbstständig, doch im Fall einer Scheidung entsteht ein Anspruch auf Zugewinnausgleich. Dieser Ausgleich setzt voraus, dass das Vermögen noch vorhanden ist — oder zumindest nicht unter Wert verschleudert wurde. Die Norm verhindert, dass ein Ehegatte ohne Wissen des anderen kurz vor der Scheidung oder in einem Konflikt die wesentliche Vermögensgrundlage der Familie liquidiert.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Gegenstand der Verfügung als einzelner Vermögensgegenstand verkauft werden soll. Nach der sogenannten Einzeltheorie — der heute herrschenden Meinung und ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 1989, 1609) — greift § 1365 BGB auch dann, wenn lediglich ein einzelner Gegenstand, etwa eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, veräußert werden soll, sofern dieser Gegenstand wertmäßig das gesamte oder nahezu das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten ausmacht.

Nur in der Zugewinngemeinschaft anwendbar

§ 1365 BGB gilt ausschließlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Dieser Güterstand gilt automatisch für alle Ehepaare in Deutschland, die keinen notariellen Ehevertrag geschlossen haben. Bei Gütertrennung — vereinbart durch notariellen Ehevertrag — entfällt die Zustimmungspflicht vollständig. Bei der Gütergemeinschaft gelten andere Regeln: Hier besteht ein gemeinsames Gesamtgut, über das beide Eheleute nur gemeinsam verfügen können (§ 1424 BGB). In der Trennungsphase bleibt § 1365 BGB weiterhin anwendbar, solange die Ehe nicht rechtskräftig geschieden ist.

Wann greift die Zustimmungspflicht? Die Vermögensberechnung nach § 1365 BGB

Die Zustimmungspflicht greift nicht bei jedem Immobilienverkauf eines verheirateten Eigentümers, sondern nur dann, wenn die Immobilie das gesamte oder nahezu das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten ausmacht. Maßgeblich ist dabei der Verkehrswert der Immobilie im Verhältnis zum gesamten Bruttovermögen des verkaufenden Ehegatten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Rechtsprechung hat dafür zwei Schwellenwerte entwickelt, die sich am Gesamtumfang des Vermögens orientieren.

Die Schwellenwerte: 85 % und 90 %

Nach ständiger Rechtsprechung gilt: Bei kleineren Vermögen — in der Praxis bis zu einem Gesamtvermögen von rund 250.000 Euro — ist eine Zustimmung erforderlich, wenn dem Ehegatten nach dem Verkauf weniger als 15 % seines Gesamtvermögens verbleiben. Bei größeren Vermögen ab ca. 250.000 Euro liegt die Schwelle bei einem Restvermögen von weniger als 10 %. Unterhalb dieser Grenzen handelt es sich um eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen — die Zustimmungspflicht entsteht.

Ein zentraler Aspekt der Berechnung: Schulden und Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten — etwa eine noch laufende Grundschuld —, vermindern das Gesamtvermögen im Rahmen des § 1365 BGB nicht. Es wird mit dem Bruttowert (Verkehrswert) gerechnet, nicht mit dem Nettowert. Laut Rechtsprechung (OLG München, Beschluss vom 15.09.2022 – 34 Wx 114/22) gilt diese Sichtweise unverändert.

Quelle: BGH, ständige Rechtsprechung; OLG München, Beschluss v. 15.09.2022 – 34 Wx 114/22 | Stand: April 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Rechtsberatung.

Rechenbeispiele aus der Praxis

Beispiel 1 — Zustimmung erforderlich: Frau M. ist Alleineigentümerin einer Eigentumswohnung in Frankfurt-Sachsenhausen mit einem Verkehrswert von 620.000 Euro. Darüber hinaus besitzt sie ein Wertpapierdepot im Wert von 40.000 Euro. Ihr Gesamtvermögen beträgt demnach 660.000 Euro — ein großes Vermögen. Die Wohnung macht 93,9 % des Gesamtvermögens aus. Nach einem Verkauf verblieben ihr lediglich 40.000 Euro, also 6,1 % — unter der 10-%-Schwelle. § 1365 BGB greift: Die Zustimmung des Ehemannes ist erforderlich.

Beispiel 2 — Keine Zustimmung erforderlich: Herr K. ist Alleineigentümer eines Reihenhauses im Frankfurter Nordend mit einem Verkehrswert von 850.000 Euro. Zusätzlich besitzt er drei weitere Immobilien im Wert von insgesamt 1.400.000 Euro sowie Bankguthaben von 150.000 Euro. Sein Gesamtvermögen beläuft sich auf 2.400.000 Euro. Das Reihenhaus macht 35,4 % des Gesamtvermögens aus. Nach dem Verkauf verblieben ihm 1.550.000 Euro, also 64,6 % — weit über der 10-%-Schwelle. § 1365 BGB greift nicht; eine Zustimmung der Ehefrau ist nicht erforderlich.

Wichtig bei der Berechnung: Zum Gesamtvermögen zählen alle Vermögenswerte zum Verkehrswert — Immobilien, Wertpapiere, Bankguthaben, Unternehmensanteile, Fahrzeuge mit erheblichem Wert. Verbindlichkeiten wie eine noch laufende Grundschuld auf der zu verkaufenden Immobilie werden nicht vom Immobilienwert abgezogen. Belastungen, die auf dem veräußerten Gegenstand ruhen, können jedoch den Wert der Immobilie für die Berechnung mindern, sofern sie den Wert des Grundstücks selbst aufzehren — dies ist eine Frage des Einzelfalls, die der Notar beurteilt.

Das subjektive Element: Was der Käufer wissen muss

§ 1365 BGB greift nach herrschender Meinung und ständiger Rechtsprechung nicht automatisch, sobald die objektiven Vermögensschwellen überschritten sind. Vielmehr verlangt die Norm nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und des OLG München (Beschluss v. 15.09.2022 – 34 Wx 114/22) ein subjektives Element: Der Käufer (oder Erwerber) muss positiv wissen, dass die veräußerte Immobilie das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des Verkäufers darstellt — oder er muss zumindest die Umstände kennen, aus denen sich dies ergibt.

Praktische Bedeutung des subjektiven Elements

Fehlt diese Kenntnis beim Käufer, kann § 1365 BGB trotz objektiver Zustimmungspflicht nicht wirksam geltend gemacht werden. Das Grundbuchamt darf dann die Eigentumsumschreibung auch ohne Ehegattenzustimmung vollziehen — und der übergangene Ehegatte hat gegen den Erwerber keinen Anspruch auf Rückgabe der Immobilie. Es bleibt ihm gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen den verkaufenden Ehegatten.

In der Praxis bedeutet dies: Wer als Käufer keine konkreten Hinweise auf die Vermögenssituation des Verkäufers hat und diese nicht hätte erkennen müssen, ist in der Regel geschützt. Für den Verkäufer und den beurkundenden Notar ändert dies jedoch nichts an der Pflicht zur korrekten Darstellung der Vermögenslage. In jedem Frankfurter Immobilienkaufvertrag wird der Güterstand des Verkäufers routinemäßig erfragt, und der Notar belehrt nach § 17 BeurkG über mögliche Verfügungsbeschränkungen.

Rechtsfolgen: Schwebende Unwirksamkeit und Verweigerung der Zustimmung

Wird eine nach § 1365 BGB zustimmungspflichtige Immobilie ohne die erforderliche Einwilligung des anderen Ehegatten verkauft, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 1365 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 1366 BGB). Das bedeutet: Das Rechtsgeschäft ist zunächst weder wirksam noch endgültig unwirksam — es wartet auf die Entscheidung des nicht handelnden Ehegatten.

Genehmigung, Verweigerung und die Zweiwochenfrist

Erteilt der andere Ehegatte die Genehmigung nachträglich, wird der Kaufvertrag rückwirkend wirksam (§ 1366 Abs. 1 BGB). Der Käufer kann den schwebenden Zustand durch eine Aufforderung beenden: Fordert er den verkaufenden Ehegatten auf, die Genehmigung des anderen Ehegatten beizubringen, so muss diese innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Käufer erklärt werden (§ 1366 Abs. 3 BGB). Wird die Frist ohne Erklärung verstrichen, gilt die Genehmigung als verweigert — der Vertrag ist endgültig unwirksam (§ 1366 Abs. 4 BGB).

Die Verweigerung der Genehmigung muss eine ausdrückliche und auf den konkreten Fall bezogene Erklärung sein — eine allgemeine Ablehnung oder eine frühere Meinungsäußerung reicht für die endgültige Unwirksamkeit allein nicht aus. Wurde die Genehmigung jedoch gegenüber dem Käufer klar verweigert, ist der Vertrag endgültig nichtig. Ein Widerruf dieser Verweigerung ist dann nicht mehr möglich.

Gerichtliche Ersetzung der Zustimmung — § 1365 Abs. 2 BGB

Für den Fall, dass der andere Ehegatte die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit an der Erklärung gehindert ist, sieht § 1365 Abs. 2 BGB eine Möglichkeit vor: Das Familiengericht kann auf Antrag des verkaufenden Ehegatten die fehlende Zustimmung ersetzen, sofern das Rechtsgeschäft den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Voraussetzung ist, dass mit einem Aufschub Gefahr verbunden wäre. Der Beschluss des Familiengerichts muss dem Käufer innerhalb der Zweiwochenfrist des § 1366 Abs. 3 BGB mitgeteilt werden; andernfalls gilt die Genehmigung als verweigert.

In der Frankfurter Beratungspraxis zeigt sich: Das Verfahren zur gerichtlichen Ersetzung ist aufwendig und zeitintensiv. Käufer, die mit einer konkreten Finanzierungszusage und einem festen Übernahmetermin planen, geraten hier schnell unter Druck. Eine frühzeitige Klärung der Zustimmungssituation — bereits in der Angebotsphase — ist deshalb in jedem Fall vorzuziehen.

Besondere Konstellationen: Trennungszeit, Scheidung und Ehevertrag

§ 1365 BGB entfaltet seine größte praktische Brisanz in Trennungssituationen. Genau dann, wenn ein Ehegatte im Zuge einer Trennung oder laufenden Scheidung die gemeinsam genutzte oder allein gehaltene Immobilie veräußern möchte, ist der andere Ehegatte oft nicht kooperationsbereit. Die rechtliche Ausgangslage ist klar: Die Norm ist bis zur Rechtskraft des Scheidungsurteils anwendbar. Selbst wenn das Scheidungsverfahren läuft, besteht die Ehe rechtlich fort — und damit auch die Verfügungsbeschränkung.

Verkauf nach Zustellung des Scheidungsantrags

Mit der Zustellung des Scheidungsantrags beginnt die sogenannte Stichtagsberechnung für den Zugewinnausgleich. Verkauft ein Ehegatte danach eine Immobilie unter Wert oder ohne Zustimmung, sind die Schadensersatzansprüche des anderen Ehegatten eingeschränkter als bei einem Verkauf vor Zustellung des Scheidungsantrags. In Fällen, in denen die Immobilie vor Zustellung unter Wert veräußert wurde, kann dies zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen — da der für den Zugewinnausgleich maßgebliche Wert zum Stichtag höher war als der tatsächlich erzielte Kaufpreis.

Ehevertrag als präventive Lösung

Die eleganteste Lösung zur Vermeidung von Zustimmungskonflikten ist ein notarieller Ehevertrag. Durch diesen können Eheleute den gesetzlichen Güterstand abändern — etwa Gütertrennung vereinbaren, die § 1365 BGB vollständig ausschließt — oder zumindest einzelne Vermögensgegenstände wie eine Immobilie aus der Verfügungsbeschränkung herausnehmen. Auch eine sogenannte modifizierte Zugewinngemeinschaft, bei der bestimmte Gegenstände vom Zugewinn ausgenommen werden, ist möglich. Der Ehevertrag muss notariell beurkundet werden und sollte immer von einem spezialisierten Familienrechtsanwalt begleitet werden.

In unserer Beratungspraxis in Frankfurt empfehlen wir Eigentümern, die eine Immobilie als wesentlichen Vermögenswert halten, frühzeitig — am besten bereits beim Erwerb der Immobilie — mit einem Notar über die güterrechtliche Gestaltung zu sprechen. Besonders bei größeren Vermögen im Frankfurter Raum, wo Immobilienwerte regelmäßig sechsstellige oder siebenstellige Beträge erreichen, kann eine solche Vorsorge erhebliche rechtliche Unsicherheiten im Ernstfall verhindern.

Der Ablauf beim Notartermin: Was verheiratete Verkäufer wissen müssen

Der beurkundende Notar ist nach § 17 BeurkG verpflichtet, die Beteiligten über alle rechtlich relevanten Umstände zu belehren — einschließlich möglicher Verfügungsbeschränkungen aus dem Güterrecht. Beim Notartermin für einen Immobilienkaufvertrag in Frankfurt wird der Güterstand des Verkäufers deshalb standardmäßig erfragt. Wer verheiratet ist und keinen Ehevertrag vorweisen kann, lebt in der Zugewinngemeinschaft — und der Notar wird die Frage nach § 1365 BGB stellen.

Drei mögliche Wege bei der Beurkundung

1. Erklärung, dass kein Gesamtvermögensgeschäft vorliegt: Ist der Verkäufer hinreichend sicher, dass seine Immobilie weniger als die kritische Schwelle (85 % oder 90 %) seines Gesamtvermögens ausmacht, erklärt er dies im Kaufvertrag. Die Klausel lautet dann sinngemäß: „Der Verkäufer erklärt, nicht über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.“ Diese Erklärung schützt den Käufer — sofern sie wahrheitsgemäß ist.

2. Zustimmung des Ehegatten direkt beim Notartermin: Der Ehepartner erscheint beim Notartermin und erklärt seine Einwilligung zum Verkauf. Dies ist die einfachste und rechtssicherste Lösung. Der Kaufvertrag ist dann unmittelbar wirksam — ohne Schwebezustand. In der Praxis empfehlen viele Notare diese Variante aktiv, wenn der Güterstand nicht durch Ehevertrag modifiziert wurde.

3. Beurkundung unter Zustimmungsvorbehalt: Der Kaufvertrag wird zunächst ohne Einwilligung beurkundet, und der Ehegatte genehmigt nachträglich — notariell oder durch formlose Erklärung gegenüber dem Käufer. Dieser Weg verlängert den Prozess und birgt das Risiko, dass die Genehmigung ausbleibt oder verweigert wird. Für Käufer mit laufender Finanzierung ist dieser Schwebezustand unangenehm.

In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt zeigt sich: Verkäufer, die ihre Vermögenssituation bereits vor dem ersten Notartermin strukturiert darstellen können — mit einer groben Aufstellung aller Vermögenspositionen — sparen erhebliche Zeit und vermeiden unnötige Verzögerungen. Ein Makler, der diesen Prozess kennt, kann die Vorbereitung gezielt unterstützen. Die professionelle Begleitung beim Immobilienverkauf in Frankfurt schließt deshalb auch die Koordination mit dem beurkundenden Notar ein.

§ 1365 BGB und die Immobilienbewertung: Warum der Verkehrswert entscheidend ist

Für die Berechnung der Vermögensschwellen nach § 1365 BGB ist der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich — nicht der Kaufpreis, nicht der Buchwert, nicht die Bewertung der Bank. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Objektes bei einer Veräußerung erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Laut Gutachterausschuss Frankfurt (Jahresbericht 2024) lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet Frankfurt bei ca. 5.800 Euro pro Quadratmeter — in Toplagen wie dem Westend oder Sachsenhausen erheblich darüber.

Professionelle Bewertung als Grundlage der Güterrechtsprüfung

Eine fundierte Immobilienbewertung in Frankfurt ist deshalb nicht nur für die Preisfindung relevant, sondern auch für die güterrechtliche Beurteilung nach § 1365 BGB. Wer seinen Verkehrswert kennt und ihn ins Verhältnis zum Gesamtvermögen setzen kann, trifft die Entscheidung, ob eine Ehegattenzustimmung benötigt wird, auf einer soliden Datenbasis — und nicht auf Schätzungen, die im Nachhinein zu rechtlichen Problemen führen können.

In einem konkreten Fall aus unserer Frankfurter Beratungspraxis hatte ein Eigentümer seinen Immobilienwert auf Basis des einstigen Kaufpreises aus dem Jahr 2015 veranschlagt — rund 380.000 Euro. Der tatsächliche Verkehrswert zum Zeitpunkt des geplanten Verkaufs 2024 lag bei 690.000 Euro. Ohne eine aktuelle Bewertung hätte er die Schwellenwerte nach § 1365 BGB falsch eingeschätzt und möglicherweise eine fälschliche Erklärung im Kaufvertrag abgegeben. Die frühzeitige Bewertung verhinderte diesen Fehler.

Häufige Fragen zu § 1365 BGB beim Immobilienverkauf