Der Moment, in dem beide Parteien den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, ist einer der aufregendsten im gesamten Immobilienkauf. Doch nach der Unterschrift beim Notar beginnt für Käufer und Verkäufer ein Prozess, der noch mehrere Wochen in Anspruch nimmt – und der oft Fragen aufwirft: Was passiert als Nächstes? Wann ist der Kaufpreis fällig? Und wann darf der Käufer endlich die Schlüssel in Empfang nehmen und einziehen? In diesem Ratgeber erläutern wir bei Immobilienmakler Frankfurt am Main alle Schritte – von der Beurkundung bis zur Schlüsselübergabe – transparent und verständlich.
In der Praxis begegnet uns bei Marc Härter Immobilien regelmäßig die Situation, dass Käufer nach dem Notartermin verunsichert sind, weil die Erwartungen an den zeitlichen Ablauf nicht mit der Realität übereinstimmen. Denn die Unterschrift beim Notar bedeutet noch nicht, dass die Immobilie sofort übergeben wird. Zwischen Beurkundung und Einzug liegen typischerweise acht bis sechzehn Wochen – je nachdem, wie schnell Behörden, Banken und alle Beteiligten ihre jeweiligen Schritte erledigen. Wer diesen Ablauf kennt, kann entspannt planen.
Sofort nach der Beurkundung: Die ersten Schritte des Notars
Unmittelbar nachdem Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterzeichnet haben und der Notar die Beurkundung abgeschlossen hat, setzt der Notar eine Reihe von Maßnahmen in Gang. Diese Schritte laufen weitgehend im Hintergrund ab, haben aber entscheidende Bedeutung für den weiteren Verlauf des Eigentumsübergangs.
Die Auflassungsvormerkung – Ihr Schutzschild im Grundbuch
Eines der wichtigsten Instrumente nach der Beurkundung ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Dabei handelt es sich um einen vorläufigen Eintrag im Grundbuch, der für jeden Dritten sichtbar macht, dass der Käufer einen vertraglichen Anspruch auf die Immobilie hat. Dieser Eintrag schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nochmals veräußern oder mit neuen Grundschulden belasten kann. Der Notar stellt den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung in der Regel noch am Tag der Beurkundung oder unmittelbar danach beim zuständigen Grundbuchamt.
Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, ist der Käufer rechtlich abgesichert – auch wenn er noch nicht als offizieller Eigentümer eingetragen ist. Parallel dazu reicht der Notar beim zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige ein, die den Grunderwerbsteuervorgang auslöst.
Grundschuldbestellung und Löschungsbewilligungen
Finanziert der Käufer den Kauf über ein Bankdarlehen, wird in vielen Fällen unmittelbar im Anschluss an die Kaufvertragsbeurkundung die Grundschuldbestellung vorgenommen. Dazu legt der Käufer dem Notar das Grundschuldbestellungsformular seiner finanzierenden Bank vor. Die Bank des Käufers erhält damit eine grundbuchliche Absicherung für das gewährte Darlehen. Gleichzeitig holt der Notar – sofern noch Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch eingetragen sind – die notwendigen Löschungsbewilligungen von den Gläubigern des Verkäufers ein. Dieser Schritt kann je nach Reaktionsgeschwindigkeit der beteiligten Banken zwei bis vier Wochen in Anspruch nehmen.
Zeitlicher Ablauf nach dem Notartermin: Alle Schritte im Überblick
Der gesamte Prozess nach der Unterschrift beim Notar lässt sich in mehrere Phasen unterteilen. Die folgende Tabelle gibt einen realistischen Überblick über den typischen zeitlichen Rahmen. Es handelt sich dabei um Richtwerte – im Einzelfall können die Fristen je nach Behörde, Bank und individueller Situation sowohl kürzer als auch deutlich länger ausfallen.
| Zeitraum nach Beurkundung | Schritt | Verantwortlich |
|---|---|---|
| Sofort / wenige Tage | Eintragung Auflassungsvormerkung; Grundschuldbestellung; Veräußerungsanzeige ans Finanzamt | Notar |
| 2–4 Wochen | Löschungsbewilligungen alter Grundschulden; Verzichtserklärung Gemeinde (Vorkaufsrecht); ggf. Verwalterzustimmung (ETW) | Notar, Banken, Gemeinde |
| 4–8 Wochen | Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt; Zahlungsaufforderung durch den Notar an den Käufer | Finanzamt, Notar |
| Nach Zahlungsaufforderung (7–14 Tage) | Überweisung des Kaufpreises durch den Käufer; Kaufpreisbestätigung durch den Verkäufer | Käufer, Verkäufer |
| Nach Kaufpreiseingang | Schlüsselübergabe; Käufer wird Besitzer der Immobilie | Verkäufer (ggf. Makler) |
| 4–6 Wochen nach Kaufpreiseingang | Eigentumsumschreibung im Grundbuch; Käufer wird offizieller Eigentümer | Grundbuchamt, Notar |
Grunderwerbsteuer und die Zahlungsaufforderung des Notars
Einige Wochen nach der Beurkundung – in der Regel vier bis acht Wochen – erhält der Käufer vom zuständigen Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland. In Hessen beträgt sie aktuell 6,0 Prozent des Kaufpreises. Erst nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, stellt das Finanzamt die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ein Dokument, das der Notar zwingend benötigt, um die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen.
Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?
Der Kaufpreis ist nicht unmittelbar nach dem Notartermin zu zahlen, sondern erst dann, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar den Käufer ausdrücklich zur Kaufpreiszahlung auffordert. Diese Zahlungsaufforderung ergeht in der Regel drei bis fünf Wochen nach der Beurkundung, sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschungsbewilligungen vorliegen, das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist und – bei Eigentumswohnungen – die Verwalterzustimmung eingegangen ist. Im Anschreiben des Notars wird genau angegeben, welcher Betrag an welches Konto zu überweisen ist. Wer den Kaufpreis vor der offiziellen Zahlungsaufforderung überweist, riskiert, ohne die notwendige Absicherung zu zahlen – davon raten wir ausdrücklich ab.
Barzahlungsverbot seit April 2023
Seit dem 1. April 2023 ist die Barzahlung des Kaufpreises beim Immobilienkauf in Deutschland unabhängig von der Höhe des Kaufpreises gesetzlich verboten. Die Zahlung muss unbar erfolgen, also per Banküberweisung. Zudem muss die unbere Zahlung gegenüber dem Notarbüro nachgewiesen werden, z. B. durch eine Bankbestätigung oder einen Kontoauszug. Verstöße gegen dieses Barzahlungsverbot führen nicht nur zu Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung, sondern lösen auch eine gesetzliche Meldepflicht des Notars aus.
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde und die Verwalterzustimmung
Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist der Notar verpflichtet, das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde zu prüfen. Gemeinden können unter bestimmten Voraussetzungen – insbesondere in städtebaulichen Sanierungsgebieten oder bei Grundstücken in ausgewiesenen Bereichen – die Immobilie anstelle des Käufers zu den Konditionen des notariellen Kaufvertrags selbst erwerben. Der Notar holt dazu beim zuständigen Amt eine Erklärung ein, in der die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet oder es ausübt. In der Praxis dauert diese Rückmeldung üblicherweise etwa zwei Wochen. Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde wird in der Regel nicht ausgeübt – es ist aber ein notwendiger Verfahrensschritt, bevor der Kaufpreis fällig gestellt werden kann.
Sonderfall Eigentumswohnung: Verwalterzustimmung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt ein weiterer Schritt hinzu: Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) enthält häufig eine Klausel, nach der ein Eigentümerwechsel der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Notar fordert diese Verwalterzustimmung nach der Beurkundung schriftlich an. Seriöse und gut organisierte Hausverwaltungen erteilen diese Zustimmung innerhalb weniger Tage, in der Praxis kann es jedoch – je nach Verwaltung – auch mehrere Wochen dauern. Diese Wartezeit lässt sich kaum beeinflussen, ist aber ein wichtiger Bestandteil des Prozesses. Gute Makler behalten diesen Schritt im Blick und erinnern bei Bedarf die Hausverwaltung fristgerecht.
Wann darf der Käufer einziehen? Besitz, Nutzung und Schlüsselübergabe
Dies ist die Frage, die uns von Käuferinnen und Käufern nach dem Notartermin am häufigsten gestellt wird. Die Antwort ist eindeutig: Der Käufer darf in die Immobilie einziehen, sobald der Kaufpreis vollständig beim Verkäufer eingegangen ist und dieser die Zahlung bestätigt hat. Erst dann ist die Schlüsselübergabe vorzunehmen. Eine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiseingang ist rechtlich nicht vorgesehen und birgt erhebliche Risiken für den Verkäufer.
Ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ist der Käufer zwar bereits Besitzer der Immobilie – er kann einziehen, renovieren und die Immobilie nutzen. Rechtlicher Eigentümer wird er jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch, die üblicherweise noch weitere vier bis sechs Wochen in Anspruch nimmt. Dieser Unterschied ist nicht nur juristischer Natur: Eigenbedarfskündigungen bei vermieteten Objekten z. B. können erst ab dem Datum der Eigentumsumschreibung im Grundbuch ausgesprochen werden.
Wie lange dauert es von Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?
Erfahrungsgemäß vergehen zwischen dem Notartermin und der Schlüsselübergabe acht bis sechzehn Wochen. Diese Spanne erklärt sich aus den Bearbeitungszeiten der verschiedenen Behörden und Banken: Das Grundbuchamt für die Auflassungsvormerkung, die Gläubigerbank des Verkäufers für die Löschungsbewilligung, die Gemeinde für den Vorkaufsrechtsverzicht, das Finanzamt für den Grunderwerbsteuerbescheid und – bei Eigentumswohnungen – die Hausverwaltung für die Verwalterzustimmung. Jeder dieser Schritte liegt nicht im direkten Einflussbereich von Käufer oder Verkäufer. Eine realistische Planung des Umzugs sollte daher immer diesen zeitlichen Puffer berücksichtigen.
Vorzeitige Schlüsselübergabe: Möglich, aber riskant
In manchen Fällen möchten Käufer die Zeit bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nutzen, um mit Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten zu beginnen. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe vor Kaufpreiseingang ist grundsätzlich möglich, wenn beide Parteien damit einverstanden sind und diese Vereinbarung notariell beurkundet wird. Für den Verkäufer birgt diese Variante jedoch erhebliche Risiken: Entsteht durch die Arbeiten des Käufers ein Schaden, haftet zunächst der Verkäufer als noch rechtlicher Eigentümer. Kann der Käufer den Kaufpreis wider Erwarten nicht aufbringen, sitzt der Verkäufer möglicherweise auf einer beschädigten Immobilie. Wir empfehlen Verkäufern daher grundsätzlich, die Schlüssel erst nach bestätigtem Geldeingang zu übergeben.
Die Schlüsselübergabe: Ablauf, Protokoll und was dabei übergeben wird
Die Schlüsselübergabe ist der emotional bedeutsamste Moment im gesamten Kaufprozess – und ein Termin, den man sorgfältig vorbereiten sollte. In aller Regel sind Käufer und Verkäufer persönlich anwesend; wer einen Immobilienmakler Frankfurt beauftragt hat, kann die Organisation dieses Termins an ihn delegieren. Gute Makler begleiten die Übergabe und dokumentieren sie professionell.
Das Übergabeprotokoll – unverzichtbares Dokument
Das Übergabeprotokoll ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf. Darin werden der Zustand der Immobilie, alle festgestellten Mängel sowie die Vereinbarungen zu deren Behebung schriftlich festgehalten. Darüber hinaus enthält das Protokoll die aktuellen Zählerstände von Strom, Gas, Wasser und Heizung, die Anzahl der übergebenen Schlüssel (Haustür, Keller, Briefkasten, Garage etc.) sowie alle übergebenen Unterlagen. Ein sorgfältig geführtes Übergabeprotokoll schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten. Wir empfehlen, es von beiden Seiten direkt vor Ort zu unterzeichnen.
Welche Unterlagen erhält der Käufer bei der Übergabe?
Zum Übergabetermin übergibt der Verkäufer dem Käufer alle objektbezogenen Unterlagen im Original. Dazu gehören der Energieausweis (Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz), Baupläne und Grundrisse, Versicherungspolice der Gebäudeversicherung, Handwerkerrechnungen und Nachweise über Modernisierungen, Wartungsverträge (z. B. für Heizung, Aufzug, Schornstein), bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Abrechnungen der Hausverwaltung. Wer eine vollständige Unterlagenmappe frühzeitig vorbereitet, erleichtert sowohl die Übergabe als auch einen möglichen späteren Weiterverkauf erheblich.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Wann ist man offiziell Eigentümer?
Nach der Schlüsselübergabe ist der Käufer zwar Besitzer der Immobilie, aber noch nicht im rechtlichen Sinne Eigentümer. Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst der Notar erst, wenn ihm drei Dokumente vorliegen: die schriftliche Kaufpreisbestätigung des Verkäufers (seit 1. April 2023 mit Zahlungsbeleg), die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und die Bestätigung der gezahlten Notarkosten. Sobald alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
Das Grundbuchamt bearbeitet den Eintrag in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Eingang des vollständigen Antrags – dieser Vorgang hat für die Behörde keine prioritäre Dringlichkeit. Nach Abschluss der Eigentumsumschreibung erhalten beide Parteien vom Notar eine Benachrichtigung. Mit diesem Datum wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch geführt. Auf die Nutzung der Immobilie hat diese Verzögerung keinen Einfluss – der Käufer ist und bleibt ab dem Tag der Schlüsselübergabe vollwertiger Besitzer mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten.
Kaufnebenkosten, Versicherungen und Steuern: Was nach dem Notar noch anfällt
Parallel zum rechtlichen Abwicklungsprozess kommen auf den Käufer kurz nach dem Notartermin die ersten Rechnungen zu den Kaufnebenkosten zu: Zunächst die Notarrechnung für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundschuldbestellung, dann die Gerichtsgebühren des Grundbuchamts für die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie später die endgültige Eigentumsumschreibung. Käufer sollten diese Rechnungen nicht auf die lange Bank schieben, da unbezahlte Notarkosten die Eigentumsumschreibung verzögern können.
Gebäudeversicherung: Automatischer Übergang auf den Käufer
Eine wichtige Besonderheit betrifft die Gebäudeversicherung: Sie geht zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – also mit der Eintragung im Grundbuch – automatisch auf den Käufer über. Das bedeutet: Der Käufer tritt als neuer Versicherungsnehmer in den bestehenden Vertrag des Verkäufers ein. Er hat dann ein Sonderkündigungsrecht und kann innerhalb eines Monats nach dem Eigentumsübergang die bestehende Versicherung kündigen und eine neue abschließen. Wir empfehlen, die Konditionen der bestehenden Police frühzeitig zu prüfen und sich über mögliche Alternativen zu informieren.
Grundsteuer, Nebenkosten und Betriebskosten ab Übergabe
Ab dem Tag der Schlüsselübergabe trägt der Käufer alle laufenden Kosten der Immobilie: Strom, Gas, Wasser sowie die Grundsteuer. Da die Grundsteuer vom Finanzamt stets dem Eigentümer berechnet wird, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, ist eine zeitanteilige Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer für das Übergabejahr üblich. Bei vermieteten Objekten stehen dem Käufer ab dem Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung die Mieteinnahmen zu – der Notar empfiehlt, die Mieter erst nach bestätigtem Kaufpreiseingang anzuweisen, ihre Zahlungen auf das neue Konto des Käufers zu überweisen.
Marc Härter Immobilien: Persönliche Begleitung bis zur Schlüsselübergabe
Bei Marc Härter Immobilien betreut Sie der Inhaber persönlich – von der ersten Einschätzung Ihrer Immobilie über die professionelle Vermarktung und die Koordination des Notartermins bis hin zur finalen Schlüsselübergabe. Als Immobilienmakler Frankfurt mit Büro im OpernTurm im Frankfurter Westend kennen wir den lokalen Markt in allen 46 Stadtteilen sowie im gesamten Rhein-Main-Gebiet und Hochtaunuskreis aus jahrelanger Praxis.
Wir informieren Sie regelmäßig und proaktiv mit strukturierten Vermarktungsreportings: Reichweite und Klickzahlen, Anzahl und Qualität der Kaufanfragen, Besichtigungsfeedback sowie unsere Einschätzung zur aktuellen Marktlage in Frankfurt. Auch nach dem Notartermin behalten wir alle ausstehenden Schritte – Verwalterzustimmung, Zahlungsaufforderung, Übergabetermin – aktiv im Blick und koordinieren zwischen allen Beteiligten. So behalten Sie zu jedem Zeitpunkt die volle Kontrolle und müssen sich um nichts kümmern.
Als IHK-zertifizierter Immobilienbewerter und Diplom-Immobilienwirt (EIA) bringt Marc Härter fundiertes Fachwissen persönlich in jeden Auftrag ein – ohne Delegation an Mitarbeiter, mit bewusst begrenzter Auftragszahl und dem Anspruch, jede Transaktion zu einem guten Ergebnis für alle Beteiligten zu führen. Über 166 Bewertungen auf Google mit durchgehend 5,0 Sternen spiegeln diesen Anspruch wider.
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Wir begleiten Sie von der ersten Bewertung über den Notartermin bis zur reibungslosen Schlüsselübergabe – persönlich, transparent und professionell. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Erstgespräch.
Fazit: Geduld und Planung zahlen sich aus
Die Unterschrift beim Notar ist ein bedeutender Meilenstein – aber kein sofortiger Eigentumsübergang. Zwischen Beurkundung und Einzug liegen typischerweise acht bis sechzehn Wochen, in denen Notar, Behörden und Banken ihre jeweiligen Schritte erledigen. Entscheidend für den Einzug ist die vollständige Kaufpreiszahlung: Erst nach dem bestätigten Geldeingang beim Verkäufer wird die Schlüsselübergabe durchgeführt. Die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt meist einige Wochen später, hat aber auf die Nutzung der Immobilie keinen Einfluss. Wer diesen Ablauf kennt und realistisch plant, erlebt den Prozess als strukturiert und beherrschbar – statt als Quelle von Unsicherheit und Ungeduld.
Wenn Sie eine Immobilie in Frankfurt verkaufen oder eine professionelle Immobilienbewertung wünschen, stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung. Nehmen Sie Kontakt auf – die Erstberatung ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben zu Fristen, Behördenreaktionszeiten und rechtlichen Abläufen sind Richtwerte ohne Gewähr. Im Einzelfall können erhebliche Abweichungen auftreten. Bei konkreten Fragen zum Immobilienkaufvertrag, zur Grunderwerbsteuer oder zum Grundbuchverfahren empfehlen wir die Hinzuziehung eines Notars, Rechtsanwalts oder Steuerberaters.
Häufig gestellte Fragen nach dem Notartermin
Was passiert direkt nach der Unterschrift beim Notar?
Unmittelbar nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor anderweitigen Verfügungen des Verkäufers schützt. Außerdem reicht er beim Finanzamt eine Veräußerungsanzeige ein, holt Löschungsbewilligungen bestehender Grundschulden ein und prüft das gemeindliche Vorkaufsrecht. Bei Eigentumswohnungen wird zusätzlich die Verwalterzustimmung eingeholt. Beide Parteien erhalten in den darauffolgenden Tagen eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags vom Notar.
Wann darf der Käufer nach dem Notartermin einziehen?
Der Käufer darf erst einziehen, wenn der vollständige Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist und dieser die Zahlung bestätigt hat. Die Schlüsselübergabe erfolgt dann zeitnah – also nicht schon direkt nach dem Notartermin. In der Praxis vergehen zwischen der Beurkundung und der Schlüsselübergabe üblicherweise acht bis sechzehn Wochen, da zunächst mehrere Behörden und Banken ihre jeweiligen Schritte abarbeiten müssen, bevor der Notar die Zahlungsaufforderung erteilt.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe?
Typischerweise vergehen acht bis sechzehn Wochen zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe. Diese Zeitspanne hängt von der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamts, der Gläubigerbank des Verkäufers, des Finanzamts und – bei Eigentumswohnungen – der Hausverwaltung ab. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auf. Nach Geldeingang beim Verkäufer und dessen Bestätigung kann die Schlüsselübergabe umgehend stattfinden.
Was ist die Auflassungsvormerkung und wozu dient sie?
Die Auflassungsvormerkung ist ein vorläufiger Eintrag im Grundbuch, der nach dem Notartermin vom Notar beantragt wird. Sie signalisiert gegenüber jedem Dritten, dass der Käufer einen vertraglichen Anspruch auf Übereignung der Immobilie hat. Damit ist der Käufer davor geschützt, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nochmals veräußert oder mit weiteren Grundschulden belastet. Die Auflassungsvormerkung ist kein endgültiger Eigentumseintrag, aber eine wichtige Sicherungsmaßnahme zugunsten des Käufers.
Wann muss der Kaufpreis nach dem Notartermin gezahlt werden?
Der Kaufpreis ist nicht unmittelbar nach dem Notartermin fällig, sondern erst wenn der Notar den Käufer ausdrücklich zur Zahlung auffordert. Diese Zahlungsaufforderung ergeht üblicherweise drei bis fünf Wochen nach der Beurkundung, sobald alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine eigenmächtige Zahlung vor der Zahlungsaufforderung ist nicht empfehlenswert, da dadurch die notarielle Absicherung umgangen werden würde. Seit dem 1. April 2023 ist die Barzahlung des Kaufpreises gesetzlich verboten – die Überweisung ist Pflicht.
Darf der Käufer vor der Schlüsselübergabe schon in die Immobilie?
Nein – ohne Schlüsselübergabe hat der Käufer kein Recht, die Immobilie zu betreten oder zu nutzen. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe vor dem Eingang des Kaufpreises ist grundsätzlich nicht vorgesehen und birgt erhebliche Risiken für den Verkäufer. Falls beide Parteien eine frühere Übergabe vereinbaren möchten – z. B. für Renovierungsarbeiten – sollte dies im Kaufvertrag notariell beurkundet und mit entsprechenden Sicherheiten (z. B. Bankbürgschaft) abgesichert werden.
Wann werde ich als Käufer offiziell Eigentümer im Grundbuch?
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst, nachdem der Notar die Kaufpreisbestätigung des Verkäufers, die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie die Bestätigung der gezahlten Notarkosten vorliegen hat. Das Grundbuchamt benötigt für die Umschreibung in der Regel noch vier bis sechs Wochen nach Eingang des vollständigen Antrags. Beide Parteien werden vom Notar über die erfolgte Eintragung informiert. Auf den Einzug in die Immobilie hat diese Verzögerung keinen Einfluss.
Was ist beim Übergabeprotokoll zu beachten?
Das Übergabeprotokoll sollte sorgfältig und vollständig vor Ort ausgefüllt und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Es enthält den Zustand der Immobilie Raum für Raum, alle festgestellten Mängel und Fristen zur Behebung, die aktuellen Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Zudem werden alle übergebenen Unterlagen – Energieausweis, Baupläne, Versicherungspolice, Wartungsverträge – aufgelistet. Ein vollständiges Protokoll schützt beide Seiten bei späteren Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt.
Was passiert nach dem Notartermin mit der Grunderwerbsteuer?
Vier bis acht Wochen nach der Beurkundung erhält der Käufer vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 6,0 Prozent des Kaufpreises. Erst nach Begleichung dieser Steuer stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ein Dokument, das der Notar zwingend für die Eigentumsumschreibung benötigt. Die Bearbeitung beim Finanzamt kann im Einzelfall bis zu sechs Monate dauern, was jedoch keinen Einfluss auf die Schlüsselübergabe hat, sondern lediglich die endgültige Grundbucheintragung verzögert.
Was ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde und wie lange dauert es?
Gemeinden haben unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen das Recht, eine Immobilie anstelle des Käufers zu den vereinbarten Konditionen selbst zu erwerben. Nach dem Notartermin prüft der Notar, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht, und holt eine entsprechende Erklärung der Gemeinde ein. In der Praxis dauert diese Rückmeldung in der Regel rund zwei Wochen. Das Vorkaufsrecht wird in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle nicht ausgeübt – es handelt sich aber um einen notwendigen Verfahrensschritt, bevor die Zahlungsaufforderung an den Käufer ergehen kann.
Wann geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über?
Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über – und zwar zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, also mit der Eintragung im Grundbuch. Der Käufer tritt als neuer Versicherungsnehmer in den bestehenden Vertrag des Verkäufers ein. Er hat dann ein Sonderkündigungsrecht und kann innerhalb eines Monats die bestehende Police kündigen, um eine eigene Versicherung abzuschließen. Es empfiehlt sich, die Konditionen frühzeitig zu prüfen und bereits vor der Schlüsselübergabe eine eigene Police in der Hinterhand zu haben.
Wie unterstützt Marc Härter Immobilien beim Ablauf nach dem Notartermin?
Als Immobilienmakler Frankfurt begleitet Marc Härter Immobilien Käufer und Verkäufer auch nach dem Notartermin aktiv. Wir koordinieren die ausstehenden Schritte, erinnern Hausverwaltungen an ausstehende Verwalterzustimmungen, stimmen den Übergabetermin zwischen beiden Parteien ab und erstellen das Übergabeprotokoll professionell. Wer seine Immobilie im Raum Frankfurt verkaufen oder kaufen möchte und dabei einen zuverlässigen Partner an der Seite schätzt, ist bei Marc Härter Immobilien in guten Händen. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.