Kaufnebenkosten: Notar und Gericht

Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Die Beurkundung macht den Vertrag formwirksam; Eigentümer wird der Käufer erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Das Notariat bereitet den Vertrag vor, belehrt die Beteiligten unparteiisch und steuert den vereinbarten Vollzug.

Notarinnen und Notare sind zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Ob eine Vorbefassung ein Mitwirkungsverbot auslöst, richtet sich nach den gesetzlichen Regeln des Beurkundungsrechts und der konkreten Angelegenheit. Eine frühere anwaltliche Tätigkeit führt daher nicht losgelöst vom Einzelfall zu einem allgemeinen Tätigkeitsverbot.

Notar- und Grundbuchgebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Maßgeblich sind Geschäftswert und die tatsächlich anfallenden Gebührentatbestände; die gesetzlichen Gebühren sind nicht frei verhandelbar. Eine Prozentangabe kann nur grob kalkulieren: Vertragsgestaltung, Finanzierungsgrundschuld, Lastenfreistellung, Genehmigungen und weitere Vollzugstätigkeiten verändern die Gesamtkosten. Für eine belastbare Rechnung sollte das Notariat den konkreten Vorgang zugrunde legen.

Kosten sparen durch Verzicht auf Auflassungsvormerkung?

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Die Auflassungsvormerkung sichert nach § 883 BGB den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie sperrt das Grundbuch nicht vollständig: Spätere Verfügungen sind dem gesicherten Käufer gegenüber vielmehr insoweit unwirksam, als sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Im üblichen Kaufvertrag ist ihre Eintragung deshalb eine zentrale Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit.

Nach der Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung regelmäßig gelöscht, weil ihr Sicherungszweck erfüllt ist. Ein Verzicht ist keine gewöhnliche Sparmaßnahme, sondern verändert die Risikoverteilung erheblich. Er sollte nur nach individueller Belehrung durch das Notariat und mit einer anderweitig belastbaren Sicherung erwogen werden.