Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer sparen

Oft suchen Interessenten eine Immobilie bis zu einem Betrag, welcher nach erster Einschätzung durch eine Finanzierung realisiert werden kann. Häufig werden die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gericht und Makler, auch im Hinblick, dass viele Banken und Finanzdienstleister diese Kosten nicht mitfinanzieren, bei der Kalkulation vergessen. Dabei machen diese Kosten einen nicht unwesentlichen Teil der Gesamtbelastung aus.

Allgemeines zur Grunderwerbsteuer

Auf viele Dinge in Deutschland müssen Steuer gezahlt werden. Mit darunter zählt der notarielle Kauf einer Immobilie und die damit verbundene Grunderwerbsteuer. Diese ist eine Ländersteuer und einmalig beim Kauf zu entrichten. Diese kann, muss aber nicht, den Kommunen weitergereicht werden. Insgesamt macht die Grunderwerbsteuer ca. 1,8% des Steueraufkommens in Deutschland aus.

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Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Grunderwerbsteuer sparen: Kaufpreis aufteilen

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, bei einem Kauf regelmäßig der beurkundete Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände, die nicht Grundstück oder wesentlicher Bestandteil sind, können mit ihrem realistischen Zeitwert gesondert ausgewiesen werden. Ob ein Gegenstand grunderwerbsteuerlich herausgerechnet werden darf, hängt von seiner rechtlichen und tatsächlichen Verbindung mit dem Grundstück ab; die bloße Benennung im Vertrag genügt nicht.

Beispiel aus der Praxis

Wird eine Immobilie zu einem Gesamtkaufpreis von 250.000 Euro verkauft, beträgt die Grunderwerbsteuer in Hessen bei 6 Prozent zunächst 15.000 Euro. Werden tatsächlich mitverkaufte bewegliche Gegenstände — etwa eine freistehende Küche, Möbel oder Werkzeug — im notariellen Vertrag mit plausiblen Einzelwerten von insgesamt 10.000 Euro ausgewiesen und steuerlich anerkannt, verbleibt eine Bemessungsgrundlage von 240.000 Euro. Die Steuer läge dann bei 14.400 Euro. Das Beispiel setzt voraus, dass die Gegenstände rechtlich nicht zum Grundstück gehören und die Werte nachweisbar sind.

Bleiben Sie realistisch

Wichtig ist, dass man nicht zu viele Extras aus dem Kaufpreis herausrechnet oder utopische Preise für eher wertlose Dinge festsetzt. Bei zu vielen Unstimmigkeiten wird auch der kulanteste Finanzbeamte skeptisch und kann Belege fordern. Darüber hinaus dient die Immobilie bei Kreditvergabe der Bank als Sicherheit. Daher sollte man Rücksprache mit seinem Berater halten, ob und in welchem Rahmen eine Aufteilung des Kaufpreises möglich ist. Unter Umständen können dadurch die Konditionen der Finanzierung abweichen, was ein Minusgeschäft bedeuten würde.

Auch für private Verkäufer ist die Aufteilung nicht automatisch folgenlos. Sie kann je nach Gegenstand, Finanzierung, Gewährleistungsregelung und steuerlicher Situation Auswirkungen haben. Käufer, Verkäufer und Notar sollten deshalb nur tatsächlich mitverkauftes Inventar mit nachvollziehbaren Zeitwerten ansetzen; bei steuerlicher Relevanz ist ein Steuerberater einzubeziehen.

Nach der Bezahlung

Für die Eigentumsumschreibung benötigt das Grundbuchamt grundsätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Nach § 22 GrEStG wird sie insbesondere erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht; sie bestätigt nicht pauschal, dass sämtliche steuerlichen Forderungen des Käufers beglichen sind.