Das Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien gehört zu den häufig unterschätzten, aber praxisrelevanten Themen im deutschen Mietrecht. Eigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermietet haben und die Immobilie verkaufen, modernisieren oder neu vermieten möchten, stehen regelmäßig vor der Frage: Darf ich als Vermieter die Mietsache überhaupt betreten – und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Die Antwort ist rechtlich differenziert und durch eine Reihe von Urteilen bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH) geprägt.

In diesem Ratgeber erläutern wir von Marc Härter Immobilien die rechtlichen Grundlagen, die zulässigen Gründe für eine Besichtigung, welche Fristen und Zeiten gelten und was Vermieter sowie Mieter tun dürfen – und was nicht. Gerade wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte die rechtlichen Spielregeln kennen, um Konflikte zu vermeiden und den Verkaufsprozess professionell zu gestalten.

Rechtliche Grundlagen: Was sagt das BGB zum Besichtigungsrecht?

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht als eigenständiger Paragraph kodifiziert. Dennoch ergibt es sich aus mehreren gesetzlichen Grundlagen und einer langjährigen Rechtsprechung, die bis zum höchsten deutschen Zivilgericht reicht.

§ 242 BGB: Treu und Glauben als zentrale Norm

Die entscheidende gesetzliche Grundlage für das Besichtigungsrecht ist § 242 BGB, der sogenannte Grundsatz von Treu und Glauben. Aus dieser Norm leitet die Rechtsprechung eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters ab, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren – sofern ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Der Bundesgerichtshof hat dies in seinem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (Az.: VIII ZR 420/21) ausdrücklich bestätigt und damit die bestehende Rechtsprechungslinie gefestigt.

Ergänzend spielen weitere Vorschriften eine Rolle: § 809 BGB gewährt dem Eigentümer das Recht, eine Sache zu besichtigen, wenn ein Anspruch in Ansehung dieser Sache besteht. § 535 BGB definiert die Hauptpflichten des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand – was zwingend voraussetzt, dass der Vermieter den Zustand der Immobilie gelegentlich überprüfen kann. § 555a Abs. 2 BGB ergänzt das Recht des Vermieters, die Mietsache bei drohender Gefahr für ihre Erhaltung zu betreten.

Das verfassungsrechtliche Spannungsverhältnis: Art. 13 GG vs. Art. 14 GG

Beim Besichtigungsrecht treffen zwei verfassungsrechtlich geschützte Positionen aufeinander. Einerseits schützt Artikel 13 Abs. 1 des Grundgesetzes die Unverletzlichkeit der Wohnung. Der Mieter hat nach der Übergabe der Mietsache das alleinige Hausrecht und das Recht, in den gemieteten Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“. Andererseits garantiert Artikel 14 Abs. 1 GG das Eigentum des Vermieters, der grundsätzlich in der Lage sein muss, seine Eigentumsrechte – einschließlich der Verfügung über die Immobilie – auszuüben.

Die Gerichte sind in jedem Einzelfall dazu aufgerufen, diese widerstreitenden Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen. Ein pauschales, anlassloses Besichtigungsrecht steht dem Vermieter daher nicht zu. Jede Besichtigung erfordert einen konkreten und berechtigten Grund.

Wann darf der Vermieter die vermietete Immobilie besichtigen? Zulässige Gründe im Überblick

Nicht jeder Wunsch des Vermieters, die Wohnung zu betreten, begründet automatisch ein Besichtigungsrecht. Die Rechtsprechung erkennt eine Reihe von konkreten sachlichen Gründen an, die einen Zutrittsanspruch entstehen lassen können.

Beabsichtigter Verkauf der Immobilie

Einer der praktisch bedeutsamsten Anlässe für eine Besichtigung ist die Verkaufsabsicht des Eigentümers. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat ein legitimes Interesse daran, Kaufinteressenten, Immobilienmakler oder Gutachter durch die Wohnung zu führen. Dieses Interesse überwiegt nach Auffassung des BGH in aller Regel das allgemeine Ruhebedürfnis des Mieters, solange die Besichtigungen in angemessenem Rahmen stattfinden. Das Landgericht Frankfurt am Main hat konkretisiert, dass Besichtigungen mit Kaufinteressenten dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen, an Werktagen zwischen 19 und 20 Uhr, für bis zu 45 Minuten zulässig sind (LG Frankfurt a. M., 24.05.2002, Az.: 2/17 S 194/01).

Neuvermietung nach Kündigung

Steht das Ende des Mietverhältnisses bevor – durch eine Kündigung des Mieters, eine berechtigte Eigenbedarfskündigung oder das Auslaufen eines befristeten Mietvertrags – darf der Vermieter die Wohnung potenziellen Nachmietern zeigen. Voraussetzung ist, dass die Kündigung bereits ausgesprochen und der Termin der Neuvermietung absehbar ist. Ein bloßes Interesse an einem Mieterwechsel ohne vorangegangene Kündigung reicht grundsätzlich nicht aus.

Weitere anerkannte Gründe

Neben Verkauf und Neuvermietung erkennt die Rechtsprechung weitere sachliche Gründe an, die ein Betretungsrecht des Vermieters begründen:

Anlass	Rechtliche Grundlage	Besonderheiten
Beabsichtigter Verkauf	§ 242 BGB, BGH VIII ZR 420/21	Max. 3× monatlich, Ankündigung mind. 3 Tage vorher
Neuvermietung nach Kündigung	§ 242 BGB, Mietvertrag	Kündigung muss bereits vorliegen
Mängelbesichtigung	§§ 535, 809 BGB	Nur betroffene Räume; Handwerker einschließen
Modernisierungsmaßnahmen	§§ 555a, 555d BGB	Ankündigung 3 Monate vorher in Textform
Vorbereitung Mieterhöhung	BGH VIII ZR 77/23	Sachverständiger darf mitgebracht werden
Verdacht vertragswidrige Nutzung	§ 242 BGB	Konkrete Anhaltspunkte erforderlich
Periodische Kontrolle (alle 5 Jahre)	AG München, Az. 461 C 19626/15	BGH noch nicht abschließend entschieden
Notfall (Wasserrohrbruch, Gasgeruch)	§ 555a Abs. 2 BGB	Zutritt ohne Ankündigung zulässig

Ankündigungspflicht beim Besichtigungsrecht: Fristen und Zeiträume

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für ein rechtmäßiges Besichtigungsrecht ist die rechtzeitige und inhaltlich korrekte Ankündigung. Der Vermieter darf die vermietete Wohnung grundsätzlich nicht ohne vorherige Absprache betreten – unabhängig davon, wie berechtigt sein Anliegen auch sein mag. Eine Klausel im Mietvertrag, die ein Betreten ohne Ankündigung gestattet, wäre nach § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Wie lange im Voraus muss angekündigt werden?

Die Rechtsprechung hat keine einheitliche gesetzliche Frist festgelegt; als Richtwert gilt allgemein eine Vorankündigung von ein bis zwei Wochen für reguläre Besichtigungen. In der Praxis werden drei bis vier Tage im Voraus häufig als ausreichend erachtet, z. B. wenn ein Kaufinteressent kurzfristig verfügbar ist. In Ausnahmefällen – etwa bei berufstätigen Mietern mit unflexiblen Arbeitszeiten – empfiehlt sich eine großzügigere Ankündigungsfrist. Nur bei dringendem Reparaturbedarf kann eine Ankündigung von 24 bis 48 Stunden ausreichen.

Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen und muss den konkreten Grund für die Besichtigung sowie den vorgeschlagenen Termin klar benennen. Eine vage Begründung wie „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ genügt nicht. Schlägt der Vermieter mehrere mögliche Termine vor, ist der Mieter verpflichtet, sich dazu zu äußern und gegebenenfalls alternative Zeiten zu nennen – eine vollständige Verweigerung ohne sachlichen Gegengrund kann eine vertragswidrige Pflichtverletzung darstellen.

Zu welchen Zeiten darf besichtigt werden?

Besichtigungen sind grundsätzlich an Werktagen – also von Montag bis Samstag – zu „verkehrsüblicher Tageszeit“ zulässig. In der Praxis ist damit in der Regel der Zeitraum zwischen 8 und 18 Uhr gemeint. Sonntage und gesetzliche Feiertage sind als Besichtigungstermine ungeeignet, sofern der Mieter nicht ausdrücklich zustimmt. Bei berufstätigen Mietern hat das Landgericht Frankfurt a. M. auch Termine zwischen 19 und 20 Uhr an Werktagen für zulässig erklärt, damit die Besichtigungen den Alltag des Mieters so wenig wie möglich beeinträchtigen.

Was Vermieter beim Besichtigungsrecht nicht dürfen: Grenzen und unwirksame Klauseln

Das Besichtigungsrecht ist mit klaren Grenzen verbunden. Vermieter, die diese überschreiten, setzen sich nicht nur zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen aus, sondern riskieren im schlimmsten Fall eine Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruchs gemäß § 123 StGB.

Kein anlassloses Besichtigungsrecht

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass es kein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht des Vermieters gibt. Formularklauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, die Wohnung jährlich oder alle zwei Jahre zur Überprüfung des Zustandes zu betreten, sind gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13). Auch eine Klausel, die generell ein Betretungsrecht „in angemessenen Abständen“ ohne weitere Konkretisierung gewährt, hält der Inhaltskontrolle nicht stand.

Das Amtsgericht München hat zwar entschieden, dass eine Besichtigung alle fünf Jahre im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache zulässig sein kann – eine abschließende Klärung durch den BGH steht hier jedoch noch aus. Eigentümer sollten sich nicht auf dieses Einzelurteil verlassen, sondern im Zweifelsfall auf einen konkreten Anlass zurückgreifen.

Kein eigenmächtiges Betreten

Ein Vermieter darf die Wohnung unter keinen Umständen ohne Zustimmung des Mieters betreten – auch dann nicht, wenn er einen Zweitschlüssel besitzt. Das eigenmächtige Betreten stellt verbotene Eigenmacht dar und kann als Hausfriedensbruch strafrechtlich verfolgt werden. Auch die bloße Anfertigung eines Zweitschlüssels ohne Wissen des Mieters kann zu Schadensersatzansprüchen führen. Weigert sich der Mieter zu Unrecht, kann der Vermieter sein Besichtigungsrecht gerichtlich durchsetzen – notfalls im Wege einer einstweiligen Verfügung.

Grenzen bei übermäßiger Häufigkeit

Selbst wenn ein sachlicher Grund vorliegt, darf der Vermieter Besichtigungen nicht in einer Häufigkeit ansetzen, die den Mieter unzumutbar belastet. Das Amtsgericht Hamburg hat betont, dass vermeidbare Besichtigungen unterbleiben müssen und der Vermieter sein Informationsinteresse bündeln muss. Der Mieter muss sich auf mehrere aufeinanderfolgende Besichtigungen ohne gute Begründung nicht einlassen. Als Orientierungswert gilt, dass beim Verkauf einer Immobilie in der Regel nicht mehr als ein bis zwei Besichtigungstermine pro Woche von einem Mieter verlangt werden können.

Rechte des Mieters bei der Wohnungsbesichtigung

Mietern ist es ein häufiges Anliegen zu wissen, welche Rechte ihnen bei einer Besichtigung zustehen und ob sie eine solche generell ablehnen können. Die Antwort ist differenziert: Grundsätzlich besteht bei Vorliegen eines sachlichen Grundes eine Duldungspflicht – aber der Mieter hat dabei weitreichende Schutzrechte.

Anwesenheitsrecht und Terminsgestaltung

Der Mieter hat das Recht, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Er kann die Besichtigung durch unbekannte Dritte ohne Originalvollmacht des Vermieters verweigern. Erscheint z. B. ein Makler ohne schriftliche Vollmacht des Vermieters, ist der Mieter nicht verpflichtet, diesen einzulassen. Zudem darf der Mieter alternative Termine vorschlagen, wenn der vom Vermieter genannte Termin unzumutbar ist – er muss jedoch konstruktiv mitwirken und darf eine Terminvereinbarung nicht pauschal blockieren.

Besondere persönliche Umstände

In einer beachtenswerten Entscheidung hat der BGH (Az.: VIII ZR 420/21) klargestellt, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters ausnahmsweise hinter den Interessen des Mieters zurücktreten kann, wenn diesem durch die Besichtigung schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen bis hin zur Lebensgefahr drohen. Im konkreten Fall litt die Mieterin an einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung, bei der das Eindringen Dritter in ihre Wohnung nach einem psychiatrischen Gutachten zu einer akuten Suizidgefahr führen konnte. In solchen extremen Ausnahmefällen muss das Gericht eine umfassende Interessenabwägung vornehmen. Dies ist jedoch eine seltene Ausnahme – in der Regel überwiegt das Eigentumsinteresse des Vermieters die bloße Unbehaglichkeit oder Unannehmlichkeit, die eine Besichtigung für den Mieter mit sich bringt.

Wichtig: Mieter sollten ein Besichtigungsbegehren niemals leichtfertig ablehnen. Der BGH hat entschieden, dass eine unberechtigte Verweigerung dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags geben kann (BGH, 05.10.2010, Az.: VIII ZR 221/09).

Besichtigungsrecht beim Verkauf einer vermieteten Immobilie: Was Eigentümer wissen müssen

Gerade beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zeigt sich, wie komplex das Besichtigungsrecht in der Praxis sein kann. In unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Frankfurt begleiten wir regelmäßig Eigentümer bei der Vermarktung vermieteter Objekte – von Eigentumswohnungen über Mehrfamilienhäuser bis hin zu größeren Anlageimmobilien. Der Umgang mit dem Besichtigungsrecht ist dabei ein zentrales Element, das professionell gehandhabt werden muss.

Schritt für Schritt: So gestalten Eigentümer Besichtigungen rechtssicher

Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen möchte, sollte folgende Grundsätze beachten, um Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden und den Verkaufsprozess nicht zu gefährden:

Zunächst sollte der Vermieter das Gespräch mit dem Mieter suchen und transparent über die Verkaufsabsicht informieren. Viele Mieter sind deutlich kooperativer, wenn sie frühzeitig eingebunden und respektvoll informiert werden. Anschließend empfiehlt sich eine schriftliche Ankündigung des ersten Besichtigungstermins mit ausreichend Vorlauf – idealerweise sieben bis zehn Tage. Die Ankündigung sollte den Grund (Verkaufsabsicht), den vorgeschlagenen Termin und die voraussichtliche Dauer benennen. Es sollten mehrere Terminoptionen angeboten werden, damit der Mieter mitgestalten kann. Die Anzahl der Besichtigungen sollte auf das notwendige Mindestmaß begrenzt werden – qualitativ hochwertige Besichtigungen mit ernsthaften Kaufinteressenten sind hier effizienter als eine Vielzahl von Terminen. Schließlich sollten alle Kommunikationsschritte schriftlich dokumentiert werden, um im Konfliktfall belegen zu können, dass die Anforderungen eingehalten wurden.

Welche Räume müssen zugänglich sein?

Bei einer Besichtigung zum Zweck des Verkaufs oder der Neuvermietung müssen alle Räume zugänglich sein, einschließlich Keller, Dachboden und etwaiger Nebenräume, soweit diese zur Mietsache gehören. Bei einer Mängelbesichtigung hingegen beschränkt sich das Betretungsrecht grundsätzlich auf die vom Mangel betroffenen Räumlichkeiten. Eine Besichtigung sollte ohne Hindernisse oder Sicherheitsrisiken möglich sein – der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, Aufräum- oder Reinigungsarbeiten vor dem Termin durchzuführen.

Ein neu eingetragener Grundbucheigentümer hat nach seinem Erwerb einmalig das Recht, die von ihm erworbene Wohnung zu besichtigen. Für Besichtigungen vor der Grundbucheintragung benötigt ein Kaufinteressent eine Ermächtigung oder eine schriftliche Vollmacht des bisherigen Eigentümers. Bei der Immobilienbewertung in Frankfurt ist es daher wichtig, frühzeitig die Möglichkeiten für Besichtigungen mit dem Mieter abzuklären.

Besichtigungsrecht im Mietvertrag: Was wirksam vereinbart werden kann

Im Mietvertrag können die Parteien das Besichtigungsrecht des Vermieters konkretisieren und in gewissem Rahmen erweitern. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele in Formularmietverträgen verwendete Klauseln zum Besichtigungsrecht einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Dies gilt insbesondere, wenn Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen.

Wirksame Klauseln

Eine Klausel wie die folgende, die der BGH in seinem Urteil vom 26. April 2023 als wirksam angesehen hat, ist als Formularmietvertragsklausel grundsätzlich zulässig: „Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei.“ Diese Klausel ist deshalb wirksam, weil sie das Besichtigungsrecht an einen besonderen Anlass knüpft, eine Vorankündigung voraussetzt und zeitliche Grenzen setzt.

Unwirksame Klauseln

Unwirksam sind nach der Rechtsprechung u. a. folgende Klauseltypen: Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Wohnung jederzeit „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ zu betreten – ohne Ankündigungserfordernis und ohne konkreten Anlass. Eine Klausel, die dem Vermieter täglich mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten erlaubt, wäre ebenso unwirksam, da sie den Mieter unangemessen belastet. Schließlich sind auch Klauseln unwirksam, die ein allgemeines periodisches Betretungsrecht in regelmäßigen Abständen gewähren, ohne einen besonderen Anlass zu verlangen.

Besichtigungsrecht bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlage-Immobilien

Besonders komplex gestaltet sich das Besichtigungsrecht bei Mehrfamilienhäusern und größeren Anlageimmobilien, wo das Besichtigungsrecht gegenüber mehreren Mietern gleichzeitig koordiniert werden muss. Kapitalanleger, die ihr Objekt verkaufen oder umstrukturieren möchten, stehen hier vor besonderen Herausforderungen.

Grundsätzlich gelten dieselben rechtlichen Maßstäbe wie bei der Einzelwohnung: Für jede einzelne Mieteinheit muss ein gesondertes Besichtigungsrecht mit dem jeweiligen Mieter koordiniert werden. Ein Pauschalanspruch gegenüber allen Mietern des Hauses besteht nicht. In der Praxis empfiehlt es sich, ein professionelles Besichtigungsmanagement zu etablieren: Alle Mieter werden schriftlich über die Verkaufsabsicht informiert und erhalten individuelle Terminvorschläge. Die Terminkoordination sollte möglichst gebündelt erfolgen, um die Belastung für die Mieter zu minimieren und gleichzeitig die Besichtigungszeit für potenzielle Käufer optimal zu nutzen. Kaufinteressenten für Renditeobjekte schätzen es, alle Einheiten in einem strukturierten Ablauf besichtigen zu können. Wer dies professionell organisiert, senkt die Hemmschwelle für eine kooperative Haltung der Mieter erheblich.

In Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet begleiten wir von Marc Härter Immobilien regelmäßig Eigentümer beim Verkauf vermieteter Anlageimmobilien, z. B. in attraktiven Lagen wie dem Frankfurter Westend, dem Nordend oder in Sachsenhausen. Die Abstimmung mit den Mietern ist dabei ein integraler Bestandteil unserer Vermarktungsstrategie.

Marc Härter Immobilien: Professionelle Begleitung beim Verkauf vermieteter Objekte

Bei Marc Härter Immobilien betreut Sie der Inhaber persönlich – von der ersten Einschätzung über die Vermarktung bis zur Schlüsselübergabe. Wir informieren Sie regelmäßig und proaktiv mit strukturierten Vermarktungsreportings: Reichweite und Klickzahlen, Anzahl und Qualität der Kaufanfragen, Besichtigungsfeedback sowie unsere Einschätzung zur aktuellen Marktlage. So behalten Sie zu jedem Zeitpunkt die volle Kontrolle.

Als Diplom-Immobilienwirt (EIA) und IHK-zertifizierter Immobilienbewerter bringt Marc Härter das fachliche Fundament mit, um vermietete Immobilien korrekt zu bewerten, rechtssicher zu vermarkten und dabei das sensible Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter professionell zu gestalten. Dazu gehören strukturierte Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten und Bonitätsprüfung ebenso wie die vollständige Unterlagenprüfung und Verhandlungsführung bis zum Notartermin.

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Fazit: Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien – Rechtssicherheit als Schlüssel zum Erfolg

Das Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien ist kein starres Recht des Vermieters, sondern das Ergebnis einer sorgfältigen Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Eigentümers und dem Grundrecht des Mieters auf Unverletzlichkeit seiner Wohnung. Ein anlassloses Besichtigungsrecht gibt es nicht – wohl aber einen klar anerkannten Anspruch auf Zutritt bei sachlichem Grund, rechtzeitiger Ankündigung und schonender Ausübung.

Für Eigentümer, die ihre vermietete Immobilie verkaufen oder vermarkten möchten, ist ein souveräner Umgang mit dem Besichtigungsrecht entscheidend: Wer transparent kommuniziert, den Mieter respektvoll einbindet und die gesetzlichen Vorgaben einhält, schafft die Grundlage für einen reibungslosen Verkaufsprozess. Die aktuellen BGH-Urteile aus 2023 haben die Rechtslage weiter geschärft und bestätigen: Verkaufsabsicht begründet ein berechtigtes Besichtigungsrecht – mit klaren Grenzen. Wenn Sie Ihre Wohnung in Frankfurt verkaufen oder eine Anlageimmobilie auf dem Frankfurter Immobilienmarkt 2026 vermarkten möchten, stehen wir von Marc Härter Immobilien Ihnen als erfahrener Partner zur Seite – unverbindlich und diskret.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die dargestellten Urteile und Rechtsgrundsätze wurden nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, können jedoch keine individuelle Rechtsberatung ersetzen. Das Mietrecht ist einzelfallabhängig und unterliegt einer kontinuierlichen Rechtsprechungsentwicklung. Bei konkreten Fragen zu Ihrem Mietverhältnis empfehlen wir die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts.

Häufige Fragen zum Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien

Hat der Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht der vermieteten Wohnung?

Nein, ein anlassloses oder routinemäßiges Besichtigungsrecht steht dem Vermieter nicht zu. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass ein konkreter sachlicher Grund vorliegen muss. Das Recht des Mieters auf Unverletzlichkeit seiner Wohnung gemäß Art. 13 Abs. 1 GG überwiegt das allgemeine Kontrollinteresse des Vermieters. Formularklauseln, die ein anlassloses Betretungsrecht vorsehen, sind nach § 307 BGB unwirksam.

Wie lange im Voraus muss eine Wohnungsbesichtigung angekündigt werden?

Eine gesetzlich festgelegte Mindestfrist gibt es nicht. Als Richtwert gilt eine Vorankündigung von ein bis zwei Wochen für reguläre Besichtigungen. In dringenden Fällen, z. B. bei Reparaturen, können 24 bis 48 Stunden ausreichen. Beim Verkauf einer Immobilie werden drei bis vier Tage Vorlauf in der Praxis häufig als ausreichend angesehen. Entscheidend ist, dass die Ankündigung den konkreten Grund und den vorgeschlagenen Termin klar benennt.

Darf der Vermieter die Wohnung beim Verkauf mit Kaufinteressenten besichtigen?

Ja. Eine Verkaufsabsicht stellt einen anerkannten sachlichen Grund für das Besichtigungsrecht dar. Der BGH hat dies in seinem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (Az.: VIII ZR 420/21) bestätigt. Der Vermieter darf Kaufinteressenten, Makler und Gutachter mitbringen, sofern er deren Besuch vorher ankündigt oder sie eine schriftliche Originalvollmacht vorlegen. Als angemessener Rahmen gelten maximal zwei bis drei Besichtigungstermine pro Woche.

Kann der Mieter eine Besichtigung grundsätzlich ablehnen?

Liegt ein berechtigter Grund vor und wurde die Besichtigung ordnungsgemäß angekündigt, besteht für den Mieter eine Duldungspflicht. Eine pauschale Verweigerung ohne sachlichen Gegengrund ist vertragswidrig und kann dem Vermieter sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung geben (BGH, 05.10.2010, Az.: VIII ZR 221/09). Der Mieter kann jedoch alternative Terminvorschläge machen und hat das Recht, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Besondere persönliche Umstände – wie eine schwerwiegende Erkrankung – können ausnahmsweise zu einer Beschränkung des Besichtigungsrechts führen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betritt?

Ein unbefugtes Betreten der Mietwohnung ohne Zustimmung des Mieters stellt verbotene Eigenmacht dar und kann als Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB strafrechtlich verfolgt werden. Zivilrechtlich kann der Mieter Schadensersatz verlangen sowie auf Unterlassung klagen. Auch das unberechtigte Anfertigen oder Besitzen eines Zweitschlüssels kann zu Ansprüchen des Mieters führen. Vermieter sollten in jedem Fall den Rechtsweg wählen, wenn der Mieter eine berechtigte Besichtigung verweigert – und nicht eigenmächtig handeln.

Wie oft darf der Vermieter die Wohnung im Rahmen einer Verkaufsabsicht besichtigen?

Eine starre gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; die Rechtsprechung fordert ein Maß an Häufigkeit, das den Mieter nicht unzumutbar belastet. Als Orientierungswert hat das Landgericht Kiel entschieden, dass der Mieter Besichtigungen wöchentlich mindestens einmal gestatten muss. Das Landgericht Frankfurt a. M. hat drei Besichtigungen monatlich an Werktagen zwischen 19 und 20 Uhr als zulässig angesehen. In der Praxis sollten Besichtigungen auf das für einen erfolgreichen Verkauf erforderliche Minimum beschränkt werden – qualitative Vorabauswahl der Interessenten ist dabei wertvoller als Quantität.

Darf ein Immobilienmakler ohne den Vermieter die Wohnung besichtigen?

Grundsätzlich ja – jedoch nur, wenn der Makler dem Mieter eine schriftliche Originalvollmacht des Vermieters vorweisen kann oder der Vermieter den Besuch des Maklers zuvor ausdrücklich ankündigt. Erscheint ein Makler ohne Vollmacht und ohne vorherige Ankündigung, ist der Mieter nicht verpflichtet, ihn einzulassen. In der Praxis empfiehlt es sich, den Mieter immer schriftlich darüber zu informieren, dass und wann ein Makler mit Kaufinteressenten vorbeikommen wird.

Gilt das Besichtigungsrecht auch bei Notfällen?

Bei dringenden Notfällen – z. B. einem Wasserrohrbruch, Gasgeruch oder einem Brand – darf der Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Ankündigung und ohne Zustimmung des Mieters betreten. In solchen Fällen spricht man von einem Betretungsrecht aus dringender Notwendigkeit gemäß § 555a Abs. 2 BGB. Das gilt auch, wenn der Mieter nicht erreichbar ist. Außerhalb echter Notfälle ist eine vorherige Ankündigung jedoch zwingend erforderlich.

Muss der Mieter die Wohnung für eine Besichtigung aufräumen oder herrichten?

Nein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung vor einer Besichtigung aufzuräumen, zu reinigen oder besonders herzurichten. Die Duldungspflicht umfasst lediglich das Zugangsgewähren – nicht aber zusätzliche Vorbereitungsarbeiten. Die Besichtigung sollte allerdings ohne Hindernisse oder Sicherheitsrisiken möglich sein. Wenn der Mieter die Wohnung über das übliche Maß hinaus verwahrlosen lässt, kann dies eine vertragswidrige Nutzung darstellen und dem Vermieter wiederum einen Besichtigungsgrund liefern.

Kann der Vermieter das Besichtigungsrecht im Mietvertrag ausweiten?

Nur in begrenztem Rahmen. Wirksame Mietvertragsklauseln können das Besichtigungsrecht konkretisieren – z. B. durch Definition zulässiger Besichtigungsanlässe, Ankündigungsfristen und Zeiträume. Jedoch dürfen Formularklauseln den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Klauseln, die ein anlassloses Betretungsrecht, ein generelles periodisches Kontrollrecht oder eine Besichtigung ohne vorherige Terminsabsprache erlauben, sind nach § 307 BGB unwirksam. Auch sehr weite Klauseln ohne zeitliche Beschränkung halten der Inhaltskontrolle nicht stand.

Was sagt das BGH-Urteil von 2023 zum Besichtigungsrecht beim Immobilienverkauf?

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 26. April 2023 (Az.: VIII ZR 420/21) bestätigt, dass eine Verkaufsabsicht des Eigentümers einen sachlichen Grund für das Besichtigungsrecht darstellt und aus der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 242 BGB folgt. Gleichzeitig stellte der BGH klar, dass bei der Prüfung des Besichtigungsrechts eine umfassende Interessenabwägung erfolgen muss – auch grundrechtlich geschützte Positionen des Mieters (etwa Gesundheitsschutz) können ausnahmsweise das Eigentumsrecht des Vermieters einschränken. Das Urteil hat die Rechtslage für Vermieter im Bereich des Verkaufs vermieteter Immobilien erheblich präzisiert.

Wie kann Marc Härter Immobilien beim Besichtigungsrecht und Verkauf einer vermieteten Immobilie helfen?

Als inhabergeführtes Maklerbüro mit Sitz im Frankfurter Westend übernehmen wir von Marc Härter Immobilien die gesamte Koordination von Besichtigungen bei vermieteten Immobilien – von der rechtssicheren schriftlichen Ankündigung gegenüber dem Mieter über die Terminplanung mit vorqualifizierten Kaufinteressenten bis zur strukturierten Durchführung. Inhaber Marc Härter, Diplom-Immobilienwirt und IHK-zertifizierter Immobilienbewerter, begleitet jeden Auftrag persönlich. Wir bieten eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung an und antworten innerhalb von 24 Stunden auf Ihre Anfrage.

Besichtigungsrecht bei vermieteten Immobilien So kündigen Sie die Besichtigung rechtsicher an