Immobilienmakler Mittelhessen und Rhein-Main - Marc Härter Immobilien

Erbschaft Immobilie: Was tun, wenn man eine Immobilie erbt?

Written by marchaerterJanuar 23, 2021

Immobilie erben - Wie ist der Ablauf?

Durchschnittlich ist in 46 Prozent der Fälle eine Immobilie Bestandteil des Nachlasses – meist handelt es sich dabei um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Erben fragen sich zu Recht “Ich habe eine Immobilie geerbt – Was ist jetzt zu tun und wie gehe ich vor?”. Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung und bürokratische Hürden, die es zu meistern gilt. Als Erbe treten Sie in alle Rechte und Pflichten eines Verstorbenen ein. Dies bedeutet jedoch auch, dass die lukrativste und schönste Immobilie den Traum vom neu erlangten Reichtum schnell zerplatzen lassen kann, wenn der Nachlass überschuldet ist.

Wir von Marc Härter Immobilien erklären Ihnen, was bei einem Erbfall zu tun ist. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass es in Erbangelegenheiten immer ratsam ist, rechtliche und steuerliche Beratung von einem Anwalt oder Steuerberater in Anspruch zu nehmen. Die hier aufgeführten Auskünfte dienen als erste Orientierung und sollen keine fachliche Beratung ersetzen. Es besteht kein Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit.

Was ist im Erbfall zu tun?

Mit dem Tod des Erblassers tritt der Erbfall ein, bei dem das gesamte Vermögen des Verstorbenen auf die Erben übergeht – dies müssen jedoch nicht zwangsläufig die nächsten Verwandten oder Kinder sein: Die gesetzliche Erbfolge kann durch ein Testament bzw. einen Erbvertrag aufgehoben bzw. geändert werden. Der letzte Wille des Erblassers entscheidet, sofern dafür Vorkehrungen getroffen wurden.

Den Todesfall melden

Das deutsche Recht lässt Hinterbliebenden nicht viel Zeit zum trauern. Beim zuständigen Standesamt muss der Todesfall spätestens am nächsten Werktag angezeigt werden. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Bezirk, wo der Sterbefall eingetreten ist.

Sterbefall im Inland

Bei einem inländischen Todesfall ist generell das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Befindet sich die verstorbene Person auf einem Landfahrzeug, Schiff oder Luftfahrzeug, ist das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Findet eine Umladung des Verstorbenen von einem Fahrzeug in ein anderes Fahrzeug statt, wechselt am Umladeort die Zuständigkeit.

Sterbefall im Ausland

Tritt der Sterbefall außerhalb von Deutschland ein, liegt die Zuständigkeit bei dem Standesamt, in dessen Bezirk die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz hatte. Bestehen Zweifel an der Zuständigkeit oder treten Unstimmigkeiten auf, ob der Todesfall im In- oder Ausland eingetreten ist, entscheidet die Aufsichtsbehörde oder das Bundesministerium des Innern, welches Standesamt zuständig ist.

Sterbeurkunde beantragen

Die Sterbeurkunde ist ein zweifelsfreier und offizieller Nachweis über den Tod eines Verstorbenen. Meist verlangen Ämter, Behörden, Banken und Versicherungen dieses wichtige Dokument, um Auskünfte an Angehörige und Erben zu erteilen. Auch ist es nur mit einer Sterbeurkunde möglich, Kündigungen von Versicherungen und eines Mietvertrags zeitnah vorzunehmen. Da für die Vorlage der Sterbeurkunde meist ein Original gefordert wird, sollten immer mehrere Ausführungen beantragt werden.

Die Kosten der Sterbeurkunde belaufen sich in der Regel für das erste Exemplar auf ca. 10 – 15 Euro und für jede weitere Ausführung auf ca. 5 Euro. Ausfertigungen für die gesetzliche Rentenversicherung, die Krankenkasse oder das Sozialamt sind in der Regel gebührenfrei.

Erforderliche Unterlagen für die Beantragung der Sterbeurkunde

Je nach Familienstand der verstorbenen Person werden verschiedene Dokumente benötigt, welche beim zuständigen Standesamt eingereicht werden müssen. Die erforderlichen Unterlagen müssen im Original vorgelegt werden und, falls diese nicht im Original vorliegen, unter Umständen nachträglich beantragt werden, was die Ausstellung der Sterbeurkunde über die üblichen 1-2 Wochen weiter verzögern kann.

Ledige Verstorbene

Verheiratete Verstorbene

Verwitwete Verstorbene

Geschiedene Verstorbene

Totenschein ist kein Ersatz für Sterbeurkunde!

Für die Sterbeurkunde ist ein Totenschein notwendig, welcher von einem Arzt als Todesbescheinigung ausgestellt werden muss. Der zuständige Arzt nimmt demnach eine gründliche Untersuchung des Verstorbenen vor – auch, um einen natürlichen Tod oder Fremdeinwirkungen feststellen zu können. Dieser Totenschein ersetzt nicht die Sterbeurkunde. In der Todesbescheinigung ist der Ort des Todesfalls, die Todesursache und der Zeitpunkt des Todes dokumentiert, soweit diese Daten feststellbar sind.

Wer erbt die Nachlass-Immobilie?

Die gesetzliche Erbfolge

Die gesetzliche Erbfolge ist in den § 1924 bis § 1936 BGB geregelt. Diese greift, sofern kein wirksames Testament und kein wirksamer Erbvertrag hinterlassen wird, der letzte Wille des Verstorbenen erfolgreich angefochten wurde oder der im Testament aufgeführte Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat.

Wer welchen Anspruch aus dem Nachlass hat, regelt in erster Linie das Verwandtschaftsverhältnis zu der verstorbenen Person. Die Verwandten werden in Erbenordnungen eingeteilt. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Was erbt der Ehegatte oder Lebenspartner in der gesetzlichen Erbfolge?

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner erbt nicht automatisch den gesamten Nachlass und somit die Immobilie. Dies ist nur dann der Fall, wenn weder Abkömmlinge (Kinder und Enkel des Verstorbenen), noch Eltern und deren Abkömmlinge (Geschwister), noch Großeltern des Verstorbenen vorhanden sind (§ 1931 Abs. 2 BGB).

Existieren weitere Verwandte des Erblassers, erbt ein Ehegatte oder Lebenspartner somit oft nur einen Anteil am gesamten Nachlass – in vielen Fällen sind die Kinder beteiligt. Hierzu zählen auch uneheliche Kinder, die im Gegenzug zu den ehelichen Kindern meist nicht auf Ihren Anspruch aus dem Erbe zugunsten des verbliebenen Ehegatten verzichten. Sind mehrere Personen bei einem Erbe beteiligt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.

Meist fangen genau hier die Probleme an, da unterschiedliche Erben ebenso unterschiedliche Interessen bei einer möglichen Verwertung des Nachlasses oder einer Immobilie verfolgen können.

Testament bei Erb-Immobilien

Soll eine andere Aufteilung des Nachlasses als bei der gesetzlichen Erbfolge vorgesehen werden, kann ein Testament zu Lebzeiten verfasst werden, aus dem der letzte Wille hervorgeht. Das Testament muss nicht zwangsläufig durch einen Notar erstellt und beurkundet werden. Jedoch müssen zwingend verschiedene Formvorschriften beachten werden, da sonst Unwirksamkeit droht:

In der Praxis kommt es durchaus vor, dass ein vermeidlich existierendes Testament unauffindbar ist oder dieses gar unterschlagen oder verfälscht wird. Nur wie soll man sicherstellen, dass das geschriebene Testament aufgefunden und dem letzten Willen auch tatsächlich entsprochen wird?

Testament bei Nachlassgericht hinterlegen

Um sicherzustellen, dass das Testament im Sterbefall auch seine Wirkung entfaltet, kann dieses beim zuständigen Nachlassgericht hinterlegt werden. Nach der Hinterlegung wird das Nachlassgericht das Testament bei dem Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer in Berlin registrieren. Die Bundesnotarkammer wird vom Standesamt benachrichtigt, wenn der Testamentsverfasser verstirbt und informiert somit wieder das Nachlassgericht, bei welchem das Testament hinterlegt ist. Somit ist gewährleistet, dass das Testament schnell aufgefunden wird. Der Inhalt des Testaments wird dabei nicht registriert. Auskünfte aus dem Zentralen Testamentsregister erhalten nur Gerichte und Notare – nicht potentielle oder mögliche Erben.

Testamentseröffnung von Amts wegen

Nach dem Ableben und dessen Mitteilung an das Nachlassgericht wird das hinterlegte Testament eröffnet. Dies geschieht in der Regel in einem Termin, bei dem die gesetzlichen Erben und die im Testament bedachten Erben eingeladen werden. In diesem Termin wird der Inhalt des Testaments mündlich bekannt gegeben.

Berliner Testament zwischen Ehegatten

Tritt der Tod eines Ehegatten ein, soll zumeist der verbleibende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt werden. Dies gestattet das sogenannte “Berliner Testament”. Wenn zunächst der überlebende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt wird, muss ebenso festgelegt werden, wer im Falle dessen Ablebens als Nachfolge-Erbe eintritt.

Eine typische Formulierung des Berliner Testaments könnte wie folgt aussehen: “Wir setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Erben des länger lebenden von uns Beiden sind unsere gemeinschaftlichen Kinder zu gleichen Erbanteilen.”

Die oben aufgeführten Formvorschriften gelten auch hier, nur mit dem Unterschied, dass beide Eheleute das Testament mit Angabe von Datum und Ort unterschreiben müssen.

Pflichtteil bei Immobilien: Wer berechtigt ist

Existiert kein Testament oder Erbvertrag über die Festlegung des rechtmäßigen Erbes, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Kinder und Ehegatten gehören steht zu den gesetzliche Erben und somit auch zu den pflichtteilsberechtigten Personen. Werden diese z.B. enterbt, steht Ihnen dennoch ein Anspruch auf den Pflichtteil zu. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des theoretisch zustehenden Erbes. Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Teil einer Erbengemeinschaft, hat jedoch einen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben.

Ist eine Immobilie teil der Erbmasse, kann dies schnell zu weiteren (finanziellen) Problemen führen, da möglicherweise ein Verkauf notwendig ist, um die Forderungen der Pflichtteilsberechtigten bedienen zu können. Auch hier ist es wichtig, einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation des Erblassers zu erhalten, um eine gute Strategie für eine mögliche Verwertung auszuarbeiten.

Erbschein beantragen? Nachweis über berechtigten Erben

Wichtig: Mit dem Antrag auf Ausstellung eines Erbscheins nehmen Sie automatisch das Erbe (und somit auch mögliche Schulden) an!

Der Erbschein dient als Berechtigungsnachweis für die Erbschaft, sofern dies nicht aus einem Testament hervorgeht. Der Erbschein muss beim zuständigen Nachlassgericht (letzter Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden – da es nicht zwingend erforderlich ist, einen Erbschein zu besitzen, erhalten Erben diesen nicht automatisch. Jedoch ist dieser zwingend erforderlich, sofern der Erbe plant, eine Immobilie zu verkaufen.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach Gebührenordnung des “Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare” (GNotKG) in Paragraph 40. Die Gebühren variieren je nach Wert des Nachlasses und können von überschaubaren Eurobeträgen bis zu mehreren tausend Euro betragen.

Neben der Bestätigung über die Richtigkeit der Angaben durch einen Eid vor Gericht sind für die Beantragung eines Erbscheins folgende Unterlagen und Auskünfte notwendig:

Zu dem Nachlasswert zählt insbesondere bei einer Immobilie der Verkehrswert, zu den Schulden mögliche, dingliche Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs, aber auch Dispo-Kredite und sonstige Verbindlichkeiten.

Grundsätzlich ist immer anzuraten, zu Lebzeiten eine Vorsorgevollmacht aufzusetzen, welche es ermöglicht, direkt Einblick in die Vermögensverhältnisse bei Kreditinstituten, Versicherungen, etc. zu erhalten, sobald der Todesfall eintritt. Ohne Vorsorgevollmacht wird potentiellen Erben nur mit einem entsprechenden Nachweis Einsicht gewährt: Dieser Nachweis kann z.B. der Erbschein sein – diesen erhalten die Erben jedoch erst, wenn Sie mit dem Antrag das Erbe angenommen haben und somit noch keinen Überblick über die Vermögensverhältnisse besitzen.

Mehrere Erben = Erbengemeinschaft

Erben aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder in Folge eines Testaments mehrere Personen den Nachlass und somit auch eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich über den Nachlass verfügen – hier fangen meist die Probleme an: Unterschiedliche Personen verfolgen oft unterschiedliche Interessen, mal mehr oder weniger mit emotionaler Bindung an die Erbmasse.

Ein Immobilienverkauf kann somit i.d.R. nur stattfinden, wenn sich alle Erben einig über die Veräußerung sind.

Eine weitere Möglichkeit ist ebenfalls, möchte einer der Erben die Immobilie weiter bewohnen, wobei die anderen Erben daran kein Interesse haben, dass der zukünftige Bewohner die anderen Erben auszahlt – vorausgesetzt, die Immobilie wurde bewertet und die Finanzierung ist gesichert.

Geraten Erbengemeinschaft in Streit, was in der Praxis meist keine Seltenheit ist, besteht ebenfalls die Möglichkeit, seinen Erbteil durch eine sogenannte Teilungsversteigerung zu veräußern. Hier sollte jedoch beachtet werden, dass in nachfrageschwachen Regionen der zu erzielende Erlös weit unter dem eigentlichen Wert liegen kann. Ein potentieller Ersteigerer steigt als neuer Eigentümer des Erbteils in die zerstrittene Erbengemeinschaft ein, was zu weiteren Problemen führen kann und somit als hohes Risiko angesehen wird.

Vorerbe & Nacherbe – Vermerke im Grundbuch

Da der Erblasser in der Festlegung seines Erben frei ist, kann er sein Vermögen an verschiedene Personen in zeitlich versetzter Reihenfolge vererben. Somit kann ein Erblasser einen Erben bestimmen, der jedoch erst dann rechtmäßiger (Nach-)Erbe wird, wenn ein zuvor festgelegter (Vor-)Erbe zunächst Erbe wird. Die Vorerbschaft kann auf verschiedene Arten ausgelöst werden: Durch den Tod des Vorerben oder auf Grundlage einer eintretenden Bedingung (z.B. Volljährigkeit, festgelegtes Datum, etc.)

Der Fall der Vorerbschaft wird häufig bei Eheleuten eingesetzt, die sich z.B. über das Berliner Testament als gegenseitige Erben einsetzen und als Nacherben die gemeinsamen Kinder bestimmen. Somit kann sichergestellt werden, dass das Vermögen innerhalb der Familie verbleibt. Aufgrund von einer neuen Heirat des länger lebenden Ehegatten hat der neue Ehegatte somit z.B. keinen Anspruch auf das Erbe.

Ein Vorerbe kann nur eingeschränkt über den Nachlass verfügen, was bedeutet, dass die Erbmasse ungeschmälert auf den Nacherben übergehen muss. Dies kann zur Folge haben, dass eine mögliche Veräußerung einer Immobilie mit rechtlichen Hürden verbunden ist, welche man vor einem möglichen Verkaufsversuch umfangreich erörtern muss.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ebenso, wie ein potentielles Erbe Grund zur (finanziellen) Freude sein kann, gibt es auch die Schattenseite: Neben Vermögenswerten, Immobilien oder Barvermögen zählen auch die Verbindlichkeiten zur Erbmasse. Es ist demnach nicht möglich, nur einzelne Teile der Erbmasse zu erben. Es gilt das Prinzip: Alles oder nichts.

Erbmasse ermitteln

Zunächst sollten alle Vermögenswerte in ein Nachlassverzeichnis aufgeführt werden – dies ist nicht immer zwingend erforderlich, jedoch anzuraten, um einen besseren Überblick über die gesamte Vermögenssituation des Erblassers zu erhalten. Bei einem Nachlassverzeichnis handelt es sich um eine detaillierte Auflistung aller zum Nachlass gehörenden Gegenstände, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Hierzu zählen unter Anderem:

Welcher Immobilienwert bei Erbschaft?

Die Bewertung der vererbten Immobilie übernimmt das Finanzamt, welches am letzten Wohnsitz des Verstorben zuständig ist. Um den Wert und eine mögliche Erbschaftssteuer zu ermitteln, nimmt das Finanzamt eine Wertermittlung nach einfachem Standardverfahren zum Stichtag des Todestages des Erblassers vor. In der Regel beruht die Wertermittlung auf einem standardisierten Verfahren und anhand von ortsüblichen Schätzungen sowie anhand des Bodenrichtwertes.

Wesentliche Faktoren, die in der Wertermittlung von Immobilien Berücksichtigung finden – z.B. eine Überalterung, Mängel und Schäden, aber auch die tatsächliche Nachfrage am Markt, welche den Verkehrswert ebenfalls massiv beeinflussen kann – werden hier meist außer acht gelassen. Aufgrund einer hohen Steigerung des Bodenrichtwerts in exponierten Lagen kann so schnell eine überhöhte Schätzung seitens Finanzamt vorgenommen werden, was in einer viel zu hoch angesetzten Steuerforderung mündet.

Erbschaftssteuer: Freibeträge

Als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der möglichen Erbschaftssteuer dient das gesamt Vermögen, welches vererbt wird. Hinterlässt der Erblasser nur eine Immobilie, wird in aller Regel auf Basis des Verkehrswerts (=Gemeiner Wert) die Erbschaftssteuer berechnet. Weiteres, möglichen Vermögen in Form von z.B. Bargeld, Wertsachen, etc. wird zusätzlich berücksichtigt.

Gem. § 16 ErbStG gelten bei einer Erbschaft bestimmte Freibeträge – Je nach Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen und der Höhe der Vermögenswerte kann unter Umständen keine Erbschaftssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt: Umso näher das Verhältnis zu dem Verstorbenen war und umso höher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt auch der Freibetrag aus.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt, die entsprechend unterschiedliche Freibeträge besitzen. Diese besonderen Steuerklassen dienen dem Finanzamt lediglich zur Ermittlung der Erbschaftssteuer. Der Vermögenswert einer Immobilie wird seitens Finanzamt oft nur geschätzt, was zum Nachteil des Beerbten sein kann. Hier ist es immer ratsam, auf eigene Kosten eine Immobilienbewertung vornehmen zu lassen.

Steuerklasse bei Erbschaft	Verwandschaftsgrad zur/zum Verstorbenen	Freibetrag in €
I	Ehepartner/eingetragene Lebenspartner	500.000
I	leibliche Kinder, Stief-/Adoptivkinder, Enkel, deren Eltern schon verstorben sind	400.000
I	Enkel	200.000
I	Eltern & Großeltern	100.000
II	Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder	20.000
III	Nicht verwandte Erben	20.000

Beispiel: Sie erben ein Einfamilienhaus Ihres Großvaters, welches im ländlichen Raum einen Verkehrswert von 170.000 € beträgt. Da der Freibetrag für Enkel bei 200.000 € liegt, müssen Sie als Erbe keine Erbschaftssteuer zahlen. Eine Auflistung der Vermögenswerte ist meist dennoch notwendig.

Erbschaftssteuersätze für Immobilien

Abzüglich des oben zustehenden Freibetrags versteuert das Finanzamt darüber liegende Vermögenswerte (Restbetrag) nach den nachfolgenden Steuersätzen für Erbschaft.

Restbetrag	Erbschaftssteuerklasse I	Erbschaftssteuerklasse II	Erbschaftssteuerklasse III
bis 75.000 €	7%	15%	30%
bis 300.000 €	11%	20%	30%
bis 600.000 €	15%	25%	30%
bis 6 Mio. €	19%	30%	30%
bis 13 Mio. €	23%	35%	50%
bis 26 Mio. €	27%	40%	50%
ab 26 Mio. €	30%	43%	50%

Beispiel: Das Einfamilienhaus des Großvaters ist aufgrund einer sehr guten Lage und hohen Nachfrage 850.000 € wert. Der beerbte Enkel, welcher einen Freibetrag von 200.000 € besitzt, muss demnach 650.000 € zu 19% versteuern.

Erbe ausschlagen: Frist, Kosten und Ablauf

Das Erbe kann durch persönliche Vorsprache beim zuständigen Nachlassgericht ausgeschlagen werden – die Textform (z.B. ein Brief, Fax oder eine E-Mail) genügt nicht! Die Gebühr für den formellen Akt beträgt 30 Euro. Ist eine Anreise zum Nachlassgericht nicht möglich, kann eine Erklärung durch einen Notar aufgesetzt werden. Wichtig ist hierbei, dass diese Erklärung innerhalb der Frist beim zuständigen Nachlassgericht eingeht.

Die Frist beträgt gem. § 1944 BGB in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung, in welcher der Erbe von dem Erbfall sowie seiner Berufung als Erbe erfährt. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn der Erbberechtigte vom Nachlassgericht eine Kopie des Testaments erhält. Ist kein Testament vorhanden beginnt die Frist bereits mit Kenntnis vom Tode des Erblassers.

Mit Ausschlagung des Erbes als Erbberechtigter erbt der nächste Anwärter den Nachlass. Sind die Erbanwärter minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter in dessen Namen das Erbe ausschlagen. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, erbt zu guter Letzt der Staat.

Im Gegenzug, möchte der Erbberechtigte das Erbe annehmen, muss er keine Erklärung abgeben. Nach Fristverstreichung gilt das Erbe als angenommen. Gleiches gilt, wenn innerhalb der Frist ein Erbschein beantragt wird.

Grundbuch berichtigen nach Erbfall

Sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben, wird die Eintragung im Falle eines Erbfalls unrichtig. Zu gunsten des Erben ist es erforderlich, die unrichtige Eintragung berichtigen zu lassen. Von den rechtmäßigen Erben ist ein Antrag auf Berichtigung zu stellen. Es findet keine automatische Berichtigung im Erbfall statt. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod des Erblassers ist diese Berichtigung kostenfrei.

Ist seitens der Erben geplant, eine geerbte Immobilie zeitnah zu verkaufen oder diese zu teilen, um Wohneigentum zu begründen, ist eine Berichtigung nicht zwangsläufig notwendig – Dies muss dem zuständigen Grundbuchamt signalisiert werden. Mit einem rechtsgültigen Testament oder Erbschein kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auch Zug um Zug in einem notariellen Kaufvertrag mit einem Dritten (Käufer) erfolgen.

Spekulationssteuer bei Verkauf einer geerbten Immobilie?

Eine Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer Immobilie ist immer dann zu zahlen, wenn durch eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren ein Gewinn erzielt wird. Dieser Gewinn wird über den persönlichen Steuersatz als Einkommen versteuert. Als Erbe erben Sie diese Spekulationsfrist mit. Die 10-Jahres-Frist gilt jedoch nur dann, wenn es sich bei einer Immobilie z.B. um eine Kapitalanlage handelt, welche vermietet ist. Eigengenutzte Immobilien, in welcher der Erblasser selbst gewohnt hat, sind von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn der Verstorbene selbst mindestens 2 Jahre nach dem Kauf der Immobilie diese selbst bewohnt hat. Bei Unsicherheit, wann diese Frist vorüber ist, sollte sich immer fachkundige Meinung eines Dritten eingeholt werden (Steuerberater, Immobilienmakler, Rechtsanwalt, etc.).

Immobilie nach Erbschaft verkaufen

Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben oder erst erben, ist in aller Regel Schnelligkeit gefragt, um Fristen einzuhalten und einen Überblick über die (finanzielle) Gesamtsituation zu erhalten. Mit entsprechenden Vollmächten zu Lebzeiten des Erblassers können mühsehlige Gespräche und zeitliche Verzögerungen i.d.R. vermieden werden. Gern unterstützen wir Sie und mögliche Miterben bei dem geplanten Vorhaben, eine geerbte Immobilie in Hessen zu verkaufen.

Ihr Ansprechpartner in MittelHessen & Rhein-Main

Marc Härter Immobilien

Marc Härter ist Immobilienmakler und Inhaber von Marc Härter Immobilien in Mittelhessen & Rhein-Main.

Wertermittlung für Immobilien: Verfahren

Written by marchaerterSeptember 16, 2020

Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie

Mit der Wertermittlung von Immobilien ist in der Regel die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken gemeint. Die Notwendigkeit, Grund und Boden sowie die vorhandene Bebauung und Rechte an ihrer Nutzung zu bewerten, gibt es bereits solange, wie Menschen Eigentum beanspruchen und damit handeln. Auch heute ist der Wert einer Immobilie wichtig – Typische Anlässe und Zwecke können sein:

Kauf und Verkauf
z.B. um Fehlinvestitionen zu vermeiden oder eine Immobilie unter Wert zu verkaufen

Zur Vermögensregelung bzw. bei Vermögensauseinandersetzungen
z.B. Verkehrswertermittlung bei Erbschaft, Scheidung, Enteignung, Firmenübernahmen

Für steuerliche Zwecke
aus unterschiedlichsten Anlässen

für Zwangsversteigerungen
als Ausgangswert

bei Beleihungen
zur Ermittlung einer angemessenen Kredithöhe

bei Versicherungen
z.B. um Über- und Unterversicherung zu vermeiden

Rechtliche Grundlagen

Die wesentliche Besonderheit bei der Wertermittlung von Immobilien liegt darin, dass jede Immobilie ein Unikat ist – selbst weitestgehend baugleiche Immobilien unterscheiden sich oft in der Lage und in der Ausstattung.

Laut der ImmoWertV sind (in Deutschland) für die Verkehrswertermittlung grundsätzlich drei Verfahren zulässig:

Vergleichwertverfahren, Bodenwertermittlung (§§15, 16 ImmoWertV)
Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV)
Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Darüber hinaus gibt es noch weitere Methoden zur Immobilienbewertung, wie z.B. die Barwertkalkulation in Form einer Kapitalwertmethode oder ein Residualverfahren (sog. Bauträgermethode, bei welcher die anfänglichen Investitionen zum erwartenden Gewinn gegenübergestellt werden). Diese Verfahren können unter Anderem auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigen – dies stellt bei den normierten Verfahren zur Wertermittlung eine absolute Ausnahme dar, da hier der Wertermittlungsstichtag bzw. Qualitätsstichtag ausschlaggebend ist.

Was bedeutet Verkehrswert bei Immobilien?

In §194 BauGB wird der Verkehrswert wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Nach der aufgeführten Definition handelt es sich bei dem Verkehrswert (oder auch der “Gemeine Wert”) und dem Marktwert einer Immobilie, welcher zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Merkmale, die den Preis beeinflussen können, am ehesten bei einer Vermarktung zu erzielen wäre.

Vergleichwertverfahren nach ImmoWertV

Das Vergleichswertverfahren findet hauptsächlich Anwendung bei unbebauten Grundstücken, zur Bodenwertermittlung sowie relativ gleichartigen Immobilien, insbesondere Reihen-/Doppelhäuser oder Eigentumswohnungen. Grundlage für den Verkehrswert sind bekannte Vergleichswerte aus der Vergangenheit, von welchen aus auf die zu bewertende Immobilie geschlossen werden kann.

Neben den Bestimmungen der ImmoWertV bildet die Vergleichwertrichtlinie die Basis zur Ermittlung eines marktgerechten Verkehrswertes mit Hilfe des Vergleichswertes. Diese beinhaltet unter anderem eine Vielzahl von Kriterien, Ableitungen, Faktoren, Merkmale und Koeffizienten für den Vergleich unterschiedlicher Immobilien.

Turnusmäßig werden in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen und Vergleichsfaktoren veröffentlicht. Die Vergleichsfaktoren spiegeln die durchschnittlichen, auf eine geeignete Einheit bezogenen Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen (sog. Normobjekte) wieder, mit welchen das Bewertungsobjekt an den Preis des Vergleichsobjekts angepasst werden kann.

Sachwertverfahren nach ImmoWertV

Im Sachwertverfahren steht der (marktübliche) Substanzwert einer Immobilie im Vordergrund. Die Denkweise dahinter ist recht einfach: Was würde eine gebrauchte Immobilie zum Wertermittlungsstichtag als Neubau kosten? Auf Grundlage der Bruttogrundfläche (BGF) wird zwischen verschiedenen Gebäudetypen unterschieden, bei welchen der Neubauwert nach Normalherstellungskosten (NHK) definiert wird. Durch Indexierung werden die Veränderungen der Baukosten zwischen dem Zeitpunkt der Ableitung der Vergleichskosten und dem Bewertungsstichttag vorgenommen. Da die meisten Immobilien nicht neuwertig sind, muss eine entsprechende, altersbedingte Abnutzung (sog. Alterswertminderung) vorgenommen werden.

Nach §21 Abs. 1 ImmoWertV lautet die Rechenanweisung des Sachwertverfahrens wie folgt: „Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.“

In §21 Abs. 2 ImmoWertV lautet es weiter: „Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.“

Das Sachwertverfahren findet insbesondere und vorrangig im Bereich der eigengenutzen Immobilien seine Anwendung. Dies betrifft unter anderem Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser sowie Lagerhallen im ländlichen Raum. Zusätzlich kann das Sachwertverfahren unterstützend als Ergebniskontrolle für weitere Wertermittlungsverfahren herangezogen werden.

Besondere objektspezifische Merkmale, wie z.B. eine wirtschaftliche Überalterung, Baumängel, Instandhaltungsrückstände, aber auch ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, umfangreiche Modernisierungen oder eine sehr hochwertige Ausstattung sind ebenfalls im Wert zu berücksichtigen wie die allgemeine Anpassung an den Markt mittels Sachwertfaktor.

Modell zur Berechnung des Sachwerts einer Immobilie

Als grobes Schema der Sachwertermittlung soll die nachfolgende Aufstellung den Ablauf der Sachwertberechnung veranschaulichen. Je nach Bewertungsobjekt können einzelne Punkte in der Bewertung mit einfließen, welche in der nachfolgenden Auflistung nicht aufgeführt sind. Das Modell zur Berechnung des Sachwertes dient lediglich zur Veranschaulichung.

Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL)
• Gebäudestandard nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL)
• Baunebenkosten in den NHK 2010 enthalten

x Korrekturfaktoren für das Land und die Ortsgröße (z. B. Regionalfaktor)
gem. Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses

x Baupreisindex
Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes

x Bezugsmaßstab Brutto-Grundfläche
Anlehnung an die DIN 277 gem. SW-RL 4.1.1.4

+ Nicht in der BGF erfasste Bauteile
Nach Erfahrungswerten oder Herstellungskosten nach Bauteiltabellen

= Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen

– Alterswertminderung
• Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 3 SW-RL
• Restnutzungsdauer: Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer bei Modernisierungsmaßnahmen
• Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL
• Alterswertminderung i.d.R. linear

+ Wertansatz für bauliche Außenanlagen
Prozentual vom Herstellungswert der baulichen Anlagen (i.d.R. zwischen 4% – 8%)

+ sonstige Anlagen
Entweder kein gesonderter Ansatz – Anlagen sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten oder pauschaler Ansatz

= Zwischenwert der altersgeminderten, baulichen Anlagen

+ Bodenwert
ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert, ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts

= Vorläufiger Sachwert
Ohne Marktanpassung (Sachwertfaktor) und Berücksichtigung von Besonderheiten

+/- Sachwertfaktor
Modellkonforme und sachverständige Ableitung gem. Grundstücksmarktbericht

+/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

= Sachwert (Verkehrswert)

Ertragswertverfahren nach ImmoWertV

Die Ertragswertermittlung hat ihren Ursprung in der Bewertung von Unternehmen. Grundlage zur Ermittlung des Ertragswertes sind die marktüblich erzielbaren Erträge (z.B. Mieten und Pachten) aus einem Grundstück (sog. Rohertrag), welcher abzüglich der marktüblichen Bewirtschaftungskosten (Kosten der Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, etc.) den Reinertrag an einer Immobilie bilden.

Das Ertragswertverfahren basiert auf der Überlegung, den Immobilienwert auf Grundlage des Ertragspotentials zu ermitteln. Im Gegensatz zu anderen normierten Wertermittlungsverfahren steht demnach nicht der eigentliche Substanzwert einer Immobilie, sondern vielmehr der Gewinn, welcher durch die Immobilie erzielt werden kann, im Vordergrund.

Da Grund und Boden im Vergleich zu baulichen Anlagen keiner Abnutzung unterliegt und somit eine “unendliche” Restnutzungsdauer besitzt, muss der Reinertragsanteil in Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

Die hierfür anzuwendende Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz) wird vom gesamten Reinertragsanteil an der Immobilie subtrahiert.

Der Liegenschaftszinssatz wird durch die Gutachterausschüsse bestimmt. Die Höhe ist abhängig von der Nutzung (Wohnen o. Gewerbe), der Lage, der Objektgröße, der Restnutzungsdauer und der Zeit, zu welcher die Wertermittlung stattfindet. Insgesamt spiegelt der Liegenschaftszinssatz die allgemeine Marktsituation im Bezug auf Angebot und Nachfrage wider.

Der Ertragsanteil am Gebäude wird dem entsprechenden Barwertfaktor zur Kapitalisierung gem. § 20 ImmoWertV multipliziert.

Nach abschließender Hinzurechnung des Bodenwerts und der Berücksichtigung von besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen erhält man als Ergebnis den Ertragswert.

Das Ertragswertverfahren wird grundsätzlich für Immobilien angewandt, bei welcher die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht. Dies umfasst unter anderem Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnung und in der Regel Gewerbeimmobilien.

Welches Wertermittlungsverfahren ist das Richtige?

Bei der korrekten Anwendung der einzelnen Bewertungsverfahren und auf Grundlage von modellkonformen Umrechnungen gelangt jedes der Ergebnisse zum “selben” Verkehrswert. Da die drei normierten Wertermittlungsverfahren auf unterschiedlichen Rechengrundlagen beruhen, ist eine Standardabweichung im Ergebnis üblich und bis zu 10% (nach geltender Rechtsprechung bis zu 20%) sachgerecht. Je nach Immobilienart und Nutzung sind bestimmte Verfahren aussagekräftiger. Zur Plausibilitätskontrolle und um einen möglichst aussagekräftigen Verkehrswert zu erhalten, sollten weitere Wertermittlungsverfahren als “stützende Verfahren” herangezogen werden.

Insgesamt beruht die Wahl des Wertermittlungsverfahren vorrangig auf der Immobilienart, welche zu bewerten ist, und unter Berücksichtigung der “Markttauglichkeit”. Bei der Verkehrswertermittlung muss sich vereinfacht ausgedrückt ein Bewerter immer die Frage stellen, was die Immobilie für einen Wert hätte, würde Sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden. Zum Beispiel wäre ein Wert für ein Einfamilienhaus, welches überwiegend die typische Familie zur Eigennutzung anspricht, mit der Ertragswertermittlung als ausschließlich angewendetes Verfahren i.d.R. nicht sachgerecht bewertet.

Wie kann man die eigene Immobilie selbst bewerten?

Weiterführende Informationen hierzu sind im Internet ausreichend zu finden. Sollten Sie genug Zeit und Interesse mitbringen, sich in die Materie akribisch einzuarbeiten, können Sie den Wert Ihrer Immobilie (in den Grundzügen) selbst ermitteln. Da die Berechnungen i.d.R. auf eine umfangreiche Datengrundlage aufgebaut sind und Markterfahrungen oft ausschlaggebend für einen marktgerechten Preis sind, kann eine eigene, überschlägige Wertschätzung nie die Aussagekraft einer fundierten Wertermittlung ersetzen, jedoch einen Richtwert bieten.

Wieso 3-Minuten Online-Bewertungen oft nicht zum Ziel führen

Bewertungsangebote im Internet sollten mit Bedacht und Zurückhaltung genutzt werden. Das Versprechen klingt zunächst so verlockend wie einfach: Innerhalb von drei Minuten erhalten Sie als Dank für die Bereitstellung Ihrer personenbezogener Daten und die Kennwerte Ihrer Immobilie eine Immobilienbewertung.

In den allermeisten Fällen steht dabei der Abgleich mit einer Datenbank im Vordergrund, die den Wert Ihrer Immobilie auf Grundlage von einigen Parametern (Größe, Alter, etc.) versucht zu ermitteln. Dabei werden oft Angebotspreise als Grundlage zur Berechnung verwendet, welche oft nicht repräsentativ sind und nichts mit dem Vergleichwertverfahren zu tun haben. Das Ganze dient letztendlich dem Zweck, dass Ihre wertvollen Daten an Immobilienmakler als sogenannte Leads verkauft werden. Dies ist sogar legitim, denn durch die notwendige Zustimmung zu den AGBs stimmen Sie diesem Vorgang zu.

Vertrauen Sie auf Expertise

Ein zu hoher Angebotspreis kann einen erfolgreichen Verkauf einer Immobilie gefährden – bei einem zu geringen Preis verschenken Sie wohlmöglich Geld. Um bei einem so wichtigen Vorhaben wie einem Verkauf finanziell kein Nachsehen zu haben, sollten Sie sich immer auf die fundierte Wertermittlung eines dafür spezialisierten Fachmanns oder Immobilienmaklers verlassen. Nur so kann garantiert werden, dass eine marktgerechte Wertermittlung der Immobilie den größtmöglichen Erfolg für den Verkauf bietet.

Ihr Ansprechpartner in Mittelhessen & Rhein-Main

Marc Härter Immobilien

Marc Härter ist Immobilienmakler und Inhaber von Marc Härter Immobilien. Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein durchaus komplexes Vorhaben, was meist mit hohen finanziellen Werten einhergeht. Das Immobilienunternehmen bietet maßgeschneiderte Lösungen, denn: Keine Immobilie, kein Kunde und keine Vermittlung ist gleich.

Neues Gesetz zur Maklerprovision: Verteilung der Maklerkosten in Hessen

Written by marchaerterSeptember 4, 2020

Neues Gesetz zur Maklerprovision in Hessen

Was sich für 2021 bei der Maklercourtage geändert hat

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene Gesetz scheint wie ein Weihnachtsgeschenk für Käufer: Ein Bestellerprinzip, wie bei der Vermietung von Wohnraum wird es nicht geben – dafür jedoch sollen Käufer von eigengenutzten Wohnimmobilien in Hessen zukünftig finanziell entlastet werden.

Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

Ab dem 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regelungen hinsichtlich der Maklerprovision: Der Bundestag und Bundesrat hat das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” beschlossen. Durch das neue Gesetz werden die bestehenden Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) neu gefasst bzw. erweitert.

Hintergrund des neuen Gesetzes ist, dass (private) Immobilienkäufer, welche sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, zukünftig in den Kaufnebenkosten entlastet werden. Oft war es in Hessen üblich, dass der Käufer einer Immobilie die gesamte Maklerprovision in Höhe von ca. 5% zzgl. der Mehrwertsteuer (5,95% Brutto) zahlen musste, obwohl der Verkäufer (ebenfalls und anfänglich) den Immobilienmakler mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragt hat.

Viele Bundesländer haben bereits erfolgreich mit einer geteilten Provision gearbeitet, jedoch gab es diesbezüglich regional sehr unterschiedliche Regelungen. Dies soll mit dem Gesetz auf Bundesebene vereinheitlicht werden.

Immobilie kaufen und verkaufen: Wer zahlt die Provision?

Das neue Gesetz sieht eine neue Regelung für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern (inklusive solcher mit Einliegerwohnung) vor.

Wird ein Immobilienmakler zukünftig aufgrund von zwei Maklerverträgen für beide Parteien – Käufer wie auch Verkäufer – tätig, kann eine Vergütung ab dem 23.12.2020 ebenso nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangt werden.

Eine einseitige, unentgeltliche Tätigkeit ist somit nur möglich, wenn von der anderen Partei ebenfalls keine Vergütung gefordert wird.

Beauftragt hingegen nur eine Partei den Makler, muss diese die Provision bei Erfolg zahlen. Vereinbarungen, die entstandenen Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur dann wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Provision betragen. Zusätzlich muss der Makler nachweisen, dass der Auftraggeber seinen Teil der Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann.

Eine reine Innenprovision (=Verkäuferprovision) ist auch künftig möglich und bietet nicht nur Immobilienkäufern eine finanzielle Entlastung, sondern auch den Verkäufern viele Vorteile. Gern beraten wir Sie in diesem Punkt bei dem Verkauf Ihrer Immobilie in Mittelhessen & Rhein-Main.

Maklercourtage Hessen: Das ändert sich an der Maklerprovision in der Praxis

Variante 1 - Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer

Der Verkäufer schließt, wie bisher üblich, mit dem Makler einen Maklervertrag zum Verkauf der Immobilie. Als Vertragsinhalt wird dem Immobilienmakler gestattet, auch für die andere Partei (Käufer) tätig zu werden. Die im Maklervertrag vereinbarte Maklercourtage mit dem Verkäufer (z.B. 3% zzgl. MwSt.) muss nach §656c BGB identisch mit der erfolgsabhängigen Provision des Käufers sein. Spätere Nachlässe in der Provision müssen an die andere Partei weitergereicht werden.

Beispiel: Mit dem Verkäufer ist ein Maklervertrag und eine Provisionshöhe von 3,57% inkl. MwSt. vereinbart worden. Das Immobilienangebot wird ebenfalls mit 3,57% Käuferprovision angeboten. Auf Grundlage von abschließenden Verhandlungen wird die Höhe der Mehrwertsteuer in der Provision erlassen. Die Brutto-Provision beträgt demnach für den Verkäufer nur noch 3% inkl. MwSt. – dieser Nachlass wird an den Käufer weitergegeben, welcher ebenfalls nur noch 3% inkl. MwSt. zahlen muss.

Variante 2 - Einseitige Interessenvertretung mit partieller Abwälzungsmöglichkeit

Der Verkäufer schließt mit dem Immobilienmakler einen Maklervertrag zum Verkauf der Immobilie ab, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll und darf. Nach der neuen gesetzlichen Regelung ist es unzulässig, die gesamte Provision auf den Käufer abzuwälzen. Dennoch bleibt die anteilige Übernahme durch den Käufer möglich, welche auf maximal 50 Prozent der Gesamtprovision begrenzt ist. Der Käufer muss bei dieser Variante erst seinen Provisionsteil zahlen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist. Der Nachweis hierfür kann vom Verkäufer oder vom Makler erbracht werden.

Variante 3 - Einseitige Interessenvertretung ohne Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Immobilienmakler als einseitiger Interessensvertreter nur die des Verkäufers vertreten soll und darf. Der Käufer verspricht weder die Zahlung einer Provision, noch verpflichtet er sich, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Maklercourtage wird bei erfolgreicher Vermittlung komplett vom Verkäufer übernommen.

Beispiel: Die angebotene Immobilie wird ohne Käuferprovision angeboten. Der Käufer muss weder einen Maklervertrag schließen noch eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision eingehen.

Beschränkungen des neuen Gesetzes

Ebenso, wie das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten nur eine neue Regulierung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern vorsieht, gilt dieses nur für privat handelnde Verbraucher. Handelt der Immobilienkäufer hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit – z.B. um eine Betriebswohnung für Mitarbeiter zu kaufen – kann die Verteilung der Maklercourtage auch anderweitig vereinbart werden.

Aktuell sieht das Gesetz noch keine Regulierung bezüglich Zweifamilienhäusern und Baugrundstücken vor. Ob oder in wie weit hier künftig Anpassungen erfolgen, wird die Rechtssprechung im Laufe der Zeit zeigen.

Maklervertrag nur noch in Textform

Wo früher eine mündliche Beauftragung oder ein Handschlag zum täglichen Geschäft gehörten, um eine Immobilie zu vermarkten, reicht dies zukünftig nicht mehr aus. Das neue Gesetz sieht eine Formvorschrift für Maklerverträge vor: Ein Maklervertrag, welcher die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (z.B. E-Mail).

Exkurs zur Textform: Eine schriftliche “Vereinbarung” ohne handschriftliche Unterschrift.

Maklerprovision bei Mietwohnungen (Bestellerprinzip)

Bereits seit Juni 2015 gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass diejenige Partei das Honorar des Maklers zu tragen hat, welche diesem den Auftrag erteilte. Beauftragt demnach die Wohnungssuchenden einen Immobilienmakler, explizit für diesen auf die Suche nach einer geeigneten Wohnung zu gehen, welche sich nicht im Bestand des Maklers befindet, zahlt der Mieter. Im Umkehrschluss, wenn ein Vermieter den Makler mit der Mietersuche beauftragt, zahlt dieser die Maklercourtage komplett.

Die neuen Regelungen zur Maklerprovision im BGB

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a BGB Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Unsere persönliche meinung zum neuen Gesetz des Maklerprovision

Wir begrüßen die neuen gesetzlichen Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, um Kaufinteressenten den Weg in die eigenen vier Wände (finanziell) attraktiver zu gestalten. Eine Entlastung hinsichtlich der Maklerprovision in Hessen von ca. 3% macht bei einem Kaufpreis von 350.000€ ca. 10.500€ aus – Geld, welches nicht in Form von zusätzlichem Eigenkapital zur Bankfinanzierung benötigt wird oder solches, welches in die zukünftige Immobilie investiert werden kann – insbesondere im Hinblick auf die zunehmenden Anforderungen hinsichtlich der Energieeinsparung.

Die Regelierung ist ein Schritt in die richtige Richtung, jedoch nicht als Allheilmittel anzusehen, um den bereits seit Jahren angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Einen größeren Anreiz zum Kauf von Wohneigentum hätte geschaffen werden können, wenn für einen erstmaligen Immobilienkauf eines Verbrauchers ein Freibetrag zur Grunderwerbsteuer eingeführt worden wäre (gern auch in Kombination mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten) – Immerhin darf man bei einem Immobilienmakler noch eine direkte Leistung erwarten.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

Marc Härter ist Immobilienmakler und Inhaber von Marc Härter Immobilien in Mittelhessen & Rhein-Main.

Bieterverfahren: Wenn mehrere Interessenten kaufen möchten

Written by marchaerterAugust 19, 2020

Freies Bieterverfahren bei mehreren Kaufinteressenten

Sind mehrere Kaufinteressenten für eine Immobilie vorhanden, befinden sich die Verkäufer in einer günstigen Verhandlungsposition – der Preis kann theoretisch nur noch steigen. Nur wer entscheidet eigentlich, wer die Immobilie kaufen darf und wie wird ein angemessener Verkaufspreis ermittelt? Die Lösung bietet ein sogenanntes freies Bieterverfahren für den Verkauf einer Immobilie.

Der Eigentümer entscheidet immer

Ganz gleich, ob Privatverkauf oder Vermittlung über einen Makler: Der Eigentümer selbst darf jederzeit entscheiden, ob und an wen er die Immobilie verkaufen möchte. Es steht ihm außerdem frei, nach Sympathie zu entscheiden oder den Verkauf an einen bestimmten Interessenten komplett zu verwehren – Oft möchten Verkäufer, dass die Immobilie “in gute Hände” gelangt. Das Bauchgefühl und der erste Eindruck bei einer Besichtigung können daher entscheidend sein

Finanzierungsbestätigung als Grundlage

Ist das Interesse am Erwerb einer Immobilie vorhanden, ist immer eine schriftliche Bestätigung über die finanziellen Mittel zum Kauf Voraussetzung für den weiteren Werdegang. Diese Bestätigung kann in Form eines Eigenkapitalnachweises, z.B. in Form eines Kontoauszuges, oder über eine Finanzierungsbestätigung in Form einer Kreditbereitschaftserklärung erfolgen, die vom zuständigen Finanzberater gegengezeichnet wird.

Möchte man dem Verkäufer oder Immobilienmakler keine tiefen Einblicke in die privaten Finanzen gewähren, reicht ebenso eine Erklärung des Steuerberaters oder Family Offices, dass ausreichend Kapital für den Erwerb vorhanden ist.

Eine schriftliche Bestätigung wird benötigt, um zum einen ernsthaftes Interesse am Kauf zu signalisieren, zum anderen um den Verkäufern die nötige Sicherheit zu bieten, dass der erfolgreichen Abwicklung zumindest finanziell nichts im Wege steht.

Der Ablauf eines Bieterverfahrens

Das Bieterverfahren bietet die Möglichkeit, jedem Kaufinteressenten eine faire Chance zum Kauf einzuräumen. Die Interessenten haben bis zu einem gewissen Zeitpunkt die Gelegenheit, ein Gebot für die Immobilie abzugeben. Das Gebot muss sich stets im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten bewegen. Die Besonderheit in einem Bieterverfahren liegt daran, dass es sich nicht um eine Versteigerung handelt, wie man sie aus Aktionshäusern oder Online-Aktionen bei z.B. eBay kennt – Vielmehr haben die Verkäufer immer die Möglichkeit, Gebote abzulehnen – auch wenn einer der Interessenten das höchste Gebot abgegeben hat, die Kaufpreisvorstellungen jedoch nicht erreicht wurden.

Durch das Bieterverfahren wird objektiv der Kaufinteressent ermittelt, welcher bereit ist am meisten für die Immobilie zu zahlen. Oft ist der Kaufpreis das entscheidende Kriterium, anhand dessen Eigentümer ihre Entscheidung treffen.

Im Gegenzug steht es den Interessenten frei, getätigte Angebote wieder zurückziehen, solange noch kein notarieller Kaufvertrag geschlossen wurde – nur dieser ist rechtlich verbindlich.

Überschneiden sich zwei Kaufinteressenten mit ihren Geboten, haben beide Parteien die Gelegenheit, ein neues Gebot für die Immobilie abzugeben. In der Regel entscheidet dann der höchst gebotene Kaufpreis über die Zustimmung zum Verkauf.

Falls Sie den "zuschlag" erhalten haben

Ist die Entscheidung der Eigentümer aufgrund des Höchstgebotes gefallen, wird umgehend ein Kaufvertrag in Auftrag gegeben. Da es bis zur Beurkundung durchaus ca. 3-4 Wochen dauern kann, ist es ratsam, eine Reservierungsvereinbarung abzuschließen. Diese sollte immer eine genaue Immobilienbeschreibung, die vollständigen Daten der zukünftigen Vertragsparteien, den vereinbarten Kaufpreis und eine mögliche Vertragsstrafe enthalten – eine Reservierung ist eine privatschriftliche Vereinbarung, diese ersetzt jedoch niemals die Verbindlichkeit eines geschlossenen Kaufvertrages.

Die einzige Möglichkeit, um mehr Verbindlichkeit zu gewährleisten, ist der Abschluss eines notariell beurkundeten Vorvertrags. Da dieser in der Erstellung ähnlich lange wie ein Kaufvertrag benötigt und ähnliche Kosten verursacht, wird diese Vorgehensweise in der Praxis fast nie genutzt.

Auch wir wissen, dass ein Bieterverfahren ein emotional forderndes Ereignis sein kann – vor allem dann, wenn die Traumimmobilie auf dem Spiel steht. Wir als Immobilienmakler unterstützen Käufer und Verkäufer gleichermaßen und koordinieren ein mögliches Bieterverfahren so, dass Chancengleichheit zwischen den Kaufinteressenten besteht. Wir legen den Verkäufern alle Gebote offen und überlassen diesem die Entscheidung. Die weitere Koordination einer Reservierung und die Beauftragung eines Notariats übernehmen wir, um eine reibungslose Abwicklung zu garantieren.

Exkurs: Wenn im Angebot bereits "Bieterverfahren" steht

Oftmals bei gewerblichen, aber auch bei privaten Angeboten findet man den Zusatz, dass es sich bei Angebotspreis um ein Bieterverfahren handelt. Dieses Angebot sollte nicht mit dem Umstand verwechselt werden, dass mehrere kaufbereite Interessenten vorhanden sind. Meist wird diese “Strategie” verwendet, um die zu hohen Preisvorstellungen seitens Verkäufer zu verstecken und ein marktfähiges Angebot zu präsentieren. Auch gewerbliche Anbieter erhoffen sich über diese Vorgehensweise, den begehrten Vermarktungsauftrag mit dem Verkäufer zu erhalten – Zielführend ist dies meist nicht.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen - Immobilienmakler Hessen

Der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Written by marchaerterNovember 7, 2019

Der perfekte Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf

Um soviel vorweg zu nehmen: Der perfekte Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie existiert nicht. Vielmehr spielen unterschiedliche Faktoren und die eigenen Beweggründe maßgebliche Rollen und Fragen wie: Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei? – Diese Aspekte sollten immer individuell betrachtet und in der Planung berücksichtigt werden. Um Ihre Immobilie bestmöglich zu verkaufen, sollten Sie sich zuvor über die nachfolgenden Aspekte Gedanken machen.

Innere und äußere Ursachen

Zu unterscheiden ist zwischen äußeren und inneren Ursachen. Äußere Ursachen können Sie nicht beeinflussen, daher gilt, diese bestmöglich für das geplante Vorhaben zu nutzen. Viel wichtiger sind jedoch die persönlichen Beweggründe für den Verkauf einer Immobilie: Diese haben unmittelbaren Einfluss auf den Prozess des Verkaufs und sind oft entscheidend, wie erfolgreich die Vermarktung sein wird.

Ist der Verkauf der Immobilie durch finanziellen Komplikationen bedingt, sind dies Umstände, welche sich meist über einen längeren Zeitraum langsam entwickeln. Durch eine vorsorgliche Planung erlauben diese Umstände einen langfristigen Verkauf, ohne dass zeitlicher Druck entsteht.

Auch ein altersbedingter Immobilienverkauf kann mittel- und langfristig geplant werden – auch hier ist oft absehbar, dass aufgrund des gesundheitlichen Allgemeinzustands im hohen Alter eine Bewirtschaftung der eigenen vier Wände kaum noch zu leisten ist.

Eine Krankheit als Grund ist hingegen meist ein unvorhergesehener Umstand, welcher einen zeitnahen Verkauf verlangt – insbesondere dann, wenn die Kinder und nächsten Verwandten nicht in der Nähe sind. Oft ist der Eigentümer dabei gezwungen, schnell zu handeln und es ist üblich, dass Entscheidungen getroffen werden, die nicht mit den eigenen Vorstellungen übereinstimmen. Umso wichtiger ist es, sich in einer solchen Situation fachkundige Unterstützung zu suchen.

Die aktuelle Marktlage

Auch wenn aufgrund eines schnellen Verkaufs vielen der nachfolgenden Punkte keine Beachtung zu schenken ist, sollte man dennoch bei einem langfristigen Verkauf die wesentlichen Faktoren berücksichtigen, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Hier zählt insbesondere die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt. In einer wirtschaftlichen schlechten Marktsituation, bei welcher das Angebot höher ist als die Nachfrage, ist ein Verkauf nicht empfehlenswert. Ein Immobilienverkauf sollte immer dann stattfinden, wenn Immobilien stark nachgefragt sind. Dies ist meist der Fall, wenn die Zinsen und somit die Gesamtbelastung einer Immobilienfinanzierung niedrig sind. Aktuell befinden wir uns für Immobilienverkäufer in einer äußerst günstigen Marktlage, insbesondere, wenn sich die Immobilie in einer Gegend befindet, die sich einer hohen Nachfrage erfreut.

Viele Zeichen deuten jedoch darauf hin, dass die Zinsen langfristig steigen werden. Die Zinserhöhungen werden sich unmittelbar auf die Nachfrage und das gesamte Preisniveau von Immobilien auswirken – zumal andere Investitionsmöglichkeiten bei steigenden Zinsen wieder attraktiver werden. Zusätzlich belegen aktuelle Studien, dass die Mietpreise in Großstädten und Mittelzentren nicht mehr so stark steigen wie in den Jahren zuvor.

Sollte in den nächsten Jahren ein Immobilienverkauf geplant sein kann es sich als lukrativ erweisen, das Vorhaben schon früher zu realisieren.

Die beste Jahreszeit für den Verkauf

Jede Jahreszeit bietet ihre Vor- und Nachteile. Im Frühjahr erblühen Bäume, Sträucher und Blumen, der Sommer besticht durch seine warmen und hellen Tage, der Herbst besitzt aufgrund der Vielfalt der Farben einen ganz eigenen Charme und der Winter treibt Menschen zunehmend in die beheizten und gemütlichen Räume des Hauses.

Ganz klar ist der Trend zu erkennen, dass viele Immobilienverkäufer den Frühling oder Sommer favorisieren. Gerade für die hochwertige Präsentation der Immobilie wirken strahlendes Tageslicht und blühende Gärten dankbarer als der graue und dunkle Winter.

Dennoch bietet der Winter seine eigenen Chancen. Gerade weil viele Verkäufer auf die erste Frühlingssonne warten, schrumpft die Anzahl der Immobilienangebote im Internet auf ein überschaubares Minimum – Die perfekte Gelegenheit also, um mit dem eigenen Angebot hervorzustechen und einen schnellen und gewinnbringenden Abschluss zu sichern.

Natürlich ist die (Sommer-)Ferienzeit und der Dezember aufgrund der Vielzahl von Feiertagen, Verpflichtungen und Urlauben nicht sonderlich empfehlenswert, da die meisten Kaufinteressenten lieber Zeit mit der Familie als mit der Immobiliensuche verbringen. Dennoch sollten immer die individuellen Beweggründe für den Verkauf und die damit verbundene, zeitliche Komponente bei der Wahl des richtigen Zeitpunktes Priorität haben.

Immobilie steuerfrei verkaufen

Ein wichtiger Aspekt für den perfekten Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs können ebenfalls die steuerlichen Auswirkungen sein. Wird mit dem geplanten Verkauf ein Gewinn bei der Veräußerung erzielt, kann unter Umständen eine Spekulationssteuer anfallen. Der Gewinn setzt sich aus der Differenz zwischen dem früheren Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis zusammen.

War die zu verkaufende Immobilie ausschließlich selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Ebenso ist der Verkauf steuerfrei, sofern man die Immobilie zwar vermietet, diese jedoch im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt hat.

Ist die Immobilie über 10 Jahre vermietet und soll verkauft werden, ist ebenso keine Spekulationssteuer fällig.

Die 10-Jahres-Haltefrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertragsabschlusses, nicht mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Eine Maklerprovision, die vom Verkäufer zu zahlen ist, wirkt sich gewinnmindernd aus.

Um eine fachkundige Einschätzung über die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienverkaufs zu erhalten raten wir immer zur Beratung durch einen Steuerberater. Wir selbst dürfen und können eine solche Beratung nicht ersetzen.

Ein kompetenter Partner an Ihrer Seite

Grundsätzlich sollten Verkäufer den Einfluss der passenden Jahreszeit nicht zuviel Gewicht beimessen. Wir von Marc Härter Immobilien beraten Sie bei der Auswahl des richtigen Zeitpunkts für Ihren Immobilienverkauf und haben Lösungen, um das Bestmögliche aus jeder Jahreszeit heraus zu holen.

Wer sich als Eigentümer schon frühzeitig mit der Planung der Veräußerung auseinandersetzt und einen starken Partner für die Vermarktung sucht, kann dem Vorhaben entspannt entgegenblicken und einen erfolgsversprechenden Abschluss erwarten.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Written by marchaerterSeptember 7, 2019

Grundbuch erklärt: Lasten und Beschränkungen

Die zweite Abteilung des Grundbuchs beinhaltet dingliche Lasten und Beschränkungen des Eigentums, welche sich unmittelbar auf das Grundstück und dessen Eigentümer auswirken. Eingetragene Lasten und Beschränkungen können den Wert des Grundstücks beeinflussen.

Grunddienstbarkeit

Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit ist objektbezogen und wird üblicherweise bei Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer übertragen – Sie ist eine dingliche Einigung zwischen zwei Grundstückseigentümern über einzelne Nutzungen (Nutzungsdienstbarkeit, z.B. Wegerechte), Beschränkungen (Unterlassungsdienstbarkeit, z.B. die Einschränkung der Bebauung) oder Einschränkungen (Duldungsdienstbarkeit, z.B. Duldung übermäßiger Lärmbelastungen).

Da die Grunddienstbarkeit zivilrechtlich vereinbart wird, unterscheidet sich diese von der öffentlich-rechtlichen Baulast, welche Pflichten gegenüber hoheitlichen Rechtsträgern begründet.

Sind sich zwei Grundstückseigentümer über die Eintragung einig, wird das Grundbuch des dienenden Grundstücks belastet. Eine gesonderte Eintragung im Grundbuch des herrschenden Grundstücks ist möglich, jedoch nicht notwendig. Typische Eintragungen können sein:

Wegerechte

Das dienende Grundstück hat als Belastung ein Wegerecht eingetragen, welches der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks nutzen darf, um auf sein Grundstück zu belangen. Weitere Vereinbarungen, z.B. über Entschädigungen, Unterhaltungskosten oder Verkehrssicherungspflichten, können getroffen werden.

Leitungsrechte (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, usw.)

Um ein Grundstück mit Bebauung nutzen zu können, sind Zuleitungen von Versorgern notwendig. Handelt es sich dabei um ein rückwärtiges Grundstück, welches nicht an einer öffentlichen Straße anliegt über welche die Erschließung möglich ist, können Leitungsrechte vereinbart werden, um die Versorgung über das dienende Grundstück zu gewährleisten.

Grunddienstbarkeiten sind immer objektbezogen, vererblich und veräußerbar.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist eine Belastungen eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Es ist unveräußerlich und unvererblich – die eingetragene Belastung steht nur einer bestimmten Person zu. Bei Verkauf oder Tod des Berechtigten erlischt das eingetragene Recht und kann mit entsprechendem Nachweis im Grundbuch gelöscht werden.

Eine typische Eintragung ist das Wohn-/Nutzungsrecht, welches erlaubt, dass die begünstigten Person die Immobilie bis zum Tod nutzen darf. Oft wird diese Art der Eintragung vorgenommen, wenn das Grundeigentum an die Kinder übertragen werden soll, die Eltern jedoch weiterhin die Immobilie bewohnen möchten.

Auch die aufgeführten Beschränkungen der Grunddienstbarkeit können als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbart werden. Demnach erlischt z.B. das Wegerecht, wenn der Begünstigte verstirbt.

NIEßBRAUCH

Der Nießbrauch (lat.: Gebrauch, Fruchtgenuss) ist ein unveräußerliches und unvererbliches, umfassendes Recht einer bestimmten Person an einer Sache oder einem Recht, dieses zu nutzen und die “Früchte” daraus zu ziehen. Der Nießbraucher (oder Nutznießer) hat das Recht, eine Immobilie ganz oder teilweise zu bewohnen und/oder alle Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Darunter fallen Zahlungen bei Vermietung und Verpachten, aber auch landwirtschaftliche Erzeugnisse, abgebaute Bodenschätze u.ä..

Ein Nutznießer ist demnach wirtschaftlich ähnlich berechtigt wie ein Eigentümer – Mit der Ausnahme, dass die Immobilie nicht verkauft werden darf.

In der Praxis wird der Nießbrauch häufig bei Vermögensübertragungen eingesetzt, um dem Nachfolger zwar das Eigentum zu übertragen, jedoch das Recht an der Nutzung und Fruchtziehung der Immobilie zu erhalten. Dies geschieht z.B. bei der Schenkung von Anlageimmobilien innerhalb der Familie.

Reallast

Die Reallast ist eine Belastung eines Grundstücks, dass der jeweilige Eigentümer wiederkehrende Leistungen erbringen muss – dabei kann es sich um Dienst- und Sachleistungen, aber auch um die Zahlung von Geld handeln. Wird die vereinbarte Leistung nicht mehr erbracht, kann der Berechtigte seinen Anspruch im Wege einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück durchsetzen.

In der Praxis wird eine Reallast häufig mit dem Altenteilsrecht eingesetzt. Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, kann sich der Berechtigte, welcher sich möglicherweise schon in gehobenem Alter befindet, eine monatliche Versorgungsrente und Pflegeleistungen sichern.

Eine Reallast kann subjektiv-dinglich, also als übertragbares und vererbliches Recht oder auch subjektiv-persönlich vereinbart werden. Letztere Vereinbarung ist unübertragbar, unvererblich und bleibt nur für Berechtigten bis zum Tod bestehen.

Weitere Bezeichnungen der Reallast können außerdem sein:

Leibgedinge / Leibzucht: Verpflichtung zur Erbringung von Naturalleistungen wie Wohnung, Nahrungsmittel, Hege und Pflege gegenüber einer Person.
Altenteil / Altgedinge / Auszugsrecht: Wohnrecht im Auszugshaus oder Pflege, Versorgung von Nahrung, Kleidung und Wärme oder ein “Taschengeld”

Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs in den bestehenden Kaufvertrag durch einseitige Erklärung einzusteigen. Er akzeptiert mit der Ausübung des Vorkaufsrechts den Inhalt des Kaufvertrages in vollem Umfang inklusive Vereinbarungen, Beschaffenheitserklärungen und Kaufpreis. Für den Verkäufer ergibt sich keine wesentliche Änderung.

Besteht ein Vorkaufsrecht, hat der Vorkaufsberechtigte nach notarieller Beurkundung zwischen Käufer und Verkäufer und mit Zustellung des Kaufvertrags durch den Notar zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben. In dieser Zeit kann eine nötige Finanzierung geprüft werden. Verstreichen die zwei Monate ungenutzt wird davon ausgegangen, dass der Berechtigte von seinem Recht, als neue Vertragspartei in den Kaufvertrag einzusteigen, verzichtet.

Macht der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht Gebrauch, entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag mit dem Verkäufer. Da bei bestehenden Vorkaufsrechten ein Rücktrittsrecht eingeräumt wird, muss der Verkäufer von diesem Gebrauch machen, da eine Immobilie nicht an zwei unterschiedliche Parteien übertragen werden kann.

Ein Vorkaufsrecht kann wie andere Belastungen grundstücksbezogen oder personenbezogen vereinbart werden. Außerdem kann das Recht für einen oder für alle Vorkaufsfälle bestellt werden.

Neben solchen privaten gibt es auch gesetzliche Vorkaufsrechte, welche nicht im Grundbuch eingetragen sind. Dazu zählen insbesondere das Vorkaufsrecht von Mietern bei der Umwandlung in Wohnungseigentum und das Vorkaufsrecht der Gemeinde zur Sicherung der Bauleitplanung.

Darüber hinaus ist die Veräußerung von landwirtschaftlichen Flächen ab einer Größe von 2500m² nach Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtig – für Flächen ab einer Größe von 5000m² besteht ein siedlungsbehördliches Vorkaufsrecht.

Weitere, mögliche Belastungen

Vermerke

Vermerke in Abteilung II des Grundbuchs dienen als Warnfunktion. Eine typische Eintragung ist z.B. ein Sanierungsvermerk der Gemeinde, um auf mögliche, zukünftige Pflichten des Eigentümers hinzuweisen. Häufig anzutreffen ist ebenfalls ein Nacherbenvermerk, der ungelöscht den Verkauf an einen Dritten nahezu unmöglich macht. Wie ein Verkauf doch reibungslos funktioniert, erläutern wir Ihnen gern in einem persönlichen Gespräch.

Widerspruch

Die Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben – man kann also davon ausgehen, dass Eintragungen im Grundbuch der Richtigkeit entsprechen. Sollte es zu Zweifeln an Eintragungen kommen, kann ein Widerspruch eingetragen werden, der diesen öffentlichen Glauben vorerst aufhebt, bis die rechtliche Situation geklärt ist.

Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist das Recht an einem Grundstück, es zu bebauen und zu nutzen. Zusätzlich zum eigentlich Recht werden der vertragliche Erbbauzins inkl. der Wertsicherungsvereinbarung als dingliche Reallast gesichert. Ein Erbbaurecht räumt dem Erbbauberechtigten ein, ein Grundstück zu bebauen und für eine vorher (vertraglich) festgelegte Zeit zu nutzen – oft für 99 Jahre.

Sinn und Zweck eines Erbbaurechts ist, möglichen Auflagen der Gemeinde zur Bebauung innerhalb einer bestimmten Zeit folge zu leisten, selbst wenn eine eigene Bebauung nicht geplant ist. Für die Erbbaurechtsnehmer ergibt sich vor allem in nachfragestarken Märkten der Vorteil, dass der Traum der eigenen vier Wände kostengünstiger realisiert werden kann. Ohne den Grundstückswert ist eine Finanzierung nur für die eigene Immobilie oft kostengünstiger.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

Grundbuch - Titelblatt, Bestandsverzeichnis, 1. Abteilung - erklärt

Das Grundbuch: Aufschrift, 1. Abteilung, Bestandsverzeichnis

Written by marchaerterAugust 12, 2019

Das Grundbuch: Aufschrift, I. Abteilung, Bestandsverzeichnis

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches von den zuständigen Amtsgerichten im Bezirk des Grundstücks geführt wird. Das Grundbuch dient dem Zweck, die Rechtverhältnisse darzulegen – es genießt öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass alles was im Grundbuch steht, zunächst richtig ist.

Metaphorisch ist das Grundbuch ein Lebenslauf des Grundstücks, da aus ihm alle Lasten & Beschränkungen hervorgehen, die aktuell bestehen, aber auch in der Vergangenheit bestanden.

Einsichtnahme ins Grundbuch

Eine unbeglaubigte Ausfertigung oder Einsicht erhält man beim Grundbuchamt, sofern ein berechtigtes Interesse dargelegt werden kann. Das Grundbuch gibt unter anderem über folgende Punkte Auskunft:

Gerade für Nachbarn des Grundstücks kann vor allem der letzte Punkt interessant sein, sofern Rechte oder Beschränkungen eingetragen sind, die das eigene Grundstück betreffen (z.B. Leitungs- oder Wegerechte). Eigeninteresse, z.B. an einem Erwerb des Grundstücks, zählt nicht unter einem berechtigtem Interesse.

Änderungen im Grundbuch

Änderungen, Eintragungen oder die Löschung von Einträgen unterliegt einer Formvorschrift, dass für jeden Vorgang ein Antrag (§ 13 GBO) desjenigen notwendig ist, der einen rechtlichen Vorteil erwirbt sowie eine Bewilligung ( § 19 GBO) von der Person vorliegen muss, der von dieser Eintragung betroffen ist.

Da Änderungen im Grundbuch immer eine wirtschaftliche oder rechtliche Tragweite besitzen, müssen Antrag und Bewilligung öffentlich oder notariell beglaubigt werden. Dies dient dem Schutz der Parteien, voreilig unüberlegte Entschlüsse zu treffen.

Aufbau eines Grundbuchblattes

Ein Grundbuch besteht immer aus Grundbuchblättern, wobei jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt erhält. Besteht ein zusammenhängendes Grundstück aus mehreren Flurstücken, werden diese in der Regel in einem Grundbuchblatt zusammen aufgeführt.

Der Aufbau jedes Grundbuchblatts ist identisch und besteht aus 5 Teilen:

Deckblatt des Grundbuchs

Die Aufschrift des Grundbuchs, welches auch Titelblatt oder Deckblatt genannt wird, erhält Angaben über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Band- und Blattnummer (umgangssprachlich oft auch Grundbuchnummer genannt). Ebenfalls können dort Schließungs- oder Umschreibevermerke aufgeführt sein.

Die Blattnummer ist eine eindeutige Zuordnung, ähnlich wie bei Flurstücken, zur Identifikation des jeweiligen Grundbuchblattes.

Bei der Bandnummer handelt es sich um eine Zusammenfassung von verschiedenen Grundbuchblättern im gleichen Bezirk des Amtsgerichts.

Ist das Grundbuch mit einem Erbbaurecht belastet, wird zusätzlich unter der Blattnummer die Bezeichnung “Erbbaugrundbuch” aufgeführt. Handelt es sich hingegen um Wohnungseigentum, wird “Wohnungsgrundbuch” oder Teileigentumsgrundbuch” oder “Wohnungserbbaugrundbuch” als zusätzlicher Vermerk gesetzt.

Am unteren Rand jeder Seite des Grundbuchblattes sind die Daten der Aufschrift, Angaben zur letzten Änderungen am Grundbuchblatt sowie die fortlaufende Seitennummer zu finden.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis ist eine Beschreibung des aufgeführten Grundstücks nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Art und Größe. Mehrere Flurstücke, die ein zusammenhängendes Grundstück bilden, werden als fortlaufende Nummer geführt und in der Regel in einem Grundbuch einer Gemarkung zusammengefasst. Grundlage für die dort aufgeführten Daten liefert das Katasteramt, welches Grundstücke vermisst und kartografiert.

Bei einer Gemarkung handelt es sich um eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters. Die Gemarkung stimmt oft mit dem Namen des Siedlungsgebiets überein, welcher als Verband mehrerer Grundstücke definiert wurde. In Kombination von Gemarkung, Flur und Flurstück sorgen diese Aufteilungen von groß nach klein für eine einzigartige Bezeichnung von Grundstücksflächen und hilft, diese unverwechselbar zuordnen zu können.

Die Größenangaben in ha, a, und qm scheinen im ersten Moment etwas verwirrend und altertümlich zu sein, jedoch ergibt sich bei genauer Betrachtung der Zahl die jeweilige Quadratmeterfläche.

ha = 10.000m²
a = 100m²

1. Beispiel: 19a + 71qm = 19 71 m²

2. Beispiel: 6a + 51qm = 6 51 m²

Grundbuch: Erste Abteilung

In der ersten Abteilung des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse und das Datum der Eintragung aufgeführt. Grundlage der Eintragungen können Erbe, Auflassung (z.B. Verkauf oder Schenkung) oder ein Zuschlagsbeschluss mittels Zwangsversteigerung sein.

Die Auflassung (Antrag und Bewilligung) ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer an der Übertragung des Eigentums am Grundstück. Aufgrund der Eintragung kann nachvollzogen werden, wann diese Auflassung und wann der Eigentumswechsel stattgefunden hat.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

Der richtige Energiepass für den Immobilienverkauf

Written by marchaerterJuli 2, 2019

Energieausweis für den Immobilienverkauf

Am 01.05.2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (kurz: EnEV 2014) in Kraft getreten. Neben einer Nachrüstungspflicht für Bestandsgebäude ist die Erstellung eines Energieausweises zur Pflicht geworden, wenn Wohngebäude verkauft oder vermietet werden sollen. Die Vorlage des Energiepasses ist zwingend erforderlich – bei Nichtbeachtung drohen empfindliche Bußgelder.

Rechtliche Pflichten

Bereits wenn man ein Immobilienangebot bewirbt – gleich ob dies online oder über lokale Medien erfolgt – gibt es Pflichtangaben, welche zwingend in den Angeboten aufgeführt sein müssen. Viele der Online-Anbieter schalten Anzeigen schon gar nicht mehr frei, sofern notwendige Angaben fehlen. Diese Pflicht gilt für gewerbliche Anbieter wie Immobilienmakler genauso wie für Privatpersonen. Zu den notwendigen Angaben zählen:

Beispiel: Baujahr 1985, verbrauchsbasierter Energieausweis, Endenergieverbrauch 97,8 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Erdgas

Gerade in lokalen Kleinanzeigen-Rubriken ist der Platz oft begrenzt und der Preis oft abhängig von der verwendeten Zeichenanzahl. Da das zuständige Bundesministerium kein offizielles Abkürzungsverzeichnis veröffentlicht hat, gibt es leider keine rechtsicheren Vorgaben. Wir empfehlen, die Abkürzungen so zu wählen, dass diese leicht verständlich sind. Eine Abkürzung der Pflichtangaben könnte z.B. wie folgt aussehen: Bj 1985, EAW V, 97,8kWh (C), Gas

Wenn kein Energieausweis zeitnah vorliegt

Sollte sich die Erstellung eines Energieausweises zeitlich verzögern ist es dennoch möglich, die Immobilie bereits schon jetzt anzubieten. In diesem Fall ist ein Zusatz, sinngemäß, wie folgt notwendig: Ein Energieausweis ist beantragt und liegt spätestens bei der Besichtigung vor.

Spätestens bei einer Besichtigung der Immobilie muss der Energiepass vorhanden sein und auf Verlangen vorgelegt werden können. Auch ein Notar wird i.d.R. bei der Beurkundung des Kaufvertrags darauf hinweisen und nachfragen, ob der Käufer die Gelegenheit zur Einsicht hatte. Wer aufgrund Unwissenheit oder aus Kostengründen auf die Erstellung und die Pflichtangaben verzichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert empfindliche Bußgelder – Daher sollten sich Immobilienverkäufer frühzeitig um die notwendigen Unterlagen kümmern.

Ausnahmen für einen Energieausweis

Ein Energieausweis ist für Eigentümer von Wohnhäusern und Nichtwohngebäuden, meist fallen darunter Gewerbeimmobilien, verpflichtend.

Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche ist kein Energieausweis notwendig. Ebenso kann auf die Erstellung eines Energieausweises verzichtet werden, wenn es sich um ein Gebäude handelt, welches nicht regelmäßig beheizt, gekühlt oder genutzt wird –Meist trifft dies auf Ferienhäuser zu.

Auch für Immobilien mit Sondernutzung, z.B. für Gewächshäuser, geringfügig beheizte Betriebsgebäude oder Stallungen ist meist kein Energieausweis notwendig. Die Einzelheiten sollten jedoch immer mit der geltenden EnEV abgeglichen werden, um auf der sicheren Seite zu sein.

Zwei Arten von Energieausweis

Ein Verbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch von drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsperioden wieder. Dabei werden längere Leerstände ebenso berücksichtigt wie ein sogenannter Klimafaktor – ein Indikator für mildere/härtere Heizperioden und damit verbundene niedrigere/höhere Verbräuche.

Der Bedarfsausweis hingegen prognostiziert den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand der technischen und baulichen Ausstattungen wie z.B. der Heizungsanlage, der Fensterflächen und vorhandenen Dämmung.

Welcher Energieausweis ist der Richtige?

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Gebäude, die maximal vier Wohneinheiten besitzen oder nicht den Vorgaben der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Meist ist dies der Fall, wenn keine nachträglichen Modernisierungen stattgefunden haben und der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde.

Prinzipiell ist der verbrauchsbasierte Energieausweis die richtige Wahl für Nichtwohngebäude und Wohngebäude

Sofern es sich um Gebäude zur ausschließlichen Wohnnutzung handelt, ist für jedes Gebäude, gleich welche Größe, ein (1) Energieausweis auszustellen. Befindet sich z.B. eine Eigentumswohnung in einem 6-Familienhaus, welche verkauft werden soll, ist für das 6-Familienhaus ein Energieausweis zu erstellen. Nur wenn eine teilweise gewerbliche Nutzung vorliegt, die sich im Wesentlichen von der Wohnnutzung unterscheidet, kann es sein, dass getrennt voneinander Energieausweise anzufertigen sind.

Die Kosten für einen Energieausweis

Um einen fundierten Energieausweis erstellen zu lassen, ist ein Energieberater, Architekt oder Bauingenieur mit Zusatzqualifikation der richtige Ansprechpartner. Die Kosten unterscheiden sich je nach Ausweis und sind von dem tatsächlichen Aufwand abhängig.

Von Anbieter zu Anbieter verschieden, dienen die nachfolgenden Kosten für ein normales Einfamilienhaus als grober Richtwert:

Bedarfsausweis: ca. 300-500 €
Verbrauchsausweis: ca. 150-300€

Erfahrungsgemäß liegen trotz verschiedener Anbieter – gleich ob Fachmann oder kostengünstiges Online-Angebot – die Ergebnisse im Energieausweis teilweise weit auseinander. Dies macht es in der Praxis oft schwierig, eine genaue Ableitung über den tatsächlichen Verbrauch/Bedarf einer Immobilie zu ermitteln.

Erfahrungen aus der Praxis

Ein Energieausweis ist ein Indikator für den (theoretischen) Energieverbrauch und -bedarf eines Gebäudes. Zwar werden bauliche Aspekte bei einem Bedarfsausweis berücksichtigt, jedoch fehlen diese bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis weitestgehend. Auch fehlt die individuelle Komponente, ob es sich bei dem Bewohner des Gebäudes z.B. um einen berufstätigen Mann handelt, der lediglich abends heizt, wenn er den Feierabend genießt.

Ein Energieausweis ermöglicht einen groben Einblick in den energetischen Zustand eines Gebäudes. Sind im Zuge des Verkaufs vom neuen Besitzer umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen geplant, ist der im Energieausweis aufgeführte Wert meist hinfällig – gerade deshalb greifen Eigentümer oft auf Online-Angebote zur Erstellung eines Energieausweises zurück, da sich die Kosten im Vergleich zum Fachmann auf einen Bruchteil belaufen. Die damit verbundene Aussagekraft der Angaben schwindet weiter.

Wir befürworten die Einsparung von Energie im Interesse der Umwelt und der neuen Eigentümer, welche durch ausgewählte Investitionen in das Gebäude langfristig Geld sparen können. In der Praxis ist die Frage nach einem Energieausweis eher selten, zumal fast niemand diesen interpretieren kann. Insbesondere bei älteren Gebäuden liegt von vornherein auf der Hand, dass dringender Handlungsbedarf in der Einsparung von Energie besteht. Immobilienkäufer interessiert hauptsächlich nur, welche Maßnahmen erforderlich sind, was diese Kosten und welche mittel- und langfristigen Einsparungen möglich sind.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

ZV Zwangsversteigerung Immobilieneigentümer

Wenn eine Versteigerung die Immobilie bedroht

Written by marchaerterJuni 10, 2019

Zwangsversteigerung abwehren: Wenn die Immobilie bedroht ist

Der Albtraum eines jeden Immobilieneigentümers: Die Zwangsversteigerung des eigenen Zuhauses. Nicht immer muss eine Immobilie „unter den Hammer“ kommen. Wer die Zeichen frühzeitig erkennt und schnell handelt, kann Schlimmeres abwenden und den Schaden begrenzen.

Wieso kommt es zur Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel eines Kreditgebers, seine offenen Forderungen zu begleichen. Durch den Tod eines Eigentümers, Trennung, Jobverlust oder einen Lebenswandel können die Zahlungen der Darlehensraten gefährdet werden. Ist absehbar, dass die Rückzahlung langfristig nicht geleistet werden kann, beantragt der Darlehensgeber – in vielen Fällen die Bank – beim zuständigen Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren.

Zwangsversteigerung: Der Ablauf

Zu Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens wird ein Gutachter bestellt, der ein umfangreiches Gutachten über die Immobilie erstellt. Aus diesem geht der Wert hervor, der für einen Versteigerungstermin die Grundlage bildet.

Ein Zuschlag über die Zwangsversteigerung erfolgt i. d. R. unter dem eigentlichen Verkehrswert einer Immobilie. Im ersten Versteigerungstermin gelten die 5/10 sowie 7/10 Ersteigerungsgrenzen. Das letzte Gebot erhält keinen Zuschlag, sofern dieses nicht über 50% des geschätzten Verkehrswertes liegt. Eine Versteigerung bis 70% des Verkehrswertes kann durch den Verkäufer abgelehnt werden.

Bedeutet: Im ersten Termin kann die Immobilie über 70% des Verkehrswerts definitiv versteigert werden.

Verkehrswert der Immobilie lt. Gutachten: 365.000 €

7/10 Ersteigerungsgrenze: 255.500 €
5/10 Ersteigerungsgrenze: 182.500 €

Liegen im ersten Termin die Gebote unter der 5/10 Grenze, wird ein zweiter Termin veranschlagt. Bei diesem neuen Termin muss die 50% Grenze nicht mehr eingehalten werden. Erst bei diesem Termin sind „Schnäppchen“ möglich – in der Praxis bei gefragten Immobilien in guter Lage bildet dies jedoch eher die Ausnahme.

Der finanziell bessere Weg: Freihändiger Verkauf

Fakt ist, dass der veranschlagte Verkehrswert über eine Zwangsversteigerung fast nie erreicht wird, sofern sich die Immobilie in einer strukturschwächeren Gegend befindet. Die Immobilie wechselt somit unter ihrem Wert den Eigentümer, was weder für den Schuldner noch den Gläubiger ein gutes Geschäft ist.

Durch den freien Verkauf auf dem Markt kann der tatsächliche Verkehrswert erzielt werden, der in Idealfall die offenen Forderungen deckt und somit keine Restschuld offen bleibt. Sowohl Darlehensgeber wie auch Eigentümer sind meist durch einen freihändigen Verkauf finanziell im Vorteil – Ein frühzeitiges Gespräch zwischen den Parteien hilft, diesen Schritt in die Wege zu leiten.

Kurzfristige Entlastung verhandeln

Nicht immer muss eine Immobilie in finanzieller Notlage verkauft werden, wenn dem Kreditgeber glaubhaft und nachvollziehbar aufgezeigt werden kann, dass die offenen Verbindlichkeiten kurz- oder mittelfristig zurückgezahlt werden können.

Tilgung verringern oder aussetzen

Ist der finanzielle Engpass nur vorübergehend, kann eine Senkung der monatlich zu zahlenden Rate vereinbart werden. Diese Senkung beinhaltet die Verringerung oder Aussetzung der Tilgung – Die fälligen Zinsen müssen in dieser Zeit jedoch weiter gezahlt werden!

Raten stunden

Wie bei der Aussetzung der Tilgung ist es ebenso zeitlich begrenzt möglich, die Raten zu stunden (aufzuschieben). Kurzfristig sorgt diese Vereinbarung ebenfalls für finanzielle Entlastung – Langfristig steigt die Schuldenlast.

Umschuldung

Wurde das Darlehen vor einiger Zeit aufgenommen, galten noch andere Zinssätze als bei einem Neuabschluss zur heutigen Zeit. Eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung kann sinnvoll sein, um die monatliche Belastung dauerhaft zu senken. Die Bonität des Schuldners sollte jedoch ausreichend vorhanden sein. Ist dies nicht der Fall, gibt es Möglichkeiten, diese wieder ausreichend herzustellen.

Schwierige Gespräche stehen bevor

Befindet man sich in einer finanziellen Notsituation, ist man nicht immer in der besten Verhandlungsposition. Nicht nur ist die Situation ungewohnt und unangenehm, auch der mentale Druck kann sehr belasten. Es ist keine Schande, sich in einer derartigen Situation professionelle Unterstützung von Dritten einzuholen, um die unangenehmen Gespräche mit einem guten, lösungsorientierten Plan zu meistern.

Wir können helfen

Ist seitens Gläubiger geplant, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten oder hat dieses bereits begonnen, können Immobilienmakler dieses oft noch abwenden – vorbehaltlich der Zustimmung des Gläubigers. Auch Kreditgebern ist bewusst, dass eine Zwangsversteigerung nicht die beste Variante ist, um an ihr Geld zu gelangen. Ein freihändiger Verkauf sollte daher immer bevorzugt werden.

Wir von Marc Härter Immobilien kooperieren mit der HF Finanzconsulting GmbH, die sich unter anderem auf die Kreditsanierung spezialisiert hat. Durch die enge Zusammenarbeit können Wege für Schuldner aufgezeigt werden, um eine Immobilie vor der drohenden Zwangsversteigerung zu schützen und für den Kunden das (finanziell) beste Ergebnis zu erzielen.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien

Grundstückskaufvertrag: Diese Daten werden benötigt

Written by marchaerterJuni 3, 2019

Kaufvertrag: Diese Daten werden benötigt

Für den rechtskräftigen Vertragsschluss ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Allein privatschriftliche Vereinbarungen können kein Eigentum übertragen. Um dem Notariat die Arbeit etwas zu erleichtern und die Abwicklung etwas zu beschleunigen, sind vorab einige Daten zur Immobilie und zu den Vertragsbeteiligten notwendig.

Angaben zur Immobilie

Angaben zu den Verkäufern

Zusätzlich wird eine Mitteilung gemäß § 1365 BGB „Verfügung über Vermögen im Ganzen“ benötigt.

Handelt es sich bei der zu verkaufenden Immobilie um einen Großteil des Vermögens des Verkäufers und ist dieser verheiratet, muss der Ehegatte dem Verkauf zustimmen, sofern kein Ehevertrag geschlossen wurde, in welchem Gütertrennung hervorgeht.

Der Ehegatte muss in diesem Fall ebenfalls bei dem Beurkundungstermin anwesend sein, sich ausweisen und den Vertrag unterzeichnen. Da es sich um eine “Erklärung” handelt, prüft ein Notar i. d. R. nicht die tatsächlichen Vermögenswerte.

§ 1365 BGB soll die eheliche Gütergemeinschaft davor schützen, dass ein Ehepartner das gesamte Vermögen ohne das Wissen und die Zustimmung des anderen Ehepartners verkauft.

Angaben zu den Käufern

Bei mehreren Käufern ist die Angabe wichtig, zu welchen Teilen eine Immobilie gekauft werden soll. Dabei handelt es sich um ideelle Anteile – eine genaue Aufteilung gibt es nicht.

Bei Eheleuten ist es üblich, dass eine Immobilie zu 50/50 gekauft werden soll. Je nachdem, wie viel Vermögen für den Immobilienkauf aufgebracht werden, kann eine andere Aufteilung (z. B. 75/25) vereinbart werden.

Bei Finanzierung für den Kaufpreis

Ist eine Finanzierung für die Zahlung des Kaufpreises notwendig, muss im Regelfall eine Grundschuld bestellt werden. Dabei handelt es sich um ein Recht des Kreditinstituts im Grundbuch zur Absicherung der Kreditsumme.

Die Grundschuld muss ebenfalls wie der Kaufvertrag notariell beurkundet werden – die notwendigen Unterlagen erhält man von seinem Kreditinstitut, welche dem Notariat vorab vorzulegen sind. Liegen notwendige Unterlagen seitens Kreditinstituts vor, wird dies i. d. R. im Anschluss des Kaufvertrags vorgenommen.

Bei Erbimmobilien

Handelt es sich bei der zu verkaufenden Immobilie um einen Nachlass, ist die Bescheinigung über die berechtigten Erben notwendig. Diese Bescheinigung kann in Form eines Testaments oder in Form eines Erbscheins erfolgen. Eine Berichtigung des Grundbuchs, in dem noch der verstorbene Eigentümer eingetragen ist, ist nicht notwendig, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Da der bürokratische Prozess etwas Zeit in Anspruch nimmt und einige Unterlagen erfordert empfehlen wir, sich zeitnah nach dem Tod des Erblassers um die notwendigen Dokumente zu kümmern.

Ohne Testament oder Erbschein kann eine geerbte Immobilie nicht verkauft werden! Die Dokumente sind immer als Original vorzulegen

Liegen alle aufgeführten Daten vor, erhalten Sie in Kürze einen Entwurf des Grundstückskaufvertrags von Ihrem beauftragten Notariat.

Ihr Ansprechpartner für Immobilien

Marc Härter Immobilien