Kaufnebenkosten Immobilie Frankfurt:
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Hessengeld im Überblick

Wer eine Immobilie in Frankfurt kauft, muss neben dem Kaufpreis mit Kaufnebenkosten von 9,5 bis 11,5 Prozent des Kaufpreises rechnen — bei einem typischen Frankfurter Objekt für 800.000 Euro entspricht das einer Zusatzbelastung von bis zu 92.000 Euro, die vollständig aus Eigenkapital aufgebracht werden muss. Das unterschätzen viele Käufer bis kurz vor dem Notartermin. Marc Härter Immobilien begleitet Käufer täglich durch diesen Prozess — und erlebt regelmäßig, dass die Nebenkostenfrage erst im Finanzierungsgespräch mit der Bank zur entscheidenden Hürde wird. Als Diplom-Immobilienwirt (EIA) und IHK-zertifizierter Immobilienbewerter erkläre ich Ihnen in diesem Ratgeber, welche Kosten wirklich anfallen, wie Sie legal sparen können und was das Hessengeld für Erstkäufer in Frankfurt bedeutet.

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Hessen setzen sich aus vier Hauptpositionen zusammen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und — sofern ein Makler beteiligt ist — Maklerprovision. Jede dieser Positionen folgt eigenen Berechnungsregeln. Wer diese frühzeitig kennt, vermeidet böse Überraschungen und kann seine Finanzierung deutlich solider aufstellen. Dieser Ratgeber liefert Ihnen die konkreten Zahlen, ein vollständiges Rechenbeispiel für den Frankfurter Markt und einen Überblick über die aktuelle Förderung durch das Hessengeld.

Der Frankfurter Immobilienmarkt: Warum Nebenkosten hier besonders ins Gewicht fallen

In Frankfurt am Main bewegen sich Immobilienpreise auf einem Niveau, bei dem selbst moderate Nebenkostenprozentsätze absolute Beträge von fünfstelliger Größenordnung erzeugen. Laut Engel & Völkers (Q1/2026) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt derzeit bei rund 6.440 Euro, für Einfamilienhäuser bei rund 5.917 Euro. Wer eine 100-Quadratmeter-Wohnung kauft, kalkuliert allein beim Kaufpreis mit rund 644.000 Euro — die Nebenkosten kommen obendrauf.

Starke Preisspanne zwischen den Stadtteilen

Frankfurt ist kein homogener Markt. Laut Immowelt (Stand Januar 2026) liegt der teuerste Stadtteil Westend-Süd bei durchschnittlich 8.649 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, der günstigste — Sossenheim — bei 3.823 Euro. Das bedeutet: Für eine identisch große Wohnung zahlen Käufer je nach Stadtteil bis zu 100 Prozent mehr — und damit fallen auch die absoluten Nebenkostenbeträge entsprechend höher aus. Im Westend, Sachsenhausen oder Nordend erreichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser regelmäßig Beträge von 1,2 bis 2,5 Millionen Euro — Nebenkosten von 130.000 bis 270.000 Euro sind dann keine Seltenheit.

Eigenkapitalanforderung steigt durch Nebenkosten erheblich

Banken finanzieren in der Regel maximal 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises — und die Nebenkosten fast nie. Das bedeutet in der Praxis: Wer eine 700.000-Euro-Wohnung in Frankfurt kauft und 20 Prozent Eigenkapital einbringt, benötigt 140.000 Euro für den Kaufpreisanteil plus rund 63.000 bis 80.500 Euro für Nebenkosten — in Summe also 203.000 bis 220.500 Euro flüssiges Eigenkapital. In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt erleben wir, dass Kaufinteressenten diesen Liquiditätsbedarf systematisch unterschätzen, weil sie die Nebenkosten prozentual ausblenden und nur den Eigenkapitalanteil am Kaufpreis im Blick haben.

Grunderwerbsteuer in Hessen: 6 Prozent — der größte Einzelposten

Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Kostenpunkt beim Immobilienkauf in Frankfurt. In Hessen beträgt der Steuersatz seit dem 1. August 2014 unverändert 6,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises — geregelt in § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Die Steuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag und ist vom Käufer direkt an das zuständige Finanzamt zu entrichten. Erst nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese kann der neue Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Bemessungsgrundlage: Nur der Kaufpreis — nicht die Provision

Ein häufiges Missverständnis: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis für Grundstück und Gebäude — nicht die Maklerprovision und nicht die Notarkosten. Werden im Kaufvertrag gesondert ausgewiesene bewegliche Einbauten mitverkauft — etwa eine Einbauküche, Gartengeräte oder Jalousien — können diese den steuerpflichtigen Kaufpreis mindern, sofern sie realistisch bewertet und separat ausgewiesen sind. Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen jedoch kritisch; unrealistische Möbelwerte werden nicht anerkannt.

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer

Unter bestimmten Umständen fällt keine Grunderwerbsteuer an: bei Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder geraden Verwandten in auf- und absteigender Linie (Eltern, Kinder, Enkel). Auch Erbschaften und Schenkungen innerhalb dieser Personenkreise sind befreit. Für alle anderen Erwerbe — also den typischen Immobilienkauf auf dem freien Markt — ist die Steuer ohne Ausnahme fällig. Einen Freibetrag gibt es in Hessen nicht, lediglich Erwerbe unter einem Kaufpreis von 2.500 Euro sind steuerfrei.

Quelle: GrEStG § 11 (Steuersatz), GNotKG (Notargebühren) | Stand: März 2026. Notarkosten und Grundbuchgebühren sind Richtwerte — die genauen Beträge ermittelt Ihr Notar nach dem GNotKG. Alle Angaben ohne Gewähr.

Notarkosten und Grundbuchgebühren: Pflichtkosten nach GNotKG

Notarkosten und Grundbuchgebühren sind beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich zwingend vorgeschrieben und betragen in der Praxis zusammen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe ergibt sich nicht aus Verhandlung, sondern aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das bundesweit einheitlich gilt. Ein Vergleich zwischen verschiedenen Notaren lohnt sich daher nicht im Hinblick auf die Grundgebühren — wohl aber auf eventuelle Zusatzleistungen oder Bearbeitungsgeschwindigkeit.

Was kostet der Notar genau?

Die Notarrechnung beim Immobilienkauf umfasst mehrere Einzelgebühren. Der größte Posten ist die Beurkundung des Kaufvertrags — sie beläuft sich typischerweise auf rund 1,0 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die Auflassungsvormerkung, die das Käuferinteresse vor der endgültigen Eigentumsübertragung im Grundbuch sichert. Für die Eigentumsumschreibung selbst erhebt das Grundbuchamt weitere Gebühren von rund 0,5 Prozent. Wird die Immobilie mit einem Bankdarlehen finanziert, fällt zusätzlich die Eintragung der Grundschuld an — üblicherweise weitere 0,3 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Für ein Objekt mit einem Kaufpreis von 800.000 Euro und einem Darlehen von 640.000 Euro ergibt sich damit eine realistische Notargesamtrechnung von rund 14.000 bis 16.000 Euro.

Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung

Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kauf innerhalb von zwei Wochen an das zuständige Finanzamt — gemäß § 19 GrEStG. Das Finanzamt erlässt dann den Grunderwerbsteuerbescheid. Erst nach Zahlungsnachweis stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Der Notar beantragt anschließend beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentümers. Von der Beurkundung bis zur vollständigen Grundbucheintragung vergehen in Frankfurt typischerweise sechs bis zehn Wochen — in Einzelfällen auch länger, wenn das Grundbuchamt überlastet ist.

Maklerprovision in Frankfurt: Gesetzliche Regelung und Halbteilung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses über einen Makler gilt seit dem 23. Dezember 2020 das Halbteilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision selbst — und kann höchstens die gleiche Summe auf die andere Partei abwälzen. In Frankfurt am Main und ganz Hessen beträgt die marktübliche Gesamtprovision 6 Prozent zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer, also 7,14 Prozent brutto — aufgeteilt jeweils 3,57 Prozent brutto für Käufer und Verkäufer.

Wann gilt das Halbteilungsprinzip — und wann nicht?

Die §§ 656c und 656d BGB gelten ausschließlich beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern — also für typische selbstgenutzte Wohnimmobilien. Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten oder Gewerbeimmobilien gilt dieses Prinzip nicht. Dort ist eine reine Käuferprovision weiterhin zulässig — ebenso wie eine reine Innenprovision, bei der der Verkäufer die gesamte Provision trägt. Für Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt erwerben, können die Provisionsbedingungen damit ganz anders ausfallen als bei einer Eigentumswohnung.

Maklervertrag: Textform seit Dezember 2020 Pflicht

Seit dem 23. Dezember 2020 ist der Maklervertrag beim Kauf von Wohnimmobilien in Textform zu schließen — das schreibt § 656a BGB vor. Textform bedeutet: Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, also zum Beispiel per E-Mail. Mündliche Absprachen sind nicht wirksam. Käufer sollten daher darauf achten, dass ihnen der Maklervertrag schriftlich vorliegt, bevor sie Unterlagen erhalten oder Besichtigungen wahrnehmen, aus denen eine Provisionspflicht entstehen könnte. Weitere Informationen zur gesetzlichen Regelung der Maklerprovision in Hessen finden Sie in unserem Ratgeber zur Teilung der Maklerprovision.

Vollständiges Rechenbeispiel: Immobilienkauf in Frankfurt für 800.000 Euro

Um die abstrakten Prozentsätze greifbar zu machen, rechnen wir ein konkretes Beispiel durch: der Kauf einer 120-Quadratmeter-Eigentumswohnung in Frankfurt-Sachsenhausen für 800.000 Euro — über einen Makler vermittelt, mit Finanzierung durch ein Bankdarlehen von 640.000 Euro. Dieses Szenario ist in unserer Beratungspraxis in Frankfurt ein realistischer Standardfall für eine gut ausgestattete Altbauwohnung in gehobener Lage.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung Frankfurt, Kaufpreis 800.000 €, Darlehen 640.000 €, Maklervermittlung mit hälftiger Provision. Notarkosten und Grundbuchgebühren sind Richtwerte nach GNotKG | Stand: März 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

Fazit aus dem Rechenbeispiel: Auf einen Kaufpreis von 800.000 Euro entfallen rund 91.000 Euro Kaufnebenkosten — mehr als das Jahresbruttogehalt vieler Käufer. Dieser Betrag ist vollständig aus Eigenkapital aufzubringen, da Banken Nebenkosten in aller Regel nicht finanzieren. Wer diesen Betrag nicht berücksichtigt, riskiert, dass die Finanzierung trotz ausreichendem Eigenkapital für den Kaufpreis am Ende nicht tragfähig ist.

Hessengeld: Die Förderung für Erstkäufer in Frankfurt

Das Hessengeld ist seit September 2024 das wichtigste Förderprogramm für Erstkäufer von selbstgenutzten Immobilien in Hessen — und damit auch in Frankfurt. Laut Hessischem Finanzministerium wurden bis Februar 2026 bereits mehr als 181 Millionen Euro Hessengeld für über 12.400 Anträge zugesagt. Der durchschnittlich bewilligte Betrag liegt bei rund 14.500 bis 15.500 Euro pro Antrag — für Familien mit Kindern deutlich höher.

Förderhöhe und Struktur

Das Hessengeld wird als nicht rückzahlbarer Zuschuss zur Grunderwerbsteuer gewährt. Die Förderung beträgt 10.000 Euro pro Käufer — bei zwei kaufenden Personen also bis zu 20.000 Euro. Für jedes Kind unter 18 Jahren, das tatsächlich mit einzieht, kommen zusätzlich 5.000 Euro hinzu. Die Gesamtförderung ist jedoch auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt: Hat die Grunderwerbsteuer beispielsweise nur 18.000 Euro betragen, kann auch das Hessengeld maximal 18.000 Euro erreichen. Ausgezahlt wird die Förderung in zehn gleichen Jahresraten ab dem Zeitpunkt des nachgewiesenen Einzugs.

Voraussetzungen für das Hessengeld

Das Hessengeld gilt ausschließlich für den erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie in Hessen. Wer bereits Eigentümer einer Wohnimmobilie ist — egal ob in Hessen, einem anderen Bundesland oder im Ausland, egal ob geerbt, geschenkt oder selbst gekauft — ist nicht antragsberechtigt. Die zu kaufende Immobilie muss als Hauptwohnsitz selbst genutzt werden. Es gibt keine Einkommensgrenze und keine Vorgaben zur Energieeffizienz des Gebäudes. Gefördert werden sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauten sowie Baugrundstücke. Maßgebend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags — dieser muss am oder nach dem 1. März 2024 geschlossen sein.

Quelle: Hessisches Ministerium der Finanzen, WIBank (Stand: März 2026). Die Förderung ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt. Programm befristet bis 31.12.2029. Alle Angaben ohne Gewähr.

Antragstellung: Digital über das WIBank-Kundenportal

Der Antrag auf Hessengeld wird ausschließlich digital über das Kundenportal der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) gestellt. Einzureichen sind im Wesentlichen: der notariell beurkundete Kaufvertrag, der Grunderwerbsteuerbescheid mit Zahlungsnachweis, amtliche Identitätsnachweise aller förderberechtigten Personen sowie eine Versicherung des Ersterwerbs und der Eigennutzung. Die Meldebescheinigung zum Nachweis des Einzugs kann innerhalb von drei Jahren nach Antragstellung nachgereicht werden. Wichtig: Das Hessengeld ist nicht steuerpflichtig und unterliegt keinem Progressionsvorbehalt — es mindert also nicht das versteuernde Einkommen des Empfängers.

Schritt-für-Schritt: Kaufnebenkosten richtig einplanen

Wer Kaufnebenkosten professionell einplant, vermeidet die häufigsten Fehler beim Immobilienerwerb in Frankfurt. Die folgende Vorgehensweise hat sich in unserer Beratungspraxis bewährt — unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung im Nordend, ein Einfamilienhaus im Westend oder eine Kapitalanlage in Sachsenhausen anvisieren.

Schritt 1: Gesamtbudget realistisch aufstellen

Starten Sie nicht mit dem maximalen Kaufpreis, den die Bank finanziert — sondern mit dem Gesamtbudget inklusive Nebenkosten. Faustregel: Addieren Sie zu Ihrem verfügbaren Eigenkapital für Nebenkosten 10 Prozent des anvisierten Kaufpreises als Reserve — in Frankfurt realistischer 11 bis 12 Prozent, wenn ein Makler beteiligt ist. Das verbleibende Eigenkapital steht dann für den Kaufpreisanteil zur Verfügung, auf den die Bank aufbaut.

Schritt 2: Provisionssituation vor der Besichtigung klären

Fragen Sie vor jeder Besichtigung, ob ein Makler beteiligt ist und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt. Bei Objekten, die direkt vom Eigentümer oder über einen Makler mit reiner Innenprovision angeboten werden, entfällt die Käuferprovision vollständig — das senkt Ihre Nebenkosten um bis zu 3,57 Prozent. Bei Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäusern in Frankfurt können Provisionssätze und -strukturen erheblich abweichen und sind individuell zu verhandeln.

Schritt 3: Notarkosten vorab schätzen lassen

Bitten Sie Ihren Notar vor dem Beurkundungstermin um eine schriftliche Kostenschätzung — das ist üblich und kostenlos. Geben Sie dabei Kaufpreis und voraussichtliche Darlehenshöhe an, damit auch die Grundschuld-Eintragungsgebühr korrekt eingerechnet wird. Viele Käufer vergessen diese Position in ihrer Kalkulation — bei einem 640.000-Euro-Darlehen bedeutet das schnell 2.000 bis 3.000 Euro zusätzlich.

Schritt 4: Hessengeld-Berechtigung frühzeitig prüfen

Wenn Sie erstmals eine Wohnimmobilie kaufen und diese selbst nutzen wollen, prüfen Sie Ihre Berechtigung für das Hessengeld bereits vor dem Notartermin. Das WIBank-Kundenportal bietet einen kostenlosen Fördercheck ohne Upload-Pflicht an. Entscheidend ist allein das Datum des Kaufvertrags — nicht der Einzug. Wer diesen Schritt vergisst und den Antrag nach Ablauf von sechs Monaten nach dem Notartermin stellt, verliert den Anspruch.

Schritt 5: Bewegliche Einbauten im Kaufvertrag korrekt ausweisen

Wer Einbauküche, Außenjalousien oder andere bewegliche Ausstattungsgegenstände miterwerben möchte, sollte diese im Kaufvertrag mit realistischen Zeitwerten separat ausweisen. Das mindert legal die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bei einem realistisch bewerteten Küchenwert von 15.000 Euro spart der Käufer in Hessen 900 Euro an Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt prüft jedoch, ob die Aufteilung marktüblich ist — überhöhte Möbelwerte werden im Rahmen einer Betriebsprüfung korrigiert und können nachversteuert werden.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Frankfurt: Häufige Fragen