Vermietete Wohnung verkaufen 2026:
Der ultimative Guide zu Eigenbedarf, Steuern & Sperrfristen

Ein Ratgeber von Marc Härter Immobilien | Immobilienmakler in Frankfurt am Main

Vermietete Eigentumswohnung verkaufen – „Kauf bricht nicht Miete“

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt als die Königsdisziplin im privaten Immobilienverkauf. Anders als bei leerstehenden Objekten, bei denen emotionale Faktoren und der Traum vom sofortigen Einzug den Preis treiben, ist eine vermietete Wohnung für Käufer primär eine Rechenaufgabe. Für Sie als Eigentümer bedeutet dies: Sie verkaufen nicht nur Steine und Beton, sondern einen laufenden Vertrag mit einem Bewohner, der durch das deutsche Mietrecht stark geschützt ist.

Der fundamentale Grundsatz, den jeder Verkäufer kennen muss, ist im § 566 BGB verankert: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass das bestehende Mietverhältnis durch den Eigentümerwechsel nicht berührt wird. Der Käufer tritt kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten des ursprünglichen Mietvertrags ein. Er kann den Vertrag weder einseitig ändern noch dem Mieter einfach kündigen, nur weil die Wohnung den Besitzer gewechselt hat.

Die Ausgangslage: Warum sich der Verkaufsprozess fundamental von leeren Objekten unterscheidet

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, steht vor einer völlig anderen Marktsituation als bei bezugsfreien Objekten. Die Zielgruppe verengt sich drastisch, was direkte Auswirkungen auf den erzielbaren Preis hat.

  • Der „Mieterabschlag“: Marktanalysen zeigen, dass vermietete Wohnungen im Schnitt 20 bis 30 Prozent günstiger verkauft werden als vergleichbare leerstehende Objekte. In extremen Lagen wie Berlin-Wedding oder Lichtenberg wurden teilweise Preisabschläge von bis zu 42 % im Vergleich zum Gesamtmarkt beobachtet.
  • Die Zielgruppen-Verschiebung: Selbstnutzer scheuen oft das Risiko langwieriger Eigenbedarfskündigungen und rechtlicher Auseinandersetzungen. Daher sind Kapitalanleger die Hauptzielgruppe. Für diese zählt jedoch nicht der „Wohlfühlfaktor“, sondern harte Kennzahlen wie die Mietrendite und der Vervielfältiger (Kaufpreis-Miete-Verhältnis).
  • Kein Kündigungsrecht durch Verkauf: Der bloße Wunsch, die Immobilie zu veräußern, stellt keinen legitimen Kündigungsgrund dar. Eine „Kündigung zum Zwecke des Verkaufs“ ist im deutschen Mietrecht nicht vorgesehen.

Die Rechtslage 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Wer im Jahr 2026 eine vermietete Wohnung verkaufen will, muss sich zwingend mit den verschärften regionalen Schutzverordnungen auseinandersetzen. Der Gesetzgeber hat den Mieterschutz in Ballungsräumen massiv ausgeweitet, was den Verkauf an Selbstnutzer (die Eigenbedarf anmelden wollen) weiter erschwert.

Besonders relevant sind die Änderungen bei der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Diese Frist regelt, wie lange ein Erwerber nach der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung warten muss, bis er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.

  • Nordrhein-Westfalen (Update März 2025): Seit dem 1. März 2025 gilt in NRW eine neue Mieterschutzverordnung. Die Kündigungssperrfrist wurde in 57 Kommunen (darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster) von bisher teilweise 5 auf nun 8 Jahre verlängert.
  • Bayern & Berlin: In München und 208 weiteren bayerischen Kommunen sowie in ganz Berlin und Hamburg gilt weiterhin eine Sperrfrist von 10 Jahren.
  • Rechtsträgerwechsel: Vorsicht ist geboten, wenn Immobilien an Personengesellschaften (z. B. Familien-GbR) verkauft werden. Die Rechtsprechung (z. B. LG München I, Urteil von 2024) bestätigt, dass die Sperrfrist bereits mit der ersten Veräußerung an eine Personengesellschaft beginnen kann, was komplexe Folgen für die Fristberechnung hat.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert eine präzise Strategie. Sie müssen entscheiden, ob Sie den Abschlag in Kauf nehmen und an einen Kapitalanleger verkaufen oder ob Sie bereit sind, rechtliche Hürden zu nehmen, um den höheren Preis eines Selbstnutzers zu erzielen. Im nächsten Abschnitt analysieren wir genau diese strategische Weichenstellung.

Zielgruppe & Strategie: Kapitalanleger oder Selbstnutzer?

Die wohl wichtigste strategische Entscheidung vor dem Verkaufsstart ist die Festlegung der Zielgruppe. Wer eine vermietete Wohnung anbietet, muss verstehen, dass er ein völlig anderes Produkt verkauft als bei einer leeren Wohnung: Sie verkaufen keine „Freiheit zum Einzug“, sondern eine laufende Kapitalanlage.

Warum Kapitalanleger oft die bessere Zielgruppe sind

Für einen Kapitalanleger ist Ihre Immobilie primär eine Rechenaufgabe. Während der Selbstnutzer emotionale Kriterien anlegt (Licht, Schnitt, Nachbarschaft), prüft der Investor die „Geldmaschine“.

  • Der Mieter als Asset: Für Investoren ist ein bestehender Mieter oft kein Hindernis, sondern ein Vorteil. Sie sparen sich die aufwendige Mietersuche und haben ab dem ersten Tag nach Besitzübergang garantierte Einnahmen (Cashflow).
  • Kalkulierbare Rendite: Investoren bewerten die Immobilie anhand der Mietrendite oder des Vervielfältigers (Kaufpreis-Miete-Verhältnis). Ein Vervielfältiger zwischen 20 und 30 (Kaufpreis entspricht 20 bis 30 Jahresnettokaltmieten) gilt in stabilen Lagen als solide.
  • Steuerliche Vorteile: Kapitalanleger können Schuldzinsen und Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend machen, was die Attraktivität vermieteter Objekte erhöht.

Strategie-Tipp: Wenn Ihre Wohnung marktgerecht vermietet ist und der Mieter zuverlässig zahlt, sollten Sie das Objekt gezielt als „Renditeobjekt“ vermarkten. Bereiten Sie für das Exposé eine saubere Renditekalkulation vor, statt nur Fotos vom Wohnzimmer zu zeigen.

Die Hürde „Selbstnutzer“: Warum der Verkauf oft scheitert

Der Verkauf an einen Selbstnutzer (jemand, der die Wohnung selbst bewohnen will) verspricht theoretisch einen höheren Kaufpreis, ist in der Praxis bei vermieteten Objekten aber mit massiven Hürden verbunden.

  • Das Risiko der Eigenbedarfskündigung: Ein Selbstnutzer kann erst nach dem Kauf und der Eintragung ins Grundbuch wegen Eigenbedarfs kündigen. Er kauft also die „Katze im Sack“. Wehrt sich der Mieter gegen die Kündigung (z. B. wegen Härtefällen wie hohem Alter oder Krankheit), drohen jahrelange Rechtsstreitigkeiten ohne Einzugsgarantie.
  • Die Finanzierungsfalle: Banken finanzieren Selbstnutzern oft ungern Objekte, die nicht sofort bezogen werden können, da die Doppelbelastung (alte Miete + neue Kreditrate) das Haushaltsbudget sprengt.

Wann lohnt sich der Verkauf an Selbstnutzer? Nur, wenn der Mieter bereits von sich aus Auszugspläne signalisiert hat oder eine einvernehmliche Einigung (Mietaufhebungsvertrag) in greifbarer Nähe ist.

Die Wertermittlung: Der „Mieterabschlag“

Die eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung schlägt sich direkt im Preis nieder. Marktbeobachtungen zeigen, dass vermietete Wohnungen im Schnitt 20 bis 30 Prozent günstiger gehandelt werden als vergleichbare, bezugsfreie Objekte.

  • Der Grund für den Abschlag: Der Abschlag ist der „Preis“, den Sie für die eingeschränkte Verfügbarkeit zahlen. Da Selbstnutzer (die oft emotionaler und teurer kaufen) als Käufergruppe wegfallen, sinkt die Nachfrage – und damit der Preis.
  • Einfluss der Miethöhe: Ein oft unterschätzter Faktor ist die aktuelle Miete. Liegt diese deutlich unter dem marktüblichen Niveau (Ortsüblichkeit), drückt dies den Kaufpreis bei Investoren massiv, da Mieterhöhungen gesetzlich gedeckelt sind (Kappungsgrenzen).

Beispiel: Eine Wohnung, die für 5.000 € Jahresmiete vermietet ist, ist für einen Investor (bei Faktor 25) ca. 125.000 € wert. Wäre dieselbe Wohnung für 7.000 € vermietet, stiege der rechnerische Wert auf 175.000 €.

Achtung Milieuschutz & Aufteilungsverbot: Wo der „freie Verkauf“ endet

Ein Satz, den Immobilienverkäufer oft hören, lautet: „Milieuschutz gibt es doch gar nicht im Gesetz.“ Das ist ein gefährlicher Irrtum. Zwar taucht das Wort „Milieu“ im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht auf, aber der Gesetzgeber hat über Verordnungen zu „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ ein engmaschiges Netz gespannt, das faktisch wie ein Milieuschutz wirkt.

In diesen Gebieten können Sie ein Mehrfamilienhaus oft nicht einfach in Eigentumswohnungen aufteilen („umwandeln“) und einzeln abverkaufen. Der Verkaufsprozess wird hier massiv durch staatliche Eingriffe reguliert.

„Milieuschutz gibt’s nicht“ – Ein gefährlicher Irrtum

Wer glaubt, er könne sein Mietshaus in beliebigen deutschen Großstädten einfach in Eigentumswohnungen aufteilen und diese gewinnbringend an Selbstnutzer veräußern, läuft 2025 gegen eine Wand. Die Bundesländer haben von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht, Gebiete festzulegen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist.

In diesen Gebieten greift der Staat massiv in die Eigentumsrechte ein, um die Verdrängung der ansässigen Bevölkerung (das „Milieu“) zu verhindern. Die Konsequenz für Sie als Verkäufer: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen löst drastische Sperrfristen aus.

Wo der Verkauf reglementiert ist: Die „Rote Liste“ der Kommunen 2025

Bevor Sie den Verkauf starten, müssen Sie prüfen, ob Ihre Immobilie in einer der Schutzzonen liegt. Die Listen wurden 2025/2026 teilweise massiv erweitert und verlängert:

  • Nordrhein-Westfalen (Neu seit März 2025): Die Landesregierung hat die Liste der geschützten Gebiete drastisch von 18 auf 57 Kommunen ausgeweitet. Dazu gehören nicht nur Metropolen wie Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bonn und Münster, sondern auch kleinere Städte im Umland wie Alfter, Bad Lippspringe, Hilden oder Troisdorf.
  • Hessen: Hier stehen 49 Städte und Gemeinden auf der Liste, darunter Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel, aber auch Orte im Speckgürtel wie Bad Homburg, Kelkheim oder Maintal.
  • Baden-Württemberg: In 89 Städten und Gemeinden (z. B. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe) gilt der verschärfte Schutz, da hier die Versorgung mit Mietwohnungen als besonders gefährdet gilt.
  • Bayern: In 208 Städten und Gemeinden, darunter natürlich München, aber auch Augsburg, Erlangen, Fürth und viele Gemeinden im Münchner Umland, gelten die strengsten Regeln.
  • Sachsen: In Dresden und Leipzig wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung bis Mitte 2027 verlängert, was die Anspannung dieser Märkte unterstreicht.

Das faktische Aufteilungsverbot: Die Kündigungssperrfrist

In den oben genannten Gebieten führt die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung dazu, dass Sie (oder der Käufer) dem Mieter für einen sehr langen Zeitraum nicht wegen Eigenbedarfs kündigen können. Diese Kündigungssperrfrist wirkt wie ein faktisches Verkaufsverbot an Selbstnutzer, da diese die Wohnung auf Jahre nicht beziehen können.

  • 10 Jahre Sperre: In Berlin, Hamburg und den bayerischen Ballungsgebieten (z. B. München) müssen Käufer nach der Umwandlung 10 Jahre warten, bevor sie überhaupt eine Eigenbedarfskündigung aussprechen dürfen.
  • 8 Jahre Sperre: In den 57 NRW-Kommunen (z. B. Köln, Bonn) wurde die Frist im März 2025 auf 8 Jahre hochgesetzt. Auch in den hessischen Gebieten gilt weitestgehend eine Frist von 8 Jahren.
  • 5 Jahre Sperre: In Baden-Württemberg müssen Käufer mindestens 5 Jahre Geduld beweisen.

 

Wichtig für Ihre Strategie: Wenn Ihre Immobilie in einem dieser Gebiete liegt und noch nicht geteilt ist, ist der Verkauf an Kapitalanleger oft die einzige realistische Option. Der Verkauf an Selbstnutzer ist aufgrund der Sperrfristen faktisch blockiert, da kaum ein privater Käufer 8 bis 10 Jahre auf den Einzug warten will.

Achtung Milieuschutz & Aufteilungsverbot: Wo der „freie Verkauf“ endet

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, die zuvor in Wohneigentum umgewandelt wurde (oder werden soll), greift einer der schärfsten Schutzmechanismen des deutschen Mietrechts: die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB.

Für potenzielle Käufer, die die Wohnung selbst nutzen wollen (Selbstnutzer), ist dies oft das K.o.-Kriterium. Denn selbst wenn sie einen legitimen Grund für eine Eigenbedarfskündigung haben, ist diese Kündigung für Jahre gesetzlich gesperrt.

Die Grundregel: 3 Jahre sind das Minimum

Das Gesetz besagt: Wurde an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet (Umwandlung) und wird diese Wohnung dann verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren auf Eigenbedarf berufen.

Wichtig für die Fristberechnung:

  • Startschuss: Die Frist beginnt nicht mit dem Kaufvertrag, sondern erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
  • Kein Neubeginn: Wird die Wohnung innerhalb der Sperrfrist erneut weiterverkauft, beginnt die Frist für den zweiten Käufer nicht von vorne. Er tritt in die noch laufende Frist des Voreigentümers ein.

Aktuelle Verschärfungen 2025/2026: Die „Rote Liste“ der Bundesländer

Da drei Jahre in angespannten Märkten oft nicht ausreichen, haben die Bundesländer die Möglichkeit, diese Frist per Verordnung auf bis zu 10 Jahre zu verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Hier müssen Sie 2025 besonders aufpassen, da es massive Änderungen gab:

Nordrhein-Westfalen (Update März 2025): Aus 3 mach 8

Die Landesregierung NRW hat die Zügel deutlich angezogen. Mit der neuen Mieterschutzverordnung, die am 1. März 2025 in Kraft getreten ist, wurde der Schutz massiv ausgeweitet.

  • Dauer: Die Sperrfrist wurde in den betroffenen Gebieten auf 8 Jahre verlängert (zuvor teilweise 5 Jahre oder gesetzlicher Standard).
  • Gebiete: Die Liste wurde von 18 auf 57 Kommunen erweitert. Betroffen sind nicht nur Metropolen wie Köln, Düsseldorf, Dortmund, Bonn und Münster, sondern auch Städte wie Aachen, Leverkusen, Paderborn, Troisdorf oder Hilden.
  • Konsequenz: Wer in diesen Städten eine umgewandelte Wohnung kauft, kann faktisch erst im nächsten Jahrzehnt einziehen.

 

Bayern: 10 Jahre Geduld in Ballungsräumen

In Bayern gilt die strengstmögliche Regelung. In insgesamt 208 Städten und Gemeinden, darunter München, Augsburg, Erlangen, Fürth, Würzburg und viele Gemeinden im Münchner Umland, beträgt die Sperrfrist 10 Jahre. Eine Eigenbedarfskündigung ist hier oft erst nach einer Dekade möglich.

Baden-Württemberg & Hessen

  • Baden-Württemberg: In 89 Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Stuttgart, Freiburg, Heidelberg) gilt eine verlängerte Sperrfrist von 5 Jahren.
  • Hessen: In Städten wie Frankfurt am Main, Wiesbaden oder Darmstadt gilt je nach Zeitpunkt der Veräußerung eine Sperrfrist von 5 bis 8 Jahren.

 

Berlin & Hamburg

In den beiden Stadtstaaten gilt flächendeckend eine Sperrfrist von 10 Jahren.

Die Falle „Familien-GbR“: Vorsicht bei Gesellschaftsmodellen

Ein oft übersehenes Risiko für Verkäufer ist die Veräußerung an Personengesellschaften (z. B. eine GbR, die von Familienmitgliedern oder Freunden gegründet wird, um die Immobilie zu kaufen).

Die Rechtsprechung hat hier eine Lücke geschlossen, die früher zur Umgehung der Sperrfristen genutzt wurde. Nach § 577a Abs. 1a BGB wird die Kündigungssperrfrist auch dann ausgelöst, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft (oder mehrere Erwerber) verkauft wird.

Aktuelles Warn-Urteil (LG München I, 2024): Ein aktuelles Urteil zeigt die Brisanz: Ein Eigentümer wandelte ein Haus in Wohnungen um und brachte diese in eine Familien-GbR (bestehend aus ihm, Ehefrau und Kindern) ein. Das Gericht entschied, dass die 10-jährige Sperrfrist gilt und die Eigenbedarfskündigung für die Tochter unwirksam ist.

  • Der Grund: Durch den Verkauf an die GbR erweitert sich der Kreis der Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden könnte (z. B. auch für Angehörige der anderen Gesellschafter). Dieses erhöhte Verdrängungsrisiko für den Mieter löst den vollen gesetzlichen Schutz aus.

Strategie-Fazit: Wenn Ihre Immobilie in einem Sperrfrist-Gebiet liegt und die Umwandlung noch „frisch“ ist, ist der Verkauf an einen Selbstnutzer fast unmöglich. Fokussieren Sie sich in der Vermarktung zu 100 % auf Kapitalanleger, für die diese Fristen irrelevant sind, da sie ohnehin nicht selbst einziehen wollen.

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): Pflichten und Fallen

Neben der Kündigungssperrfrist ist das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB die zweite große Hürde, die Sie beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung nehmen müssen. Es gibt dem Mieter das Recht, in den Kaufvertrag einzutreten, den Sie eigentlich mit einem Dritten geschlossen haben.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie müssen den Verkaufsprozess strategisch so aufsetzen, dass dieser Anspruch rechtssicher geklärt wird – sonst drohen Schadensersatzforderungen oder eine Rückabwicklung.

Wann greift das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht entsteht nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung. Es greift nur unter sehr spezifischen Voraussetzungen, die kumulativ erfüllt sein müssen:

  1. Umwandlung: Die Wohnung wurde nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt (durch Teilungserklärung im Grundbuch).
  2. Erstverkauf: Die Wohnung wird nach dieser Umwandlung zum ersten Mal an einen Dritten verkauft.

Wichtig: War die Wohnung bereits eine Eigentumswohnung, als der Mieter eingezogen ist, hat er kein Vorkaufsrecht. Auch beim Verkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses „en bloc“ (ohne Aufteilung in Einzelwohnungen) entsteht das Recht in der Regel nicht.

Der „Teileigentum“-Trick scheitert: BGH stärkt Mieterrechte

In der Vergangenheit versuchten Eigentümer oft, das Vorkaufsrecht zu umgehen, indem sie Wohnräume formal nicht in „Wohnungseigentum“, sondern in gewerbliches „Teileigentum“ umwandelten (z. B. deklariert als Büros oder Praxisräume), obwohl dort Menschen wohnten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesem Vorgehen mit einem wegweisenden Urteil einen Riegel vorgeschoben (Az. VIII ZR 201/23).

  • Die Entscheidung: Auch wenn formal „Teileigentum“ begründet wurde, steht dem Mieter das Vorkaufsrecht analog zu, sofern die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet sind.

Die Begründung: Der Gesetzgeber habe hier eine planwidrige Regelungslücke gelassen. Der Schutzzweck des § 577 BGB – den Mieter vor Verdrängung durch Spekulation zu schützen – greift auch hier. Fazit für Verkäufer: Der Versuch, das Vorkaufsrecht durch formale Tricks in der Teilungserklärung auszuhebeln, ist risikoreich und nach aktueller Rechtsprechung meist unwirksam.

Der Ablauf: So machen Sie es rechtssicher

Wenn das Vorkaufsrecht besteht, müssen Sie als Verkäufer (oder der Notar) einen strikten Ablauf einhalten:

  1. Kaufvertrag schließen: Sie schließen zunächst einen ganz normalen notariellen Kaufvertrag mit dem Kaufinteressenten (Dritten) ab.
  2. Mitteilungspflicht: Der Mieter muss unverzüglich über den Inhalt des Vertrags informiert werden und eine Kopie erhalten. Er muss über sein Vorkaufsrecht belehrt werden.
  3. Die Überlegungsfrist: Ab Zugang der vollständigen Unterlagen hat der Mieter zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben.
    • Achtung: Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Reagiert der Mieter innerhalb der zwei Monate nicht, erlischt sein Recht unwiderruflich – selbst wenn Sie es ihm später nochmal anbieten würden.
  4. Ausübung: Übt der Mieter das Recht aus (schriftliche Erklärung genügt), kommt ein Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Mieter zustande – und zwar zu exakt denselben Konditionen (Preis, Zahlungsziele), die Sie mit dem Dritten vereinbart hatten.

Die Ausnahmen: Wann der Mieter leer ausgeht

Es gibt Fälle, in denen das Vorkaufsrecht trotz Umwandlung und Erstverkauf nicht gilt (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist besonders relevant, wenn Sie innerhalb der Familie verkaufen wollen:

  • Verkauf an Familienangehörige: Verkaufen Sie an Personen, die mit Ihnen in gerader Linie verwandt sind (Eltern, Kinder, Enkel) oder an Ihren Ehepartner, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
  • Vorsicht bei Geschwistern: Der Verkauf an Geschwister oder entferntere Verwandte (Nichten, Neffen) löst das Vorkaufsrecht hingegen oft aus – hier ist die Rechtsprechung streng.
  • Schenkung: Wird die Immobilie verschenkt oder vererbt, entsteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht, da es sich nicht um einen „Verkauf“ handelt.

Strategie-Tipp: Wenn Sie einen Verkauf planen, sprechen Sie den Mieter frühzeitig an. Hat er kein Interesse oder fehlt ihm die Bonität, können Sie sich oft eine schriftliche Verzichtserklärung geben lassen (Achtung: Diese ist meist erst wirksam, wenn ein konkreter Kaufvertrag vorliegt oder notariell beurkundet wird). Das schafft Sicherheit für externe Kaufinteressenten.

Steuerliche Aspekte: Die Spekulationssteuer vermeiden

Neben den mietrechtlichen Hürden ist die Steuer der größte „Gewinnfresser“ beim Verkauf einer vermieteten Wohnung. Während Aktienverkäufe pauschal mit der Abgeltungsteuer (25 %) belegt sind, greift beim Immobilienverkauf Ihr persönlicher Einkommensteuersatz, der bis zu 45 % betragen kann.

Die gute Nachricht: Der deutsche Staat gewährt privaten Verkäufern eine großzügige Steuerfreiheit – wenn Sie die Fristen kennen und einhalten.

Die Grundregel: Die 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG)

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.

  • Stichtag: Maßgeblich ist nicht der Tag der Schlüsselübergabe oder der Grundbucheintragung, sondern das Datum der beiden notariellen Kaufverträge (Kauf und Verkauf).
  • Konsequenz: Verkaufen Sie auch nur einen Tag zu früh (z. B. nach 9 Jahren und 364 Tagen), fordert das Finanzamt seinen Anteil. Verkaufen Sie einen Tag nach Ablauf der Frist („10 Jahre und 1 Tag“), ist der gesamte Gewinn steuerfrei.

Ausnahme Eigennutzung: Die „Zwei-Silvester-Regel“

Auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, können Sie steuerfrei verkaufen, wenn Sie die Wohnung zuletzt selbst genutzt haben. Das Gesetz (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) verlangt eine Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Der Trick: Sie müssen nicht volle drei Jahre in der Wohnung gelebt haben. Es reicht eine zusammenhängende Nutzung, die das Verkaufsjahr und die zwei Jahre davor berührt.

  • Beispiel: Sie ziehen im Dezember 2023 ein und verkaufen im Januar 2025. Sie haben die Wohnung in den Jahren 2023 (Dezember), 2024 (voll) und 2025 (Januar) genutzt. Obwohl die Wohnzeit nur gut ein Jahr betrug, ist der Verkauf steuerfrei.
  • Wichtig: Diese Regelung gilt auch, wenn Sie die Wohnung Ihren Kindern (für die Sie Kindergeld erhalten) unentgeltlich überlassen haben. Eine Überlassung an andere Verwandte (Eltern, Geschwister) zählt hingegen nicht als Eigennutzung.

Die Berechnung: So ermitteln Sie den steuerpflichtigen Gewinn

Viele Eigentümer machen den Fehler, einfach „Verkaufspreis minus Kaufpreis“ zu rechnen. Das Finanzamt rechnet jedoch anders – und oft zu Ihrem Nachteil.

Die Formel: Verkaufspreis – Anschaffungskosten (Kaufpreis + Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) – Veräußerungskosten (Makler, Notar, Inserate) + in Anspruch genommene Abschreibungen (AfA) = Steuerpflichtiger Gewinn

Die Steuerfalle „Abschreibung“: Wenn Sie die Wohnung vermietet hatten, haben Sie über Jahre die Gebäudeabschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht, um Ihre Steuerlast zu drücken. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist werden diese Abschreibungen dem Gewinn wieder hinzugerechnet.

  • Die Logik: Der Buchwert der Immobilie ist durch die Abschreibung gesunken. Der Verkaufsgewinn fällt dadurch rechnerisch höher aus, als der reine Blick auf das Bankkonto vermuten lässt.

Freigrenze: Seit 2024 sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 Euro betragen (zuvor 600 Euro). Wird diese Grenze auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Betrag zu versteuern.

Vorsicht: Gewerblicher Grundstückshandel

Wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, stuft das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler ein.

  • Die Folgen: Die 10-Jahres-Frist entfällt komplett. Alle Gewinne sind steuerpflichtig (Einkommensteuer + Gewerbesteuer), selbst wenn Sie die Objekte länger als 10 Jahre gehalten haben.

Die Zählweise: Auch der Verkauf eines Mehrfamilienhauses, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, kann diese Grenze sprengen, wenn Sie die Wohnungen einzeln an verschiedene Käufer veräußern.

Ablauf & Checkliste: Perfekte Vorbereitung für den Verkauf

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich operativ massiv vom Verkauf eines leeren Objekts. Während Sie bei Leerstand jederzeit streichen, renovieren und Besichtigungen durchführen können, müssen Sie bei vermietetem Eigentum Rücksicht auf die Privatsphäre des Bewohners nehmen.

Eine professionelle Vorbereitung ist hier nicht nur „nice to have“, sondern entscheidet darüber, ob Kapitalanleger zugreifen. Denn Investoren kaufen keine „schönen Räume“, sondern geprüfte Zahlen und rechtssichere Verträge.

Kommunikation: Der Mieter als Partner, nicht als Gegner

Der häufigste Fehler von Eigentümern ist, den Mieter vor vollendete Tatsachen zu stellen. Erfahren Mieter erst durch eine Internetanzeige oder den Makler vor der Tür vom Verkauf, schalten sie oft auf Stur. Das kann den Verkaufsprozess um Monate verzögern.

  • Persönliches Gespräch: Informieren Sie Ihren Mieter persönlich und frühzeitig über die Verkaufsabsicht. Nehmen Sie ihm die Angst: Erklären Sie, dass der Mietvertrag bestehen bleibt („Kauf bricht nicht Miete“) und er nicht sofort ausziehen muss.
  • Vorkaufsrecht anbieten: Fragen Sie den Mieter aktiv, ob er die Wohnung selbst kaufen möchte. Das spart Maklerkosten und Besichtigungsstress.
  • Kooperation bei Besichtigungen: Ein kooperativer Mieter sorgt für eine aufgeräumte Wohnung und eine angenehme Atmosphäre. Ein verärgerter Mieter kann Interessenten durch Hinweise auf Mängel („Die Heizung geht oft nicht“) vergraulen.

Das Besichtigungsrecht: Was Sie dürfen – und was nicht

Viele Eigentümer glauben, sie dürften ihre Wohnung jederzeit betreten. Das ist falsch. Das Hausrecht liegt beim Mieter. Sie haben jedoch ein Besichtigungsrecht, wenn ein konkreter Verkaufsgrund vorliegt. Dieses müssen Sie aber strikt nach Regeln ausüben:

  • Ankündigungsfrist: Sie können nicht spontan klingeln. Termine müssen schriftlich oder telefonisch angekündigt werden – in der Regel 3 bis 4 Tage im Voraus (mindestens aber 24 Stunden).
  • Zumutbarkeit: Die Rechtsprechung hält einen Termin pro Woche oder gebündelte Termine alle zwei Wochen für zumutbar. Massenbesichtigungen sind tabu.
  • Uhrzeiten: Besichtigungen müssen zu vertragsüblichen Zeiten stattfinden (werktags ca. 10–13 Uhr oder 15–18 Uhr). Sonn- und Feiertage sind in der Regel ausgeschlossen.

Fotos: Sie dürfen in der Wohnung keine Fotos von persönlichen Gegenständen des Mieters machen und diese veröffentlichen, ohne dessen ausdrückliche Zustimmung. Das verletzt die Privatsphäre. Bitten Sie den Mieter, persönliche Dinge für Fotos wegzuräumen, oder nutzen Sie Weitwinkelaufnahmen, die Details unkenntlich machen.

Die ultimative Unterlagen-Checkliste für Kapitalanleger

Da Ihre Zielgruppe meist Investoren sind, müssen die Unterlagen die Rentabilität der Wohnung belegen. Fehlen hier Dokumente, springen Banken und Käufer ab.

  1. Die Basis-Unterlagen (für jede Immobilie):
  • [ ] Aktueller Grundbuchauszug: Nicht älter als 3 Monate (zeigt Eigentumsverhältnisse und Belastungen wie Grundschulden).
  • [ ] Energieausweis: Pflicht bei der Besichtigung! Ein Fehlen kann Bußgelder nach sich ziehen.
  • [ ] Flurkarte / Lageplan: Vom Katasteramt.
  • [ ] Grundriss & Wohnflächenberechnung: Investoren prüfen hiermit den Quadratmeterpreis.
  1. Spezifische Unterlagen für vermietete Wohnungen (Investoren-Check):
  • [ ] Mietvertrag & Nachträge: Das Herzstück. Belegt die aktuelle Miete, Laufzeit und besondere Vereinbarungen (z. B. Staffelmiete).
  • [ ] Mieterhöhungsschreiben: Wann war die letzte Erhöhung? (Wichtig für das Potenzial).
  • [ ] Nachweis der Mietzahlungen: Kontoauszüge, die belegen, dass der Mieter pünktlich zahlt.
  • [ ] Nebenkostenabrechnungen: Die letzten 2–3 Jahre (zeigt, ob die Vorauszahlungen deckend sind).
  • [ ] Informationen zur Kaution: Höhe und Anlageform (Sparbuch etc.).
  1. Spezifische Unterlagen für Eigentumswohnungen (WEG-Unterlagen):
  • [ ] Teilungserklärung: Regelt, was Sondereigentum (Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum ist.
  • [ ] Protokolle der Eigentümerversammlungen: Die letzten 3 Jahre. Investoren lesen hier heraus, ob es Streit in der Gemeinschaft gibt oder teure Sanierungen (Sonderumlagen) drohen.
  • [ ] Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnung: Zeigt die monatliche Belastung (Hausgeld) und was davon auf den Mieter umlegbar ist.
  • [ ] Stand der Instandhaltungsrücklage: Wie viel Geld hat die Gemeinschaft für Reparaturen auf der hohen Kante?.

Der „Joker“: Mietaufhebungsvertrag als Wert-Booster

Wenn Sie an einen Selbstnutzer verkaufen wollen, aber der Mieter Kündigungsschutz genießt, kann ein Mietaufhebungsvertrag die Lösung sein.

  • Das Prinzip: Sie bieten dem Mieter eine finanzielle Abfindung („Auszugsprämie“) dafür, dass er freiwillig zu einem bestimmten Datum auszieht.
  • Der Vorteil: Eine leere Wohnung erzielt am Markt oft 20–30 % höhere Preise als eine vermietete. Wenn die Abfindung (z. B. 10.000 €) deutlich geringer ist als der Mehrwert beim Verkauf (z. B. 30.000 €), lohnt sich der Deal für beide Seiten.

Fazit: Strategie entscheidet über den Preis

Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist zweifellos komplexer als der Verkauf eines bezugsfreien Objekts. Sie bewegen sich in einem Spannungsfeld zwischen Ihren wirtschaftlichen Interessen als Verkäufer und den starken sozialen Schutzrechten Ihres Mieters. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist dabei das unumstößliche Fundament, auf dem jede Verkaufsstrategie aufbauen muss.

Wer hier naiv agiert und glaubt, er könne eine vermietete Wohnung einfach als „Traumheim“ an junge Familien verkaufen, wird meist scheitern – oder in jahrelange Rechtsstreitigkeiten verwickelt.

Die drei Schlüsselerkenntnisse für Ihren erfolgreichen Verkauf:

  1. Kennen Sie Ihre Zielgruppe: In den meisten Fällen ist der Kapitalanleger der ideale Käufer. Er sucht Rendite, keinen Einzugstermin. Akzeptieren Sie den marktüblichen Preisabschlag für vermietete Immobilien (ca. 20–30 %) als Preis für einen reibungslosen Verkauf ohne Kündigungsstreit. Wollen Sie zwingend an Selbstnutzer verkaufen, prüfen Sie vorab die Option einer einvernehmlichen Mietaufhebungsvereinbarung.
  2. Beachten Sie die lokalen Fallstricke 2025: Die rechtliche Landkarte hat sich verändert. Mit den verlängerten Kündigungssperrfristen in NRW (jetzt 8 Jahre in vielen Städten), Bayern (10 Jahre) und anderen Ballungsräumen ist die Eigenbedarfskündigung oft für ein Jahrzehnt blockiert. Prüfen Sie vor dem Vertriebsstart zwingend, ob Ihre Immobilie in einem dieser Gebiete liegt und wann die Umwandlung stattfand.
  3. Transparenz gewinnt: Ein informierter Mieter ist oft ein kooperativer Mieter. Nutzen Sie das Vorkaufsrecht nicht als lästige Pflicht, sondern als erste Verkaufschance. Sorgen Sie zudem für lückenlose Unterlagen – von der Teilungserklärung bis zum Energieausweis. Investoren kaufen Fakten, keine vagen Versprechen.

Unser Rat: Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist keine Aufgabe für „nebenbei“. Die steuerlichen Stolpersteine (Spekulationsfrist) und mietrechtlichen Hürden (Vorkaufsrecht, Kündigungsschutz) können bei Fehlern teuer werden. Bereiten Sie sich akribisch vor oder holen Sie sich professionelle Unterstützung an die Seite, um den bestmöglichen Marktpreis zu erzielen.

Wir unterstützen Sie gerne bei Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung, sprechen Sie uns einfach darauf an.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ja, der Verkauf ist jederzeit möglich. Allerdings gilt im deutschen Recht der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass Sie nicht die Wohnung „leer“ verkaufen können, sondern der Käuferkraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten. Das Mietverhältnis bleibt durch den Eigentümerwechsel unberührt und besteht zu denselben Konditionen fort.

Da die Zielgruppe für vermietete Wohnungen primär Kapitalanleger sind, sollten Sie Immobilienportale wie ImmoScout24 oder Immowelt nutzen, dort aber gezielt Kategorien wie „Anlageobjekte“ oder „Renditeimmobilien“ wählen. Oft lohnt sich auch die Zusammenarbeit mit spezialisierten Maklern wie Marc Härter Immobilien, die über Datenbanken mit vorgemerkten Investoren verfügen. Für diskrete Verkäufe (Off-Market) gibt es zudem spezielle Investoren-Netzwerke, um die Unruhe bei Mietern zu vermeiden.

Mieter genießen umfangreichen Schutz. Die drei wichtigsten Rechte sind:

  1. Bestandsschutz: Der Mietvertrag läuft unverändert weiter; eine Kündigung allein wegen des Verkaufs ist unzulässig.
  2. Vorkaufsrecht: Wird die Wohnung nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft, hat der Mieter oft das gesetzliche Recht, in den Kaufvertrag einzutreten (§ 577 BGB).

Besichtigungsschutz: Der Mieter muss Besichtigungen zwar dulden, aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Rahmen.

Die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) schützt Mieter nach der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung vor einer schnellen Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer. Die Frist beginnt erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

  • Grundregel: Bundesweit 3 Jahre.
  • Verschärfung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zu 10 Jahre.
    • NRW (Neu seit März 2025): 8 Jahre in 57 Städten (z. B. Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster).
    • Bayern & Berlin: 10 Jahre in Ballungsräumen wie München.

Baden-Württemberg: 5 Jahre in vielen Städten.

Ja. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters auch dann besteht, wenn Wohnräume formal in gewerbliches „Teileigentum“ umgewandelt werden, aber faktisch weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. Damit wird verhindert, dass Eigentümer das Vorkaufsrecht durch formale Tricks in der Teilungserklärung umgehen.

Bei vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Anders als bei Selbstnutzer-Immobilien (Sachwert/Vergleichswert) zählt hier die Rendite. Investoren berechnen den Wert oft über den Vervielfältiger (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete). Ein Faktor von 20 bis 25 gilt als solide, in Top-Lagen werden auch Faktoren von 30 akzeptiert. Wichtig: Vermietete Wohnungen haben oft einen Marktwertabschlag von 20 bis 30 Prozent gegenüber leeren Wohnungen.

Es gibt zahlreiche Online-Rechner von Maklerportalen oder Banken. Vorsicht ist jedoch geboten: Viele einfache Tools basieren auf dem Vergleichswertverfahren für leere Wohnungen und berücksichtigen den „Mieterabschlag“ sowie die konkrete Mietrendite nicht ausreichend. Für eine verlässliche Bewertung bei vermieteten Objekten sollten Tools genutzt werden, die explizit die aktuellen Mieteinnahmen, das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage abfragen.

Ja, Sie haben ein Besichtigungsrecht, wenn ein konkreter Verkaufsgrund vorliegt. Allerdings müssen Sie Rücksicht auf den Mieter nehmen:

  • Ankündigung: Termine müssen schriftlich oder telefonisch 3 bis 4 Tage im Voraus angekündigt werden.
  • Zeiten: Nur zu vertragsüblichen Zeiten (werktags zwischen 10–13 Uhr oder 15–18 Uhr), nicht an Sonn- und Feiertagen.
  • Frequenz: Massenbesichtigungen sind unzulässig. Die Rechtsprechung hält Einzeltermine einmal pro Woche oder gebündelte Termine alle zwei Wochen für zumutbar.

Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unterliegen der Spekulationssteuer (persönlicher Einkommensteuersatz), wenn zwischen Kauf (Datum Notarvertrag) und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

  • Steuerfalle: Bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA) werden dem Gewinn hinzugerechnet, was die Steuerlast erhöht.
  • Freigrenze: Gewinne unter 1.000 Euro pro Jahr bleiben steuerfrei (seit 2024).
  • Gewerblicher Handel: Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, wird als gewerblicher Händler eingestuft (keine 10-Jahres-Frist, Gewerbesteuerpflicht).

Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Eine Ausnahme für einen früheren Verkauf gibt es bei vermieteten Immobilien nur, wenn sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurden (z. B. durch den Eigentümer oder dessen kindergeldberechtigte Kinder). Eine Vermietung an andere Verwandte reicht hierfür nicht aus.

Der Ablauf ähnelt dem normalen Verkauf, hat aber Besonderheiten:

  1. Kaufvertragsentwurf: Der Notar erstellt den Entwurf, der Regelungen zur Übernahme der Kaution und der Mietverhältnisse enthalten muss.
  2. Vorkaufsrecht-Prüfung: Nach der Beurkundung informiert der Notar den Mieter (sofern ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht). Der Mieter hat 2 Monate Zeit, in den Vertrag einzutreten.
  3. Fälligkeit: Erst wenn der Mieterverzicht vorliegt (oder die Frist verstrichen ist) und alle anderen Voraussetzungen (z. B. Verwalterzustimmung) erfüllt sind, wird der Kaufpreis fällig.

Übergang: Mit Kaufpreiszahlung gehen Nutzen und Lasten (und damit die Mieteinnahmen) auf den Käufer über.

Kapitalanleger prüfen Zahlen, keine Emotionen. Zwingend nötig sind:

  • Mietvertrag und alle Nachträge.
  • Mieterhöhungsschreiben der letzten Jahre.
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre.
  • Protokolle der Eigentümerversammlung (letzte 3 Jahre) und der Wirtschaftsplan (bei ETW).
  • Teilungserklärung.
  • Energieausweis (Pflicht bei Besichtigung).

Aktueller Grundbuchauszug.

Nein. Eine Kündigung „zum Zwecke des Verkaufs“ ist rechtlich nicht möglich. Ein Verkaufswunsch stellt kein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung dar. Der Mietvertrag kann nur beendet werden, wenn der Mieter auszieht (z. B. gegen eine Abfindung/Mietaufhebungsvertrag) oder wenn der Erwerber nach dem Kauf berechtigten Eigenbedarf anmeldet – unter Beachtung aller Sperrfristen.

Die Mietkaution muss vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden. Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten ein und muss die Kaution am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszahlen.

  • Haftung: Der Verkäufer bleibt gegenüber dem Mieter subsidiär haftbar. Zahlt der neue Eigentümer die Kaution später nicht aus, kann der Mieter sie vom alten Eigentümer zurückfordern, sofern dieser nicht die Zustimmung des Mieters zum Übergang eingeholt hat.

Ja, das kann sehr lukrativ sein. Da leere Wohnungen oft 20 bis 30 % teurer verkauft werden können als vermietete, lohnt es sich oft, dem Mieter eine finanzielle Abfindung („Ziehgeld“) für den vorzeitigen Auszug zu zahlen. Wenn die Wertsteigerung der leeren Wohnung höher ist als die Abfindung, profitieren beide Seiten. Wichtig: Der Mieter muss dem freiwillig zustimmen.

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Marc Härter Immobilien

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