Immobilien Erben: Was tun, wenn man eine Immobilie erbt?

Wer eine Immobilie erbt, wird mit dem Erbfall Rechtsnachfolger des Verstorbenen. Das Eigentum geht kraft Gesetzes über; das Grundbuch bildet diesen Wechsel zunächst noch nicht ab. Bevor über Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf entschieden wird, müssen deshalb Erbenstellung, Nachlassverbindlichkeiten, Grundbuchbelastungen und mögliche Fristen geklärt werden.

Marc Härter Immobilien zeigt den Ablauf vom Erbnachweis bis zu einer möglichen Veräußerung. Besondere Aufmerksamkeit erhalten die Grundbuchberichtigung nach einem Todesfall, der Anteil eines verstorbenen Ehepartners, der Verkauf ohne Erbschein und die notwendige Zustimmung mehrerer Miterben.

Fachlich geprüft am 27. August 2026 anhand von BGB, GBO, PStG, BewG und aktueller BFH-Rechtsprechung. Die Hinweise dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Immobilie geerbt: vom Erbfall zur tragfähigen Entscheidung

Die Entscheidung über eine geerbte Immobilie sollte nicht mit der Frage „verkaufen oder behalten?“ beginnen. Zuerst muss feststehen, wer handeln darf, welche Verpflichtungen bestehen und welchen realistischen Wert das Objekt hat. Ein sinnvoller Ablauf ist:

1. Sterbefall und Nachlass sichern: wichtige Unterlagen, Versicherungen, laufende Verträge und den Zustand der Immobilie erfassen.
2. Erbenstellung und Fristen klären: Testament oder Erbvertrag prüfen, gesetzlichen Erbenkreis bestimmen und eine mögliche Ausschlagung rechtzeitig bewerten.
3. Erbnachweis und Grundbuch vorbereiten: klären, ob Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder eine öffentliche Verfügung von Todes wegen genügt.
4. Wert und Belastungen feststellen: Marktwert, Restschulden, Rechte im Grundbuch, Instandhaltungsbedarf und laufende Kosten zusammenführen.
5. Nutzung und Finanzierung vergleichen: Eigennutzung, Vermietung, Auszahlung von Miterben und Verkauf wirtschaftlich gegenüberstellen.
6. Gemeinsame Entscheidung dokumentieren: Bei einer Erbengemeinschaft müssen Verfügungen über die Immobilie grundsätzlich gemeinschaftlich erfolgen.

Eine Immobilienbewertung in Frankfurt schafft für diese Abwägung eine gemeinsame Zahlenbasis. Wenn mehrere Miterben unterschiedliche Ziele verfolgen, hilft zusätzlich der Ratgeber Erbengemeinschaft und Immobilie: Lösungen bei Uneinigkeit. Steht ein Verkauf im Raum, sollten rechtliche Klärung und Vorbereitung des Immobilienverkaufs in Frankfurt zeitlich aufeinander abgestimmt werden.

Was ist im Erbfall zu tun?

Viele Betroffene googeln hektisch „Erbfall was ist zu tun“. Hier ist die Definition: Wann tritt der Erbfall ein? Mit dem Tod des Erblassers tritt der Erbfall juristisch sofort ein. Das gesamte Vermögen des Verstorbenen geht auf die Erben über (Erben nach Tod). Dies müssen jedoch nicht zwangsläufig die nächsten Verwandten sein.

Die Erbschaft von Immobilien bringt sofortige Fragen mit sich: Wer ist Erbe, wer darf die Räume betreten und welche Sicherungsmaßnahmen sind erforderlich? Eigentum und Besitz gehen grundsätzlich auf den oder die Erben über. Solange die Erbenstellung unklar ist, sollte ein bloß vermuteter Erbe den Zutritt nicht allein aus einem vorhandenen Schlüssel ableiten. Dringende Maßnahmen zur Abwehr von Schäden sollten mit nachweislich Berechtigten, gegebenenfalls dem Vermieter oder einer rechtlichen Beratung abgestimmt werden.

 

Den Todesfall melden

Das deutsche Recht lässt Hinterbliebenden leider nicht viel Zeit zum Trauern. Viele Angehörige fragen sich in dieser Situation: Wann tritt der Erbfall ein und welche Fristen laufen ab jetzt? Der Erbfall tritt juristisch mit dem Tod des Erblassers ein. Ein wichtiger Punkt auf der Liste „Erbfall – was ist zu tun“ ist die unverzügliche Meldung an die Behörden.

Der Todesfall muss nach § 28 PStG spätestens am dritten auf den Tod folgenden Werktag dem Standesamt angezeigt werden, in dessen Zuständigkeitsbereich die Person gestorben ist. Bei Sterbefällen in Krankenhäusern oder Pflegeeinrichtungen übernimmt regelmäßig die Einrichtung die schriftliche Anzeige.

Sterbefall im Inland

Bei einem inländischen Todesfall ist generell das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wurde. Dies ist die Basis, um später Dokumente für das Erben nach Tod zu beantragen.

Es gibt jedoch Besonderheiten: Befindet sich die verstorbene Person auf einem Landfahrzeug, Schiff oder Luftfahrzeug, ist das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene (bzw. das Fahrzeug) zuerst aufgefunden wird oder ankommt. Findet eine Umladung des Verstorbenen von einem Fahrzeug in ein anderes Fahrzeug statt, wechselt am Umladeort die Zuständigkeit. Diese Details sind wichtig, um den Erbe Ablauf nicht durch bürokratische Fehler zu verzögern.

 

Sterbefall im Ausland

Bei einem Sterbefall im Ausland richtet sich die mögliche Nachbeurkundung nach § 36 PStG. Bei deutschen Staatsangehörigen ist grundsätzlich das Standesamt am aktuellen oder letzten inländischen Wohnsitz beziehungsweise gewöhnlichen Aufenthalt zuständig. Ergibt sich daraus keine Zuständigkeit, kann der Wohnsitz der antragstellenden Person maßgeblich sein; zuletzt ist das Standesamt I in Berlin zuständig. Die ausländische Sterbeurkunde und mögliche Übersetzungs- oder Echtheitsnachweise sollten frühzeitig mit dem zuständigen Standesamt abgestimmt werden.

Sterbeurkunde beantragen

Die Sterbeurkunde ist ein zweifelsfreier und offizieller Nachweis über den Tod eines Verstorbenen und bildet das Fundament für den gesamten Erben Ablauf. Meist verlangen Ämter, Behörden, Banken und Versicherungen dieses wichtige Dokument, um überhaupt Auskünfte an Angehörige zu erteilen.

Viele Betroffene fragen sich kurz nach dem Erbfall: „Was ist jetzt zu tun?“ Die Sterbeurkunde wird gegenüber Nachlassgericht, Banken, Versicherungen und anderen Stellen häufig als Todesnachweis benötigt. Für die Grundbuchberichtigung reicht sie allein jedoch nicht aus; dort muss zusätzlich die Erbfolge in der nach § 35 GBO vorgesehenen Form nachgewiesen werden.

Welche Form der Sterbeurkunde eine Bank, Versicherung oder Behörde akzeptiert, richtet sich nach dem jeweiligen Verfahren. Es kann sinnvoll sein, mehrere Ausfertigungen zu beantragen; den konkreten Bedarf sollte man mit den beteiligten Stellen abstimmen.

Die Gebühren für Sterbeurkunden richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht und der konkreten Verwendung. Das zuständige Standesamt informiert über aktuelle Gebühren und mögliche gebührenfreie Ausfertigungen für Sozialversicherungszwecke.

Erforderliche Unterlagen für die Beantragung der Sterbeurkunde

Um den Erbe Immobilie Ablauf nicht unnötig zu verzögern, müssen dem Standesamt diverse Unterlagen vorgelegt werden. Je nach Familienstand der verstorbenen Person variieren diese Dokumente.

Hinweis zum Hausrecht nach dem Tod: Oft befinden sich benötigte Dokumente in der Wohnung des Verstorbenen. Ein Verwandtschaftsverhältnis allein begründet jedoch noch kein Zutrittsrecht. Bei ungeklärter Erbenstellung oder mehreren Beteiligten sollten Zugang und Sicherung gemeinsam mit den nachweislich Berechtigten beziehungsweise nach rechtlicher Klärung erfolgen.

Welche Unterlagen im Original, als beglaubigte Abschrift oder in anderer Form vorzulegen sind, hängt vom Standesamt und vom konkreten Personenstandsfall ab. Fehlende Urkunden können nachgefordert werden und die Bearbeitung verlängern; eine allgemeingültige Bearbeitungsdauer besteht nicht.

 

Totenschein ist kein Ersatz für Sterbeurkunde!

Für die Sterbeurkunde ist ein Totenschein notwendig, welcher von einem Arzt als Todesbescheinigung ausgestellt werden muss. Der zuständige Arzt nimmt demnach eine gründliche Untersuchung des Verstorbenen vor – auch, um einen natürlichen Tod oder Fremdeinwirkungen feststellen zu können. Dieser Totenschein ersetzt nicht die Sterbeurkunde. In der Todesbescheinigung ist der Ort des Todesfalls, die Todesursache und der Zeitpunkt des Todes dokumentiert, soweit diese Daten feststellbar sind.

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Wer erbt die Nachlass-Immobilie?

Die gesetzliche Erbfolge

Gibt es keinen letzten Willen, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge (§ 1924 bis § 1936 BGB). Viele Betroffene suchen nach dem Ablauf Erbe ohne Testament oder fragen sich: „Erben ohne Testament Ablauf – wer bekommt das Haus?“

Die gesetzliche Erbfolge tritt in Kraft, wenn:

• Kein wirksames Testament oder Erbvertrag vorliegt.

• Das Testament erfolgreich angefochten wurde.

• Der testamentarisch eingesetzte Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat.

Wer welchen Anspruch aus dem Nachlass hat, regelt das Verwandtschaftsverhältnis. Das Gesetz teilt die Verwandten in sogenannte Erbenordnungen ein. Ein Verwandter einer vorhergehenden Ordnung schließt alle Verwandten nachfolgender Ordnungen aus (Repräsentationsprinzip).

Die Rangfolge der Erben (Ordnungen):

1. Ordnung: Kinder des Erblassers und deren Abkömmlinge (Enkelkinder).

2. Ordnung: Eltern des Erblassers, Geschwister sowie Nichten und Neffen. (Info: Geschiedene Elternteile erben ebenfalls).

3. Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen.

4. Ordnung: Urgroßeltern und deren Abkömmlinge.

Was erbt der Ehegatte oder Lebenspartner in der gesetzlichen Erbfolge?

Oft suchen Eigentümer nach Antworten für den Fall: „Beide stehen im Grundbuch Todesfall“. Hier gehört dem überlebenden Partner zwar bereits die Hälfte der Immobilie, aber die Hälfte des Verstorbenen fällt in den Nachlass. Gibt es Kinder, erben diese neben dem Ehepartner. Der Partner wird also nicht automatisch Alleineigentümer, sondern bildet mit den Kindern eine Erbengemeinschaft.

Szenario: Nur ein Ehepartner im Grundbuch (Todesfall)

Noch komplexer ist die Lage, wenn nur der verstorbene Ehepartner im Grundbuch stand. War er Alleineigentümer, geht die Immobilie mit dem Erbfall unmittelbar auf den oder die Erben über. Der überlebende Ehepartner ist nicht automatisch Alleineigentümer. Bei gesetzlicher Erbfolge neben Kindern beträgt sein Erbteil nach §§ 1931 und 1371 BGB in einer Zugewinngemeinschaft regelmäßig die Hälfte; bei anderem Güterstand, Testament oder Erbvertrag kann die Quote abweichen. Alle rechtlich als Abkömmlinge geltenden Kinder sind bei der gesetzlichen Erbfolge grundsätzlich gleichgestellt.

Die Folge: Erbengemeinschaft und Konfliktpotenzial

Sind mehrere Personen beteiligt (z. B. Witwe und zwei Kinder), entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Jeder ist Miteigentümer an jedem Gegenstand – auch an der Immobilie. Hier beginnen oft die Probleme: Unterschiedliche Interessen bei der Verwertung (Verkauf vs. Vermietung vs. Eigennutzung) blockieren den Ablauf. Um die Erbmasse ermitteln zu können und den Wert der Anteile festzulegen, ist eine Immobilienbewertung im Erbfall oft unumgänglich, um spätere Auszahlungen gerecht zu gestalten.

Testament bei Erb-Immobilien

Wer sicherstellen will, dass das Eigenheim in die gewünschten Hände gelangt, sollte sich frühzeitig mit dem Erbrecht für Immobilien befassen. Soll eine andere Aufteilung des Nachlasses gelten als nach der gesetzlichen Erbfolge, kommt eine Verfügung von Todes wegen in Betracht, insbesondere ein Testament oder Erbvertrag. Form, Bindungswirkung, Pflichtteilsrechte und steuerliche Folgen sollten vorab fachkundig geprüft werden.

Das Testament muss nicht zwangsläufig durch einen Notar erstellt werden. Damit es jedoch wirksam ist, müssen zwingend Formvorschriften beachtet werden:

In der Praxis kommt es durchaus vor, dass ein vermeidlich existierendes Testament unauffindbar ist oder dieses gar unterschlagen oder verfälscht wird. Nur wie soll man sicherstellen, dass das geschriebene Testament aufgefunden und dem letzten Willen auch tatsächlich entsprochen wird? Doch Vorsicht: Ein Formfehler beim handschriftlichen Willen kann dazu führen, dass das Immobilien Erbe ungewollt nach gesetzlicher Erbfolge verteilt wird.

Testament bei Nachlassgericht hinterlegen

Ein häufiges Problem beim Ablauf einer Erbschaft: Das Testament ist unauffindbar. Um dies zu verhindern, können Sie das Testament beim zuständigen Nachlassgericht hinterlegen. Es wird dann im Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert. Nach dem Tod wird das Nachlassgericht automatisch informiert. Es folgt die Testamentseröffnung von Amts wegen. In diesem Termin wird den gesetzlichen und testamentarischen Erben der letzte Wille bekannt gegeben.

Testamentseröffnung von Amts wegen

Nach Kenntnis vom Todesfall eröffnet das Nachlassgericht die in seiner Verwahrung befindlichen Verfügungen von Todes wegen. Die Beteiligten werden häufig schriftlich über den sie betreffenden Inhalt informiert; eine persönliche Anwesenheit aller gesetzlichen oder eingesetzten Erben ist dafür nicht generell erforderlich.

Berliner Testament oder Erbverträge zwischen Ehegatten

Viele Ehepaare haben den Wunsch: „Wenn einer stirbt, gehört das Haus dem anderen.“ Um den Partner als Alleinerbe der Immobilie einzusetzen, nutzen viele das sogenannte Berliner Testament.

Hier setzen sich Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein. Erst nach dem Tod des länger Lebenden geht das Vermögen an Dritte (meist die Kinder) über.

• Typische Formulierung: „Wir setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Erben des länger lebenden von uns Beiden sind unsere gemeinschaftlichen Kinder zu gleichen Erbanteilen.“

Dies verhindert zunächst, dass eine Erbengemeinschaft mit den Kindern entsteht. Aber Achtung: Kinder können im ersten Erbfall dennoch ihren Pflichtteil fordern, was den überlebenden Partner finanziell unter Druck setzen kann (Stichwort: Pflichtteil bei Immobilien).

 

Handschriftliches Testament vs. notarielles Testament bei Immobilien

Wer eine Immobilie geerbt hat, steht oft vor der Frage: Immobilie geerbt, was tun? Welches Dokument akzeptiert das Grundbuchamt? Hier liegt der entscheidende Unterschied zwischen den Testamentsformen.

1. Das handschriftliche Testament
   Es ist kostenlos und schnell erstellt. Aber: Ist ein Erbschein notwendig bei Immobilien? Ja, fast immer! Wenn nur ein handschriftliches Testament vorliegt, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein als offiziellen Nachweis der Erbenstellung.
   Nachteil: Die Beantragung des Erbscheins kostet Zeit und Gebühren (abhängig vom Immobilienwert bei Erbschaft). Bis der Erbschein da ist, ist das Grundbuch blockiert.
   
   
2. Das notarielle Testament (Empfehlung für Immobilienbesitzer)
   Hier beurkundet ein Notar den letzten Willen. Der große Vorteil zeigt sich im Erbfall: Ein eröffnetes notarielles Testament inklusive Eröffnungsprotokoll ersetzt in der Regel den Erbschein (§ 35 GBO).

 

• Vorteil: Der Hausverkauf ohne Erbschein ist möglich!
• Ablauf: Die Erben können mit dem notariellen Testament direkt zum Grundbuchamt gehen und die Umschreibung im Grundbuch nach Todesfall zb. des Ehepartners veranlassen oder den Verkauf beim Notar abwickeln.

 

Bei Erbimmobilien sparen die anfänglichen Notarkosten für das Testament den Erben später oft viel Geld und vor allem Zeit. Wer den Ablauf beim Erben für seine Angehörigen erleichtern will, sollte bei Immobilienbesitz die notarielle Form wählen.

Pflichtteil bei Immobilien: Wer berechtigt ist

Das Erbrecht bei Immobilien birgt oft Zündstoff, besonders wenn nahe Angehörige enterbt wurden. Existiert ein Testament, das z.B. nur ein Kind als Alleinerben vorsieht, haben die anderen Kinder oder der Ehegatte dennoch Anspruch auf den sogenannten Pflichtteil.

Wichtig zu wissen: Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Teil der Erbengemeinschaft und auch nicht Miteigentümer der Immobilie. Er hat jedoch einen sofortigen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Das Risiko: Liquidität bei geerbten Immobilien

Haben Sie eine Immobilie geerbt, kann der Pflichtteil zu massiven finanziellen Engpässen führen. Da der Anspruch eine Barzahlung ist, die Immobilie aber oft den Hauptteil des Vermögens ausmacht, fehlt oft das Bargeld zur Auszahlung. Um die Forderungen zu bedienen, ist häufig ein Hausverkauf nach Erbe unumgänglich. Hier ist es entscheidend, frühzeitig die Erbmasse zu ermitteln und eine professionelle Immobilienbewertung im Erbfall durchzuführen, um die exakte Höhe des Pflichtteils zu berechnen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Erbschein beantragen? Nachweis über berechtigten Erben

Wichtig: Ein Erbscheinsantrag wird regelmäßig als eindeutiges Verhalten gewertet, das die Annahme der Erbschaft erkennen lässt. Prüfen Sie deshalb vorher Vermögen, Schulden und die noch laufende Ausschlagungsfrist.

Der Erbschein weist Erbenstellung und Erbquote nach und wird beim zuständigen Nachlassgericht aktiv beantragt. Er ist aber nicht für jeden Immobilienverkauf zwingend: Nach § 35 GBO können ein Europäisches Nachlasszeugnis oder eine öffentliche Verfügung von Todes wegen zusammen mit der Eröffnungsniederschrift als Nachweis genügen. Das Grundbuchamt kann bei verbleibenden Zweifeln dennoch einen Erbschein verlangen.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach Gebührenordnung des „Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare“ (GNotKG) in Paragraph 40. Die Gebühren variieren je nach Wert des Nachlasses und können von überschaubaren Eurobeträgen bis zu mehreren tausend Euro betragen. Viele Erben fragen sich: „Ist ein Erbschein notwendig bei Immobilie?“. Der Erbschein ist der amtliche Nachweis, wer Erbe geworden ist und wie groß der Erbteil ist. Er muss beim zuständigen Nachlassgericht (am letzten Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden.

Ein Erbscheinsantrag sollte deshalb nicht gestellt werden, bevor die wirtschaftliche Lage des Nachlasses und die Folgen einer Annahme geprüft sind.

Wann brauche ich einen Erbschein für die Immobilie?

1. Regelmäßig erforderlich: bei gesetzlicher Erbfolge oder wenn die Erbfolge nicht durch die in § 35 GBO zugelassenen Urkunden nachgewiesen werden kann.

2. Häufig entbehrlich: bei öffentlichem Testament oder Erbvertrag zusammen mit der Eröffnungsniederschrift sowie bei einem Europäischen Nachlasszeugnis. Ob die Unterlagen genügen, prüft das Grundbuchamt.

Kostenfaktor: Immobilienwert und Erbschein

Die Gebühren für den Erbschein richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Basis der Berechnung ist der Nachlasswert. Da Immobilien oft einen hohen Wert haben, kann der Erbschein teuer werden. Zur Berechnung zieht das Gericht den Verkehrswert heran. Eine realistische Immobilienbewertung im Erbfall ist hier wichtig, damit das Gericht den Wert nicht pauschal zu hoch ansetzt.

Checkliste: Unterlagen für den Erbscheinantrag

Um den Ablauf zu beschleunigen, sollten Sie folgende Dokumente bereithalten (Original oder beglaubigte Kopie):

• Personalausweis oder Reisepass

• Sterbeurkunde des Erblassers

• Geburtsurkunden & Heiratsurkunden (zum Nachweis der Verwandtschaft)

• Testament oder Erbvertrag (falls vorhanden)

• Aufstellung über den Nachlasswert (Vermögen minus Schulden/Grundschulden)

• Anschriften aller Miterben

Der „Teufelskreis“ ohne Vorsorgevollmacht

Ohne Erbschein gewähren Banken oft keinen Einblick in die Konten. Sie können also die Erbmasse (und Schulden) nicht exakt ermitteln. Beantragen Sie den Erbschein, um Einsicht zu erhalten, haben Sie das Erbe (und die Schulden) aber bereits angenommen. Lösung: Eine über den Tod hinaus gültige Vorsorgevollmacht zu Lebzeiten ermöglicht den Erben sofortigen Handlungsspielraum ohne Erbscheinrisiko.

 

Mehrere Erben: Wessen Zustimmung ist zum Verkauf nötig?

Erben aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder durch ein Testament mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Rechtlich handelt es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Alle Gegenstände des Nachlasses gehören allen Erben gemeinsam. Niemandem gehört „ein Stück“ vom Haus, sondern allen gehört das gesamte Haus zur gesamten Hand.

Hier fangen meist die Probleme an: Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung (Auflösung) angelegt, doch unterschiedliche Interessen blockieren oft den Weg. Während ein Erbe den schnellen Hausverkauf nach Erbe wünscht, hat ein anderer eine emotionale Bindung zur Immobilie.

Option 1: Gemeinsamer Immobilienverkauf

Für den Verkauf der zum Nachlass gehörenden Immobilie müssen alle Miterben gemeinschaftlich handeln. § 2040 BGB erlaubt die Verfügung über einen einzelnen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich. Ein Miterbe kann daher nicht allein den Kaufvertrag über das gesamte Haus schließen. Er kann grundsätzlich nur über seinen Erbteil verfügen; das ist rechtlich und wirtschaftlich etwas anderes als der Verkauf eines bestimmten Anteils an der Immobilie.

• Tipp: Da neutrale Dritte oft Emotionen aus der Debatte nehmen, ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler (z.B. in Frankfurt und Mittelhessen) dringend zu empfehlen, um einen marktgerechten Preis zu erzielen, das Haus schätzen lassen und zwischen den Parteien zu vermitteln.

Option 2: Miterben auszahlen (Abschichtung)

Möchte einer der Erben die Immobilie selbst nutzen oder alleiniger Eigentümer werden, kann er die Miterben auszahlen.

• Voraussetzung: Die Immobilie muss objektiv bewertet werden (z.B. durch eine professionelle Immobilienbewertung im Erbfall), um Streit über die Höhe der Auszahlungssumme zu vermeiden.

• Finanzierung: Der übernehmende Erbe muss sicherstellen, dass er die Anteile der anderen (zzgl. eventueller Erbschaftssteuer) finanziell tragen kann.

Option 3: Die Teilungsversteigerung (Das letzte Mittel)

Gerät die Erbengemeinschaft in tiefen Streit und ist keine Einigung über Verkauf oder Auszahlung möglich, bleibt als letzter Ausweg oft nur die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann diese beim Amtsgericht beantragen – unabhängig von der Größe seines Erbteils.

Warnung: Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert.

1. Risiko Preisverlust: In nachfrageschwachen Regionen liegt der Erlös oft weit unter dem eigentlichen Verkehrswert.

2. Risiko Dritte: Theoretisch kann jeder mitbieten. Ein Fremder könnte sich in die Eigentümergemeinschaft einkaufen, was weitere Probleme verursacht.

3. Kosten: Verfahrenskosten und Gutachterkosten schmälern den Erlös, der am Ende verteilt wird.

Statt einer Versteigerung ist der freihändige Verkauf über einen Makler fast immer die wirtschaftlich bessere Lösung für alle Beteiligten, um das Erbe ohne massive Verluste abzuwickeln.

Vorerbe & Nacherbe – Vermerke im Grundbuch

Da der Erblasser in der Gestaltung seines Testaments frei ist, kann er sein Vermögen an verschiedene Personen in zeitlich versetzter Reihenfolge vererben. Dies nennt man Vor- und Nacherbschaft. Ein Erblasser bestimmt hierbei einen Erben (den Vorerben), der jedoch nur „Eigentümer auf Zeit“ ist. Erst wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt (der Nacherbfall), geht das Vermögen automatisch auf den eigentlichen Empfänger (den Nacherben) über.

Der Nacherbfall wird häufig durch den Tod des Vorerben ausgelöst, kann vom Erblasser aber auch an andere Ereignisse geknüpft werden:

• Wiederheirat des überlebenden Ehepartners (Wiederverheiratungsklausel).

• Erreichen eines bestimmten Alters (z.B. Volljährigkeit der Kinder).

Warum macht man das? (Schutzfunktion)

Häufig wird dieses Konstrukt bei Eheleuten im Berliner Testament genutzt. Ziel ist es, das Vermögen in der Familie zu halten.

• Beispiel: Der Ehemann stirbt. Die Ehefrau wird Vorerbin. Die Kinder sind Nacherben.

• Zweck: Heiratet die Witwe neu, soll der neue Partner keinen Zugriff auf das Haus bekommen. Durch die Anordnung der Nacherbschaft fällt das Haus im Falle der Wiederheirat oder des Todes der Witwe direkt an die Kinder. Der neue Ehepartner geht leer aus.

Die Falle im Grundbuch: Der Nacherbenvermerk

Sobald eine Immobilie Teil einer Vor- und Nacherbschaft ist, trägt das Grundbuchamt von Amts wegen einen Nacherbenvermerk in Abteilung II des Grundbuchs ein. Dieser Vermerk wirkt wie eine Warnung und Grundbuchsperre.

Ein nicht befreiter Vorerbe ist in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt (§ 2113 BGB). Verfügungen über ein Nachlassgrundstück sind beim Eintritt der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würden. Unentgeltliche Verfügungen sind ebenfalls besonders beschränkt.

• Eine Schenkung ist grundsätzlich nicht wirksam, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

• Ein Verkauf oder eine Belastung muss so gestaltet werden, dass die Rechte der Nacherben nicht vereitelt oder beeinträchtigt werden; regelmäßig ist dazu eine notarielle und erbrechtliche Prüfung erforderlich.

Immobilie verkaufen als Vorerbe?

Will der Vorerbe die Immobilie verkaufen, macht der Nacherbenvermerk die bestehende Beschränkung für den Grundbuchverkehr sichtbar. Ob und wie ein lastenfreier Erwerb möglich ist, hängt unter anderem von der testamentarischen Befreiung, der Entgeltlichkeit und der Zustimmung der Nacherben ab. Typische Gestaltungen sind:

1. Alle Nacherben dem Verkauf zustimmen und den Nacherbenvermerk löschen lassen (Löschungsbewilligung).

2. Oder der Erblasser eine befreite Vorerbschaft angeordnet hat. Auch dann gelten gesetzliche Grenzen, insbesondere für unentgeltliche Verfügungen.

Experten-Tipp: Prüfen Sie vor einem Verkauf unbedingt das Grundbuch auf einen Nacherbenvermerk. Ohne professionelle Hilfe und Klärung mit dem Nachlassgericht ist ein Hausverkauf nach Erbe in dieser Konstellation kaum möglich.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ein Erbe ist nicht immer ein Geldsegen. Es gilt der Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge: Wer erbt, übernimmt alles – Vermögen und Schulden. Es ist rechtlich unmöglich, nur die „Rosinen“ (z.B. die Immobilie) zu nehmen und die Schulden abzulehnen.

Erbmasse ermitteln

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, müssen Sie zwingend die Erbmasse ermitteln. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation des Erblassers. Erstellen Sie ein Nachlassverzeichnis.

Zur Erbmasse gehören (Aktiva & Passiva):

Welcher Immobilienwert bei Erbschaft?

Ein kritischer Punkt für Erben ist die Frage, wie der Grundbesitz für die Erbschaftsteuer bewertet wird. Maßgeblich ist grundsätzlich der steuerliche Bewertungsstichtag. Das Finanzamt wendet die gesetzlich geregelten Verfahren des Bewertungsgesetzes an; je nach Grundstücksart fließen unter anderem Bodenrichtwerte, Gebäudemerkmale, Erträge und gesetzliche Wertzahlen ein.

Weicht der so ermittelte Grundbesitzwert vom niedrigeren gemeinen Wert ab, eröffnet § 198 BewG einen Nachweis. Als Nachweis können regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer dort qualifizierten sachverständigen Person sowie unter bestimmten Voraussetzungen ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis dienen. Eine übliche Maklerbewertung genügt für diesen steuerlichen Nachweis nicht automatisch.

Wohnungsauflösung und Entrümpelung

Vor einem Verkauf steht meist die Haushaltsauflösung. Oft schlummern hier noch Werte.

1. Sichten: Identifizieren Sie Wertsachen (Schmuck, Antiquitäten) vor der Entrümpelung. Ziehen Sie im Zweifel Experten hinzu.

2. Räumen: Alte Möbel und Inventar müssen entsorgt werden.

Tipp: Eine leere Immobilie wirkt größer und lässt sich besser verkaufen. Professionelle Firmen für Wohnungsauflösung arbeiten oft zum Festpreis und rechnen verwertbare Gegenstände an.

Die Entrümpelung und Wohnungsauflösung kann eine große Herausforderung darstellen, vor allem wenn man keine Erfahrung damit hat. Nicht nur stellt das Inventar oft ein Ballast dar, wenn man die Immobilie verkaufen möchte. Oft sind hier noch wahre Schätze verborgen.

Es ist wichtig, dass Sie wertvolle Gegenstände identifizieren und diese gegebenenfalls schätzen lassen. Hierzu gehören zum Beispiel Schmuck, Kunstwerke oder Antiquitäten. Diese können Sie entweder behalten oder verkaufen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ein Gegenstand wertvoll ist, können Sie einen Experte für Haushaltsauflösungen hinzuziehen.

Nicht alle Gegenstände müssen aufbewahrt werden. Alte Möbelstücke, Kleidung oder Bücher können entsorgt werden. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten: Sie können die Sachen zum Beispiel spenden oder auf dem Flohmarkt verkaufen. Auch eine Entsorgung über den Sperrmüll ist möglich.

Wenn Sie sich unsicher sind oder die Entrümpelung alleine nicht bewältigen können, können Sie Hilfe von Profis in Anspruch nehmen. Es gibt Unternehmen, die sich auf die Wohnungsauflösung spezialisiert haben und Ihnen bei der Entrümpelung helfen können. Auch ein Umzugsservice kann Ihnen bei der Räumung der Wohnung behilflich sein.

Erbschaftssteuer: Freibeträge

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet sich nach dem Verkehrswert abzüglich der persönlichen Freibeträge. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag.

Als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der möglichen Erbschaftssteuer dient das gesamt Vermögen, welches vererbt wird. Hinterlässt der Erblasser nur eine Immobilie, wird in aller Regel auf Basis des Verkehrswerts (=Gemeiner Wert) die Erbschaftssteuer berechnet. Weiteres, möglichen Vermögen in Form von z.B. Bargeld, Wertsachen, etc. wird zusätzlich berücksichtigt.

Gem. § 16 ErbStG gelten bei einer Erbschaft bestimmte Freibeträge – Je nach Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen und der Höhe der Vermögenswerte kann unter Umständen keine Erbschaftssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt: Umso näher das Verhältnis zu dem Verstorbenen war und umso höher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt auch der Freibetrag aus.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis gelten unterschiedliche Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze. Ist ein niedrigerer gemeiner Wert nachzuweisen, sollte vor der Beauftragung geklärt werden, welche Qualifikation und welche Gutachtenform § 198 BewG für den konkreten Fall verlangt.

Beispiel: Sie erben ein Einfamilienhaus Ihres Großvaters, welches im ländlichen Raum einen Verkehrswert von 170.000 € beträgt. Da der Freibetrag für Enkel bei 200.000 € liegt, müssen Sie als Erbe keine Erbschaftssteuer zahlen. Eine Auflistung der Vermögenswerte ist meist dennoch notwendig.

Erbschaftssteuersätze für Immobilien

Abzüglich des oben zustehenden Freibetrags versteuert das Finanzamt darüber liegende Vermögenswerte (Restbetrag) nach den nachfolgenden Steuersätzen für Erbschaft.

Beispiel: Das Einfamilienhaus des Großvaters ist aufgrund einer sehr guten Lage und hohen Nachfrage 850.000 € wert. Der beerbte Enkel, welcher einen Freibetrag von 200.000 € besitzt, muss demnach 650.000 € zu 19% versteuern.

Erbe ausschlagen: Frist, Kosten und Ablauf

Das Erbe ausschlagen kann durch persönliche Vorsprache beim zuständigen Nachlassgericht erledigt werden – die Textform (z.B. ein Brief, Fax oder eine E-Mail) genügt nicht! Die Gebühr für den formellen Akt beträgt 30 Euro. Ist eine Anreise zum Nachlassgericht nicht möglich, kann eine Erklärung durch einen Notar aufgesetzt werden. Wichtig ist hierbei, dass diese Erklärung innerhalb der Frist beim zuständigen Nachlassgericht eingeht.

Die Frist beträgt gem. § 1944 BGB in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung, in welcher der Erbe von dem Erbfall sowie seiner Berufung als Erbe erfährt. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn der Erbberechtigte vom Nachlassgericht eine Kopie des Testaments erhält. Ist kein Testament vorhanden beginnt die Frist bereits mit Kenntnis vom Tode des Erblassers.

Mit Ausschlagung des Erbes als Erbberechtigter erbt der nächste Anwärter den Nachlass. Sind die Erbanwärter minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter in dessen Namen das Erbe ausschlagen. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, erbt zu guter Letzt der Staat.

Im Gegenzug, möchte der Erbberechtigte das Erbe annehmen, muss er keine Erklärung abgeben. Nach Fristverstreichung gilt das Erbe als angenommen. Gleiches gilt, wenn innerhalb der Frist ein Erbschein beantragt wird.

Grundbuchberichtigung nach Todesfall

Mit dem Tod geht das Vermögen einschließlich des Immobilieneigentums nach § 1922 BGB auf den oder die Erben über. Das Grundbuch wird dadurch hinsichtlich des eingetragenen Eigentümers unrichtig. Die spätere Eintragung der Erben überträgt das Eigentum nicht erst, sondern berichtigt das Register.

Für die Berichtigung sind ein Antrag und ein grundbuchfähiger Erbnachweis erforderlich. Geht der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, wird nach Nr. 14110 KV GNotKG für die Eintragung der Erben keine Grundbuchgebühr erhoben. Auslagen, Kosten für Urkunden, Erbschein oder notarielle Tätigkeiten können trotzdem entstehen.

Verstorbenen Ehepartner aus dem Grundbuch austragen

Der verstorbene Ehepartner wird nicht wie eine Grundschuld „gelöscht“. Stattdessen wird sein bisheriger Eigentumsanteil den Erben zugeordnet und das Grundbuch entsprechend berichtigt. Standen beide Ehepartner im Grundbuch, bleibt der eigene Anteil des überlebenden Partners bestehen; nur der Anteil des Verstorbenen fällt in den Nachlass. Wer diesen Anteil erbt, ergibt sich aus Testament, Erbvertrag oder gesetzlicher Erbfolge.

Auch wenn der überlebende Ehepartner bereits Miteigentümer ist, wird er nicht automatisch Alleineigentümer. Erben Kinder oder weitere Personen mit, werden diese gemeinsam Rechtsnachfolger des verstorbenen Eigentümers. Für die Berichtigung werden daher die Erbquoten und ein geeigneter Erbnachweis benötigt.

Immobilienverkauf ohne Erbschein

Ein Verkauf ohne Erbschein ist möglich, wenn die Erbfolge anderweitig in der von § 35 GBO zugelassenen Form nachgewiesen wird. Das kann insbesondere durch ein Europäisches Nachlasszeugnis oder durch eine öffentliche Verfügung von Todes wegen zusammen mit der Niederschrift über deren Eröffnung geschehen. Bei Zweifeln darf das Grundbuchamt dennoch einen Erbschein verlangen.

Auch eine vorherige Eintragung der Erben ist nicht in jedem Fall erforderlich. § 40 GBO macht für bestimmte Übertragungen eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung. Der notarielle Kaufvertrag kann deshalb vorbereitet werden, obwohl im Grundbuch noch der Verstorbene steht. Verkauft wird aber durch die nachgewiesenen Erben – nicht „durch den Erblasser, vertreten durch die Erben“.

• Der Vorteil: Sie sparen sich den bürokratischen Zwischenschritt.
• Der Ablauf: Die Erben schließen den notariellen Kaufvertrag und weisen ihre Erbenstellung in grundbuchfähiger Form nach.
• Voraussetzung: Der Notar stimmt Erbnachweis, Verfügungsbefugnis und Grundbuchvollzug auf den konkreten Nachlassfall ab.

Spekulationssteuer bei Verkauf einer geerbten Immobilie?

Ein kritischer Punkt beim Hausverkauf nach Erbe ist die Besteuerung des Gewinns. Viele Erben fürchten, dass durch den Verkauf hohe Steuern anfallen. Grundsätzlich gilt: Eine mögliche Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt unter anderem davon ab, wie viel Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf liegt.

Wichtig für Erben (Die „Fußstapfentheorie“): Sie erben nicht nur das Haus, sondern auch die Fristen des Erblassers. Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht neu mit dem Erbfall, sondern zählt ab dem Kaufdatum durch den Verstorbenen.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

1. Der Zehnjahreszeitraum ist abgelaufen: Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren angeschafft, liegt ein Verkauf durch den Erben bei fortbestehender Zuordnung zum Privatvermögen grundsätzlich außerhalb des § 23 EStG. Andere steuerliche Fragen sind davon zu trennen.
2. Eigennutzung durch den veräußernden Erben: Für die Ausnahme nach § 23 EStG muss grundsätzlich der Steuerpflichtige selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Die frühere Selbstnutzung des Verstorbenen lässt sich daher nicht pauschal auf den Erben übertragen. Zeiten und Eigentumsanteile müssen im Einzelfall steuerlich geprüft werden.
3. Nutzung durch Kinder: Eine unentgeltliche Überlassung kann als eigene Wohnnutzung zugerechnet werden, wenn für das Kind im maßgeblichen Zeitraum ein Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht. Die bloße Nutzung durch andere Angehörige genügt nicht.

Immobilie nach Erbschaft verkaufen

Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben, ist meist Schnelligkeit und Sachverstand gefragt, um Fristen (z.B. zur Ausschlagung oder Grundbuchberichtigung) einzuhalten und den Wert der Immobilie zu sichern. Emotionale Belastung und bürokratische Hürden machen den Verkauf oft schwer. Mit entsprechenden Vollmächten zu Lebzeiten oder einem schnellen Erbschein-Antrag können Verzögerungen vermieden werden.

Marc Härter Immobilien unterstützt Sie mit einer Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV und bei der Vorbereitung des Verkaufs einer geerbten Immobilie in Frankfurt am Main. Die rechtliche Grundbuchbereinigung übernehmen Notariat und gegebenenfalls erbrechtliche Beratung.

Sie haben Fragen zum Ablauf? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung.

Häufige Fragen & Antworten

Wann tritt der Erbfall ein?

Juristisch gesehen tritt der Erbfall unmittelbar mit dem Tod des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Ab dieser Sekunde geht das Vermögen (und somit auch Immobilien) auf die Erben über. Man spricht von der „Gesamtrechtsnachfolge“.

Ich habe eine Immobilie geerbt – was ist jetzt zu tun?

Der erste Schritt im Erben Ablauf ist die Sicherung des Nachlasses. Suchen Sie nach einem Testament. Melden Sie den Todesfall dem Standesamt. Informieren Sie Versicherungen und Versorger der Immobilie. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Vermögen und Schulden (Erbmasse ermitteln), bevor Sie das Erbe annehmen.

Erbe angenommen – wie geht's weiter?

Sobald Sie das Erbe angenommen haben (oder die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen verstrich ist), treten Sie in alle Rechte und Pflichten ein. Der nächste Schritt ist meist die Grundbuchberichtigung und – bei mehreren Erben – die Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft über Nutzung, Auszahlung oder Verkauf.

Darf ich die Wohnung betreten ohne Erbschein?

Ein Erbschein ist nicht in jedem Fall der einzige Nachweis der Erbenstellung. Zutritts- und Besitzrechte stehen grundsätzlich den Erben zu; ein bloß vermuteter Erbe oder naher Angehöriger sollte sich darauf jedoch nicht ohne belastbaren Nachweis berufen. Bei ungeklärter Erbfolge, mehreren Erben oder einem bestehenden Mietverhältnis sind Zutritt und Sicherungsmaßnahmen mit den Berechtigten beziehungsweise rechtlich abzustimmen.

Wann ist man Eigentümer einer Immobilie?

Der oder die Erben werden mit dem Erbfall kraft Gesamtrechtsnachfolge Eigentümer der Nachlassimmobilie. Die spätere Grundbuchberichtigung macht diesen bereits eingetretenen Rechtsübergang im Register sichtbar.

Wie läuft die Umschreibung im Grundbuch nach Todesfall des Ehepartners ab?

Beim Grundbuchamt wird die Berichtigung beantragt und die Erbfolge nach § 35 GBO nachgewiesen, etwa durch Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder in geeigneten Fällen durch eine öffentliche Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsniederschrift. Geht der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall ein, fällt für die Eintragung der Erben keine Grundbuchgebühr nach Nr. 14110 KV GNotKG an; andere Kosten können entstehen.

Was passiert, wenn beide im Grundbuch stehen und einer stirbt?

Der Anteil des Verstorbenen wächst nicht automatisch dem Überlebenden zu (außer bei speziellen Klauseln). Stattdessen fällt der Anteil des Verstorbenen in den Nachlass. Erben z.B. die Kinder mit, entsteht eine Erbengemeinschaft zwischen dem überlebenden Ehepartner und den Kindern.

Szenario: Nur ein Ehepartner im Grundbuch (Todesfall)

Stand nur der Verstorbene im Grundbuch, fällt das gesamte Haus in den Nachlass. Der überlebende Ehepartner erbt dann gemäß gesetzlicher Erbfolge oder Testament seinen Anteil, wird aber nicht automatisch Alleineigentümer. Er muss sich mit den Miterben (z.B. Kindern) einigen.

Muss man den verstorbenen Ehepartner aus dem Grundbuch austragen lassen?

Das Grundbuch soll die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse wiedergeben und kann im Berichtigungszwangsverfahren nach § 82 GBO berichtigt werden. Vor einem Verkauf ist eine gesonderte Voreintragung der Erben aufgrund der Ausnahme des § 40 GBO jedoch nicht in jedem Fall zwingend. Der Notar prüft, ob Erbnachweis und geplanter Vollzug ohne Zwischeneintragung ausreichen.