Immobilien erben - Der Ablauf vom Erbfall bis zum Verkauf

Ein Ratgeber von Marc Härter Immobilien | Immobilienmakler in Frankfurt am Main

Durchschnittlich ist in 46 Prozent der Fälle eine Immobilie Bestandteil des Nachlasses – meist handelt es sich dabei um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Erben fragen sich zu Recht „Ich habe eine Immobilie geerbt – Was ist jetzt zu tun und wie gehe ich vor?“ , Eigentumswohnung geerbt, was jetzt?“ oder „Erbe angenommen, wie gehts weiter?“. Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung und bürokratische Hürden, die es zu meistern gilt. Als Erbe treten Sie in alle Rechte und Pflichten eines Verstorbenen ein. Dies bedeutet jedoch auch, dass die lukrativste und schönste Immobilie den Traum vom neu erlangten Reichtum schnell zerplatzen lassen kann, wenn der Nachlass überschuldet ist.

Wir von Marc Härter Immobilien erklären Ihnen, was bei einem Erbfall zu tun ist. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass es in Erbangelegenheiten immer ratsam ist, rechtliche und steuerliche Beratung von einem Anwalt oder Steuerberater in Anspruch zu nehmen.

Die hier aufgeführten Auskünfte dienen als erste Orientierung und sollen keine fachliche Beratung ersetzen. Es besteht kein Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit.

Was ist im Erbfall zu tun?

Viele Betroffene googeln hektisch „Erbfall was ist zu tun“. Hier ist die Definition: Wann tritt der Erbfall ein? Mit dem Tod des Erblassers tritt der Erbfall juristisch sofort ein. Das gesamte Vermögen des Verstorbenen geht auf die Erben über (Erben nach Tod). Dies müssen jedoch nicht zwangsläufig die nächsten Verwandten sein.

Die Erbschaft von Immobilien (Immobilienerbschaft) bringt sofortige Fragen mit sich: Immobilie geerbt, was nun? Wer hat das Hausrecht nach Tod? Darf ich die Wohnung betreten ohne Erbschein? Grundsätzlich geht der Besitz auf die Erben über. Solange aber unklar ist, wer genau Erbe ist (z.B. bei unklarem Testament), ist Vorsicht geboten. Haben Sie einen Schlüssel und sind mutmaßlicher Erbe, dürfen Sie die Immobilie zur Sicherung betreten.

Den Todesfall melden

Das deutsche Recht lässt Hinterbliebenden leider nicht viel Zeit zum Trauern. Viele Angehörige fragen sich in dieser Situation: Wann tritt der Erbfall ein und welche Fristen laufen ab jetzt? Der Erbfall tritt juristisch mit dem Tod des Erblassers ein. Ein wichtiger Punkt auf der Liste „Erbfall – was ist zu tun“ ist die unverzügliche Meldung an die Behörden.

Beim zuständigen Standesamt muss der Todesfall spätestens am nächsten Werktag angezeigt werden. Dies ist der erste formale Schritt im Erben Ablauf. Die Zuständigkeit richtet sich dabei nach dem Bezirk, wo der Sterbefall eingetreten ist.

Sterbefall im Inland

Bei einem inländischen Todesfall ist generell das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wurde. Dies ist die Basis, um später Dokumente für das Erben nach Tod zu beantragen.

Es gibt jedoch Besonderheiten: Befindet sich die verstorbene Person auf einem Landfahrzeug, Schiff oder Luftfahrzeug, ist das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene (bzw. das Fahrzeug) zuerst aufgefunden wird oder ankommt. Findet eine Umladung des Verstorbenen von einem Fahrzeug in ein anderes Fahrzeug statt, wechselt am Umladeort die Zuständigkeit. Diese Details sind wichtig, um den Erbe Ablauf nicht durch bürokratische Fehler zu verzögern.

Sterbefall im Ausland

Tritt der Sterbefall außerhalb von Deutschland ein, liegt die Zuständigkeit bei dem Standesamt, in dessen Bezirk die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz hatte. Dies ist oft relevant, wenn Rentner im Ausland leben und die Familie in Deutschland das Erbe antreten möchte.

Bestehen Zweifel an der Zuständigkeit oder treten Unstimmigkeiten auf, ob der Todesfall im In- oder Ausland eingetreten ist, entscheidet die Aufsichtsbehörde oder das Bundesministerium des Innern, welches Standesamt zuständig ist. Nur mit einer korrekten Meldung kann der weitere Ablauf der Erbschaft geregelt werden.

Sterbeurkunde beantragen

Die Sterbeurkunde ist ein zweifelsfreier und offizieller Nachweis über den Tod eines Verstorbenen und bildet das Fundament für den gesamten Erben Ablauf. Meist verlangen Ämter, Behörden, Banken und Versicherungen dieses wichtige Dokument, um überhaupt Auskünfte an Angehörige zu erteilen.

Viele Betroffene fragen sich kurz nach dem Erben nach Tod: „Was ist jetzt zu tun?“ Die Antwort lautet fast immer zuerst: Die Sterbeurkunde besorgen. Ohne sie ist der weitere Erbschaft Ablauf blockiert. Auch ist es nur mit einer Sterbeurkunde möglich, Kündigungen von Versicherungen und eines Mietvertrags zeitnah vorzunehmen. Haben Sie eine Immobilie geerbt, benötigt später auch das Grundbuchamt dieses Dokument zwingend.

Da für die Vorlage der Sterbeurkunde meist ein Original gefordert wird, sollten immer mehrere Ausführungen beantragt werden.

Kosten: Die Kosten der Sterbeurkunde belaufen sich in der Regel für das erste Exemplar auf ca. 10 – 15 Euro und für jede weitere Ausführung auf ca. 5 Euro. Ausfertigungen für die gesetzliche Rentenversicherung, die Krankenkasse oder das Sozialamt sind meist gebührenfrei.

Erforderliche Unterlagen für die Beantragung der Sterbeurkunde

Um den Erbe Immobilie Ablauf nicht unnötig zu verzögern, müssen dem Standesamt diverse Unterlagen vorgelegt werden. Je nach Familienstand der verstorbenen Person variieren diese Dokumente.

Hinweis zum Hausrecht nach Tod: Oft befinden sich diese Dokumente in der Erbe Wohnung des Verstorbenen. Als naher Angehöriger oder im Testament benannter Erbe dürfen Sie zur Sicherung des Nachlasses und zum Auffinden dieser Urkunden in der Regel die Wohnung betreten, um die Erbmasse zu ermitteln und Dokumente zu sichern.

Die folgenden Unterlagen müssen im Original vorgelegt werden. Fehlen diese, müssen sie unter Umständen nachträglich beantragt werden, was die Ausstellung der Sterbeurkunde über die üblichen 1–2 Wochen weiter verzögern kann.

Ledige Verstorbene

Verheiratete Verstorbene

Verwitwete Verstorbene

Geschiedene Verstorbene

Totenschein ist kein Ersatz für Sterbeurkunde!

Für die Sterbeurkunde ist ein Totenschein notwendig, welcher von einem Arzt als Todesbescheinigung ausgestellt werden muss. Der zuständige Arzt nimmt demnach eine gründliche Untersuchung des Verstorbenen vor – auch, um einen natürlichen Tod oder Fremdeinwirkungen feststellen zu können. Dieser Totenschein ersetzt nicht die Sterbeurkunde. In der Todesbescheinigung ist der Ort des Todesfalls, die Todesursache und der Zeitpunkt des Todes dokumentiert, soweit diese Daten feststellbar sind.

Wer erbt die Nachlass-Immobilie?

Die gesetzliche Erbfolge

Gibt es keinen letzten Willen, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge (§ 1924 bis § 1936 BGB). Viele Betroffene suchen nach dem Ablauf Erbe ohne Testament oder fragen sich: „Erben ohne Testament Ablauf – wer bekommt das Haus?“

Die gesetzliche Erbfolge tritt in Kraft, wenn:

Kein wirksames Testament oder Erbvertrag vorliegt.
Das Testament erfolgreich angefochten wurde.
Der testamentarisch eingesetzte Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat.

Wer welchen Anspruch aus dem Nachlass hat, regelt das Verwandtschaftsverhältnis. Das Gesetz teilt die Verwandten in sogenannte Erbenordnungen ein. Ein Verwandter einer vorhergehenden Ordnung schließt alle Verwandten nachfolgender Ordnungen aus (Repräsentationsprinzip).

Die Rangfolge der Erben (Ordnungen):

Ordnung: Kinder des Erblassers und deren Abkömmlinge (Enkelkinder).
Ordnung: Eltern des Erblassers, Geschwister sowie Nichten und Neffen. (Info: Geschiedene Elternteile erben ebenfalls).
Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen.
Ordnung: Urgroßeltern und deren Abkömmlinge.

Was erbt der Ehegatte oder Lebenspartner in der gesetzlichen Erbfolge?

Oft suchen Eigentümer nach Antworten für den Fall: „Beide stehen im Grundbuch Todesfall“. Hier gehört dem überlebenden Partner zwar bereits die Hälfte der Immobilie, aber die Hälfte des Verstorbenen fällt in den Nachlass. Gibt es Kinder, erben diese neben dem Ehepartner. Der Partner wird also nicht automatisch Alleineigentümer, sondern bildet mit den Kindern eine Erbengemeinschaft.

Szenario: Nur ein Ehepartner im Grundbuch (Todesfall)

Noch komplexer ist die Lage beim Keyword: „Nur ein Ehepartner im Grundbuch Todesfall“. War der Verstorbene alleiniger Eigentümer, gehört dem überlebenden Ehepartner zunächst gar nichts an der Immobilie, bis der Erbfall geklärt ist. In der gesetzlichen Erbfolge (Zugewinngemeinschaft) erbt der Ehegatte meist 50 %, die anderen 50 % gehen an die Kinder (Erben 1. Ordnung).

Achtung: Hierzu zählen auch uneheliche Kinder. Diese verzichten im Gegensatz zu gemeinsamen Kindern selten auf ihren Anspruch.

Die Folge: Erbengemeinschaft und Konfliktpotenzial

Sind mehrere Personen beteiligt (z. B. Witwe und zwei Kinder), entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Jeder ist Miteigentümer an jedem Gegenstand – auch an der Immobilie. Hier beginnen oft die Probleme: Unterschiedliche Interessen bei der Verwertung (Verkauf vs. Vermietung vs. Eigennutzung) blockieren den Ablauf. Um die Erbmasse ermitteln zu können und den Wert der Anteile festzulegen, ist eine Immobilienbewertung im Erbfall oft unumgänglich, um spätere Auszahlungen gerecht zu gestalten.

Testament bei Erb-Immobilien

Wer sicherstellen will, dass das Eigenheim in die richtigen Hände gelangt, sollte sich frühzeitig mit dem Erbrecht für Immobilien befassen. Soll eine andere Aufteilung des Nachlasses gelten als die gesetzliche Erbfolge es vorsieht, ist ein Testament zwingend erforderlich. Gerade wenn Sie ein Grundstück erben oder Grundstück vererben, können Sie so Streit in der Familie vermeiden.

Das Testament muss nicht zwangsläufig durch einen Notar erstellt werden. Damit es jedoch wirksam ist, müssen zwingend Formvorschriften beachtet werden:

Das privat verfasste Testament muss handschriftlich und eigenhändig (Nicht durch einen Dritten) verfasst worden sein.
Alternativ ist die notarielle Beurkundung möglich und bei Lese- und Schreibunfähigkeit zwingend erforderlich.
Die Schrift muss lesbar sein.
Eine eigenhändige, lesbare und vollständige Unterschrift mit Vor- und Nachnamen muss vorhanden sein.
Datum und Ort der Testamentsverfassung müssen aufgeführt sein.

In der Praxis kommt es durchaus vor, dass ein vermeidlich existierendes Testament unauffindbar ist oder dieses gar unterschlagen oder verfälscht wird. Nur wie soll man sicherstellen, dass das geschriebene Testament aufgefunden und dem letzten Willen auch tatsächlich entsprochen wird? Doch Vorsicht: Ein Formfehler beim handschriftlichen Willen kann dazu führen, dass das Immobilien Erbe ungewollt nach gesetzlicher Erbfolge verteilt wird.

Testament bei Nachlassgericht hinterlegen

Ein häufiges Problem beim Ablauf einer Erbschaft: Das Testament ist unauffindbar. Um dies zu verhindern, können Sie das Testament beim zuständigen Nachlassgericht hinterlegen. Es wird dann im Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert. Nach dem Tod wird das Nachlassgericht automatisch informiert. Es folgt die Testamentseröffnung von Amts wegen. In diesem Termin wird den gesetzlichen und testamentarischen Erben der letzte Wille bekannt gegeben.

Testamentseröffnung von Amts wegen

Nach dem Ableben und dessen Mitteilung an das Nachlassgericht wird das hinterlegte Testament eröffnet. Dies geschieht in der Regel in einem Termin, bei dem die gesetzlichen Erben und die im Testament bedachten Erben eingeladen werden. In diesem Termin wird der Inhalt des Testaments mündlich bekannt gegeben.

Berliner Testament oder Erbverträge zwischen Ehegatten

Viele Ehepaare haben den Wunsch: „Wenn einer stirbt, gehört das Haus dem anderen.“ Um den Partner als Alleinerbe der Immobilie einzusetzen, nutzen viele das sogenannte Berliner Testament.

Hier setzen sich Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein. Erst nach dem Tod des länger Lebenden geht das Vermögen an Dritte (meist die Kinder) über.

Typische Formulierung: „Wir setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Erben des länger lebenden von uns Beiden sind unsere gemeinschaftlichen Kinder zu gleichen Erbanteilen.“

Dies verhindert zunächst, dass eine Erbengemeinschaft mit den Kindern entsteht. Aber Achtung: Kinder können im ersten Erbfall dennoch ihren Pflichtteil fordern, was den überlebenden Partner finanziell unter Druck setzen kann (Stichwort: Pflichtteil bei Immobilien).

Handschriftliches Testament vs. notarielles Testament bei Immobilien

Wer eine Immobilie geerbt hat, steht oft vor der Frage: Immobilie geerbt, was tun? Welches Dokument akzeptiert das Grundbuchamt? Hier liegt der entscheidende Unterschied zwischen den Testamentsformen.

Das handschriftliche Testament
Es ist kostenlos und schnell erstellt. Aber: Ist ein Erbschein notwendig bei Immobilien? Ja, fast immer! Wenn nur ein handschriftliches Testament vorliegt, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein als offiziellen Nachweis der Erbenstellung.
Nachteil: Die Beantragung des Erbscheins kostet Zeit und Gebühren (abhängig vom Immobilienwert bei Erbschaft). Bis der Erbschein da ist, ist das Grundbuch blockiert.
Das notarielle Testament (Empfehlung für Immobilienbesitzer)
Hier beurkundet ein Notar den letzten Willen. Der große Vorteil zeigt sich im Erbfall: Ein eröffnetes notarielles Testament inklusive Eröffnungsprotokoll ersetzt in der Regel den Erbschein (§ 35 GBO).

Vorteil: Der Hausverkauf ohne Erbschein ist möglich!
Ablauf: Die Erben können mit dem notariellen Testament direkt zum Grundbuchamt gehen und die Umschreibung im Grundbuch nach Todesfall zb. des Ehepartners veranlassen oder den Verkauf beim Notar abwickeln.

Bei Erbimmobilien sparen die anfänglichen Notarkosten für das Testament den Erben später oft viel Geld und vor allem Zeit. Wer den Ablauf beim Erben für seine Angehörigen erleichtern will, sollte bei Immobilienbesitz die notarielle Form wählen.

Pflichtteil bei Immobilien: Wer berechtigt ist

Das Erbrecht bei Immobilien birgt oft Zündstoff, besonders wenn nahe Angehörige enterbt wurden. Existiert ein Testament, das z.B. nur ein Kind als Alleinerben vorsieht, haben die anderen Kinder oder der Ehegatte dennoch Anspruch auf den sogenannten Pflichtteil.

Wichtig zu wissen: Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Teil der Erbengemeinschaft und auch nicht Miteigentümer der Immobilie. Er hat jedoch einen sofortigen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Das Risiko: Liquidität bei geerbten Immobilien

Haben Sie eine Immobilie geerbt, kann der Pflichtteil zu massiven finanziellen Engpässen führen. Da der Anspruch eine Barzahlung ist, die Immobilie aber oft den Hauptteil des Vermögens ausmacht, fehlt oft das Bargeld zur Auszahlung. Um die Forderungen zu bedienen, ist häufig ein Hausverkauf nach Erbe unumgänglich. Hier ist es entscheidend, frühzeitig die Erbmasse zu ermitteln und eine professionelle Immobilienbewertung im Erbfall durchzuführen, um die exakte Höhe des Pflichtteils zu berechnen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Erbschein beantragen? Nachweis über berechtigten Erben

Wichtig: Mit dem Antrag auf Ausstellung eines Erbscheins nehmen Sie automatisch das Erbe (und somit auch mögliche Schulden) an!

Der Erbschein dient als Berechtigungsnachweis für die Erbschaft, sofern dies nicht aus einem Testament hervorgeht. Der Erbschein muss beim zuständigen Nachlassgericht (letzter Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden – da es nicht zwingend erforderlich ist, einen Erbschein zu besitzen, erhalten Erben diesen nicht automatisch. Jedoch ist dieser zwingend erforderlich, sofern der Erbe plant, eine Immobilie zu verkaufen.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach Gebührenordnung des „Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare“ (GNotKG) in Paragraph 40. Die Gebühren variieren je nach Wert des Nachlasses und können von überschaubaren Eurobeträgen bis zu mehreren tausend Euro betragen. Viele Erben fragen sich: „Ist ein Erbschein notwendig bei Immobilie?“. Der Erbschein ist der amtliche Nachweis, wer Erbe geworden ist und wie groß der Erbteil ist. Er muss beim zuständigen Nachlassgericht (am letzten Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden.

Achtung Falle: Mit dem Antrag auf einen Erbschein nehmen Sie das Erbe automatisch an! Damit haften Sie auch für mögliche Schulden des Erblassers. Prüfen Sie daher vorher, ob der Nachlass überschuldet ist.

Wann brauche ich einen Erbschein für die Immobilie?

Zwingend notwendig: Wenn kein Testament vorliegt (gesetzliche Erbfolge) oder nur ein handschriftliches Testament existiert. Das Grundbuchamt schreibt die Immobilie ohne Erbschein nicht auf Sie um.
Nicht notwendig: Wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. In diesem Fall ist oft ein Hausverkauf ohne Erbschein möglich, was Zeit und Kosten spart.

Kostenfaktor: Immobilienwert und Erbschein

Die Gebühren für den Erbschein richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Basis der Berechnung ist der Nachlasswert. Da Immobilien oft einen hohen Wert haben, kann der Erbschein teuer werden. Zur Berechnung zieht das Gericht den Verkehrswert heran. Eine realistische Immobilienbewertung im Erbfall ist hier wichtig, damit das Gericht den Wert nicht pauschal zu hoch ansetzt.

Checkliste: Unterlagen für den Erbscheinantrag

Um den Ablauf zu beschleunigen, sollten Sie folgende Dokumente bereithalten (Original oder beglaubigte Kopie):

Personalausweis oder Reisepass
Sterbeurkunde des Erblassers
Geburtsurkunden & Heiratsurkunden (zum Nachweis der Verwandtschaft)
Testament oder Erbvertrag (falls vorhanden)
Aufstellung über den Nachlasswert (Vermögen minus Schulden/Grundschulden)
Anschriften aller Miterben

Der „Teufelskreis“ ohne Vorsorgevollmacht

Ohne Erbschein gewähren Banken oft keinen Einblick in die Konten. Sie können also die Erbmasse (und Schulden) nicht exakt ermitteln. Beantragen Sie den Erbschein, um Einsicht zu erhalten, haben Sie das Erbe (und die Schulden) aber bereits angenommen. Lösung: Eine über den Tod hinaus gültige Vorsorgevollmacht zu Lebzeiten ermöglicht den Erben sofortigen Handlungsspielraum ohne Erbscheinrisiko.

Mehrere Erben = Erbengemeinschaft

Erben aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder durch ein Testament mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Rechtlich handelt es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Alle Gegenstände des Nachlasses gehören allen Erben gemeinsam. Niemandem gehört „ein Stück“ vom Haus, sondern allen gehört das gesamte Haus zur gesamten Hand.

Hier fangen meist die Probleme an: Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung (Auflösung) angelegt, doch unterschiedliche Interessen blockieren oft den Weg. Während ein Erbe den schnellen Hausverkauf nach Erbe wünscht, hat ein anderer eine emotionale Bindung zur Immobilie.

Option 1: Gemeinsamer Immobilienverkauf

Ein Hausverkauf in der Erbengemeinschaft kann nur stattfinden, wenn sich alle Erben einig sind. Das Prinzip der Einstimmigkeit macht die Handlungsfähigkeit schwerfällig.

Tipp: Da neutrale Dritte oft Emotionen aus der Debatte nehmen, ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler (z.B. in Frankfurt und Mittelhessen) dringend zu empfehlen, um einen marktgerechten Preis zu erzielen, das Haus schätzen lassen und zwischen den Parteien zu vermitteln.

Option 2: Miterben auszahlen (Abschichtung)

Möchte einer der Erben die Immobilie selbst nutzen oder alleiniger Eigentümer werden, kann er die Miterben auszahlen.

Voraussetzung: Die Immobilie muss objektiv bewertet werden (z.B. durch eine professionelle Immobilienbewertung im Erbfall), um Streit über die Höhe der Auszahlungssumme zu vermeiden.
Finanzierung: Der übernehmende Erbe muss sicherstellen, dass er die Anteile der anderen (zzgl. eventueller Erbschaftssteuer) finanziell tragen kann.

Option 3: Die Teilungsversteigerung (Das letzte Mittel)

Gerät die Erbengemeinschaft in tiefen Streit und ist keine Einigung über Verkauf oder Auszahlung möglich, bleibt als letzter Ausweg oft nur die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann diese beim Amtsgericht beantragen – unabhängig von der Größe seines Erbteils.

Warnung: Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert.

Risiko Preisverlust: In nachfrageschwachen Regionen liegt der Erlös oft weit unter dem eigentlichen Verkehrswert.
Risiko Dritte: Theoretisch kann jeder mitbieten. Ein Fremder könnte sich in die Eigentümergemeinschaft einkaufen, was weitere Probleme verursacht.
Kosten: Verfahrenskosten und Gutachterkosten schmälern den Erlös, der am Ende verteilt wird.

Statt einer Versteigerung ist der freihändige Verkauf über einen Makler fast immer die wirtschaftlich bessere Lösung für alle Beteiligten, um das Erbe ohne massive Verluste abzuwickeln.

Vorerbe & Nacherbe – Vermerke im Grundbuch

Da der Erblasser in der Gestaltung seines Testaments frei ist, kann er sein Vermögen an verschiedene Personen in zeitlich versetzter Reihenfolge vererben. Dies nennt man Vor- und Nacherbschaft. Ein Erblasser bestimmt hierbei einen Erben (den Vorerben), der jedoch nur „Eigentümer auf Zeit“ ist. Erst wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt (der Nacherbfall), geht das Vermögen automatisch auf den eigentlichen Empfänger (den Nacherben) über.

Die Vorerbschaft wird meist durch den Tod des Vorerben ausgelöst, kann aber auch an Bedingungen geknüpft sein:

Wiederheirat des überlebenden Ehepartners (Wiederverheiratungsklausel).
Erreichen eines bestimmten Alters (z.B. Volljährigkeit der Kinder).

Warum macht man das? (Schutzfunktion)

Häufig wird dieses Konstrukt bei Eheleuten im Berliner Testament genutzt. Ziel ist es, das Vermögen in der Familie zu halten.

Beispiel: Der Ehemann stirbt. Die Ehefrau wird Vorerbin. Die Kinder sind Nacherben.
Zweck: Heiratet die Witwe neu, soll der neue Partner keinen Zugriff auf das Haus bekommen. Durch die Anordnung der Nacherbschaft fällt das Haus im Falle der Wiederheirat oder des Todes der Witwe direkt an die Kinder. Der neue Ehepartner geht leer aus.

Die Falle im Grundbuch: Der Nacherbenvermerk

Sobald eine Immobilie Teil einer Vor- und Nacherbschaft ist, trägt das Grundbuchamt von Amts wegen einen Nacherbenvermerk in Abteilung II des Grundbuchs ein. Dieser Vermerk wirkt wie eine Warnung und Grundbuchsperre.

Ein Vorerbe ist in seiner Verfügungsmacht stark eingeschränkt (§ 2113 BGB). Er darf die Immobilie zwar nutzen (bewohnen, vermieten) und die Früchte daraus ziehen, aber:

Er darf die Immobilie nicht verschenken.
Er kann die Immobilie nicht ohne Zustimmung der Nacherben verkaufen oder mit Grundschulden belasten, wenn dies das Recht der Nacherben vereiteln würde.

Immobilie verkaufen als Vorerbe?

Will der Vorerbe die Immobilie verkaufen, z.B. weil das Haus zu groß geworden ist, blockiert der Nacherbenvermerk den Verkauf. Ein Käufer würde das Risiko nicht eingehen, da die Nacherben später die Rückabwicklung fordern könnten. Ein Verkauf ist daher in der Praxis nur möglich, wenn:

Alle Nacherben dem Verkauf zustimmen und den Nacherbenvermerk löschen lassen (Löschungsbewilligung).
Oder der Erblasser eine „befreite Vorerbschaft“ angeordnet hat. Der befreite Vorerbe darf über Nachlassgegenstände weitestgehend frei verfügen – doch auch hier bleiben Schenkungen verboten.

Experten-Tipp: Prüfen Sie vor einem Verkauf unbedingt das Grundbuch auf einen Nacherbenvermerk. Ohne professionelle Hilfe und Klärung mit dem Nachlassgericht ist ein Hausverkauf nach Erbe in dieser Konstellation kaum möglich.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ein Erbe ist nicht immer ein Geldsegen. Es gilt der Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge: Wer erbt, übernimmt alles – Vermögen und Schulden. Es ist rechtlich unmöglich, nur die „Rosinen“ (z.B. die Immobilie) zu nehmen und die Schulden abzulehnen.

Erbmasse ermitteln

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, müssen Sie zwingend die Erbmasse ermitteln. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation des Erblassers. Erstellen Sie ein Nachlassverzeichnis.

Zur Erbmasse gehören (Aktiva & Passiva):

Bargeld / Bankguthaben
Immobilien
Ansprüche aus Lebensversicherung
Wertpapiere
Sparbücher
Kunstgegenstände / Schmuck / Wertsachen allgemein

Welcher Immobilienwert bei Erbschaft?

Ein kritischer Punkt für Immobilien Erben ist die Frage: „Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie?“ Das Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen bewertet die Immobilie zum Stichtag des Todes für die Erbschaftssteuer.

Das Problem: Das Finanzamt nutzt standardisierte Verfahren (basierend auf Bodenrichtwerten), ohne das Haus gesehen zu haben.

Risiko: Faktoren wie Sanierungsstau, Mängel oder eine schlechte Bausubstanz werden oft ignoriert.
Folge: Der Immobilienwert bei Erbschaft wird auf dem Papier zu hoch angesetzt, was zu einer überhöhten Erbschaftssteuer führt.

Die Lösung: Sind Sie mit der pauschalen Wertermittlung nicht einverstanden, haben Sie das Recht, einen Gutachter zu beauftragen oder den niedrigeren gemeinen Wert durch einen tatsächlichen Verkaufspreis nachzuweisen. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten kann die Steuerlast massiv senken, wenn es einen niedrigeren Wert als das Finanzamt nachweist.

Wohnungsauflösung und Entrümpelung

Vor einem Verkauf steht meist die Haushaltsauflösung. Oft schlummern hier noch Werte.

Sichten: Identifizieren Sie Wertsachen (Schmuck, Antiquitäten) vor der Entrümpelung. Ziehen Sie im Zweifel Experten hinzu.
Räumen: Alte Möbel und Inventar müssen entsorgt werden.

Tipp: Eine leere Immobilie wirkt größer und lässt sich besser verkaufen. Professionelle Firmen für Wohnungsauflösung arbeiten oft zum Festpreis und rechnen verwertbare Gegenstände an.

Die Entrümpelung und Wohnungsauflösung kann eine große Herausforderung darstellen, vor allem wenn man keine Erfahrung damit hat. Nicht nur stellt das Inventar oft ein Ballast dar, wenn man die Immobilie verkaufen möchte. Oft sind hier noch wahre Schätze verborgen.

Es ist wichtig, dass Sie wertvolle Gegenstände identifizieren und diese gegebenenfalls schätzen lassen. Hierzu gehören zum Beispiel Schmuck, Kunstwerke oder Antiquitäten. Diese können Sie entweder behalten oder verkaufen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ein Gegenstand wertvoll ist, können Sie einen Experte für Haushaltsauflösungen hinzuziehen.

Nicht alle Gegenstände müssen aufbewahrt werden. Alte Möbelstücke, Kleidung oder Bücher können entsorgt werden. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten: Sie können die Sachen zum Beispiel spenden oder auf dem Flohmarkt verkaufen. Auch eine Entsorgung über den Sperrmüll ist möglich.

Wenn Sie sich unsicher sind oder die Entrümpelung alleine nicht bewältigen können, können Sie Hilfe von Profis in Anspruch nehmen. Es gibt Unternehmen, die sich auf die Wohnungsauflösung spezialisiert haben und Ihnen bei der Entrümpelung helfen können. Auch ein Umzugsservice kann Ihnen bei der Räumung der Wohnung behilflich sein.

Erbschaftssteuer: Freibeträge

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet sich nach dem Verkehrswert abzüglich der persönlichen Freibeträge. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag.

Als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der möglichen Erbschaftssteuer dient das gesamt Vermögen, welches vererbt wird. Hinterlässt der Erblasser nur eine Immobilie, wird in aller Regel auf Basis des Verkehrswerts (=Gemeiner Wert) die Erbschaftssteuer berechnet. Weiteres, möglichen Vermögen in Form von z.B. Bargeld, Wertsachen, etc. wird zusätzlich berücksichtigt.

Gem. § 16 ErbStG gelten bei einer Erbschaft bestimmte Freibeträge – Je nach Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen und der Höhe der Vermögenswerte kann unter Umständen keine Erbschaftssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt: Umso näher das Verhältnis zu dem Verstorbenen war und umso höher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt auch der Freibetrag aus.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt, die entsprechend unterschiedliche Freibeträge besitzen. Diese besonderen Steuerklassen dienen dem Finanzamt lediglich zur Ermittlung der Erbschaftssteuer. Der Vermögenswert einer Immobilie wird seitens Finanzamt oft nur geschätzt, was zum Nachteil des Beerbten sein kann. Hier ist es immer ratsam, auf eigene Kosten eine Immobilienbewertung vornehmen zu lassen.

Steuerklasse bei Erbschaft	Verwandschaftsgrad zur/zum Verstorbenen	Freibetrag in €
I	Ehepartner/eingetragene Lebenspartner	500.000
I	leibliche Kinder, Stief-/Adoptivkinder, Enkel, deren Eltern schon verstorben sind	400.000
I	Enkel	200.000
I	Eltern & Großeltern	100.000
II	Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder	20.000
III	Nicht verwandte Erben	20.000

Beispiel: Sie erben ein Einfamilienhaus Ihres Großvaters, welches im ländlichen Raum einen Verkehrswert von 170.000 € beträgt. Da der Freibetrag für Enkel bei 200.000 € liegt, müssen Sie als Erbe keine Erbschaftssteuer zahlen. Eine Auflistung der Vermögenswerte ist meist dennoch notwendig.

Erbschaftssteuersätze für Immobilien

Abzüglich des oben zustehenden Freibetrags versteuert das Finanzamt darüber liegende Vermögenswerte (Restbetrag) nach den nachfolgenden Steuersätzen für Erbschaft.

Restbetrag	Erbschaftssteuerklasse I	Erbschaftssteuerklasse II	Erbschaftssteuerklasse III
bis 75.000 €	7%	15%	30%
bis 300.000 €	11%	20%	30%
bis 600.000 €	15%	25%	30%
bis 6 Mio. €	19%	30%	30%
bis 13 Mio. €	23%	35%	50%
bis 26 Mio. €	27%	40%	50%
ab 26 Mio. €	30%	43%	50%

Quelle: Paragraf 19 ErbStG, Stand: 07.11.2023

Beispiel: Das Einfamilienhaus des Großvaters ist aufgrund einer sehr guten Lage und hohen Nachfrage 850.000 € wert. Der beerbte Enkel, welcher einen Freibetrag von 200.000 € besitzt, muss demnach 650.000 € zu 19% versteuern.

Erbe ausschlagen: Frist, Kosten und Ablauf

Das Erbe ausschlagen kann durch persönliche Vorsprache beim zuständigen Nachlassgericht erledigt werden – die Textform (z.B. ein Brief, Fax oder eine E-Mail) genügt nicht! Die Gebühr für den formellen Akt beträgt 30 Euro. Ist eine Anreise zum Nachlassgericht nicht möglich, kann eine Erklärung durch einen Notar aufgesetzt werden. Wichtig ist hierbei, dass diese Erklärung innerhalb der Frist beim zuständigen Nachlassgericht eingeht.

Die Frist beträgt gem. § 1944 BGB in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung, in welcher der Erbe von dem Erbfall sowie seiner Berufung als Erbe erfährt. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn der Erbberechtigte vom Nachlassgericht eine Kopie des Testaments erhält. Ist kein Testament vorhanden beginnt die Frist bereits mit Kenntnis vom Tode des Erblassers.

Mit Ausschlagung des Erbes als Erbberechtigter erbt der nächste Anwärter den Nachlass. Sind die Erbanwärter minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter in dessen Namen das Erbe ausschlagen. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, erbt zu guter Letzt der Staat.

Im Gegenzug, möchte der Erbberechtigte das Erbe annehmen, muss er keine Erklärung abgeben. Nach Fristverstreichung gilt das Erbe als angenommen. Gleiches gilt, wenn innerhalb der Frist ein Erbschein beantragt wird.

Grundbuch berichtigen nach Erbfall

Mit dem Tod des Eigentümers wird das Grundbuch automatisch unrichtig (§ 894 BGB). Zwar gehen Eigentumsrechte sofort auf die Erben über (Wann ist man Eigentümer einer Immobilie? -> Sofort mit Tod), aber das öffentliche Register spiegelt dies noch nicht wider.

Viele Erben fragen sich: „Verstorbenen Ehepartner aus Grundbuch austragen – was kostet das?“ Die gute Nachricht: Stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen Gebühren basierend auf dem Verkehrswert an.

Sonderfall: Geerbte Immobilie direkt verkaufen

Ist seitens der Erben geplant, die Immobilie nach Erbschaft zu verkaufen, ist eine vorherige Umschreibung auf die Erben im Grundbuch oft nicht notwendig.

Der Vorteil: Sie sparen sich den bürokratischen Zwischenschritt.
Der Ablauf: Der Verkauf kann direkt vom Erblasser (vertreten durch die Erben) an den Käufer erfolgen. Die Legitimation erfolgt über das notarielle Testament oder den Erbschein.
Voraussetzung: Das Grundbuchamt muss informiert werden. Liegt jedoch nur ein handschriftliches Testament vor, kommen Sie um den Erbschein nicht herum, da das Grundbuchamt (und der Käufer) Rechtssicherheit benötigen.

Spekulationssteuer bei Verkauf einer geerbten Immobilie?

Ein kritischer Punkt beim Hausverkauf nach Erbe ist die Besteuerung des Gewinns. Viele Erben fürchten, dass durch den Verkauf hohe Steuern anfallen. Grundsätzlich gilt: Eine Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne) fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

Wichtig für Erben (Die „Fußstapfentheorie“): Sie erben nicht nur das Haus, sondern auch die Fristen des Erblassers. Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht neu mit dem Erbfall, sondern zählt ab dem Kaufdatum durch den Verstorbenen.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Die 10-Jahres-Frist ist um: Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie als Erbe steuerfrei.
Eigennutzung: Hat der Verstorbene die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an – selbst wenn die 10 Jahre noch nicht um sind.
Eigennutzung durch Erben: Bewohnen Sie als Erbe (oder Ihre Kinder, nicht aber Enkel!) die Immobilie nach dem Erbfall selbst, können ebenfalls Steuervorteile greifen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten und eine steuerliche Beratung (Steuerberater) dringend anzuraten.

Immobilie nach Erbschaft verkaufen

Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben, ist meist Schnelligkeit und Sachverstand gefragt, um Fristen (z.B. zur Ausschlagung oder Grundbuchberichtigung) einzuhalten und den Wert der Immobilie zu sichern. Emotionale Belastung und bürokratische Hürden machen den Verkauf oft schwer. Mit entsprechenden Vollmächten zu Lebzeiten oder einem schnellen Erbschein-Antrag können Verzögerungen vermieden werden.

Marc Härter Immobilien ist Ihr Ansprechpartner für diskrete und professionelle Abwicklung. Wir unterstützen Sie dabei, den Verkehrswert zu ermitteln, das Grundbuch zu bereinigen und Ihre geerbte Immobilie in Frankfurt am Main optimal zu verkaufen.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann tritt der Erbfall ein?

Juristisch gesehen tritt der Erbfall unmittelbar mit dem Tod des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Ab dieser Sekunde geht das Vermögen (und somit auch Immobilien) auf die Erben über. Man spricht von der „Gesamtrechtsnachfolge“.

Ich habe eine Immobilie geerbt – was ist jetzt zu tun?

Der erste Schritt im Erben Ablauf ist die Sicherung des Nachlasses. Suchen Sie nach einem Testament. Melden Sie den Todesfall dem Standesamt. Informieren Sie Versicherungen und Versorger der Immobilie. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Vermögen und Schulden (Erbmasse ermitteln), bevor Sie das Erbe annehmen.

Erbe angenommen – wie geht's weiter?

Sobald Sie das Erbe angenommen haben (oder die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen verstrich ist), treten Sie in alle Rechte und Pflichten ein. Der nächste Schritt ist meist die Grundbuchberichtigung und – bei mehreren Erben – die Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft über Nutzung, Auszahlung oder Verkauf.

Darf ich die Wohnung betreten ohne Erbschein?

Grundsätzlich haben Erben ein vorläufiges Hausrecht nach Tod des Erblassers, um den Nachlass zu sichern und Unterlagen zu sichten. Solange die Erbenstellung nicht geklärt ist, sollten Sie jedoch nichts aus der Wohnung entfernen. Vermieter oder Banken verlangen oft einen Nachweis, bevor sie Zutritt gewähren.

Wann ist man Eigentümer einer Immobilie?

Rechtlich werden Sie sofort mit dem Tod des Erblassers Erbe, jedoch nicht Eigentümer. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst später nach Feststellung der rechtmäßigen Erben in Form eines Erbscheins.

Wie läuft die Umschreibung im Grundbuch nach Todesfall des Ehepartners ab?

Stirbt ein Ehepartner, wird das Grundbuch unrichtig. Sie müssen beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung stellen. Dazu benötigen Sie die Sterbeurkunde und einen Erbnachweis (Erbschein oder notarielles Testament). Innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod ist diese Umschreibung gebührenfrei.

Was passiert, wenn beide im Grundbuch stehen und einer stirbt?

Der Anteil des Verstorbenen wächst nicht automatisch dem Überlebenden zu (außer bei speziellen Klauseln). Stattdessen fällt der Anteil des Verstorbenen in den Nachlass. Erben z.B. die Kinder mit, entsteht eine Erbengemeinschaft zwischen dem überlebenden Ehepartner und den Kindern.

Szenario: Nur ein Ehepartner im Grundbuch (Todesfall)

Stand nur der Verstorbene im Grundbuch, fällt das gesamte Haus in den Nachlass. Der überlebende Ehepartner erbt dann gemäß gesetzlicher Erbfolge oder Testament seinen Anteil, wird aber nicht automatisch Alleineigentümer. Er muss sich mit den Miterben (z.B. Kindern) einigen.

Muss man den verstorbenen Ehepartner aus dem Grundbuch austragen lassen?

Ja, das Grundbuch muss die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse widerspiegeln. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen oder beleihen wollen, ist eine vorherige Berichtigung zwingend erforderlich.

Ist ein Erbschein notwendig bei einer Immobilie?

Ein Erbschein ist zwingend notwendig, wenn kein notarielles Testament (oder Erbvertrag) vorliegt. Bei einem handschriftlichen Testament verlangt das Grundbuchamt fast immer einen Erbschein als Nachweis der Erbfolge.

Ist ein Hausverkauf ohne Erbschein möglich?

Ein Hausverkauf ohne Erbschein ist nur möglich, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Dieses Dokument ersetzt zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll den Erbschein gegenüber dem Grundbuchamt. Haben Sie nur ein privates Testament, benötigen Sie für den Verkauf zwingend einen Erbschein.

Ablauf Erbe ohne Testament – wer erbt?

Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Zuerst erben Ehepartner und Kinder (1. Ordnung). Sind keine Kinder da, erben Eltern oder Geschwister (2. Ordnung). Es entsteht oft eine Erbengemeinschaft.

Wie ermittelt das Nachlassgericht den Wert einer Immobilie?

Für die Berechnung der Gebühren (Erbschein) oder der Steuer nutzt das Finanzamt/Gericht oft pauschale Verfahren basierend auf Bodenrichtwerten und statistischen Gebäudewerten. Risiko: Diese Werte liegen oft über dem realen Marktwert. Lösung: Sie sollten das Haus schätzen lassen (Erbe), idealerweise durch einen Immobilienprofi oder Gutachter, um einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen und Kosten zu sparen.

Was zählt zur Erbmasse (Erbmasse ermitteln)?

Zur Erbmasse gehört alles, was der Verstorbene hinterlässt:

Aktiva: Immobilien, Kontoguthaben, Wertpapiere, Autos, Schmuck.
Passiva: Offene Kredite, Hypotheken, Steuerschulden, Beerdigungskosten. Der reine Wert des Erbes ergibt sich aus Aktiva minus Passiva.

Immobilienbewertung im Erbfall – wann sinnvoll? Eine professionelle Immobilienbewertung im Erbfall ist sinnvoll, wenn:

Das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt (Steuer sparen).
Miterben ausgezahlt werden sollen (Streit vermeiden).
Der Pflichtteil berechnet werden muss.

Wie werde ich Alleinerbe der Immobilie?

Zum Alleinerbe der Immobilie werden Sie entweder, wenn Sie das einzige Kind/Verwandter sind, oder wenn ein Testament Sie explizit als Alleinerben ausweist (z.B. Berliner Testament). Miterben können ihren Anteil auch gegen Zahlung an Sie übertragen (Abschichtung).

Immobilien Erbrecht: Was gilt bei Mietverträgen?

Erben treten automatisch in bestehende Mietverträge ein. Sie können dem Mieter nicht einfach kündigen, nur weil der Eigentümer verstorben ist. Es gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Ausnahme: Eigenbedarfskündigung durch die Erben, wenn die Erben als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Grundstück erben – was ist anders als beim Haus?

Der Ablauf beim Grundstück erben ist identisch zum Haus. Allerdings ist die Bewertung oft einfacher (Bodenrichtwert x Quadratmeter). Prüfen Sie hier besonders auf Erschließungskosten oder Wegerechte im Grundbuch.

Marc Härter Immobilien

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Als Immobilienmakler in Frankfurt & Mittelhessen stehen wir Ihnen bei diesem wichtigen Schritt mit Engagement und Expertise zur Seite.