Marc Härter Immobilien - Immobilienmakler in Frankfurt
Möchten Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen?
Als Immobilienmakler in Frankfurt stehen wir Ihnen bei diesem wichtigen Schritt mit Engagement und Expertise zur Seite.
Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten oder zu erwerben – ohne dieses Grundstück zu kaufen. In Frankfurt am Main ist dieses Modell alles andere als eine Randerscheinung: Laut dem Amt für Bau und Immobilien der Stadt Frankfurt hält die Stadt derzeit rund 4.500 Erbbaurechte im Stadtgebiet, hinzu kommen weitere rund 600 Verträge des Allgemeinen Almosenkastens – und die Zahl wächst, denn neue städtische Grundstücke werden in der Regel ausschließlich im Erbbaurecht vergeben. Marc Härter Immobilien begleitet Käufer, Eigentümer und Investoren im Frankfurter Erbbaurechtsmarkt täglich in der Beratung – und kennt die Stolpersteine, die viele erst beim Verkauf oder bei der Finanzierung erfahren.
Die Komplexität des Erbbaurechts liegt in seiner Zweiteilung: Grundstück und Gebäude gehören verschiedenen Eigentümern, was bei Bewertung, Finanzierung, Verkauf und Steuern zu eigenen Spielregeln führt. Wer eine Immobilie im Erbbaurecht kauft oder verkauft, muss den Erbbaurechtsvertrag genau verstehen – denn Restlaufzeit, Erbbauzins und Anpassungsklauseln entscheiden maßgeblich über den Wert. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es in Frankfurt konkret ankommt: von den städtischen Konditionen über Bewertungsabschläge bis hin zur aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Frankfurt am Main ist eine der erbbaurechtsintensivsten Städte Deutschlands. Die Stadt vergibt städtische Grundstücke seit Jahren konsequent nur noch im Erbbaurecht – mit dem erklärten Ziel, Boden dauerhaft im kommunalen Eigentum zu behalten und Bodenspekulation zu begrenzen. Das bedeutet für den Markt: Wer in Frankfurt eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus auf einem Grundstück der Stadt kauft, wird in aller Regel Erbbauberechtigter – nicht Grundstückseigentümer.
Laut dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Frankfurt stiegen die Transaktionszahlen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr um rund 23,3 Prozent, der Geldumsatz um rund 19,1 Prozent. Erbbaurechte sind dabei ein eigenständiges Marktsegment, das der Gutachterausschuss separat mit spezifischen Erbbaurechtskoeffizienten und -faktoren auswertet.
In Frankfurt treten vor allem drei Typen von Erbbaurechtsgebern auf. Die Stadt Frankfurt ist mit Abstand der größte Anbieter – zuständig ist das Amt für Bau und Immobilien. Die evangelische und katholische Kirche verfügen ebenfalls über erhebliche Bodenbestände in der Stadt, die teilweise seit Jahrzehnten im Erbbaurecht vergeben werden. Hinzu kommen Stiftungen und private Eigentümer, die ihr Grundstücksvermögen durch Erbbaurechte langfristig absichern und verzinsen. Laut einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens JLL machten Transaktionen mit gewerblichen Erbbaurechten in Frankfurt zwischen 2016 und 2020 rund fünf Prozent aller gewerblichen Immobilientransaktionen aus – ein Hinweis auf die Tiefe dieses Marktsegments auch im Investmentbereich.
Beim Volleigentum erwerben Sie Gebäude und Grundstück gemeinsam. Beim Erbbaurecht kaufen Sie nur das Gebäude – das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Dafür zahlen Sie einen jährlichen Erbbauzins. Das klingt simpel, hat aber weitreichende Folgen: Der Grundstückswert schlägt sich im Kaufpreis nicht nieder, was die Einstiegskosten senkt. Gleichzeitig belasten die laufenden Erbbauzinsen die monatliche Kalkulation – für Eigennutzer wie für Kapitalanleger. In unserer täglichen Beratungspraxis in Frankfurt erleben wir regelmäßig, dass Käufer den Erbbauzins unterschätzen und seine Indexierung an den Verbraucherpreisindex (VPI) nicht in ihre Langfristkalkulation einbeziehen.
Der Erbbauzins ist das Herzstück jedes Erbbaurechtsvertrags. Er bestimmt, was der Erbbauberechtigte jährlich an den Grundstückseigentümer zahlt – und damit maßgeblich die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. In Frankfurt richtet sich die Höhe des städtischen Erbbauzinses nach der Art der Nutzung und wird regelmäßig an den Verbraucherpreisindex angepasst.
Laut dem Amt für Bau und Immobilien der Stadt Frankfurt (Stand 2023) wurde der Erbbauzins für Siedlungsgebiete turnusmäßig zum 1. Januar 2023 von 6,72 Euro auf 8,00 Euro für 465 m² Baulandanteil angehoben – entsprechend dem Verbraucherpreisindex. Dieser Satz gilt bis zum 1. Januar 2028, wenn die nächste planmäßige Anpassung ansteht. Für Objekte mit mehr als einer Wohneinheit erhöht sich der Erbbauzins für den Baulandanteil um 25 Prozent. Ab fünf Wohneinheiten sowie bei gewerblicher oder gemischter Nutzung gilt der stadtübliche Erbbauzinssatz von 2,5 Prozent des Bodenrichtwerts.
| Nutzungsart / Erbbaurechtsausgeber | Erbbauzinssatz (% des Bodenwertes) | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnungsbau – Stadt Frankfurt | 2,5 % | Stadtüblicher Satz ab 5 WE |
| Gemeinwohlorientiert (Genossenschaften etc.) | 1,5 % (ggf. bis 1,0 %) | Beschluss M 213/2025 der Stadtverordnetenversammlung |
| Gewerbe / gemischte Nutzung – Stadt Frankfurt | bis 6,0 % | Abhängig von Nutzung und Lage |
| Bundesweiter Durchschnitt (Wohnimmobilien) | 3,1 % | Studie Deutscher Erbbaurechtsverband (2017) |
Quellen: Stadt Frankfurt am Main – Amt für Bau und Immobilien (2023), Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen (2025), Deutscher Erbbaurechtsverband (2017). Alle Angaben ohne Gewähr, Stand März 2026.
Die Stadtverordnetenversammlung Frankfurt hat mit dem Beschluss M 213/2025 neue Leitlinien für die Vergabe städtischer Grundstücke im Erbbaurecht beschlossen. Kernpunkt: Der Erbbauzinssatz für gemeinwohlorientierte Wohnraumbewirtschaftung wird auf 1,5 Prozent des Bodenwertes abgesenkt – unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. geförderte Wohnungen mit dauerhafter Belegungsbindung) sogar auf bis zu 1,0 Prozent. Davon profitieren Genossenschaften, Baugruppen und nicht gewinnorientierte Träger. Für klassische Einzeleigentümer ändert sich durch diesen Beschluss zunächst nichts.
Hinweis: Indexierung und Anpassungsklausel
Der Erbbauzins wird bei aktuellen Frankfurter Verträgen turnusmäßig alle fünf Jahre nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes angepasst. Wichtig: Bodenwertsteigerungen bleiben für die Vertragslaufzeit unberücksichtigt – nur die allgemeine Inflation fließt ein. Ältere Verträge können andere Anpassungsklauseln enthalten, die deutlich nachteiliger sein können. Lassen Sie den Erbbaurechtsvertrag vor dem Kauf rechtlich prüfen.
Die Bewertung einer Erbbaurechtsimmobilie folgt anderen Regeln als die eines vergleichbaren Volleigentums. Der entscheidende Faktor: Das Grundstück gehört dem Erbbauberechtigten nicht – und dieser fehlende Vermögenswert schlägt sich direkt im Verkehrswert nieder. Laut den Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses Frankfurt (Stand 2024) ist der Vergleichswert einer Erbbaurechtsimmobilie mit dem Faktor 0,65 gegenüber einem vergleichbaren Volleigentum zu korrigieren. Eine Immobilie, die als Volleigentum 500.000 Euro wert wäre, hätte im Erbbaurecht also einen Ausgangswert von rund 325.000 Euro – vor Berücksichtigung weiterer objektspezifischer Faktoren.
Restlaufzeit des Erbbaurechts: Die Restlaufzeit ist der bedeutendste Einzelfaktor. Liegt sie noch bei 80 oder mehr Jahren, ist die Immobilie für Käufer und Banken nahezu gleichwertig mit Volleigentum zu behandeln. Unterschreitet die Restlaufzeit die Marke von 40 Jahren, beginnt die Nachfrage spürbar zu sinken – Käufer rechnen genauer und fordern zunehmend Abschläge. Unterhalb von 30 Jahren wird die Finanzierbarkeit für viele Banken kritisch. Bestehende Frankfurter Erbbaurechtsverträge können seit 2012 auf eine Laufzeit bis zum Jahr 2111 verlängert werden – das einheitliche Enddatum strebt die Stadt an, um alle Verträge zu harmonisieren.
Höhe des Erbbauzinses im Verhältnis zum Bodenrichtwert: Ein niedriger Erbbauzins ist relativ wertneutral. Ein Erbbauzins, der deutlich über dem marktüblichen Satz liegt – etwa weil ältere Verträge keine Deckelung enthalten oder weil der Bodenrichtwert stark gestiegen ist –, mindert den Wert zusätzlich. In Frankfurt erleben wir bei Objekten aus den 1970er und 1980er Jahren immer wieder Verträge, bei denen der Erbbauzins durch Anpassungsklauseln stark gestiegen ist und die monatliche Belastung für den Eigentümer deutlich über dem liegt, was ein vergleichbares Darlehen kosten würde.
Vertragliche Regelungen zu Verkauf und Belastung: Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gestattet dem Erbbaurechtsausgeber, für den Verkauf des Erbbaurechts eine Zustimmung zu vereinbaren. Diese Zustimmung darf zwar nicht willkürlich verweigert werden – sie kann aber im Einzelfall Prozesse verzögern und schafft Unsicherheit bei potenziellen Käufern. Darüber hinaus verweigert die Stadt Frankfurt grundsätzlich die Aufteilung von Wohnerbbaurechten in Wohneigentum (Teilerbbaurechte), was die Handelbarkeit in bestimmten Konstellationen einschränkt.
Erbbaurecht-Immobilie kaufen oder verkaufen?
Als IHK-zertifizierter Immobilienbewerter (Diplom-Immobilienwirt EIA) bewertet Marc Härter Erbbaurechtsimmobilien nach den Vorgaben der ImmoWertV – mit Blick auf Restlaufzeit, Erbbauzinslast und marktspezifische Abschläge. Wir beraten Sie, ob der aufgerufene Preis dem tatsächlichen Marktwert entspricht.
Erbbaurechtsimmobilien sind grundsätzlich bankfinanzierbar – die Detailbedingungen unterscheiden sich jedoch erheblich vom klassischen Grundstückskauf. Das Grundstück als typische Kreditsicherheit fehlt: Banken können als Sicherheit nur das Erbbaurecht selbst sowie das Gebäude eintragen. Dieses Sicherungsdefizit führt in der Praxis dazu, dass Kreditinstitute höhere Eigenkapitalquoten fordern und in manchen Fällen leicht erhöhte Zinsen ansetzen.
Die kritischste Vorgabe der Banken: Die Restlaufzeit des Erbbaurechts muss die vorgesehene Kreditlaufzeit deutlich übertreffen. Die meisten Kreditinstitute verlangen, dass das Erbbaurecht nach vollständiger Kreditrückzahlung noch mindestens 40 bis 60 Jahre läuft. Konkret: Wenn eine Bank einen 25-jährigen Kredit vergibt, muss das Erbbaurecht in der Regel noch mindestens 65 bis 85 Jahre laufen. Liegt die Restlaufzeit darunter, wird die Finanzierung von vielen Instituten abgelehnt oder nur zu deutlich verschlechterten Konditionen gewährt. In Frankfurt ist diese Hürde bei Verträgen aus den 1960er und 1970er Jahren durchaus relevant – insbesondere dann, wenn keine Verlängerung auf die neue Einheitslaufzeit bis 2111 vereinbart wurde.
Banken sichern ihre Forderungen durch Eintragung einer Grundschuld im Erbbaugrundbuch – dem separaten Grundbuchblatt, das für jedes Erbbaurecht geführt wird. In den Erbbaurechtsverträgen der Stadt Frankfurt ist eine sogenannte Belastungsgrenze vereinbart: Das Erbbaurecht darf grundsätzlich nur zur Finanzierung von Erwerb oder Investitionen in das Erbbaurecht belastet werden. Eine Belastung zur Absicherung anderer Verbindlichkeiten ist ausgeschlossen. Diese Einschränkung ist für Banken relevant und wird in der Kreditprüfung sorgfältig geprüft.
Hinweis: Erbbauzins und monatliche Gesamtbelastung
Banken berücksichtigen den Erbbauzins bei der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit. Ein Erbbauzins von z. B. 3.000 Euro jährlich (250 Euro monatlich) reduziert den verfügbaren Betrag für Zins und Tilgung des Immobiliendarlehens. Planen Sie Ihre Finanzierung daher immer auf Basis der Gesamtbelastung: Erbbauzins plus Kredit plus Nebenkosten. Lassen Sie die Bonität vorab prüfen, bevor Sie ein konkretes Angebot abgeben.
Der Verkauf eines Erbbaurechts unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Verkauf einer Volleigentums-Immobilie. Der Erbbauberechtigte überträgt nicht Grundstück und Gebäude, sondern das Erbbaurecht selbst – einschließlich aller damit verbundenen Rechte und Pflichten. Der Käufer tritt vollständig in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag ein.
Viele Frankfurter Erbbaurechtsverträge sehen eine Zustimmungspflicht des Erbbaurechtsgebers – also der Stadt oder der Kirche – beim Verkauf vor. Diese Zustimmung kann laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) nicht verweigert werden, wenn der verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der Käufer die ordnungsgemäße Vertragserfüllung gewährleistet. In der Praxis bedeutet das: Der Verkaufsprozess kann durch die erforderliche Bonitätsprüfung und Freigabe durch den Erbbaurechtsausgeber mehrere Wochen länger dauern als beim Volleigentum. Planen Sie diesen Zeitpuffer in Ihren Zeitplan ein.
Eigentümer von Erbbaurechtsimmobilien überschätzen den Marktwert ihrer Immobilie häufig – weil sie sich am Vergleichspreisen für Volleigentum in ähnlicher Lage orientieren. Der Abschlag gegenüber Volleigentum, den der Gutachterausschuss Frankfurt mit dem Korrekturfaktor 0,65 abbildet, ist bei sachkundigen Käufern bekannt. Wer zu hoch einsteigt, verliert Vermarktungszeit – und Vertrauen der Interessenten. In unserer Praxis bei der Immobilienbewertung in Frankfurt erstellen wir für Erbbaurechtsimmobilien stets eine eigenständige Bewertung auf Basis der aktuellen Erbbaurechtskoeffizienten des Gutachterausschusses – nicht durch einfache Ableitung vom Vollwert mit einem Pauschalabzug.
Besonders wichtig beim Immobilie verkaufen in Frankfurt im Erbbaurecht: Alle wesentlichen Eckdaten des Erbbaurechtsvertrags müssen transparent und vollständig im Exposé offengelegt werden. Restlaufzeit, Erbbauzinshöhe, Anpassungsklausel, Zustimmungspflicht und etwaige Vorkaufsrechte des Grundstückseigentümers sollten Kaufinteressenten frühzeitig vorliegen – um Kaufabbrüche in einer späten Phase zu vermeiden.
Das Erbbaurecht hat eine eigene steuerliche Systematik, die sich von der des klassischen Immobilienerwerbs in mehreren Punkten unterscheidet. Drei Bereiche sind für Erbbauberechtigte in Frankfurt besonders relevant: die Grunderwerbsteuer bei Erwerb und Verlängerung, die steuerliche Behandlung des Erbbauzinses sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Beim erstmaligen Erwerb eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an – jedoch nicht auf einen klassischen Kaufpreis, sondern auf den kapitalisierten Erbbauzins für die gesamte Vertragslaufzeit. In Hessen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6 Prozent. Da der kapitalisierte Erbbauzins in der Regel deutlich unter dem Grundstückswert liegt, fällt die Grunderwerbsteuerlast bei Erbbaurechten oft niedriger aus als beim Volleigentumserwerb. Beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts von einem Dritten (also einem Vorberechtigten) richtet sich die Grunderwerbsteuer dagegen nach dem vereinbarten Kaufpreis – analog zum Grundstückskauf.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 10. Juli 2024 (Aktenzeichen II R 3/22 und II R 36/23) klargestellt: Die Verlängerung eines Erbbaurechts ist ein eigenständiger, grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum – ohne Abzinsung. Das bedeutet in der Praxis: Wer in Frankfurt seinen Erbbaurechtsvertrag verlängert, zahlt erneut Grunderwerbsteuer auf Basis des neuen Erbbauzinses für die gesamte Verlängerungszeit. Diesen Kostenpunkt übersehen viele Eigentümer bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Verlängerung. Hinweis: Der Verband Wohneigentum bestätigt, dass für Frankfurter Siedlungsgebiete bei jedem neuen (verlängerten) Erbbaurechtsvertrag erneut Grunderwerbsteuer anfällt.
Steuerlicher Hinweis: Erbbauzins und Werbungskosten
Wird die Erbbaurechtsimmobilie vermietet, ist der Erbbauzins als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig und mindert die zu versteuernden Mieteinnahmen. Bei eigengenutzten Immobilien entfällt dieser Vorteil. Der Erbbauzins darf zudem nicht als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden. Bitte lassen Sie Ihre individuelle steuerliche Situation von einem Steuerberater prüfen – die hier dargestellten Informationen sind allgemeiner Natur und keine individuelle Steuerberatung.
Bei der Erbschaft oder Schenkung eines Erbbaurechts gilt für die steuerliche Bewertung ebenfalls der Korrekturfaktor des Gutachterausschusses Frankfurt: Der Vergleichswert für ein entsprechendes Volleigentum ist mit dem Faktor 0,65 zu multiplizieren (laut Vergleichsfaktoren BewG 2024 des Gutachterausschusses). Das reduziert die erbschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage gegenüber Volleigentum deutlich – was in der Nachlassplanung ein echter Vorteil sein kann. Wer eine Erbbaurechtsimmobilie im Erbfall erhält oder plant, sie zu verschenken, sollte diesen Bewertungsabschlag in die steuerliche Planung einbeziehen.
Läuft ein Erbbaurechtsvertrag aus, ohne dass eine Verlängerung vereinbart wurde, erlischt das Erbbaurecht automatisch – und das Gebäude geht in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Für den Erbbauberechtigten entsteht dadurch ein rechtlicher Anspruch auf Entschädigung, die sogenannte Entschädigungszahlung oder Heimfallentschädigung. Laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) darf diese Entschädigung nicht weniger als zwei Drittel des Verkehrswertes des Gebäudes zum Ablaufzeitpunkt betragen – sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht. Die konkreten Konditionen sind stets vertraglich festzulegen und können im Einzelfall erheblich vom gesetzlichen Mindestmaß abweichen.
Neben dem regulären Vertragsende kann ein Erbbaurecht auch vorzeitig enden – durch einen sogenannten Heimfall. Dieser tritt ein, wenn der Erbbauberechtigte in schwerwiegender Weise gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt, etwa durch dauerhaften Zahlungsausfall des Erbbauzinses oder durch Zerstörung des Gebäudes ohne Wiederaufbau. Auch beim Heimfall ist grundsätzlich eine Entschädigung an den Erbbauberechtigten zu zahlen. In der Praxis tritt der Heimfall selten auf – er ist aber ein relevantes Risiko, das im Erbbaurechtsvertrag genau gelesen werden sollte.
Erbbaurechtsausgeber bieten dem Erbbauberechtigten in der Regel eine Verlängerung an, bevor der Vertrag ausläuft. In Frankfurt erfolgt die Verlängerung über einen Nachtragsvertrag zu jeweils aktuellen Konditionen – was bedeutet, dass ein neuer Erbbauzins auf Basis des dann geltenden Bodenrichtwertes vereinbart wird. Wer die Verlängerung zu früh oder zu spät angeht, riskiert entweder, zu aktuellen (möglicherweise ungünstigeren) Marktkonditionen abzuschließen, oder die Verhandlungsphase so lange hinauszuzögern, dass Banken die Finanzierbarkeit in Frage stellen. Unsere Empfehlung: Starten Sie das Gespräch mit dem Erbbaurechtsausgeber spätestens 10 bis 15 Jahre vor Vertragsablauf – idealerweise in einer Marktphase mit stabilen Bodenrichtwerten.
Achtung: Grunderwerbsteuer bei Verlängerung
Mit dem Abschluss eines neuen oder verlängerten Erbbaurechtsvertrags in Frankfurt fällt erneut Grunderwerbsteuer an. Die Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum (ohne Abzinsung), wie der Bundesfinanzhof mit seinen Urteilen vom 10. Juli 2024 (II R 3/22, II R 36/23) verbindlich klargestellt hat. Kalkulieren Sie diese Steuerposition in die Gesamtkosten der Verlängerung ein.
Für Kapitalanleger bieten Erbbaurechtsimmobilien in Frankfurt einen klaren Einstiegsvorteil: Da der Grundstückswert nicht zu finanzieren ist, sind die Anschaffungskosten und damit der Kapitaleinsatz deutlich geringer als beim Volleigentum. Das verbessert auf den ersten Blick die Anfangsrendite. Der Erbbauzins reduziert jedoch den Cashflow und muss in jede Renditekalkulation einbezogen werden – er ist nicht auf Mieter umlegbar.
Die Renditekalkulation für ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt im Erbbaurecht unterscheidet sich vom Volleigentum in zwei wesentlichen Punkten: Erstens ist der Kaufpreis geringer (Faktor 0,65), was die Einstandsrendite optisch verbessert. Zweitens schmälert der Erbbauzins die Nettomieteinnahmen dauerhaft und steigt durch Indexierung über die Jahre. Aus diesem Grund beobachten wir in unserer Beratungspraxis, dass professionelle Investoren und institutionelle Käufer den Verkehrswert von Erbbaurechts-Mehrfamilienhäusern sorgfältiger kalkulieren als Privatanleger – und entsprechend stärkere Preisabschläge fordern, wenn die Restlaufzeit unter 60 Jahre fällt.
Auch die Ausgabeseite des Erbbaurechts ist eine Anlageform: Wer ein Grundstück besitzt und es im Erbbaurecht vergibt, bleibt Eigentümer, erhält regelmäßige Zahlungen und hat – wenn vertraglich vereinbart – bei jedem Verkauf des Gebäudes ein Vorkaufsrecht. Der Erbbauzins als jährliche Rendite auf den Grundstückswert ist vergleichsweise planbar und indexgesichert. In Frankfurt nutzen dies neben der Stadt auch Privatpersonen, die ihr Grundstücksvermögen generationenübergreifend absichern wollen – etwa als Alternative zur direkten Schenkung oder zum Verkauf.
Die Stadt Frankfurt am Main hält laut dem Amt für Bau und Immobilien derzeit rund 4.500 Erbbaurechte im Stadtgebiet. Hinzu kommen weitere rund 600 Verträge, die im Auftrag des Allgemeinen Almosenkastens verwaltet werden. Da neue städtische Grundstücke in der Regel ausschließlich im Erbbaurecht vergeben werden, wächst die Zahl kontinuierlich weiter.
Der stadtübliche Erbbauzins der Stadt Frankfurt beträgt für Wohnungsbauzwecke ab fünf Wohneinheiten 2,5 Prozent des Bodenrichtwerts. Für gewerblich oder gemischt genutzte Erbbaurechte werden bis zu 6 Prozent angesetzt. Für gemeinwohlorientierte Träger (Genossenschaften etc.) wurde der Satz durch Beschluss M 213/2025 auf 1,5 Prozent (ggf. bis 1 Prozent) abgesenkt. Der Erbbauzins wird alle fünf Jahre gemäß Verbraucherpreisindex angepasst.
Laut den Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses Frankfurt (Stand 2024) ist der Verkehrswert einer Erbbaurechtsimmobilie grundsätzlich mit dem Korrekturfaktor 0,65 gegenüber einem vergleichbaren Volleigentum anzusetzen. Das entspricht einem rechnerischen Abschlag von rund 35 Prozent. Der tatsächliche Marktabschlag variiert je nach Restlaufzeit, Erbbauzinshöhe und spezifischen Vertragskonditionen – und kann bei kurzen Restlaufzeiten deutlich höher liegen.
Ja, Erbbaurechtsimmobilien sind grundsätzlich finanzierbar. Die meisten Banken verlangen jedoch, dass die Restlaufzeit des Erbbaurechts nach vollständiger Kreditrückzahlung noch mindestens 40 bis 60 Jahre beträgt. Konkret bedeutet das: Bei einem 25-jährigen Kredit muss das Erbbaurecht in der Regel noch rund 65 bis 85 Jahre laufen. Bei sehr kurzen Restlaufzeiten wird die Finanzierung von vielen Instituten abgelehnt. Außerdem sind für Erbbaurechtsimmobilien häufig höhere Eigenkapitalanforderungen zu erwarten.
Ja. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 10. Juli 2024 (Aktenzeichen II R 3/22 und II R 36/23) verbindlich klargestellt, dass die Verlängerung eines Erbbaurechts ein eigenständiger grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang ist. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum – ohne Abzinsung. Diese Steuerposition muss bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Verlängerung zwingend berücksichtigt werden.
Läuft das Erbbaurecht aus, erlischt es automatisch und das Gebäude geht in das Eigentum des Grundstückseigentümers über (Heimfall). Der bisherige Erbbauberechtigte hat Anspruch auf eine Entschädigung, die laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes des Gebäudes betragen muss. In Frankfurt bieten die Vertragsausgeber in der Regel eine Verlängerung an. Bestehende Verträge können seit 2012 auf eine einheitliche Laufzeit bis 2111 verlängert werden.
Grundsätzlich ja: Das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt, verschenkt und beliehen werden. Die Erbbauberechtigten sind auch zur Vermietung berechtigt und erhalten alle Mieteinnahmen. Beim Verkauf kann im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgesehen sein. Diese Zustimmung darf nach dem Erbbaurechtsgesetz nicht willkürlich verweigert werden. In der Praxis kann dies den Verkaufsprozess um mehrere Wochen verlängern. Wichtig: Die Stadt Frankfurt erlaubt in der Regel keine Aufteilung von Wohnerbbaurechten in Wohneigentum.
Über den Autor
Marc Härter
Immobilienmakler & Inhaber · Frankfurt am Main
Marc Härter ist seit über 15 Jahren im Frankfurter Immobilienmarkt tätig und spezialisiert auf den Verkauf von Wohn- und Anlageimmobilien in Frankfurt und dem gesamten Rhein-Main Gebiet. Als Inhaber von Marc Härter Immobilien mit Sitz im Westend, begleitet er Eigentümer und Investoren mit fundierter Marktkennntnis, diskreter Abwicklung bei Off-Market Immobilien (Secret Sale) und einem breiten Netzwerk an vorgemerkten Käufern.
Als Immobilienmakler in Frankfurt stehen wir Ihnen bei diesem wichtigen Schritt mit Engagement und Expertise zur Seite.