Der Albtraum eines jeden Immobilieneigentümers: Die Zwangsversteigerung des eigenen Zuhauses. Nicht immer muss eine Immobilie „unter den Hammer“ kommen. Wer die Zeichen frühzeitig erkennt und schnell handelt, kann Schlimmeres abwenden und den Schaden begrenzen.
Eine Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel eines Kreditgebers, seine offenen Forderungen zu begleichen. Durch den Tod eines Eigentümers, Trennung, Jobverlust oder einen Lebenswandel können die Zahlungen der Darlehensraten gefährdet werden. Ist absehbar, dass die Rückzahlung langfristig nicht geleistet werden kann, beantragt der Darlehensgeber – in vielen Fällen die Bank – beim zuständigen Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren.
Zu Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens wird ein Gutachter bestellt, der ein umfangreiches Gutachten über die Immobilie erstellt. Aus diesem geht der Wert hervor, der für einen Versteigerungstermin die Grundlage bildet.
Ein Zuschlag über die Zwangsversteigerung erfolgt i. d. R. unter dem eigentlichen Verkehrswert einer Immobilie. Im ersten Versteigerungstermin gelten die 5/10 sowie 7/10 Ersteigerungsgrenzen. Das letzte Gebot erhält keinen Zuschlag, sofern dieses nicht über 50% des geschätzten Verkehrswertes liegt. Eine Versteigerung bis 70% des Verkehrswertes kann durch den Verkäufer abgelehnt werden.
Bedeutet: Im ersten Termin kann die Immobilie über 70% des Verkehrswerts definitiv versteigert werden.
Verkehrswert der Immobilie lt. Gutachten: 365.000 €
7/10 Ersteigerungsgrenze: 255.500 €
5/10 Ersteigerungsgrenze: 182.500 €
Liegen im ersten Termin die Gebote unter der 5/10 Grenze, wird ein zweiter Termin veranschlagt. Bei diesem neuen Termin muss die 50% Grenze nicht mehr eingehalten werden. Erst bei diesem Termin sind „Schnäppchen“ möglich – in der Praxis bei gefragten Immobilien in guter Lage bildet dies jedoch eher die Ausnahme.
Fakt ist, dass der veranschlagte Verkehrswert über eine Zwangsversteigerung fast nie erreicht wird, sofern sich die Immobilie in einer strukturschwächeren Gegend befindet. Die Immobilie wechselt somit unter ihrem Wert den Eigentümer, was weder für den Schuldner noch den Gläubiger ein gutes Geschäft ist.
Durch den freien Verkauf auf dem Markt kann der tatsächliche Verkehrswert erzielt werden, der in Idealfall die offenen Forderungen deckt und somit keine Restschuld offen bleibt. Sowohl Darlehensgeber wie auch Eigentümer sind meist durch einen freihändigen Verkauf finanziell im Vorteil – Ein frühzeitiges Gespräch zwischen den Parteien hilft, diesen Schritt in die Wege zu leiten.
Nicht immer muss eine Immobilie in finanzieller Notlage verkauft werden, wenn dem Kreditgeber glaubhaft und nachvollziehbar aufgezeigt werden kann, dass die offenen Verbindlichkeiten kurz- oder mittelfristig zurückgezahlt werden können.
Ist der finanzielle Engpass nur vorübergehend, kann eine Senkung der monatlich zu zahlenden Rate vereinbart werden. Diese Senkung beinhaltet die Verringerung oder Aussetzung der Tilgung – Die fälligen Zinsen müssen in dieser Zeit jedoch weiter gezahlt werden!
Wie bei der Aussetzung der Tilgung ist es ebenso zeitlich begrenzt möglich, die Raten zu stunden (aufzuschieben). Kurzfristig sorgt diese Vereinbarung ebenfalls für finanzielle Entlastung – Langfristig steigt die Schuldenlast.
Wurde das Darlehen vor einiger Zeit aufgenommen, galten noch andere Zinssätze als bei einem Neuabschluss zur heutigen Zeit. Eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung kann sinnvoll sein, um die monatliche Belastung dauerhaft zu senken. Die Bonität des Schuldners sollte jedoch ausreichend vorhanden sein. Ist dies nicht der Fall, gibt es Möglichkeiten, diese wieder ausreichend herzustellen.
Befindet man sich in einer finanziellen Notsituation, ist man nicht immer in der besten Verhandlungsposition. Nicht nur ist die Situation ungewohnt und unangenehm, auch der mentale Druck kann sehr belasten. Es ist keine Schande, sich in einer derartigen Situation professionelle Unterstützung von Dritten einzuholen, um die unangenehmen Gespräche mit einem guten, lösungsorientierten Plan zu meistern.
Ist seitens Gläubiger geplant, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten oder hat dieses bereits begonnen, können Immobilienmakler dieses oft noch abwenden – vorbehaltlich der Zustimmung des Gläubigers. Auch Kreditgebern ist bewusst, dass eine Zwangsversteigerung nicht die beste Variante ist, um an ihr Geld zu gelangen. Ein freihändiger Verkauf sollte daher immer bevorzugt werden.
Wir von Marc Härter Immobilien kooperieren mit der HF Finanzconsulting GmbH, die sich unter anderem auf die Kreditsanierung spezialisiert hat. Durch die enge Zusammenarbeit können Wege für Schuldner aufgezeigt werden, um eine Immobilie vor der drohenden Zwangsversteigerung zu schützen und für den Kunden das (finanziell) beste Ergebnis zu erzielen.
