Wenn eine Versteigerung die Immobilie bedroht

Der Albtraum eines jeden Immobilieneigentümers: Die Zwangsversteigerung des eigenen Zuhauses. Nicht immer muss eine Immobilie „unter den Hammer“ kommen. Wer die Zeichen frühzeitig erkennt und schnell handelt, kann Schlimmeres abwenden und den Schaden begrenzen.

Wieso kommt es zur Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel eines Kreditgebers, seine offenen Forderungen zu begleichen. Durch den Tod eines Eigentümers, Trennung, Jobverlust oder einen Lebenswandel können die Zahlungen der Darlehensraten gefährdet werden. Ist absehbar, dass die Rückzahlung langfristig nicht geleistet werden kann, beantragt der Darlehensgeber – in vielen Fällen die Bank – beim zuständigen Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren.

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Zwangsversteigerung: Der Ablauf

Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert regelmäßig auf Grundlage eines Gutachtens fest. Im ersten maßgeblichen Versteigerungstermin sind zwei Grenzen zu unterscheiden: Bleibt das Meistgebot unter 50 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts, muss der Zuschlag nach § 85a ZVG von Amts wegen versagt werden. Liegt es unter 70 Prozent, kann ein dazu berechtigter Gläubiger oder sonstiger Berechtigter die Versagung nach § 74a ZVG beantragen. Der Eigentümer entscheidet darüber nicht frei.

Auch ein Gebot oberhalb von 70 Prozent führt nicht automatisch zum Zuschlag; weitere Versagungs-, Einstellungs- oder Verfahrensgründe können entgegenstehen.

Verkehrswert der Immobilie laut Gutachten: 365.000 €

7/10-Grenze: 255.500 €
5/10-Grenze: 182.500 €

Wird der Zuschlag wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, gelten diese Grenzen in dem darauf folgenden Versteigerungstermin grundsätzlich nicht mehr. Das gilt jedoch nicht pauschal bei jedem neuen Termin, sondern knüpft an die vorherige Zuschlagsversagung an. Das tatsächliche Ergebnis hängt weiterhin von Nachfrage, Rechten im Grundbuch und den Versteigerungsbedingungen ab.

Der finanziell bessere Weg: Freihändiger Verkauf

Ein Versteigerungserlös kann unter, am oder über dem festgesetzten Verkehrswert liegen. Eine pauschale Aussage, der Verkehrswert werde fast nie erreicht, ist nicht belastbar. Risiken ergeben sich insbesondere aus Zeitdruck, eingeschränkter Objektprüfung, dinglichen Rechten und der konkreten Bieternachfrage.

Ein freihändiger Verkauf kann mehr Zeit für Unterlagen, Besichtigungen und Preisverhandlungen bieten. Ob er einen höheren Erlös erzielt und die offenen Forderungen vollständig deckt, hängt vom Markt, den Belastungen und der Zustimmung der Gläubiger ab. Deshalb sollten Eigentümer frühzeitig mit Kreditgebern, Rechtsberatung und gegebenenfalls Schuldnerberatung sprechen.

Kurzfristige Entlastung verhandeln

Nicht immer muss eine Immobilie in finanzieller Notlage verkauft werden, wenn dem Kreditgeber glaubhaft und nachvollziehbar aufgezeigt werden kann, dass die offenen Verbindlichkeiten kurz- oder mittelfristig zurückgezahlt werden können.

Tilgung verringern oder aussetzen

Ist der finanzielle Engpass nur vorübergehend, kann eine Senkung der monatlich zu zahlenden Rate vereinbart werden. Diese Senkung beinhaltet die Verringerung oder Aussetzung der Tilgung – Die fälligen Zinsen müssen in dieser Zeit jedoch weiter gezahlt werden!

Raten stunden

Wie bei der Aussetzung der Tilgung ist es ebenso zeitlich begrenzt möglich, die Raten zu stunden (aufzuschieben). Kurzfristig sorgt diese Vereinbarung ebenfalls für finanzielle Entlastung – Langfristig steigt die Schuldenlast.

Umschuldung

Wurde das Darlehen vor einiger Zeit aufgenommen, galten noch andere Zinssätze als bei einem Neuabschluss zur heutigen Zeit. Eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung kann sinnvoll sein, um die monatliche Belastung dauerhaft zu senken. Die Bonität des Schuldners sollte jedoch ausreichend vorhanden sein. Ist dies nicht der Fall, gibt es Möglichkeiten, diese wieder ausreichend herzustellen.

Schwierige Gespräche stehen bevor

Befindet man sich in einer finanziellen Notsituation, ist man nicht immer in der besten Verhandlungsposition. Nicht nur ist die Situation ungewohnt und unangenehm, auch der mentale Druck kann sehr belasten. Es ist keine Schande, sich in einer derartigen Situation professionelle Unterstützung von Dritten einzuholen, um die unangenehmen Gespräche mit einem guten, lösungsorientierten Plan zu meistern.

Wir können helfen

Ist seitens Gläubiger geplant, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten oder hat dieses bereits begonnen, können Immobilienmakler dieses oft noch abwenden – vorbehaltlich der Zustimmung des Gläubigers. Auch Kreditgebern ist bewusst, dass eine Zwangsversteigerung nicht die beste Variante ist, um an ihr Geld zu gelangen. Ein freihändiger Verkauf sollte daher immer bevorzugt werden.

Wir von Marc Härter Immobilien kooperieren mit der HF Finanzconsulting GmbH, die sich unter anderem auf die Kreditsanierung spezialisiert hat. Durch die enge Zusammenarbeit können Wege für Schuldner aufgezeigt werden, um eine Immobilie vor der drohenden Zwangsversteigerung zu schützen und für den Kunden das (finanziell) beste Ergebnis zu erzielen.