Schätzung Ortsgericht Hessen
Haus oder Wohnung schätzen lassen. Erfahrungen, Kosten, Alternativen
Die Welt der Immobilienbewertung ist eine komplexe und mitunter rätselhafte Sphäre. Jeder der überlegt, eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen, überlegt zunächst natürlich, was die eigene Immobilie wert sein könnte. Oftmals stößt man dabei bei seinen Recherechen auf Schätzungen von Ortsgerichten. Aber was genau sind Ortsgerichtsschätzungen und warum sind sie so wichtig?
Als professioneller Immobilienmakler in Frankfurt und Mittelhessen erklärt Ihnen Marc Härter Immobilien die Schätzung durch das Ortsgericht, die Besonderheiten, Erfahrungen und Kosten.
Zusammenfassung
- Ortsgerichte sind eine offiziell anerkannte und kostengünstige Möglichkeit, eine Immobilienschätzung vorzunehmen.
- Die Kosten belaufen sich meist auf wenige hundert Euro.
- Vom Antrag bis zur Schätzungsurkunde kann die Dauer wenige Wochen bis hin zu drei Monaten betragen.
- Im Hinblick auf Immobilien ist das Ortsgericht berechtigt, Schätzungen für unbebaute und bebaute Grundstücke, Rechte und Nutzung an einem Grundstück, Eigentumswohnungen, sowie Schäden an einem Grundstück, vorzunehmen.
- Die Schätzung Ortsgericht ist eine gute, erste Anlaufstelle zur Immobilienbewertung. Jedoch gibt es auch hier Vor- und Nachteile, welche nachfolgend näher erläutert werden.
Inhaltsverzeichnis
Ortsgerichte und ihre Rollen bei der Schätzung
Um wirklich zu verstehen, was Ortsgerichtsschätzungen sind, müssen wir zuerst definieren, was Ortsgerichte sind und welche Rollen sie spielen.
Ortsgerichte existieren ausschließlich in Hessen und sind durch Landesgesetz errichtete Hilfsbehörden der Justiz. Sie bestehen in allen hessischen Gemeinden und ihre Funktion ist vielseitig. Aber der wichtigste Aspekt ihrer Arbeit, und derjenige, der in diesem Artikel am relevantesten ist, ist die Bewertung von Grundeigentum. Laut dem Hessischen Ortsgerichtsgesetz, dem Ortsgerichtsgesetz (OGerG), sind die Ortsgerichte befugt, die Schätzung von Grundstücken oder Rechten an Grundstücken und sogar von Schäden an Grundstücken oder Erträgen, die noch nicht geerntet wurden, vorzunehmen. Dafür müssen mindestens drei Ortsgerichtsmitglieder tätig werden. Es kann auch der Wert von Eigentumswohnungen geschätzt werden.
Die Mitglieder des Ortsgerichts sind vereidigte Ehrenbeamte. Für jedes Ortsgericht wird ein Ortsgerichtsvorsteher und vier Ortsgerichtsschöffen bestellt.
Prozess der Immobilienschätzung durch Ortsgerichte
Ein wesentlicher Aspekt der Arbeit eines Ortsgerichts ist die Durchführung von Immobilienschätzungen. Aber was genau passiert während dieses Prozesses? Hier ist eine detaillierte Schritt-für-Schritt Erklärung.
Zuallererst muss eine Schätzung beantragt werden. Jeder Eigentümer oder Miteigentümer einer Immobilie hat das Recht, eine Schätzung zu beantragen. Wenn ein Dritter, wie z.B. ein potenzieller Käufer, eine Schätzung beantragen möchte, muss ein schriftliches Einverständnis des Eigentümers vorliegen. Die Beantragung einer Schätzung erfolgt durch ein einfaches formloses Schreiben, in dem der Begutachtungswunsch klar und deutlich formuliert wird. Der Antrag sollte auch den vollen Namen und die Kontaktdaten des Antragstellers enthalten, damit das Ortsgericht ihn bei Bedarf kontaktieren kann.
Darauf folgt die Datensammlung und -überprüfung. Dem Antrag müssen bestimmte Anlagen beigefügt werden, wie z.B. ein aktueller Grundbuchauszug, der die genauen Details der betreffenden Immobilie enthält. Weitere erforderliche Dokumente umfassen die Angaben zu dem zu schätzenden Objekt, das heißt, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück, ein Nutzungsrecht, eine Eigentumswohnung oder einen anderen aufgeführten Aspekt handelt. Das Ortsgericht kann auch weitere Informationen anfordern, z.B. Fotos der Immobilie oder Belege für kürzlich durchgeführte Renovierungen oder Verbesserungen.
Sobald alle notwendigen Informationen gesammelt sind, führt das Ortsgericht die eigentliche Schätzung durch. Mindestens drei Mitglieder des Ortsgerichts nehmen daran teil, wie es das Gesetz erfordert. Die Mitglieder des Ortsgerichts bringen ihre eigene lokale Sachkenntnis und Erfahrung in die Schätzung ein und stellen sicher, dass der geschätzte Wert genau und fair ist.
Schließlich erstellt das Ortsgericht einen offiziellen Schätzungsbericht, der alle gesammelten Daten sowie den geschätzten Wert der Immobilie enthält. Dieser Bericht ist offiziell und wird sowohl dem Antragsteller als auch den relevanten Behörden zur Verfügung gestellt.
Vor- und Nachteile der Schätzung Ortsgericht
Kosten einer Schätzung vom Ortsgericht
Ein erheblicher Vorteil der Nutzung von Ortsgerichtsschätzungen ist der deutlich niedrigere Kostenfaktor im Vergleich zu kommerziellen Verkehrswertgutachten. Die Gebühren für eine Ortsgerichtsschätzung sind relativ niedrig und steigen nur geringfügig mit dem geschätzten Wert der Immobilie. Dies macht sie zu einer kosteneffizienten Option für Immobilienbesitzer, die den Wert ihrer Immobilie ermitteln möchten, ohne eine erhebliche Investition tätigen zu müssen.
Ortsgericht berechnen die Kosten für die Schätzung nach der „Gebührenordnung für die Ortsgerichte im Lande Hessen Vom 17. Oktober 1980„. Das Gebührenverzeichnis sieht folgendes vor:
Die möglichen Kosten der Ortsgerichte in Hessen finden Sie unter Gebührenordnung für Ortsgerichte
Abhängig vom gesamten Schätzwert der Immobilie betragen die Kosten bei einer Immobilie mit einem Wert von 250.000€ rund 200 EUR. Bei einem Gesamtwert von 500.000€ liegen die Kosten bei ca. 450 EUR.
Im Vergleich fangen Kurzgutachten bei ca. 500 EUR an. Ein umfangreiches Vollgutachten liegt meist bei ca. 0,5% – 1,0% des Werts.
Offizielle Anerkennung gegenüber Finanzamt
Ein weiterer Vorteil ist die Nähe und lokale Kenntnis der Ortsgerichtsmitglieder. Da sie unmittelbar in der Gemeinde ansässig sind und allgemein gute Kenntnisse über die lokalen Immobilienverhältnisse und Marktfaktoren haben, sind ihre Schätzungen oft gut informiert und in Einklang mit den tatsächlichen lokalen Bedingungen.
Zudem sind Ortsgerichtsschätzungen offiziell und werden von den lokalen Finanzbehörden anerkannt, was sie zu einer verlässlichen Methode zur Wertbestimmung von Immobilien für juristische oder finanzielle Zwecke macht.
Hohe Abweichungen im Bewertungsergebnis möglich
Aber es gibt auch einige Nachteile bei der Nutzung von Ortsgerichtsschätzungen. Einer der größten Nachteile ist, dass die Schätzwerte der Ortsgerichte oft erheblich von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen abweichen können. Untersuchungen haben gezeigt, dass diese Abweichungen nicht selten bis zu 30-50% betragen können. Dies kann natürlich zu erheblichen finanziellen Verlusten für den Immobilienbesitzer führen, insbesondere, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft wird.
Fehlende Datengrundlage
Oft handelt es bei den Mitgliedern des Ortsgerichts um Architekten und Ingenieure, die sich im Ruhestand befinden. Eine entsprechende Sachkunde für die Bewertung einer Immobilie kann daher unterstellt werden. Dies ist jedoch keine Voraussetzung, um Mitglied des Ortsgerichts zu werden.
Obwohl die Ortsgerichtsmitglieder in der Regel über lokale Kenntnisse und Erfahrung verfügen, kann ihre technische Kompetenz in der Immobilienbewertung und ihr Zugang zu Marktdaten und -informationen im Vergleich zu professionellen Immobilienbewertern oder Gutachtern eingeschränkt sein.
Dies kann dazu führen, dass die Schätzung Ortsgericht in einigen Fällen weniger genau oder gründlich sind. Eine transparente Aufschlüsselung einzelner Kostenkennwerte und eine Nachvollziehbarkeit der Bewertung sucht man oft vergeblich. In den meisten Schätzungsurkunden werden nur der Grundstückswert und der Gebäudewert aufgeführt. In der Bewertung von Immobilien besitzen Bewerter Ermessensspielraum, welcher nicht selten auch durch eine subjektive Einschätzung den ermittelten Wert verfälschen kann.
Das führt zu dem Risiko, dass die Auftraggeber durch die Nutzung von Ortsgerichtsschätzungen unnötige Rechtsunsicherheit und wirtschaftlichen Schaden erleiden können, insbesondere wenn die Schätzung fachlich mangelhaft ist oder die Schätzungsergebnisse signifikant von den tatsächlichen Marktwerten abweichen.
Ortsgericht - Kostengünstige Ersteinschätzung
Ortsgerichtsschätzungen bieten eine einzigartige und kosteneffektive Methode zur Bewertung von Immobilien in Hessen. Durch ihre lokale Expertise und behördliche Anerkennung können sie in vielen Fällen eine wertvolle Ressource für Immobilienbesitzer und -interessenten sein. Sie sind insbesondere dann nützlich, wenn eine offizielle Bewertung für rechtliche oder finanzielle Zwecke erforderlich ist.
Dennoch sind Ortsgerichtsschätzungen nicht ohne Nachteile und potenzielle Risiken. Insbesondere die Möglichkeit erheblicher Abweichungen von den tatsächlichen Marktwerten kann zu finanziellen Verlusten für Immobilienbesitzer führen. Daher ist es wichtig, sich sowohl der Vor- als auch der Nachteile dieser Schätzungen bewusst zu sein und bei der Entscheidung, ob eine Ortsgerichtsschätzung die richtige Wahl ist, sorgfältig abzuwägen.
Wie bei allen Entscheidungen rund um Immobilien ist es wichtig, gut informiert zu sein und sich bewusst zu sein, dass jede Methode der Immobilienbewertung ihre eigene Reihe von Vor- und Nachteilen hat. Obwohl Ortsgerichtsschätzungen in manchen Situationen die ideale Lösung sein können, sind sie nicht immer die beste oder einzige Option. Deshalb ist es wichtig, jedes Mal, wenn Sie mit der Bewertung einer Immobilie konfrontiert werden, Ihre Optionen sorgfältig zu prüfen.
Immobilienmakler für die Bewertung
Es gibt mehrere Gründe, warum es vorteilhaft sein kann, einen Immobilienmakler mit der Bewertung einer Immobilie zu beauftragen, anstatt das Ortsgericht einzuschalten.
Ein guter Immobilienmakler mit entsprechenden Qualifikationen und Erfahrungen ist Experte auf dem Gebiet der Immobilienbewertung. Makler verfügen über umfangreiches Wissen über den lokalen Immobilienmarkt und können eine genaue Bewertung einer Immobilie vornehmen.
Hinzu kommen langjährige Erfahrung in der Bewertung von Immobilien. Sie kennen die verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, und können diese bei der Bewertung berücksichtigen. Immobilienmakler sind mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut und haben Zugang zu aktuellen Informationen über vergleichbare Verkäufe und Markttrends. Dies ermöglicht ihnen eine fundierte Bewertung der Immobilie.
Wenn Sie beabsichtigen, die bewertete Immobilie zu verkaufen, kann ein Immobilienmakler Ihnen auch bei anderen Aspekten des Verkaufsprozesses helfen. Sie können Ihnen bei der Vermarktung der Immobilie, der Preisverhandlung und der Abwicklung rechtlicher Angelegenheiten unterstützen.
Häufige Fragen & Antworten (FAQ)
Sie haben Fragen, welche hier nicht beantwortet werden? Schreiben Sie uns gerne unverbindlich.
Das Ortsgericht ist berechtigt, die unabhängige amtliche Wertschätzung von Immobilien durchzuführen. Hierzu zählen unbebaute und bebaute Grundstücke, Rechte und Nutzungen an einem Grundstück, Eigentumswohnungen, Früchte, die von dem Boden noch nicht getrennt sind, sowie Schäden an einem Grundstück und an den Früchten, die von dem Boden noch nicht getrennt sind.
Die Schätzung darf jeder Eigentümer/Miteigentümer der Immobilie beantragen. Wenn ein Dritter (z.B. ein Kaufinteressent) einen Antrag stellt, muss eine Einverständniserklärung des Eigentümers beigefügt werden. Auch werdende Erben dürfen keine Schätzung beantragen.
Zunächst muss ein schriftlicher formloser Antrag (im DIN A4-Format) an das jeweilig zuständige Ortsgericht gestellt werden. Der Antrag sollte klar und deutlich geschrieben sein und den genauen Absender sowie Telefonnummer/n des Antragstellers enthalten. Ein Musterantrag findet man oft auf der Webseite der Ortsgerichte. Teilweise werden auch Sprechstunden angeboten, bei welchen alle Fragen beantwortet werden können.
Für eine vollständige und aussagekräftigere Schätzung sind folgende Unterlagen erforderlich:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte, Maßstab 1:500 (nicht älter als 3 Monate)
Baugenehmigungen und Bauzeichnungen der Immobilie
- Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Eine Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Modernisierungen wie Fenster, Heizanlage, Dach oder Wärmedämmung in einer nach Jahren sortierten Auflistung
- Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 15 Jahre in einer nach Jahren sortierten Auflistung.
- Eine Auflistung wesentlicher Schäden, Mängel (einschließlich nachzuholender Instandhaltung) und möglicher Altlasten.
Zusätzlich sind Dokumente erforderlich:
- Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan, die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
- Bei Erbbaurecht: den Erbbaurechtsvertrag und einen Nachweis des aktuellen Erbbauzinses.
- Bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids. Falls dieser nicht vorliegt, muss er beim Denkmalamt angefragt werden.
- Bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten sowie ergänzend ein Abruf der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem aktuellen Mietspiegel.
Nachdem alle Unterlagen vollständig beim Ortsgericht vorliegen, wird ein gemeinsamer Termin mit dem Antragsteller vereinbart. Die Schätzung wird von drei Personen des Ortsgerichts vorgenommen.
Die Ortsgerichtsmitglieder besichtigen das zu schätzende Objekt, vermessen es gegebenenfalls und führen eine kurze Besichtigung durch. Der Termin dauert insgesamt etwa eine Stunde (je nach Größe des Objekts). Wenn Wohnungen vermietet sind, sollten die Mieter über den Ortstermin informiert werden. Bei diesem Termin wird sich ein Eindruck über die Immobilie verschafft und Fragen beantwortet, die für die Schätzung von Bedeutung sein können.
Nach dem Schätzungstermin erhalten Sie eine amtliche Schätzungsurkunde des Ortsgerichts.
Es wird eine moderate Gebühr erhoben, die in der Gebührenordnung für Ortsgerichte festgelegt ist und vom gesamten Wert der Schätzung abhängt.
Die Gebührenordnung finden Sie unter dem folgenden LINK.
Je nachdem, wie viele weitere Anträge vorliegen, dauert es ca. zwei bis vier Wochen bis ein Ortstermin stattfindet.
Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Antragsteller persönlich beim Ortstermin anwesend ist. Es reicht aus, wenn eine Person vor Ort ist, die Zugang zum Objekt gewähren kann oder Mieter der Besichtigung durch das Ortsgericht zustimmen.
Die Dauer hängt von verschiedenen Faktoren ab (z.B. Anzahl der Anträge), beträgt aber in der Regel zwischen vier und sechs Wochen.
Ja, gegen die Schätzung kann innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch eingelegt werden.
Ja, das Ortsgericht ist auch für die Schätzung unbebauter Grundstücke zuständig.
Nein, ein aktueller Grundbuchauszug ist zwingend erforderlich. Sollten Sie keinen aktuellen Grundbuchauszug mehr haben, können Sie diesen beim zuständigen Amtsgericht beantragen.
Quellenverzeichnis:
https://ortsgerichtvia.de/immobilienschaetzungen
https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/jlr-OGerGebOHE1980V4Anlage/part/X
https://www.fr.de/frankfurt/seckbach-ort904344/wenn-der-ortsgerichtsvorsteher-kommt-91732306.html
https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wirtschaft/sachverstaendige-gegen-ortsgerichte-19245351.html
https://ortsgericht.de/langenselbold/plaintext/informationen/schaetzungen/index.html
https://justizministerium.hessen.de/sites/justizministerium.hessen.de/files/2021-08/ortsgericht_flyer_internet_barrierefrei.pdf
https://ortsgerichtvia.de/ortsgerichte-duerfen-seit-dem-02-12-2020-keine-schaetzungen-zur-einreichung-bei-finanzaemtern-mehr-vornehmen
https://www.erbrechtexperte.de/newsIntern/1655284614.html
https://www.bvs-ev.de/pressemitteilungen/gesetzesanderung-in-hessen-konnte-immobilienbesitzer-teuer-zu-stehen-kommen-sachverstandigenverband-bvs-fordert-neubetrachtung
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