Schätzung Ortsgericht: Erfahrungen, Kosten, Vor- und Nachteile

Wer in Hessen den Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung klären möchte, stößt häufig auf die Schätzung durch das Ortsgericht. Sie ist eine amtliche und vergleichsweise kostengünstige Möglichkeit, ersetzt aber nicht für jeden Zweck dieselbe Art von Wertermittlung.

Entscheidend ist deshalb die Ausgangsfrage: Soll ein Wert innerhalb einer Erbengemeinschaft eingeordnet, ein geplanter Verkauf vorbereitet oder gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden? Für diese Zwecke gelten unterschiedliche Anforderungen.

Zusammenfassung

• Ortsgerichte gibt es in jeder hessischen Gemeinde; sie sind Hilfsbehörden der Justiz.
• Nach § 18 OGerG können sie unter anderem Grundstücke, Rechte und Nutzungen an Grundstücken sowie bestimmte Schäden schätzen.
• In Schätzungssachen werden drei Ortsgerichtsmitglieder tätig.
• Die Gebühr wird nach dem Schätzwert berechnet. Bearbeitungszeiten sind örtlich unterschiedlich und gesetzlich nicht pauschal festgelegt.
• Für einen steuerlichen Nachweis nach § 198 BewG müssen die besonderen Vorgaben der hessischen Dienstanweisung erfüllt sein.

Ortsgerichte und ihre Rollen bei der Schätzung

Ortsgerichte sind eine hessische Besonderheit. Sie sind durch Landesgesetz eingerichtete Hilfsbehörden der Justiz und bestehen in allen Gemeinden. Zu ihren Aufgaben gehören neben Beglaubigungen und Nachlasssicherungen auch Schätzungen.

Nach § 18 des Hessischen Ortsgerichtsgesetzes kann das Ortsgericht auf Antrag eines Beteiligten oder auf Ersuchen einer Behörde unter anderem Grundstücke, bewegliche Sachen, Nutzungen und Rechte an Grundstücken sowie bestimmte Schäden schätzen. Wohnungseigentum kann als Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum Gegenstand der Grundstücksschätzung sein.

Die Ortsgerichtsmitglieder sind Ehrenbeamtinnen und Ehrenbeamte des Landes Hessen. In Schätzungssachen werden drei Mitglieder tätig; sie unterzeichnen auch die Schätzungsurkunde.

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Prozess der Immobilienschätzung durch Ortsgerichte

Der Antrag wird beim Ortsgericht gestellt, in dessen Bezirk sich das Objekt befindet. Viele Gemeinden bieten dafür ein Formular an. Sinnvoll ist, vorab den Bewertungszweck, den maßgeblichen Stichtag und die benötigten Unterlagen abzustimmen.

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt vom Objekt und vom Zweck der Schätzung ab. Typischerweise relevant sind:

• aktuelle Grundbuch- und Grundstücksangaben,
• Lageplan, Bauunterlagen sowie Wohn- und Nutzflächen,
• Informationen zu Modernisierungen, Mängeln und Schäden,
• Rechte, Baulasten und bekannte Altlasten,
• Miet- oder Pachtverträge und die tatsächlich vereinbarten Entgelte,
• bei Wohnungseigentum insbesondere Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Eine allgemeine gesetzliche Vorgabe, nach der ein Grundbuchauszug oder eine Flurkarte höchstens drei Monate alt sein darf, besteht nicht. Das Ortsgericht kann aktuelle Nachweise verlangen und bei Bedarf selbst weitere Informationen anfordern.

Grundsätzlich wird der Gegenstand besichtigt und der Termin den Beteiligten rechtzeitig bekannt gegeben. Anschließend erstellt das Ortsgericht eine Schätzungsurkunde. Bei Grundstücken soll sie insbesondere Grundstücksgröße und Bodenwert, Bauart und Gebäudewert, den Wert besonderer Einrichtungen sowie den Gesamtwert ausweisen.

Vor- und Nachteile der Schätzung Ortsgericht

Kosten einer Schätzung vom Ortsgericht

Die Gebühren richten sich nach der Gebührenordnung für die Ortsgerichte im Lande Hessen. Nach dem seit 1. Januar 2023 geltenden Gebührenverzeichnis beträgt die Gebühr:

• bis 10.000 Euro Schätzwert: 43,50 Euro,
• bis 25.000 Euro: 58 Euro,
• bis 50.000 Euro: 86,50 Euro,
• über 50.000 Euro: zusätzlich 7,50 Euro je angefangene weitere 10.000 Euro.

Damit ergibt sich bei 250.000 Euro Schätzwert rechnerisch eine Gebühr von 236,50 Euro, bei 500.000 Euro von 424 Euro. Hinzukommen können Auslagen und gegebenenfalls weitere Abrechnungspositionen. Maßgeblich ist die konkrete Kostenberechnung des Ortsgerichts.

Offizielle Anerkennung gegenüber Finanzamt

Seit dem 1. Januar 2024 bestimmt § 18 Abs. 4 OGerG, dass Schätzungen nach dieser Vorschrift als Gutachten von Personen gelten, die von einer staatlichen Stelle als Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt worden sind. Damit hat Hessen auf die Anforderungen des § 198 BewG reagiert.

Eine Schätzungsurkunde wird dadurch jedoch nicht unabhängig von Inhalt und Zweck automatisch steuerlich anerkannt. Soll ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, müssen die Ortsgerichtsmitglieder das Objekt persönlich besichtigen und die besonderen Anforderungen der hessischen Dienstanweisung erfüllen. Dazu gehören unter anderem eine nachvollziehbare Wertermittlung nach der ImmoWertV, der korrekte Bewertungsstichtag, belastbare Objekt- und Marktdaten sowie eine vollständige Dokumentation. Die abschließende Prüfung erfolgt im Besteuerungsverfahren.

Hohe Abweichungen im Bewertungsergebnis möglich

Ein Schätzwert ist kein garantierter Verkaufspreis. Abweichungen können entstehen, wenn Bewertungsstichtag, Datengrundlage, Objektzustand oder Marktphase nicht mit der späteren Vermarktungssituation übereinstimmen. Eine pauschale Abweichungsquote lässt sich seriös nicht angeben.

Fehlende Datengrundlage

Welche beruflichen Erfahrungen die ehrenamtlichen Mitglieder mitbringen, ist örtlich unterschiedlich. Für eine belastbare Einordnung ist deshalb nicht eine Berufsbezeichnung entscheidend, sondern ob Bewertungszweck, Verfahren, Datengrundlage und wertrelevante Besonderheiten nachvollziehbar berücksichtigt wurden.

Für die Vorbereitung eines Verkaufs kommt zusätzlich die aktuelle Marktreaktion hinzu: Käufergruppen, Angebotslage, Finanzierungssituation und Preisstrategie beeinflussen, wie ein Objekt am Markt positioniert werden kann. Dafür ist eine Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV mit aktueller regionaler Datengrundlage eine andere Aufgabenstellung als eine Schätzung für eine Erbauseinandersetzung oder einen steuerlichen Stichtag.

Ortsgericht - Kostengünstige Ersteinschätzung

Eine Ortsgerichtsschätzung kann in Hessen eine sinnvolle, amtliche und kostenüberschaubare Grundlage sein. Ob sie zum konkreten Anliegen passt, hängt vom Zweck ab:

• Für eine interne Orientierung oder Erbauseinandersetzung kann die amtliche Schätzungsurkunde hilfreich sein.
• Für einen steuerlichen Nachweis muss der Auftrag ausdrücklich darauf ausgerichtet sein und die Anforderungen zu § 198 BewG erfüllen.
• Für einen geplanten Verkauf sollte zusätzlich geprüft werden, wie sich der Wert in eine realistische Markt- und Preisstrategie übersetzen lässt.

Immobilienmakler für die Bewertung

Bei einem geplanten Verkauf sollte die Bewertung eng mit der Vermarktungsaufgabe verbunden sein. Dazu gehören eine belastbare Objektaufnahme, die Einordnung aktueller Vergleichs- und Marktdaten sowie die Trennung von Marktwert, strategischem Angebotspreis und realistischer Abschlusswahrscheinlichkeit.

Marc Härter Immobilien bietet Eigentümern in Frankfurt eine Immobilienbewertung unter Anwendung der ImmoWertV als Grundlage für die Verkaufsentscheidung. Geht es dagegen um einen steuerlichen Nachweis oder ein gerichtliches Verfahren, sollte vor Auftragserteilung geklärt werden, welche Qualifikation und Gutachtenform die zuständige Stelle verlangt.

Häufige Fragen & Antworten (FAQ)