Wichtige Unterlagen für den Immobilienverkauf

Wichtige Unterlagen für den Immobilienverkauf

Gute Vorbereitung zeugt von Professionalität und hilft, den Verkauf zu beschleunigen. Spätestens zur Bonitätsprüfung werden Objektunterlagen benötigt, da Banken und Finanzdienstleister intern eine eigene Bewertung der Immobilie vornehmen, um das Risiko der Kreditvergabe besser abschätzen zu können. Zusätzlich bestehen Verpflichtungen, gewisse Unterlagen bei der Besichtigung, spätestens jedoch zur Beurkundung bei einem Notar vorzulegen. Als Käufer ist es Ihr gutes Recht, entsprechende Unterlagen einzufordern, damit nach dem Kauf keine bösen Überraschungen drohen.

Oftmals sind wichtige Unterlagen nicht auffindbar, sei es aufgrund eines Umzugs oder eines früheren Kaufs ohne Übergabe. Altersbedingt kommt es ebenso vor, dass zwar Unterlagen vorhanden, aber unbrauchbar sind, da sich die Zeichen der Zeit an diesen zu schaffen gemacht haben. Wir verraten Ihnen, an welchen Anlaufstellen Sie bestimmte Unterlagen anfordern können.

Hausverkauf

Aktueller Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis über alle Grundstücke und deren Eigentümer. Da es öffentlichen Glauben genießt, sind dortige Eintragungen verbindlich. Frei nach dem Motto: “Was im Grundbuch steht, ist so.” Es ist chronologisch aufgebaut und stellt einen “Lebenslauf” des Grundstücks dar. Aus ihm kann man Lasten und Beschränkungen, aber auch Eintragungen über (Grundpfand-)Rechte entnehmen. Einen Grundbuchauszug kann man bei dem für seinen Bezirk zuständigen Amtsgericht unter dem Nachweis eines berechtigten Interesses anfordern.

Flurkarte / Lageplan

Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterplan genannt, ist ein maßstabgetreue Abbildung aller Liegenschaften und der darin befindlichen Grundstücke. Sie ist der Nachweis über die Lage sowie Grundstücksgrenzen. Ein amtlicher Lageplan kann über das zuständige Katasteramt bezogen werden.

Baubeschreibung

Eine detaillierte Beschreibung des Gebäudes, notwendig bei Einreichung des Bauantrags und wichtig für fundierte Angaben über die Beschaffenheit der Konstruktion, kann beim zuständigen Bauamt angefordert werden. Die Baubeschreibung dient mit ihrem Inhalt dem Nachweis, dass alle Gebäudeteile einer Genehmigung unterliegen und Nachforderungen oder Strafen ausgeschlossen sind.

Grundrisse

Für einen ersten und besseren Eindruck sind Grundrisse unerlässlich. Sie zeigen die genauen Maße, Aufteilung und Größe einzelner Stockwerke und dienen der Orientierung. Wir arbeiten vorhandene Grundrisse professionell auf oder erstellen ansehnliche 2D oder 3D Grundrisse.

Wohnflächenberechung

Die Aufstellung der Flächen einzelner Räume ist wichtig für die genaue Angabe der Wohnfläche im Angebotsexposé. Welche Flächen ganz, teilweise oder gar nicht mit in die Berechnung der Wohnfläche einfließen, verrät ein Blick auf die DIN 277 (Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau). Hält man sich an diese Vorgaben, kann man bei der Berechnung so gut wie nichts falsch machen.

Bruttorauminhalt (BRI)

Der Bruttorauminhalt (oder: Berechnung des umbauten Raumes) dient der Wertermittlung und wird in aller Regel durch den Bauherren oder einen Architekten mit weiteren Unterlagen zum Bauantrag eingereicht. Kurz beschrieben ist der BRI das Ergebnis aus der Formel “Länge * Breite * Höhe” aller Gebäudeteile.

Energieausweis

Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist auf Verlangen des Interessenten ein Energieausweis zugänglich zu machen, sofern die Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Dieser gibt Kennzahlen über den Energiebedarf eines Gebäudes oder den tatsächlichen Verbrauch wieder. Energieberater und Bauingenieure sind i.d.R. berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Ob Sie einen bedarfs- oder verbrauchsorientierten Energieausweis benötigen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Eine Baulast ist ein öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, die das Grundstück betreffen.


Beispiel: Der Grundstückseigentümer möchte sich bei seinem Neubau nicht an die gesetzlichen Mindestabstände zum Nachbarn halten. Ist dieser damit einverstanden, kann auf sein Grundstück eine Baulast eingetragen werden, welches diese Abweichung duldet.

Auskunft über Erschließungsmaßnahmen

Sind Maßnahmen geplant, sind diese in der Regel mit hohen Kosten für den Grundstückseigentümer verbunden. Wurde nichts anderweitiges im Kaufvertrag vereinbart, ist der Käufer ab dem Tag der Beurkundung für zukünftige Erschließungsmaßnahmen finanziell verantwortlich. Um böse Überraschungen oder gar Schadensersatzansprüche gegen den Eigentümer zu vermeiden, sorgt eine Auskunft für Klarheit und wiegt beide Parteien auf der sicheren Seite.

Auskunft über möglichen Denkmalschutz

Ziel des Denkmalschutzes ist es, dass kulturhistorisch relevante Bauwerke oder Gesamtanlagen (sog. Essemble) nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört, sondern dauerhaft erhalten werden. Durch die damit verbundenen Verpflichtungen ist es für Grundstückseigentümer wichtig – auch im Bezug auf Instandhaltungskosten – eine Stellungnahme über die Art und Umfang des Denkmalschutzes zu erhalten.

Gebäudeversicherung

Kurz nach Übergabe und Kaufpreiszahlung einen Schaden an seiner jüngst erworbenen Immobilie zu erleiden ist ärgerlich genug – ein fehlender Versicherungsschutz ein hohes, finanzielles Risiko. Um den Immobilienkäufer etwas Sicherheit zu gewährleisten, ist eine Auskunft über bestehende Versicherungen unerlässlich. Nur dann können Zusatzversicherungen abgeschlossen werden, welche ein nicht gedecktes Risiko tragen.

Wohnungsverkauf

Teilungserklärung

Bei der Begründung von Wohneigentum muss festgelegt werden, wie das gesamte Objekt geteilt werden soll. Die Teilungserklärung bildet dabei die Grundlage, aus der die Miteigentumsanteile und ggfs. die Gemeinschaftsordnung hervorgehen, welche das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft regelt. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch hinterlegt. Bei der Beurkundung bestätigt der Käufer standardmäßig, dass er Einblick in die Teilungserklärung und deren Rechte und Pflichten hatte.

Verwaltervertrag

Ist eine Hausverwaltung mit der Verwaltung beauftragt, sollte der Verwaltervertrag eingesehen werden, da aus ihm Vergütung und Aufgabenbereiche des Verwalters hervorgehen. Außerdem kann man aus ihm entnehmen, wann eine Kündigung und somit ein Wechsel möglich ist.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan wird am Anfang einer Abrechnungsperiode aufgestellt. Er prognostiziert die voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft mit Berücksichtigung vorangegangener Jahre und zukünftigen Preiserhöhungen.

Nebenkostenabrechnung

Im Vergleich zum Wirtschaftsplan bildet die Nebenkostenabrechnung die Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten. Hat der Verwalter gut kalkuliert, decken sich die Beträge in etwa mit den Prognosen des Wirtschaftsplans. Kleinere Abweichungen sind Normalität. Anhand der Nebenkostenabrechnung kann eine Betriebskostenabrechnung an den Mieter mit möglichen Nachforderungen oder Gutschriften erstellt werden.

Protokolle / Beschlüsse Eigentümer

Mindestens einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer der Gemeinschaft mit dem Verwalter, um über aktuelle Themen der Immobilie zu besprechen. Ein wichtiger Punkt sind Investitionen, welche nicht zwangsläufig aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden müssen. Außerdem geben die Protokolle einen Einblick in die Harmonie der Gemeinschaft und mögliche Beschlüsse, die für den zukünftigen Erwerber eine rechtliche und mögliche finanzielle Tragweite besitzen.

Höhe der Instandhaltungsrücklage

In die Instandhaltungsrücklage zahlen jährlich alle Eigentümer einer Gemeinschaft Betrag X. Stehen größere Investitionsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum an, kann auf diese Rücklage zurückgegriffen werden, um die Eigentümer von Sonderzahlungen zu befreien. Ist die Instandhaltungsrücklage niedrig, jedoch eine größere Investition geplant, sollte der Käufer über den Sachverhalt und die Möglichkeit einer zusätzlichen, finanziellen Belastung informiert werden.

Falls Sie zeitaufwändigen Behördengänge und Anfragen bei Ämtern entgehen möchten, ist eine Vollmacht bei der Beauftragung vom Marc Härter Immobilien für den Immobilienverkauf inklusive. Somit sind Sie als Eigentümer entlastet und uns liegen alle notwendigen Unterlagen vor, damit wir zeitnah und professionell auf Anfragen reagieren und Fragen von Kaufinteressenten beantworten können. 

Bildrechte Titel: freepik.com @jcomp

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