Nebenkosten beim Immobilienkauf – Die Grunderwerbsteuer

Nebenkosten beim Immobilienkauf – Die Grunderwerbsteuer

Oft suchen Interessenten eine Immobilie bis zu einem Betrag, welcher nach erster Einschätzung durch eine Finanzierung realisiert werden kann. Häufig werden die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gericht und Makler, auch im Hinblick, dass viele Banken und Finanzdienstleister diese Kosten nicht mitfinanzieren, bei der Kalkulation vergessen. Dabei machen diese Kosten einen nicht unwesentlichen Teil der Gesamtbelastung aus.

  • Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage
  • Notarkosten
  • Grundbuchamt / Umschreibung

Die gesamten Kaufnebenkosten belaufen sich mit Makler auf ca. 13,5% des Kaufpreises.

Allgemeines

Auf viele Dinge in Deutschland müssen Steuer gezahlt werden. Mit darunter zählt der notarielle Kauf einer Immobilie und die damit verbundene Grunderwerbsteuer. Diese ist eine Ländersteuer und einmalig beim Kauf zu entrichten. Diese kann, muss aber nicht, den Kommunen weitergereicht werden. Insgesamt macht die Grunderwerbsteuer ca. 1,8% des Steueraufkommens in Deutschland aus.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

BundeslandSteuersatzKaufpreis 200.000 €
Baden-Württemberg5%10.000 €
Bayern3,5%7.000 €
Berlin6,0%12.000 €
Brandenburg6,5%13.000 €
Bremen5,0%10.000 €
Hamburg4,5%9.000 €
Hessen6,0%12.000 €
Mecklenburg-Vorpommern5,0%10.000 €
Niedersachsen5,0%10.000 €
Nordrhein-Westfalen6,5%13.000 €
Rheinland-Pfalz5,0%10.000 €
Saarland6,5%13.000 €
Sachsen3,5%7.000 €
Sachsen-Anhalt5,0%10.000 €
Schleswig-Holstein6,5%13.000 €
Thüringen6,5%13.000 €

Kaufpreis aufteilen

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird am Kaufpreis für das Grundstück bzw. der Immobilie berechnet. Grundlage für die Berechnung ist der Kaufvertrag, welcher an die zuständige Finanzbehörde nach Beurkundung übermittelt wird. Dinge, die nicht fest und somit untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, aber vom Käufer übernommen werden sollen, können aus diesem Preis ausgewiesen werden. Dies kann sein

  • Sauna und sonstige, nicht fest verbaute Extras
  • Gartenhäuser
  • Kaminöfen
  • Mobiliar
  • Küchen
  • Gartengeräte (z.B. Rasenmäher)
  • Werkzeuge

Beispiel aus der Praxis

Wird die Immobilie zu einem Gesamtkaufpreis von 250.000 € verkauft, beträgt die Grunderwerbsteuer für den Käufer 15.000 €. Da die zwei Küchen, der Kaminofen, das Gartenhaus und diverses Mobiliar sowie Werkzeug übernommen werden, kann vom Kaufpreis ein Beitrag von 17.500 € ausgewiesen werden. Auf den verbleibenden Kaufpreis von 232.500 € muss der Käufer nur eine Grunderwerbsteuer (6%) über 13.950 € zahlen. Durch die einfache Aufteilung können 1.050 € gespart werden.

Bleiben Sie realistisch

Wichtig ist, dass man nicht zu viele Extras aus dem Kaufpreis herausrechnet oder utopische Preise für eher wertlose Dinge festsetzt. Bei zu vielen Unstimmigkeiten wird auch der kulanteste Finanzbeamte skeptisch und kann Belege fordern. Darüber hinaus dient die Immobilie bei Kreditvergabe der Bank als Sicherheit. Daher sollte man Rücksprache mit seinem Berater halten, ob und in welchem Rahmen eine Aufteilung des Kaufpreises möglich ist.

Für den privaten Verkäufer entstehen durch die Aufteilung des Kaufpreises i.d.R. keine Nachteile.

Nach der Bezahlung

Wird die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt das Finanzamt dem Notariat eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die besagt, dass alle steuerlichen Forderungen beglichen wurden. Mit dieser Bescheinigung kann die eigentliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vorgenommen werden.

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