Die 3 typischen Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie

Die 3 typischen Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie

Bei der Wertermittlung von Immobilien gibt es eine wesentliche Besonderheit, die bewegliche Sachgüter nicht besitzen: Jede Immobilie ist ein Unikat – zumindest durch die Lage. Daher gestaltet sich die Ermittlung des Marktpreises als ein durchaus komplexes Vorhaben, bei dem viele Aspekte berücksichtigt werden müssen.

Die realistische und marktgerechte Bewertung einer Immobilie ist die Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Wichtig hierbei ist die objektive Betrachtung, ohne die eigenen Emotionen in die Bewertung einfließen zu lassen. Ernsthafte Kaufinteressenten kennen den Markt: Ein zu hoher Preis kann Käufer unnötig abschrecken – ein zu niedriger Preis die falsche Zielgruppe ansprechen.

Der Verkehrswert wird im § 194 BauGB definiert als der „Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Vergleichswertverfahren

Wie der Name bereits vermuten lässt, wird eine Immobilie anhand eines Vergleichs mit einer anderen, in Art, Lage und Ausstattung gleichen oder sehr ähnlichen Immobilie bewertet. Hauptsächlich findet diese Art der Verkehrswertermittlung bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und Reihen-/Doppelhäusern statt.

Umso mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind, umso genauer kann eine fundierte Aussage über den Wert einer Immobilie getroffen werden. Aufgrund unterschiedlicher baulicher Nutzung für sonst gleichartige Grundstücke müssen Zu- oder Abschläge vorgenommen werden.

Ertragswertverfahren

Hauptsächlich findet das Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnung seine Anwendung. Das Ertragswertverfahren hat seine Wurzeln in der Bewertung eines Unternehmens. In einer vereinfachten Rechnung erhält man den Verkehrswert einer Immobilie durch die Kapitalisierung der Reinerträge, welche durch die Vermietung einer Immobilie erwirtschaftet werden, multipliziert mit einem Kaufpreisfaktor.

Sachwertverfahren

Die Ermittlung des Sachwertes wird überwiegend bei eigengenutzten Wohnimmobilie wie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Der Wert wird nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie ermittelt. Die Neubauherstellungskosten aus 2010 (kurz NHK 2010) werden als Grundlage zur Berechnung verwendet. Dabei müssen die altersbedingte Abnutzung, notwendige Renovierungsarbeiten, getätigte Sanierungsmaßnahmen und weitere, wertbeeinflussende Faktoren in der Berechnung berücksichtigt werden.

Fachmann vs. Online-Bewertung

Verschiedene Anbieter werben im Internet mit Online-Bewertungen. Nach Eingabe Ihrer persönlichen und objektspezifischen Daten erhalten Sie eine grobe Einschätzung über den aktuellen Wert der eigenen Immobilie anhand Vergleichsobjekten.

Für eine erste und grobe Einschätzung ist dies ausreichend und hilft, im durchaus komplexen Immobilienmarkt einen Überblick für den Wert der eigenen Immobilie zu erhalten. Eine Online-Bewertung kann jedoch weder Ihre Immobilie besichtigen noch die Besonderheiten im Wert berücksichtigen. Daher empfehlen wir immer die Bewertung durch einem Fachmann – dabei muss es nicht immer ein Gutachter sein: Makler bieten oft kostenfrei eine erste Einschätzung der Immobilie an.

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