Immobilie geerbt: Verkaufen oder vermieten?

Immobilie geerbt: Verkaufen oder vermieten?

Im Erbfall kann es durchaus passieren, dass man schnell Eigentümer einer Immobilie wird. Natürlich stellt sich irgendwann die Frage, ob das geerbte Elternhaus oder die Eigentumswohnung der Großeltern selbst genutzt, verkauft oder vermietet werden soll. Meine Antwort auf die durchaus häufig gestellte Frage lautet immer “Es kommt darauf an …

Überblick verschaffen

In erster Linie sollte die persönliche (Wohn-)Situation betrachtet werden. Wohnt man noch selbst zur Miete und bekommt eine lastenfreie Immobilie vererbt, kann ein Umzug finanziell sinnvoll sein. Ein Teil der Miete kann eingespart und der andere Teil als Instandhaltungsrücklage beiseite gelegt werden, falls in den kommenden Jahren Investitionen notwendig sind. Dies trifft nicht nur auf eine Eigentumswohnung mit Hausgeld zu, bei der große Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer verteilt werden, sondern auch bei einer eigenen Immobilie, bei der die Kosten komplett aus eigener Tasche getragen werden müssen.

Schulden auf dem Eigentum

Ist die geerbte Immobilie nicht lastenfrei – sprich: Ein aktives Darlehen mit Restschuld muss weiter bedient werden – ist ein Blick auf die Annuität (monatliche Zahlrate bestehend aus Zins und Tilgung) sowie die Gesamthöhe und -laufzeit wichtig, um die finanzielle Tragfähigkeit für die Eigennutzung der Immobilie einschätzen zu können.

Die Einsicht in den Darlehensvertrag ist unabdingbar, um einen Überblick über die Sollzinsbindung sowie die Möglichkeit von Sondertilgungen zu erhalten. Läuft die Sollzinsbindung aus und ist absehbar, dass die gerade so zumutbare Rate aufgrund von Zinssteigerungen nach oben schnellt, könnte die Rückzahlung in Schwierigkeiten geraten. Ein versierter Finanzberater kann die zukünftige Belastung aufzeigen und erörtern, ob diese weiterhin tragfähig ist.

Durch Mieteinnahmen das Darlehen finanzieren

Die Vermietung und die daraus erzielten Mieteinnahmen können für den Abtrag des Darlehens verwendet werden. In Verhältnis zur Annuität und der erzielbaren Miete kann die Finanzierung bedient werden, damit man – falls die Planung dies vorsieht – im Alter von einem lastenfreien Wohnsitz Gebrauch machen kann. Als Vermieter sollte man sich die rechtlichen Grundlagen aneignen die notwendig sind, um das Vorhaben einigermaßen professionell anzugehen. Dabei sollte jedoch nie vergessen werden, dass es auch Mieter geben soll, die in Zahlungsschwierigkeiten geraten und Mietzahlungen ausbleiben können, das Darlehen aber weiter bedient werden möchte.

Wann ein Verkauf sinnvoll ist

Gerade wenn die finanzielle Situation es nicht zulässt das Darlehen weiterhin zu bedienen, die Bedenken wegen einer Vermietung überwiegen oder die Lebensplanung anderes vorsieht – z.B. sich die Immobilie in einer anderen Gegend befindet – ist ein Verkauf oft sinnvoll.

Liegt eine Restschuld auf der Immobilie, ist der Verkauf bereits geplant und sind die monatlichen Belastungen zu hoch, ist der Darlehensgeber oft nach geschickten Verhandlungen bereit die Tilgungsrate des Kredits für einen gewissen Zeitraum auszusetzen – die Zinsen werden in diesem Zeitraum jedoch weiterhin fällig.

Durch den Verkaufserlös der Immobilie wird der Kreditgeber bedient – dabei werden je nach Darlehensvertrag gesonderte Zinsen fällig, die für die frühzeitige und außerplanmäßige Ablösung des Kredits dienen. Mit diesem Wissen und der fachkundigen Einschätzung eines Fachmanns sollte der Verkaufspreis festgelegt werden. Der restliche Kaufpreis wird nach Zahlung durch den Käufer auf das Konto des Erben überwiesen.

Marc Härter Immobilien - Verkauf in Alsfeld, Gießen, Marburg, Frankfurt

Uneinigkeit bei Erbengemeinschaften

Steht nicht nur ein Erbe vor der Entscheidung, was mit der geerbten Immobilie passieren soll, sondern sind mehrere Personen beteiligt, spricht man von Erbengemeinschaften. Bei einer Gemeinschaft unterschiedlicher Erben gibt es genauso unterschiedliche Interessen und Vorstellungen. Nicht jeder kann sich mit dem Gedanken anfreunden die Immobilie eines verstorbenen, geliebten Mitmenschen zu veräußern. Bevor irgendwelche Maßnahmen geplant oder ergriffen werden, sollte zunächst immer das gemeinsame Gespräch gesucht werden, um zu erörtern, welche Wünsche jeder Einzelne bei dem weiteren Werdegang der Immobilie besitzt.

Leider bewahrheitet sich oft das Sprichwort “Bei Geld hört die Freundschaft auf.” Daher ist es umso wichtiger einen außenstehenden Dritten mit der Mediation und unparteiischen Koordination der Gespräche zu beauftragen, um ausgewachsene Streitigkeiten zu vermeiden – Diese hätte der Erblasser mit Sicherheit nicht gewollt.

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